8月，是传统的销售淡季，但长沙楼市却热度不减，销售数据一路飘红。作为《0731楼市会客室》每月如期举行的“楼市有成败 销冠有话说”月度销售真实数据座谈会，本网特邀请在8月表现突出的南湖东怡外国营销总监叶英来为大家分享成功秘笈，为我们剖析市场，还原真相，传递长沙楼市正能量！ 【相关阅读：我是销冠】8月销售数据排行市场座谈直播】
南湖东怡外国营销总监叶英
记者：近日，长沙市房产研究中心权威发布的《2013年8月长沙市房产交易情况通报》指出，8月份长沙地区新建商品房新增批准预售142.32万平方米，同比减少19.20%，环比减少43.27%。8月作为传统的“金九银十”预热期，也是楼市的销售淡季。尽管如此，仍然有一些楼盘销量表现不错，可否请您介绍下贵项目8月份的销售情况？
叶英：东怡外国是本土开发商，前前后后这么多年都在长沙深耕细作，东怡外国是我们唯一在江边的一个小项目，面市从1月6日到现在为止，整个项目面市8个多月时间，能够在湘江边占据一个本土开发商的位置，我觉得非常不容易。湘江边，毋庸置疑从来都是兵家必争之地，从世纪金源，到华远，到保利，这么多的开发商，我们在保利边上一个总体量只有16万平方米的小项目，1月份到现在，我们没有蓄过客，没有开过盘，没有认过筹，东怡外国是一个很不一样的项目，从这个名字就可以看得出来。但是，我们的销售情况还OK，到现在超过了600套以上，价格和口碑已经逐渐形成了。
我们在这个项目的时候深有体会，比方说有很多同行，有一些客人到江边看房的时候，逐渐形成了这样一个口碑。比如，你想看综合体，想都不用想会去北辰；如果想看豪宅，想都不用想去华远得了；你想看写字楼就去万达，但是你想看一个MINI办公或小户型公寓，不妨去东怡外国看一看。因为，东怡外国在50-90平米的面积区间，几乎把小户型公寓做到了极致，完全颠覆了你对这个面积空间的概念。所以，9月1日新样板间开放以后，获得了同行、客户及媒体朋友的捧场，很多媒体朋友都为东怡外国的小户型公寓做了专题报道，所以卖得好。那么，我们作为本土开发商，在做细节时，对细节的深耕细作，对细节的痴狂是离不开关系的。那么，我们在7、8月份能够两个月获得冠军，为本地开发商还是争得了蛮多的面子，因为我们和这些大颚一起在湘江边做项目，我感觉还是OK的。
记者：尽管说，8月楼市处在相对缓慢的复苏阶段，但来自9月2日中国指数研究院发布百城价格指数报告显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比7月仍上涨了0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。住建部也因此组织了包括长沙在内的7城市约谈，针对这一上涨数值的现象说明了什么问题？国家调控真的放松了吗？
叶英：说到国家政策，我觉得东怡外国是受所有政策调控的风口浪尖。第一，长沙房地产均价6000元、7000元的时候，东怡外国的毛坯房已经过万了，再加上我们所有的房子全部在90平方米以内，更可怕的是我周围2公里范围内一共也有5个项目在卖公寓，其他4个项目全是商业土地属性，只有我们是住宅土地属性，这就意味着在同一个板块卖公寓，只有东怡外国限购，其他楼盘全部不限购。那么，再来看看政策走到今天，包括国五条、溢价收税等等，看似可怕。但是，在我看来，政府在制定这些政策时，他们是认为有问题，希望调控之后让是市场更健康。因为，我身在其中，知道这种痛有多痛彻心肺。打个不恰当的比方，上游来了洪水猛兽，下游要被洪水殃及了，政府想个办法修一个水坝，可以立竿见影，一下子下游不涨水了，马上销售率、价格都往下走了。
