问：房地产的上升周期是否到头？从中国经济增长的后续动力来看，靠什么来支撑这样高的房价呢？
杨红旭：经济和楼市都具有周期性。短周期看，经济处于07年高点以来的下行期，楼市处于2010年一季度高点以来的调整期；三季度，最晚四季度，经济和楼市整体上都会触底反弹。长周期看，中国经济告别10%高增长，向6-7%中增长演变，中国楼市告别黄金十年，将入白银十年。
问: 任志强曾表示，在明年3月份以后，一线城市，特别是市中心区域的房价，会上涨一倍。那么，真会如此吗？
杨红旭：3月份以后，后至哪里？如果后至2020年，涨幅必超一倍！其实不必等到明年3月，很多看房的朋友会有感触，一二线城市，当前的房价已比年初上涨了10-15%。房价一旦上拐，除非重大镇压政策出台，否则有持续性，至明年年中，部分房源将再涨10-15%，明年下半年变数大。
问：抑制投机和投资，房地产怎么也涨不到哪里去。您怎么看。
杨红旭：如果能抑制住80%的投资投机需求，则房价确实涨不到哪里去。但是，在中国，不管政策有多严，地方政府和购房者，总归会有办法会绕过正门，走后门，如后门也走不通，还可能跳窗。所以，当市场向上走时，会有很多投资投机需求再度混进“革命阵营”，不信走着瞧。
问: 您好，请问如何看待上海外环外将来的发展和房地产走势？谢谢
杨红旭：外环外楼市走向，是很多大都市面临的共性问题。近几年来，外环外，已成为上海楼市供应和成交的主力区域，大部分想要购新房的朋友，只能选择外环外。市区和郊区的差异是：市区楼盘抗跌性强于郊区，但当市场处于上升期时，郊区的房价涨幅会大于市区。
问: 我现在生活在三线城市，最近准备想买房，但我发现房价正在缓缓上涨，是不是意味着房价上涨已经是个趋势了？
杨红旭：相比一线城市，三线城市的楼市反应迟钝，尤其是市场调整时，往往只是成交量出现波动，而房价波幅很小。就短期来看，我认为三线城市的自住客，还是应该入市的。
问: 其实房价涨与跌、购房者买或不买，媒体起着关键的作用，您怎么看？
杨红旭：近些年，房地产很热闹，媒体自然盯着房地产不放。媒体能够制造舆论，进而影响民众对于楼市的预期。但是，要分清本质和表象，主要矛盾与次要矛盾。过去十年和未来十年，楼市及房价总体向上，这是本质和主要矛盾，不管媒体怎么煽风点火，皆非楼市走向的关键因素。
问：美国房地产巨头从中国房地产市场撤离，是不是意味着房地产即将暴跌。
杨红旭：二季度以来，外资整体上有所撤出，其中房地产业尤其明显，所以导致FDI和外汇储备，都出现负增长。但是要明白一点：外资对中国楼市的影响，已大不如04-07年了。所以，不要因为外资撤出而认为房价将暴跌。
问：请问杨老师，你认为在目前的楼市背景下，今年金九银十期间，开发商会不会集体推出规模型的优惠措施？因为上半年看起来不少楼盘的收获并不大！
杨红旭：不会集体性规模性优惠。开发商的定价策略将分化：部分喜欢跑量的企业，如万科，恒大等，规模性促销可能性较大。其他企业，除了保命型的，不太可能整体性大规模促销。
问：谢国忠抛出“千万别买房，有空房赶快卖掉”的观点，您的观点呢？您如何看待房产税？
杨红旭：谢国忠的这一观点，需要以时间范围，来界定其合理与否。我认为，现在就劝大家卖房、不买房，是一种非常不负责的做法。我相信5年后抛出这一观点，会略合理点，10年后抛出这一观点，可能非常有价值！
问: 想请教下，现阶段的2,3线城市楼市是一个爆发力很大的市场，做为代表您觉得2,3线城市会影响后期楼市的发展吗？
杨红旭：二三线城市，是中国楼市的主力军，一线城市对全国楼市的影响力正在趋弱，现在部分二线城市新房成交量已接近高区了，大部分三四线城市的新房成交高点，还没来到。
问：我想问房产税的事。应该不应该征收？怎么征收合理？时间窗口预期？
杨红旭：应不应该，那是经济学家和道德学家关心的事。作为一名行业分析师，我只关注会不会征收，对市场的影响如何？未来半年，即是房产税试点增加的窗口期。所谓合理：首先要对首套房免征。
问：真会有拐点吗
杨红旭：向上拐点正在出现！只要有周期，就会有拐点。住房成交量拐点出现在一季度，房价拐点出现在二季度，房地产开发投资和新开工的拐点，可能出现在三季度或四季度。拐点的力量，也就是市场的力量。我们要不能轻视调控的压力，更不能漠视市场的力量。
问：請問，在貨幣供給無法無天的今天。讓房價下跌，可能嗎？
杨红旭：过去十年，美国货币发行量增加了50%，我国增加了500%。过去十年我国房价高涨的一个重要因素，即是货币超发。我想：未来很多年，我国货币供应增幅将渐渐变小。但由大胖子，不可能很快变成瘦子。未来十年，我们还得忍受货币供应减肥的阵痛，房价易涨难跌。
问: 房子为什么还要涨，存量房这么多，经适房这么多有几个是真正需要而又可以买到的，不都是有钱有关系的人拿到了，廉租房呢，这么多措施执行效果咋样，我都无语了，反正我是把房子卖了，没指望会涨到多高，你觉得呢。
杨红旭：一放眼，很多城市到处是高楼大厦，即便三线城市，亦出现大片的高层住宅小区。而一线城市，则存量房交易量已超过新房。但是住房到底是否过剩，需要数据支撑，不能仅靠眼睛和感觉。我非常关注一个指标：户均套数。要达到1户1.1套左右，才近平稳阶段，我国近1 ：1。
问：调控三年了，但感觉一线房价并没有下来，证明市场需求还有！
杨红旭：当前阶段，房价不可能整体明显下跌的。至于一线城市，外来人口多，刚需持续不断的增加，所以合理的需求支持性强。本轮市场反弹，一线城市率先起来，春节过后即成交复苏回暖，而三线城市近两个月才有起色。
问: 小编想问问，您怎么看房价走势？
杨红旭：未来半年，房价主基调是：震荡式爬升。6月开始止跌反弹，近期再次下跌的空间很小了，不过上涨的空间也不大。保持盘整、小涨格局的可能性最大。
