2012年，长沙楼市在历经全国房产宏观调控洗礼后，年初温和冷清开局，随着两会召开，国家继续严厉调控楼市，在此影响下，上半年整体楼市可以说是表现平平。
下半年随着开发商“以价换量”刺激营销，刚性购房需求持续释放，市场回暖加快了步伐，尽管经历了较为冷清的“金九银十”，但进入11月份，楼市在低潮中回升明显，出现了“供销两旺”的热闹场面，12月份，热度不减，长沙楼市周网签量连续保持在三千套以上。不少业内人士认为，长沙楼市会在暖冬中画上“句号”，并且也会迎来明年的良好开局。
莫非任志强的“三月房价暴涨论”真的会不期而至？明年的房地产到底走向何方？在今年跌宕起伏的楼市风云下，到底是哪些楼盘实现脱颖而出决胜收官？他们靠什么令购房者情有独钟呢？1月18日，2012长沙楼市年报暨2012年度长沙楼市排行榜将盛大举行，将为您一一分解2012长沙楼市风云变幻，揭露真相。
在楼市年报以及排行榜正式发布之前，本网特专访长房中庭国际营销总监陈静，以其通过经验的交流和碰撞，探讨明年的房地产市场应对策略，并给购房者提供更加理性的认知和参考。
 |
记者：2012年的中国楼市已至年关。这一年有彷徨，有期待，更有惊喜，您如何看待2012这一年来的长沙楼市变化？用几个词语来概括和解读一下？
陈静：从年初的自我调整到市场逐步回暖，到年中徘徊，再到年底的平稳过渡，楼市的一年变化看似规律，但并不平淡，不少新的营销思路、营销理念、营销策略出现并付诸实施，购房者的理念、购买行为也呈现出新特点。在买卖双方的共同成长、成熟过程中，2012年的楼市得以发展出目前的业绩，用四个字形容就是跌宕起伏。另外一个变化应该是区域中心论的日趋成熟。区域板块很早就有，但在今年达到一个相当的高度。特别是对像梅溪湖、北城、老北站等板块的城市资源和配套等基础设施的挖掘，定义一个个的商业中心，文化中心、现代服务业中心等等，以此来占据市场的核心。
记者：据中国指数研究院公布的调查数据显示，11月全国百城住宅均价连续第六个月环比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前，在楼市调控政策出台至今，整体楼市呈现供销两旺的信号确实不容小看。都说楼市会在“暖冬”中实现完美收官，您如何看待目前的市场现象？到底是什么人在买房？购房群体的特征是怎样的？
陈静：习总书记第一天向全世界亮相的时候说人们对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标，期盼有更舒适的居住条件。其实这也是随着社会的发展和人民生活水平的提高后的一种对居住需求的自然现象。至于说“暖冬”，我认为是一年好的收成后的一种消费释放。
至于什么人在买房，我认为和目前经济发展呼吁扩大内需是分不开的，如果说我们认为最大内需来自于苹果手机那就是太天真了，城镇化是现代化建设的历史任务，扩大内需的最大潜力，这是李克强的原话。我想这个认识会因为城镇化带来一系列的内需和消费，特别是像长沙这样的省会城市，拥有着教育、交通、发展环境、生活方式、经济文化、金融等一系列的资源优势，结合城市的远景规划，吸引着更多的人来居住或投资。而这些群体的特征我认为主要是“拥有”和“远见”。
记者：12月2日晚，经济学者郭建波在微博上约赌任志强的三月房价暴涨论，引起了广泛关注，面对两位业内专家的公开约赌，您支持哪一方的观点呢？依据是什么？
陈静：我们简单回顾一下近年的销售走势，3、4月份主要的成交量是被压力的刚需和降价换来的。到了5、6月份的有预期的改变，6、7月份连续的降息，尽管仍然不说放松，6月份创造了年内的新高，各区甚至出现了日光盘。除了刚需楼盘以外就向豪宅外延了，7月份达到了成交量新的高度，但是在8月份楼市进入了一个微量时刻，8月份有些焦灼了，有些开发商准备不足，价格也有些复苏了，购房者有些犹豫了，传言说督查组回到北京要加大调控力度，这时候购房者再度陷入犹豫。“金九银十”没有出现，主城区9月份比8月份略高一点，“金九银十”大家实际上都在等十八大，如今十八大过了没有什么政策出来，又有点“暖冬”。从这一简要的分析看，走量还是首当其冲的。价格的上浮就不那么明显了。只要房产企业还在发展，特别是以做房产为主，我觉得速度最为重要，任何时候我觉得可能对我们的考验并不能在等待，还是要有所行动。
关于约赌事件，其实后来任总又抛出一言论“明年的楼市未必有今年好”。任总的暴涨论是基于近年市场的土地供应量和开发量的分析做出的预判，这种预判应该是某一阶段的定调，而非一路凯歌，市场从此就好了，不是这样。
记者：12月以来，“4天诞生5地王”受到了广泛关注，并引发对于楼市和房价的担忧与焦虑，房地产商在年底对于土地的加码投入，究竟是来自对市场的判断，还是来自对政策信号的提前预知？您怎么看这一现象？
陈静：首先我认为这是开发企业自身的一种最原始的需求，也就是开发经营的需求。拿地的企业基本都是大品牌开发商，从某种意义上分析也是该企业在2013甚至更长久时间的企业在长沙的发展战略规划。其次也反映出长沙随着整个城市的发展和提质，如京广高铁、沪昆高铁、中部金融中心城市、内城地铁等所有的城市基础和配套设施正使这个城市越来越有活力和魅力，让开发企业对这个城市充满希望和信心。长沙未来10年房地产的需求仍然是巨大的。
再次应该是对市场的信心。从中央经济工作会议的调性看，虽然调控当头，但还是以现有政策为基调，目前的维稳还是第一步的。
记者：房产税一直被炒得沸沸扬扬！11月28日，中国社科院发布报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。以“人均40平方米”作为开征房产税的界限，是否具有合理性？同时前住建部发布数据，“截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米。”您如何看待房产税？对后市将会产生怎样的影响？
陈静：我们先看一下全年的政策走势，基本上靠吼，基本上没有出台新的政策，第一个是温家宝总理在3月14号说房价远远没有到达预期的目标，还没到合理价位，大家的理解是不相同的，因为我们各个城市房价收入比比较高的，所以合理价位没法说，所以也不能说温总理判断有错误。在这样的背景下房产税这个事传闻更盛了，在8月份有人确凿的看到了财政部让四个城市做方案，说十八大之后出台，但是到现在这两件事一直吼了一年的时间。还有关于房产税今年的经济工作会议中没提，今年这么火爆的时候，大家对房产税呼之欲出，但是居然没提，去年的经济工作会议说要推进营业税已经开始了，包括李克强召开了国务院常务会议也一个字没提，从这样的一段话城镇化和没说的房产税的事，可以解读说还是以稳定为主基调，想换取一段时间，这个时间很难作出一个决策。至于说对后市的影响，因为没出，很难预估。