东怡外国从1月6日到现在房价上涨幅度超过了12%，说到这里，任何一个矛盾都有一个解决的办法，一个是症状结，一个是根本结，所有罗列的国家政策都只是症状结，根本没有涉及到问题的根本。在我看来，只有疏导才能通，越堵越容易发生堰塞湖，危险就越大。为什么这么多行业与房地产没有关系，都来做房地产开发？手上一有钱，就来做房地产。于是，网上有一个段子非常火，很多地产专家、股票专家讲的结果都是错的，只有一个说的是对的，很多大大小小售楼部里面的售楼小姐讲的是对的。因为，在过去十年里，不管你买的是什么业态，都赚了，都涨了。所以，归根到底一句话，要解决房地产的根本结，首先要把这个渠道疏通，要增加非常健康、非常良性的投资环境，让这些资金、让这些老百姓手上的钱，投资客手上的钱，这些以前做冰箱，做酒店，修马路，做汽车的发展商还可以做回本行，也可以拿到和做房地产开发一样的收益。只有这样，大家才不会在房地产行业扎堆。
记者：8月21日上午，《长沙市住房建住房保障规划（2013-2020年）》专家评审会举行，市住建委主任范焱斌指出，“长沙的房地产市场在数量上已达到一定程度，未来应逐步提升建筑品质，大力推进绿色建筑，实现住宅产业化，全面进入升级转型期。”这一规划，是不是意味着今后的房地产会重点往这个方向引导转型？对此您怎么看？
叶英：提到绿色建筑住宅产业化，我脑子里就蹦出三个元素，第一个元素是地沟油；第二个元素是垃圾围城；第三个元素是精装修没有验收标准，起码长沙没有。为什么蹦出这三个话题？第一，8月份开始，长沙严禁销售散装食用油，从源头上看，交给客户的房子为什么不带一个食物垃圾处理系统呢？为什么将来盖的房子就没有餐厨垃圾呢？这是我的一个想法。第二个想法是垃圾围城。早一段时间，我和住建委的一些领导在沟通的时候，领导们告诉我整个长沙已经面临垃圾围城的问题，以前所有的垃圾往南拖，但长株潭一体化之后，所有的垃圾不能往南走，只能往北走，北边所有的垃圾填埋场全都满了，分析垃圾来源的时候，有40%多的垃圾来源于建筑垃圾，这40%的建筑垃圾是我们为了达到入户条件，做的临时入户门，在按照图纸交付的时候，明明做好的墙都做好，之后所有业主进去都会把墙拆掉，为什么要把墙矗在那儿？往后走，我们有没有可能尽可能地再减少，再精细，再人性化一点，绝对杜绝客人进来以后还要把窗户拆了，还要把门拆了，门和窗完全是让我们为了应付验收而已。
另外，很多人都在谈论精装修公寓问题，包括万科都很矛盾，精装修交房的验收条件和验收标准，包括环保检测门槛，到目前为止长沙没有标准，基本上都是毛坯房验收，再装修，再交房，这个时候等你交房完了以后，甲醛和苯是没有完全没有办法释放掉的。
所以，在提到品质建筑的时候，我脑子里就会蹦出这三个元素，没法解决。租房看现在，买房看未来，这个时候我是买房的客人，去买房子，瞄准靶心的时候，这个靶心要稍微靠前一点，要有点儿前瞻性。而开发商做项目是矛盾的，一种心态是迎合客户，客户需要什么样的房子就盖什么样的房子；另外一种是开发商引导客户，盖一个稍微有点儿前瞻性的东西，试图让客人感觉到与他的需求是不一样的。然后，步子迈多大，技术含量很大，步子迈大了，项目落不得地，步子迈小了，你会发现产品面市后在销售上依然会出现问题。所以，住宅产业化，包括节能环保、绿色建筑，作为本土开发商来讲，我们手头还有两块地，明年就要陆续上市，在这些源头上有一些社会责任，包括食物垃圾处理系统，怎么样尽可能地减少整个长沙市场中的餐厨垃圾。如果我们把所有的餐厅和厨房都配备这个系统，整个成本不会很多，但以后东怡做的所有楼盘都没有餐厨垃圾，我们尽可能把设计做到极致，为节能环保、绿色建筑做一些绵薄之力。
