央行限贷政策放松月余，在业内人将信将疑的观望态势下，长沙楼市回暖的迹象正日渐清晰。这样的市场环境下长沙10月份的楼市销售情况具体如何？年底两月的市场价格将呈现平稳态势还是会有所上扬？本网特意专访米兰春天营销总监李经成，聊一聊他眼中的长沙楼市。
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0731房产网：10月份长沙楼市成交量出现明显增长，全市内六区新房网签140.98万平方米，环比增长高达90.03%，这也是今年以来单月成交最高的一个月份。在这样回温的大环境下，米兰春天项目有没有一些明显的变化？
李经成：9月份、10月份的米兰春天项目销售情况还可以。我在9月30日那天有一个判断，今年10月份的市场应该会回升。因为，政府的政策是维稳为主，从9月份开始出台的三个政策，都是比较稳健的，9月份市场更多的是观望，原因很简单，政府政策到地方有一个过程。
我们做了三大策略，7月份是明修栈道，在整个市场不敢动的时候我们大张旗鼓地在长沙做广告，打了6块广告牌，2400台公交车广告推广。9月份是暗度陈仓，10月份整体打别墅。通过这三个策略，整个市场就做起来了，能把更多的实惠让利给消费者，当别人做广告的时候我大力推广，当别人做广告的时候，我将实惠、产品做到极致。在黄金周上调价格，到10月份又回归理性。
现在的消费者更加理性，不会被你的广告吸引，他有自己的价值判断。10月份很多楼盘打广告，很多楼盘降价，但我看上去没有降价，你只要过来就知道我的实惠更多，体验感做到极致，过来以后我将实惠的礼品、促销政策做到了极致。
0731房产网：谈到营销手法，都提到“全民经纪人”。这种模式下，我可以去卖房，你可以去卖房，他也可以去卖房，但很多人说这是像微信朋友圈代购一样“坑”自己人，让不专业的人去卖房子，对这个行业本身发展并不是好事情，您怎么看待这一现象？
李经成：我觉得要看每个楼盘的特点，比如碧桂园做得非常成功，这也取决于整个企业。因为，他们的楼盘在郊区，整个营销过程中所有人都可以得到一些好处。但是，这种做法不是所有楼盘都适合做的。我们不能说这种策略是错的，对他来说是对的，对他来说是好的。对我们的楼盘而言，不一定合适。因为客户买的是一个家，一个刚需产品，而不是买建筑。家意味着安全，意味着温暖，意味着更多的配套和方便。
我不是抨击这种策略和手段，而是基于对客户、业主的一种尊重，是发自内心的告诉大家这个项目的核心价值在哪里，也是对准业主负责。我始终强调，我们的业主或客户并不是买了房子就是我们的客户，从买到下单到最后整个住进来的过程都是我们的客户，我们要做的是客户关系管理维护，客户关系管理系统，这是我2014年做得最多的。
然后，住宅强调卖的不是建筑，是家，家意味着要更多的需求，教育需求、交通需求，包括投资潜力都是客户考虑的。刚才讲的“全民经纪人”更多的是销售通路，销售通路有很多的解决方案，通过网络、电商、渠道、经纪人都可以，不能说哪一种好哪一种不好，而是要找到自己适合的。
0731房产网：今年年底谷山体育公园就将开园，10月29日城南最大的综合性公园沙湾公园开建，明年长沙预计有20多个重大绿化项目开建，整体来说公园越来越多，就代表着城市基础建设、城市品质越来越好。在这种情况下，城市交通基础建设、棚改拆迁提速，在多重因素提质升级的基础之上，对于长沙楼市有没有比较好的促进和发展契机？
李经成：公园这一块儿，对宜居的支撑非常大。长沙人口和一线城市比还有很大的发展空间，长沙要建设2000万级的人口大都市，多点公园布局对于城市的支撑非常好。洋湖垸基本上支撑了整个河西2014年大的去化比例，可以看出未来几年的城镇化速度会加速，一线城市包括长沙这样的省会级城市，他们对周边城市的吸附力，除了政商资源以外就是宜居价值。为什么北京的房价那么贵？就是土地资源有集约性。长沙生态资源的保护，包括公园的建设，再加上立体的交通网络，这样才会对于周边的地州市产生很大的吸附力，我相信长沙的房价也会由于城市建设和城镇化加速推动而有所上涨。
洋湖垸是二环出口第一个对接长沙的地方，通过湘府路大桥和猴子石大桥对接省政府和五一广场、万达广场，沙湾公园直接拉通了高铁到植物园这个片区。可以看出，公园、交通配套等对未来大都市建设有很好的促进作用。
0731房产网：10月份限贷政策放松，公积金政策也有所放松，这促成了长沙楼市10月份成交量的大幅上扬。11月份的成交量马上又回来了，和原来的9月份差不多，是什么原因导致出现这样的情况？还有11月份、12月份长沙楼市的趋势会怎样？
李经成：看一个市场最核心的是看供需关系，如果供需关系没有问题的话，那市场就是理性的。
9、10月份主要是政策的刺激，打消了过去一直持观望态度人的顾虑。11月份，供需关系回归理性。我们判断下一步整个房企应该是进行转型，靠政府打血刺激的话，2012、2013那样的行情已经不再回来了。昨天，我连续发了几篇大稿子，房地产的战术时代到来了，黄金时代、白银时代，是不是还有青铜时代？不存在的，我认为未来的地产发展，包括接下来的两个月，我们会击中项目实际，对客户进行深挖，年底返乡客也会回来，整体到访应该会有稳步的提升，大宗的投资能力人也将回归。
随着城镇化进程，刚需产品依然有它的市场。在未来，房地产项目，包括产品本身，可以看出地产大佬万科动作非常大，如果他们不转型的话，他们就找不到自己的核心优势。2015年，地产前一百强有不确定性，但我认为房地产有翻天覆地的变化也不太现实，还是在理性中前行吧。
