传统的“金九银十”刚刚落幕，长沙楼市在“金九”成色不足后发力，10月份交了一份令人满意的成绩单。来自长沙市房产研究中心发布数据显示，10月份长沙 市新建商品房成交量止住了9月的下跌势头，成为今年前十月中，月成交量的“第二高”。预计第四季度市场仍将保持活跃态势。那么，这个月到底有哪些楼盘表现 出色呢？随着十八届三中全会的召开，楼市改革似乎势在必行，对楼市后市又将留给我们怎样的探讨和期待呢？带着这些疑问，本网特专访嘉宇中央公寓营销经理杨延斌，共话楼市走势。》》》相关链接：【我是销冠】10月销售数据排行市场座谈
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记者：我们提到了长沙的“金九银十”可谓有着较大的反差，金九成色不足，银十来势好象还不错。杨总，能请您结合嘉宇中央公寓项目，谈谈您对长沙楼市忽冷忽热现象的看法。对于购房群体的动向，直接在成交量上显示，杨总，在您的项目上是同样的表现吗？
杨延斌：是这样的，7、8月份是传统的销售淡季，去化量反而可以。客户的消化也是需要一个时间的，7、8月份消化了客户。新增客户正期待着新的政策，对楼市有所预期，在短期内出现了持币观望的态势。9月份的市场供给量相对于7、8月份，出现了几十万平米的减少，供给量减少，政策又不是很明朗，各个楼盘的来访量还有出货量都出现了大幅度下滑。另外，9月份楼盘开盘数量并不少，但开盘时间集中在9月28-9月29日两天， 数据也有一个滞后性。
我们项目在9月份同样遇到了客户来访的瓶颈，9月份连续四周每周来访量都在下降，第十一周的来访量相当于9月份前三周的来访总和，客户发现长沙房价并没有涨多少，也没有降多少，持币观望的愿望打碎了，就开始入手了。另外，在10月份以后，开盘楼盘有三四十个，每个楼盘都有不同的销售策略，像我们的话，来访客户就报销车票、机票，购房可以最高报销2000元的交通费用，客户看到来看房对自己没有什么损失，反而减少了开支，对来访量的提升有很大的帮助。然后，实际上国庆期间有很多客户看楼盘不像以往，以往看一两个就会看定，在国庆期间是满长沙看，看到价格也没有下降，持币观望的美好愿望被打碎以后，就纷纷入市 了。
记者：在长沙由于供应量比较大，竞争最大的反而是刚需型房源，杨总您对长沙市房地产市场的供求关系有什么见解？请您分析一下您的看法。
杨延斌：十八届三中全会以后政府希望市场在资源配置的过程中起到决定性的作用，而不是以前的基础性作用，这是政府希望用市场的手段解决问题。比如，保障房建设交给政府，商品房还是交给市场来解决。实际上，刚才我们都提到了一个问题，为什么这么多年长沙房价涨幅一直比较趋缓？或者说比较稳定？因为长沙的供给量一直维持在非常高的水平，我看过长沙前六个月的商品房销量与北京是持平的，北京的人口在长沙人口6倍以上，但销售量是持平的，武汉、上海的人口远超长沙这样的城市，供给量也只有这么大。
在2008年以前，我们做过很有意思的分析，长沙房地产销量由什么决定呢？由供给量决定的。当时，很多人说这是一个笑话，供给量越大，销量越大嘛。以前的供给量是几百万级，今年的供给量达到了两三千万级，算一下我们也要做两百万平方米的销量，实际上做两百万平方米的销售是比较难的。
那么，长沙的房地产市场，实际上市场在这个过程中已经发挥了很大的作用，政府的行政手段干预不需要很强了。因为，市场已经完成了零售量需求的要求。我觉得，行政干预在长沙的预期不会很强。而且，对长沙房地产市场的影响也不会很大，我是这样认为的。
记者：一切归结于市场，出现“长八条”的情况可能会比较小，应该说不会出现这样的情况？
杨延斌：个人觉得应该不会出现。因为市场对房地产资源的配置已经达到了一个非常良性的状态，这种状态在其他城市是很难出现的。它不像三、四线城市供给量已经达到了2-3倍大于需求了，市场已经完全颠覆了。长沙的话，供给和需求还能是现在某个程度上的一定平衡。
记者：除了房地产出台调控政策是措施之外，金融市场的调控也是一个手段。接近年末，个人住房贷款的紧张趋势丝毫没有缓解，近日一线城市频频爆出的房贷新闻，如：“广州 首套房贷款利率上浮20%”，“深圳二套房首付提至7成”，引发各方关注。大家所了解的长沙的房贷情况如何？对于银行的逼紧，各开发商有怎样的应对这种状 况呢？
杨延斌：目前，长沙的房价市场确实不是很景气，实际上从11月份以来，各个项目的房贷放款速度越来越慢，甚至很多放不了款，我们在和银行沟通的时候，五家按揭银行到最后放不了一分钱房款，我们项目的房贷放款是几百万的样子。
今年，6月份以后，国家要控制新增贷款规模，控制规模是很难的，现在又要接近年末了，银行自身也要考核，新增存款并没有大的增加。现在，长沙客户买首套房利率要上涨5%-10%，刚需客户贷款是要保护的，首套房可能是上涨10%，二套房基本上是15%-20%。那么，我们要求客户先做面签，然后再签合同， 签完合同再去做银行面签，先做一个预审，银行看一下你的征信有没有问题，大概根据利率上浮多少，客户接受不了的话，房子可能就卖不了了，我们也不想给客户造成不必要的麻烦。
记者：银行信贷的收紧对房地产市场还是会产生影响？
杨延斌：对，市场以刚需客户为主，月供已经有压力了，利率上浮10%的话，10万元都要多出几万元的利息，动则几十万的贷款每月就是几百元的差距，这还是买90平方米房子一个月的月供啊。
记者：到年底了，房地产在楼市也开始进入到最后冲刺的阶段，只剩下不到两个月的时间，很多地产企业都在抓紧时间做最后的冲刺，请问杨总，项目目前有没有压力？
杨延斌：项目三期由于工期原因，预计明年4月开盘。公司对目标也进行了相应的调整，售价可能比原来贵500-1000元/平方米，在这个价格基础上每个月实现稳定销售就可以了。有压力，但也不至于说未来要解决这个压力还要采取多少的销售手段去完成这个目标。
记者：年底 行各业都打折促销，大家都在想房地产市场会不会也打折促销？我可不可以捡个篓子？其实，这个月底0731房产网将联合长沙市人民政府即将举行“福满星城” 第六届购物消费节，其中包括一个重磅的“品优特”楼盘联盟年终巨惠主题活动也将要上演，也是为整个房地产市场造势了，请问嘉宇中央公寓有没有促销手段？ 或者是优惠活动带给大家？
杨延斌：我们的刚需客户占比比较高，刚需业主特别多。所以我们推出了一个方式，年前只要付四五万元就可以把房定下，客户对年前的现金流特别重视。比如，要预定明年的货，或 者是其他货款的回收，都有一定的时间滞后。那么，我们只能降低首付来满足这部分客户的需求。但是在价格方面不会做出让步。
