十八届三中全会刚过，眼见2013年年底，各地升级版房地产调控政策开始密集出台，先是北上广深等一线城市，再向二三线城市蔓延，截止到目前已经有17个 城市加入到新一轮调控队伍。长沙也不例外，有人说，长沙版“长五条”是“温柔一刀”，对市场仅产生“不痛不痒”的影响。这段时期的政策频发究竟究于怎样的原因呢？同时临近岁末，市场上各类充足的房源供应和优惠促销，又会让楼市上演怎样的大戏？未来的房地产走势如何？带着这些疑问，本网特邀湖南建安代理公司项目部总经理、江河·东澜湾项目总监陈艳美进行热销探秘，共话楼市走势。》》》相关链接：【我是销冠】11月销售数据排行市场座谈
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记者：临近年底，长沙楼市促销潮涌现，请问陈总，东澜湾项目现在的价格定位怎样？
陈艳美：江河东澜湾项目今年第一次开盘是在8月份，可以说是当天售罊，是8月份的第一个“日光盘”。11月2日是第二次开盘，加推两栋房子，也是“日光盘”。这里面体现了两个数据，无论是8月份还是11月份的两次开盘，项目的蓄客量都过剩。开盘前八天停止办卡，房源和办卡量无法成正比。因为东澜湾一直在以超高的性价比方式走量。
但从11月份到现在来看，客户来访量有适当下滑的现象。因为项目的1-4号栋基本售罊，现在为5-6号栋的开盘做准备。另外，从整体片区来看，武广片区的客户来访量与之前也有同比下降。
记者：11月25日，长沙发布了 “长五条”调控新政，紧接着二套房首付比例提高的细则出台，特别想问一下现在已是12月份中旬，在上个月25日调控政策出台之后，项目业来访量怎么样？ 有没有受到一些影响？在购房者心理层面发生了怎样的变化？对你们在12月份中上旬的成交有哪些影响？
陈艳美：新政细则出台，我们研究了一下依旧热销的楼盘，其实都有一个共性，就是刚需为道，刚需楼盘卖得非常好，高端楼盘走起来比较艰难。
我们建安不止代理东澜湾这一个项目，在很多项目比较来看，性价比高的资源型楼盘卖得好。比如，带名校指标，东澜湾第一次开盘只要提一个指标就可以了，就是带沙子塘小学的学位。另外，购买东澜湾项目的大部分是首套客户，二套房与他们没有关系。那么，我们有一部分二套房的客户，影响肯定会有一些，毕竟提高了额度，可能有一部分客户需要改善，经济条件不是特别好的，首付需要自己非常努力攒钱的就会有一些艰难，延迟自己的购房计划。但是，这部分群体并不大。因为，调控政策相对来说还是比较温和，从目前来看对我们项目影响并不大。
我们都算了一下，刚需楼盘总价不是很高，首付提高不会超过4万。
记者：您预计政策对明年的长沙楼市会有什么样的影响呢？
陈艳美：在长沙这样一个市场，2013、2014年整体来看，整个政策的调整对长沙楼市的动荡不会特别大，我认为影响不会特别大。
记者：您认为影响不会特别大。但是，地产大嘴“任志强”就表示，如果地方调控政策继续，明年房价将会暴涨，您怎么看？未来调控的走势如何？对明年的楼市会不会有抑制作用？
陈艳美：中央的核心思想是以市场调控为主，今年提出绝对以市场的手段来调控，我觉得什么样的市场存在就做什么样的产品，每个开发商都有自己的计划和目标。
记者：明白了，如果明年不以刚需为主，就做改善型的？
陈艳美：整个市场区域不同，我所在的东澜湾区域，我认为这个楼盘的高层产品就是做刚需，不管政策怎么变，我们确定11栋高层就是为刚需客户打造最适合他们的产品和他们能接受的价格。当然，东澜湾还有另外一波产品，就是洋房，洋房产品就是改善型产品。整个市场不会因为政策的变化就由刚需变为改善，我认为这是不成立的。
记者：在12月份具体做了哪些措施来应对一线品牌房企的打折促销？
陈艳美：东澜湾项目定位的高性价比。我们没有散卖的过程，5、6号栋在元旦前后会开盘，我们打的广告是定义性价比，一直卖得好的是性价比高，我们现在要做绝对的性价比房，现在的价格是5700元/平方米抢砂子塘小学指标、地铁口、中央景观楼王，确实是定义性价比。
