十八届三中全会刚过，眼见2013年年底，各地升级版房地产调控政策开始密集出台，先是北上广深等一线城市，再向二三线城市蔓延，截止到目前已经有17个 城市加入到新一轮调控队伍。长沙也不例外，有人说，长沙版“长五条”是“温柔一刀”，对市场仅产生“不痛不痒”的影响。这段时期的政策频发究竟究于怎样的原因呢？同时临近岁末，市场上各类充足的房源供应和优惠促销，又会让楼市上演怎样的大戏？未来的房地产走势如何？带着这些疑问，本网特邀在11月热销的 万国城MOMA项目的营销总监于睿，进行热销探秘，共话楼市走势。》》》相关链接：【我是销冠】11月销售数据排行市场座谈
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记者：临近年底，长沙楼市促销潮涌现，请问于总，万国城MOMA现在的价格定位怎样？
于睿：我们项目是刚性需求楼盘，一直以来每个月的走量比较理想。但是，到11月份确实感觉比之前有一个下滑。比如，10月份的成交套数约180套左右，到11月份 只有140多套。这样的话，就有一个比较明显的情况，与10月份十一期间的走量有关系。
另外，三中全会的影响，导致很多客户在这方面有很多的观望情绪。所以，成交周期相对来说有点儿拉长了。在11月份中下旬，预计比上旬成交量会有一个上抬，这种走势相对来说与政策有关，顾客在临近年底对相关政策会有观望情绪，开发商的促销手段出来之后，购房需求还是在，他们觉得这时候出手会更稳妥一些。所以，到年底的时候，要在客户谈判成交方面加强细节营销，营销政策要给客户更多的实惠，这就是项目这几个月以来比较明显的情况。
记者：其实与自己楼盘相比，11月份反而出现了销售量下降的情况，但与其他楼盘相比，在数据排行榜上是靠前的，说明整个市场在11月份的表现其实不是那么理想。
于睿：我认为是这样，我也和很多朋友交流过，11月份的到访量明显减少了，直接影响客户基数，在成交周期方面有一定的延长。
记者：11月25日，长沙发布了 “长五条”调控新政，紧接着二套房首付比例提高的细则出台，特别想问一下现在已是12月份中旬，在上个月25日调控政策出台之后，项目业来访量怎么样？ 有没有受到一些影响？在购房者心理层面发生了怎样的变化？对你们在12月份中上旬的成交有哪些影响？
于睿：个人认为12月份比11月份要好一些，11月初有三中全会，12月份有人期盼长沙的细则怎么出，细则出台之后对我们项目没有多大的影响，反倒是没出台之前大家有观望的情绪，关键是该什么时候买还是什么时候买，在适当的时候出手。那么，我们迎合了顾客的心理，做了抱团取暖的活动，加入购房团购，可以获得7-11万元的供暖补贴，源于项目的核心价值，我们楼盘是通过集中供暖系统来解决集中采暖和24小时热水的需求，在今天的样板间里面，房子里很温暖，但没有空调，也没有暖气，是通过集中供暖来达到这种效果的。
记者：现在我们的房子里面没有空调？
于睿：没有。
记者：但是，走进来有一种很温暖的感觉。
于睿：是的，我们的毛坯房在冬天也可以达到12度左右的温度，购房者关注有这样一个卖点，性价比会更高，比买其他没有供暖的房子来得更舒适。另外，费用只有一年500元的能源费，可以解决冬暖夏凉的需求，节约了刚需的生活成本。
另外，在项目中说到的综合配套，有配套小学，幼儿园、中学的配套等等。
记者：您提到12月份销量相对更好，从目前到访量、成交量来看起到实实在在撬动作用的作用吗？
于睿：现在是12月11日，大概成交50-60套的样子，与11月份相比有上升的空间。我们和客户交流过，很多客户之前没有出手，其实是想看到细则的出台。
记者：或者是看到细则之后看有没有机会。
于睿：对，刚需要买还是要买，只是什么时候出手的问题。
记者：再不买就过年了。
于睿：是啊，他们也问我春节后会不会更便宜？年底嘛，各开发商都是回款、完成任务的高峰期，在这个时候制定的政策肯定是最优惠的，过了今年之后会有一个调整期，应该会有一个价格的小幅度上升。另外，我们项目12月份有集中供暖政策，在这个政策之后回调到原来的价格。
记者：梅溪湖那边有很多一线企业的项目，临近年底，万科也做了很多的打折促销，12月份一线品牌房企也为冲刺做了很多的准备。最后一个问题是，在12月份项目具体做了哪些措施来应对一线品牌房企的打折促销？
于睿：我们的集中供暖政策会延续到明年3月底，客户也喜欢这样的赠送方式。
记者：如果让您用一个关键词来概括的话，项目做了哪些方面的准备？
于睿：性价比高，舒适性强，配套齐全，社区成熟，希望有更多的客户在这边选到中意的房子。
