2012年的房地产市场，在“限购”、“限贷”政策调控干预下，住宅市场遭遇了滑铁 卢，而商业地产的竞争优势逐步凸显出来，如果说2011年是城市综合体的井喷式增长 年，那么2012年可以说是城市综合体的全面发力年，德思勤城市广场、喜盈门•范城、复地崑玉国际以及罗马商业广场等，30多个品牌城市综合体在市场上争相斗艳。
然而，随着城市综合体项目体量的增长，以及各种投资资金的不断涌入，让人担忧的 问题也将陆续产生，市场上如何容量？这么多项目之间如何合力发展？从首个城市综 合体项目在长沙出现，从最初的潜伏蓄势到如今的大体量增长，一年的时间，给这个 城市带来了怎样的变化？为此，0731房产网独家对话湖南中原地产资源策略中心总监陈世霞。
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记者：从去年开始到现在，长沙的城市综合体经历了一年的发酵与发力时间，可以说也在不断的适应和成熟，那么一年的时间，它给这个城市带来了什么？意味着什么？
陈世霞：城市综合体作为一种“多元物业聚合形态”，从功能上来讲应该是对城市资源具有很强的集聚力和整合力，这也是城市发展层面资源整合的一个很小的方面；城市综合体类似于城市发展的“核裂变”的形式，单核朝双核、多核的发展，那么城市项目的开发同样遵循着这样一种裂变、聚合的规律。对于长沙而言，城市综合体的出现意味着几个方面：第一，城市质素的不断提高；真正能体现或代表城市综合发展质素和品位的开发形式，城市综合体最具代言性质；第二，城市功能的粗放发展格局向集中聚合的模式转变；城市综合体作为一种量变向质变的产物，其代表着一种城市发展内部区域驱动模式的转变。
记者：到今年，长沙将陆续推出30多个城市综合体，如此大规模的体量，在二线城市来说是名列前茅的。为什么长沙会出现如此多的城市综合体？是市场发展的必然吗？
陈世霞：城市综合体的出现是城市发展由粗放布局向集中聚合模式转变、由单核驱动力向多核驱动力的内部进阶深化的转变。因此，城市综合体出现需要很多先决条件，外部市场已然成熟、城市功能、氛围均达到了一定程度，具备了资源集聚整合的条件；那么，具体到长沙而言，在这个阶段出现诸多城市综合体，是有其应由的：首先，长沙城市发展格局的转变；传统城市核心驱动向多元区域核心裂变的城市格局已然形成，并且，经过近几年的城市基础设施建设、房地产开发、市政配套工程等不断完善，裂变后的区域核心形成了成熟的城市综合体所需要的外部环境；其次，城市综合体的出现，是目前长沙城市综合发展素质进入第二阶段的表现；这种阶段不再是之前的量的排布，而是质的彰显。长沙房地产发展到目前阶段，物质需求向精神需求的提升已然成熟，品质、质素的提升催生了城市综合体这一聚合物业的遍地开花。其三，城市发展进阶表现吸引了众多支撑起城市综合体物业的商家、酒店、实力品牌开发企业的进驻，进一步促推了城市综合体的发展。
记者：一旦各个城市综合体建成后，将会给长沙的房地产市场带来怎样的利和弊？
陈世霞：城市综合体的出现首先就是城市发展、房地产开发的进阶表现，其对于市场的号召力和支撑力是明显的。那么，集中在明后年推出的城市综合体应该来讲是目前城市发展格局的一种快速提升的重要因素，区域市场的迅速升温将不断强化区域内部的“裂变”升级，这是城市发展所必然的规律，由点及面，由面带点，最后形成完善的“城市体”。具体对长沙市场的影响面，可能表现在几个方面：第一，市场价格的向上力强劲；城市综合体是外部环境成熟的产物，同样其能实现外部市场更强的向上动力。以河西市场为例，湘腾城市广场、长房时代城、奥克斯广场等综合体项目出现，不仅创造了新的区域价格天花板，更刺激了区域市场的热度。第二，“品质”、“品牌”效应的进一步强化；尽管目前长沙市场品质、品牌项目不断出现，但尚没有形成一种强有力的市场开发格局，众多的城市综合体出现，有利于促进这一格局快速转变，这当然也给房地产开发之下的营销带来革命性的转变。
