近段时间，关于中国楼市泡沫的争论，再次升级。尤其是美国媒体和大投机者，严重看空中国楼市，第一次明确提出这是史上最大的房地产泡沫。而国外“空炮”，也得到了国内大佬的“呼应”，于是“泡沫论”变得春风得意起来。但笔者继续旗帜鲜明的反对“全局泡沫论”！
步入2013年，楼市继续沿着2012年“翘尾”行情，一路向上攀高，尤其是以北京为首的一线城市和少数二线城市，房价涨幅持续扩大，领涨全国。终于，高层坐不住了，在任期内的最后一次国务院常务会议上，温总理主持部署了五项调控措施，被称为“国五条”。
以前常常提及“房价合理回归”，这次调控中并无此提法，值得关注的是再度提出房价控制目标：各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
“稳定房价”，是否意味着不必回归了？其实，直接将房价列为调控目标，原本就有失妥当，应该将居民的购房能力，作为调控的主要指标，也即房价可以上涨，但长期涨幅应低于人均可支配收入，这样就能逐步提高居民的购房能力了。也就是“房价收入比”的概念。
房价控制目标，并非什么新鲜事。2011年1月的新国八条中首次提出：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。结果，除了重庆和长春的标准涉及房价收入比外，其他地区皆将房价控制目标定为：低于GDP或人均可支配收入增幅。估计这次，多数城市仍会“故伎重演”。
那么，我国当前的房价收入比情况如何？按照国家统计局的数据，分别观察一下收入、房价、住宅面积。首先，收入高速增长。改革开放30多年来，我国经济年均增长率近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率。2012年我国城镇居民人均可支配收入是24565元，比上年增长12.6%（名义），扣除价格因素，实际增长9.6%。按居民的名义可支配收入，2012年比1998年增长353%，年均增长23.5%。
其次，房价较快增长。1998-2012年，全国新建商品住宅销售均价（统计局口径），由1854元每平米，上涨至5430元每平米，总涨幅为193%，年均上涨12.9%（远低于23.5%的人均收入增幅）。房价不像人均可支配收入，有名义和实际之分，房价一般指名义价格，不剔除通胀因素。所以，笔者在房价收入比的计算中，皆统一口径，采用名义收入和名义房价。商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看，房价并没脱离收入增长水平。
最后，住宅面积。有些研究机构，在计算房价收入比时，按照某一固定面积的户型（比如90平米）来计算，这样欠合理。因为我国城镇居民的人均住房面积是持续增长的。比如1998为20平米（建筑面积），而2012年已增至33平米左右，所以应该动态的计算户均面积。比如，按城镇户均三人计算，2012年全国城镇户均拥有住宅建筑面积为99平米。房价和收入此二因素变化大，而户均面积变化小，所以房价收入比的波动，主要受前二者的影响。
或许，很多人会被认为统计局数据不靠谱，尤其是居民收入存在明显低估现象，经济学者王小鲁曾做过专题研究。但笔者认为，由于统计口径是统一的，通过近十几年的纵向比较，还是基本可以说明问题的。另外，有统计数据表明发达国家房价收比多在 3-6倍之间，由于国情不同，也不宜拿国内情况与国际作直接对比。
计算结果表明，1998-2003年之前，全国房价收入比保持在6倍多，那时房价总体稳定，所以那时没有泡沫。2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。经过纵向比较，基本上可断定房价收入比保持在7倍以下时，全国房价没有泡沫。超过7时，略偏高，超过8低于9时，存在一定泡沫，但不并明显。
值得关注的是，2010年持续的房地产调控之下，房价涨幅下滑，导致房价收入比也持续减小，2010、2011和2012年分别为7.8、7.5和7.3。由此可见，2010-2012年的房地产调控并非没有一点效果，房价收入比的持续回落，证明了其效果是存在的。估计未来几年，全国房价收入比将重新回归至7倍以下的合理区间。
很多人总抱怨，近些年我国房地产调控是“空调”，房价越调越涨，其实这一评价不够客观，至少房价收入比没有大增，且近二三年呈下滑趋势。假如没有这些年来一直的调控，房价将会持续高涨，房价收入比也会整体性脱离正常轨道，那么其结果只有一个：房价泡沫破灭。
