“楼市有成败 销冠有话说！”近日，0731楼市会客室将全新重磅推出【我是销冠】销售数据排行市场座谈会，邀请到每月销售排行入榜的名盘联合坐阵，为我们权威播报当月的楼市真实销售数据。在此，本网特对话在4月份网签销售数据排行榜榜上有名的五矿万境水岸营销负责人胡炯，为我们剖析市场，还原真相，传递长沙楼市正能量！【我是销冠——月销售数据排行之市场座谈】
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记者：今年3、4月份，正是国家对楼市调控加码的时候。从事房地产行业，对市场脉搏的精准把握非常重要，胡总，你能谈谈今年的房地产市场行情吗？
胡炯：今年的房地产市场与去年相比，变化很大。今年上半年的房地产行情比去年好，这个行情出现这种变化，可能归结于几个方面：
第一，很多客户，包括我们开发商自己，预测2013年国家对房地产的调控政策会加码，特别是刚需客户，尤其需要一些大的调控政策来影响房价下调。但是从今年1—4月份的表现来看，刚需客户可能要失望了，长沙的房价并未因此出现大的波动和明显下滑趋势，长沙房价其实还是处于相对理性的状态。
第二，作为开发商来讲，大家一致认为两会结束后国家会出台一些严厉的房产调控政策。但从新国五条的出台到国五条细则的落地，目前来说市场仍暂处于一种温和的状态，我想这也是促进成交率加速的原因之一。
第三，长沙整体规模的变化，比如地铁马上进入实质性的阶段、长沙在整个中部区域的发展态势越来越凸显等等因素都是加大整个长沙房产市场销售火爆的原因。
总而言之，我觉得上半年的房产态势会比去年好。刚刚从数据中心得到一份数据显示，今年4月份环比有下降的趋势。但实际上，整个4月份推盘的开发商比3月份多得多。1—3月份，就我们项目而言，作为住宅单盘销售的平销冠军，我们抓住了两点：第一就是抓住了刚性需求的客户，第二是保证产品品质并有充足的备货。我们1月份的销售情况是前五，2、3月份是冠军，整个1—3月份我们销售了将近6个亿。所以从这点来说，销售火爆与否与自身产品是否抓住了市场节奏和购房者的心里密切相关。
记者：国家的调控政策向来对市场的影响很大，在这种情况下，怎样的营销手法对成交有促进作用？胡总，能谈谈您在工作中的体会吗？
胡炯：今年的房地产市场环境很好，在这种大势所趋的大好环境下怎样脱颖而出，靠的就是自身的竞争力了。我想说的是销售的政策对整个项目形象的树立影响很大。
对于我们来讲，从面市到现在一直是一个热销楼盘，我觉得这不是靠简单的宣传广告语所取得的成就。现在的客户是相对理性的，需求也更多样化。怎样在诸多楼盘脱颖而出，这就需要抓住客户的购买心理。我们的产品自始至终围绕着六大生活系统这一个诉求和卖点去表达。同时，针对于不同的客户与阶段，我们把每一个卖点放大。比如，当客户认可你的产品品质，认可区位优势的时候，教育是一个附加值；当客户认可你的区位的时候，产品是附加值，当客户认可你的品质、园林、教育的时候，可能你的客户服务是附加值。所以现在的营销不是讲究渠道怎么拓展，更多的是讲究各位一体的综合因素。
当然，任何产品搭配适当、良好的营销策略肯定会更加吸引客户。今年我们的主要卖点是对教育资源的憧憬营销，这类营销往往围绕的是老客户，通过老客户以老带新扩大营销，这一块我们做得比较透。但未来的营销不单单是只关注某一卖点，它需要整合更多的平台来实现目标客户的扩展。
记者：胡总，在4月份当中，有没有让您特别关注的一些产品或者营销手段？
胡炯：今年1—4月份，让我印象深刻的营销手段有2种，一个是电商，一个是低首付。低首付的目的性很强，主要针对刚需客户，这就是我前面说的精准打击营销。但低首付也存在一定的风险和问题，特别是模式不太成熟时。其实，现在低首付策略的作用更多的是利用低首付这个噱头博取大家的眼球，扩大影响力。而电商作为一种近年新兴的营销模式，与传统的户外+报纸+硬性的整合营销区别很大。现在的电商营销可能更多的依托当下强大的互联网络，渗入到各渠道，通过线上与线下的结合，慢慢变成多方位渠道的开拓，从此演变出来的渠道营销也可能会越来越丰富。
事实证明，这种模式能促进成交增长。只要带得来人，成不成交应该是产品本身的原因，所以营销最终的目标是将广大客户转化成意向性客户，进而变成我们的业主。比方说最近出现了以ipad产品为噱头到各楼盘走一圈的营销模式，这种概念很好，通过吸引大众参与进来，从而发掘其中的有意向购房的客户。
记者：胡总，您能对5月份的成交量、销售量的走势简要分析下吗？
胡炯：5月份不会像长沙的天气这么变化无常，出完太阳马上下雨。在我的理解范围，如果政府没有大的调控政策出台，5月份楼市较4月份不会有大的变化。5月份是传统的销售旺季，按照目前新开发楼盘的情况，5月份推盘的量不会比4月份少。5月份很多开发商为了冲半年的业绩，可能会用各式各样的营销手段，这会带动5月份的销售量。
