2012年，长沙楼市在历经全国房产宏观调控洗礼后，年初温和冷清开局，随着两会召开，国家继续严厉调控楼市，在此影响下，上半年整体楼市可以说是表现平平。
下半年随着开发商“以价换量”刺激营销，刚性购房需求持续释放，市场回暖加快了步伐，尽管经历了较为冷清的“金九银十”，但进入11月份，楼市在低潮中回升明显，出现了“供销两旺”的热闹场面，12月份，热度不减，长沙楼市周网签量连续保持在三千套以上。不少业内人士认为，长沙楼市会在暖冬中画上“句号”，并且也会迎来明年的良好开局。
莫非任志强的“三月房价暴涨论”真的会不期而至？明年的房地产到底走向何方？在今年跌宕起伏的楼市风云下，到底是哪些楼盘实现脱颖而出决胜收官？他们靠什么令购房者情有独钟呢？1月18日，2012长沙楼市年报暨2012年度长沙楼市排行榜将盛大举行，将为您一一分解2012长沙楼市风云变幻，揭露真相。
在楼市年报以及排行榜正式发布之前，本网特专访专访宁华.星湖湾营销部经理吴青松，以其通过经验的交流和碰撞，探讨明年的房地产市场应对策略，并给购房者提供更加理性的认知和参考。
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记者：据中国指数研究院公布的调查数据显示，11月全国百城住宅均价连续第六个月环比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前，在楼市调控政策出台至今，整体楼市呈现供销两旺的信号确实不容小看。都说楼市会在“暖冬”中实现完美收官，您如何看待目前的市场现象？到底是什么人在买房？购房群体的特征是怎样的？
吴青松：从近几年的楼市发展来看，每年年末都能带动一波成交行情，由于房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。同时，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，且多为低总价的刚需产品，市场认可度高，价格合适，也促成买房人开始从持币观望转为实际购买。此外，10月份以后，各地楼市地王频现等现象，无形中也影响了购房者的楼市预期。
目前的购房需求，一方面是刚需人群的婚房需求，另一方面是等待观望一段时间后，急需改善的置业升级人群。购房人普遍对后市房价继续下跌预期的减弱，也刺激了更多的需求趁年底入市。
记者：12月2日晚，经济学者郭建波在微博上约赌任志强的三月房价暴涨论，引起了广泛关注，面对两位业内专家的公开约赌，您支持哪一方的观点呢？依据是什么？
吴青松：我个人不支持“三月房价暴涨论”， 一是房价暴涨的条件目前不存在，如果出现房价暴涨，那就是调控政策取消或者失灵，但是对于坚定不移地执行调控政策，中央政府已经屡次表态。
其次，当前购房者已经越来越理智。当前限购政策并未放松，投资、投机性需求仍被抑制。因此，买卖双方博弈的心态还会持续，价格仍难以大幅上涨。另外，开发商资金偏紧，少数大企业资金明显缓解，众多中小房企依然资金紧张，这些因素都不支持房价暴涨论。
记者：12月以来，“4天诞生5地王”受到了广泛关注，并引发对于楼市和房价的担忧与焦虑，房地产商在年底对于土地的加码投入，究竟是来自对市场的判断，还是来自对政策信号的提前预知？您怎么看这一现象？
吴青松：这一现象主要受到各地方政府的推地节奏影响，就开发商方面来看，在地方政府放量供地情况下，虽然地价有所提高，但年底仍是拿地的好时机。限购两年以来，开发商的目标主要集中在加快去化存量和回笼资金上，拿地意愿并不强烈，但经过今年3月以来的楼市回暖，一方面开发商的土地储备和存量商品房急剧减少，另一方面全年销售业绩及资金回笼目标已基本达成，出于企业滚动开发，增加土地储备和补仓的需要。
另外，近期出现的地王叠加合理的开发成本后，单价很少有超过周边在售物业价格的，因此实际溢价并不高，成交价格也没有失去理性，相比2010年“地王潮”中出现的地王有着很大的不同，成交价格也没有失去理性。
记者：房产税一直被炒得沸沸扬扬！11月28日，中国社科院发布报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。以“人均40平方米”作为开征房产税的界限，是否具有合理性？同时前住建部发布数据，“截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米。”您如何看待房产税？对后市将会产生怎样的影响？
吴青松：如果按照社科院划定的40平方米的纳税线，，40％的家庭都将纳入征税范围，标准相当苛刻，对改善性住房需求的家庭来说，打击面过大。无论从国情还是哪方面来讲肯定都是不合理的。
作为一种与房地产市场关系密切的税种，房产税虽然被寄予厚望，从短期来看，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税一招制敌，楼市调控仍需继续打多套组合拳。因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度有限。
