2014年，甚至在更长的一段时间内，在大环境持续低迷的语境下，长沙楼市并未出现大起大落。而在楼市新政出台，公积金政策调整之后，10月长沙楼市应声回温，成交量大幅上升，11月每周成交数据也维持在全年平均线之上。
在限购放开，限贷放松，公积金政策放宽后。11月22日，楼市再次迎来央行降息的重大利好。持续的政策调整，在释放什么市场信号？年底楼市能否预期转暖？地铁开通、高铁汇聚、棚改稳步推进等多种因素叠加，能否让长沙楼市有不一样的未来？
11月26日，0731房产网专访湖南省山水投资置业有限公司副总裁胡刚，看看他对这些问题如何解答。
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0731房产网：在“930”楼市新政，省、市公积金政策陆续放松的背景下，长沙楼市在10月出现成交量大幅上涨，而11月前两周的行情也相对可观。您的项目在最近这段时间的销售情况如何？是政策落地的效果所致，还是和项目本身的营销手法有关？
胡刚：10月份确实比8、9月份都要好，国庆前一天出来房贷新政，再加上十一黄金周，很多项目包括我们的项目也比之前要好得多。关于营销手法，其实每个项目都不尽相同，但总的来说我觉得最主要是跟大势有关。因为，老百姓购房都是很实在的，他就这么多钱，要尽可能买自己合适的产品，他肯定要等一个合适的价位或者合适的楼盘出来。从大的行情来看，上届政府一直在针对投资客进行调控，越调控投资客越少。但这届政府不调控，投资客已经没有了，剩下的都是刚需，改善都很少，这些客户他们要看着房价走稳了以后再买。
根据我们楼盘的统计数据，85%-90%的客户都是25-35岁之间的刚需购房群体。我们的定位，包括价格等等，都适合他们。现在的购房群体确实是以刚需为主，改善型的少量，投资客基本上没有。
0731房产网：研究显示，在2014年前三季度长沙内六区的购房人群中，25岁以下购房人群占比达到19.07%。与去年同期相比，这一年龄段的购房人群比重提升了1.11%，置业人群有年轻化的趋势。这一变化对房地产来说意味着什么，对于我们的操盘手来说有什么影响？营销策略是不是也会逐渐有所转变？
胡刚：从操作层面上来说，在规划等等已经定型的情况下，可能在营销说词，包括样板房、售楼处道具上做一些细微的调整。因为，作为我们项目来说，我们在营销上没有大的变化。但是，如果市场这个趋势更明显的话，我们会去会做适当的调整。
0731房产网：阳光丽城购房人群中年轻化的趋势明显吗？
胡刚：比较明显。我们81平方米、86平方米都做了小三房，因为我们的规划批复比较早，当时还有大面积赠送。这些房子一出来，基本上就很快地销售掉了，反倒是我们之前觉得区位比较好的位置，面积做的比较大，而这批135-180平方米的房子囤在手上的比较多。
0731房产网：11月21日晚，央行突如其来宣布，从11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此次降息降准被分析认为是楼市的绝大利好，而且部分城市还有可能出现房价反弹。央行为什么在这个时候突然出台这一政策？这是不是意味着国家明确救市的开始？
胡刚：从宏观调控来说，特别是近几年的宏观调控，尤其是针对房地产行业的，银行起到了“趁火打劫”的作用。现在，房产公司的利润可以说被洗得干干净净了。除了个别楼盘，在长沙超过10%利润楼盘基本上可以说没有了。但是，银行的利率或者增长率居高不下，各个银行都是这样，增长率达到将近20%，从季报、年报都可以看出来，利润也居高不下。
政府也确实感受到很多东西需要让利给老百姓，实际上降息的利好肯定是企业反映得更直接。老百姓哪怕是贷款购买，一个月也只能少个几百块。但是，企业能够实实在在感受到下调。不管是从主观还是客观来讲，银行利率下调肯定是对整个经济，特别是对房产这一块儿，有很大好处的。利息降下来，股市明显往上走。近几年大家都不愿意谈及到股市，好象谈股色变。但是，现在很多人在股市上能够赚到钱了，从而会拉动老百姓很多消费，特别是房产这一块儿。
央行降息有了第一步，应该还会有下文。这两天我有看高盛的一个分析，高盛预计2015年降息三次，降准六次，不说是不是判断准了这个数字，但是利率往下走，存款准备金往下走肯定是一个趋势。在这个趋势里面，房产销量也好，包括价格也好，总体来说会温和地往上走的。
