2012年1月31日，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。会议要求，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。在政策总体偏紧的情况下，很难期待楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻，但等待“抄底”机会的购房者早已是跃跃欲试。2012年，购房时机是否已经到来？市场行情将会如何变化？……诸多问题面前，0731房产网记者有幸采访了湖南中原资源中心总监陈世霞，深入探讨市场现状，前瞻长沙楼市前路。
湖南中原资源中心总监陈世霞
记者：温家宝两年五提促进房价合理回归，调控至今，您对调控政策的成效如何看待？
陈世霞：调控政策的效果是可以肯定的，尤其是2011年房价出现了回落，一定程度上是政策对于民生意义的兑现。调控的目标虽然没有太多可以异议，但是毕竟不是应有的市场手段，这始终不应长期采用，因此，后期的调控更多的在于税收、信贷等市场手段方面，但短期内调控政策的松动可能性不大。
记者：对于房价合理回归，针对长沙房地产市场来说，您认为目前的房价处于怎样的水平？房价合理回归的空间大概会有多大？
陈世霞：简单的说，或理论上来说，有价有市不等于价格合理，有价无市也并不等于价格理应如此。从理性的和居住的角度来看，长沙房价的合理性判断，更多需要从需求的实际承受力来看。按照房价收入比在3-6倍的正常水平来看，长沙该指标略偏高，反映在房价上来看，偏离了实际的需求承受力。但同时我们亦不能忽视房子作为一种保值、增值的投资价值属性，它的价格就不能完全按照房价收入比概念单纯的核定。
同时，房价合理回归不仅仅考虑需求的承受力，也必须考虑资源的稀缺性、产品品质、成本等综合因素。目前从市场的反映来看，降价幅度在20%-30%的项目能够受到需求的极大响应。
记者：在您看来，调控政策在今年是否会升级、改进，或者新增政策出台的可能？
陈世霞：政策的持续性是一定的，关键在于政策在结构、前瞻性方面会出现一些调整，也就是温家宝提到的“预调”、“微调”。因此，调控的手段不会出现太大波动，更多的是更具针对性、强化执行。
记者：您对今年楼市环境如何看待？对于后市，您有怎样的预测？
陈世霞：2012年的冬天注定很冷，时间也不会太短。目前楼市环境处于调控和外部经济环境下行趋势的双重压力之下，整体环境不太乐观。并且，目前对于如何“保”、如何“压”还有些微妙的变化，两会的召开或将在政策方向和度层面有更清晰的思路。
对于后市，全面价格下行预计在上半年完成，第二季度需求会有所抬升。如果政策以及经济面不出现大的波动，2012年下半年主要以价稳量回暖的态势为主。
记者：随着政策的日趋明朗，您认为对开发企业发展来说，是否意味着更大的风险与挑战？
陈世霞：市场对于政策的基调和形势的压力预见一致性比较大，所以，开发企业基本上会采取慢快结合的步伐，存量“快”消，放量“慢”推。这种策略更多是强化对于后续市场的应对能力和风险控制。因此，上半年存量大的开发企业会加快销售回款，存量小的更多是等待市场转机，下半年则将适当加快步伐。
更大的风险，也意味着会分化出后市发展的机遇。但不管市场如何变化，适于企业自身发展的模式、尊重市场的基本理念、强化管理和风险控制始终是企业必须坚守的重要面。
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