2014年，甚至在更长的一段时间内，在大环境持续低迷的语境下，长沙楼市并未出现大起大落。而在楼市新政出台，公积金政策调整之后，10月长沙楼市应声回温，成交量大幅上升，11月每周成交数据也维持在全年平均线之上。
在限购放开，限贷放松，公积金政策放宽后。11月22日，楼市再次迎来央行降息的重大利好。持续的政策调整，在释放什么市场信号？年底楼市能否预期转暖？地铁开通、高铁汇聚、棚改稳步推进等多种因素叠加，能否让长沙楼市有不一样的未来？
11月26日，0731房产网专访水墨林溪副总经理曾耘墨，看看他对这些问题如何解答。
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0731房产网：在“930”楼市新政，省、市公积金政策陆续放松的背景下，长沙楼市在10月出现成交量大幅上涨，而11月前两周的行情也相对可观。水墨林溪最近这段时间的销售情况如何？是政策落地的效果所致，还是和项目本身的营销手法有关？
曾耘墨：现在消费群体主要是刚需客户，水墨林溪项目也是一样。水墨林溪在城南区域来讲，地段可以说是非常地好，从9月份开始到现在的11月份，项目三个月的销售一直非常不错。那么，其中特别要提到的是整个10月份，水墨林溪项目卖了整整90套房子，其中国庆7天就卖了50套，完全是出乎我们的意料。
目前的客户群体主要是刚需。从今年年初到现在每个人都在说刚需，也确实是刚需。经过最近一两年，我个人认为这个市场逐渐冷下来了，越来越理性，特别是我们的需求方越来越理性。选择什么样的物业、需求、地段，周边有什么配套，业主都非常清楚。而在目前这种大的环境下如何做一个投资客，要在很短的时间内实现物业的很大升值，几乎不可能了，这种环境也造成投资客不会再来了。
目前就水墨林溪项目来讲，刚需可能真的占到了8成以上。8成的刚需客户，投资客人好象平时遇到得不多。每个月通过我们的调查问卷、客户需求来看，主要是刚性需求客户。
0731房产网：研究显示，在2014年前三季度长沙内六区的购房人群中，25岁以下购房人群占比达到19.07%。与去年同期相比，这一年龄段的购房人群比重提升了1.11%，置业人群有年轻化的趋势。这一变化对房地产来说意味着什么，对于我们的操盘手来说有什么影响？营销策略是不是也会逐渐有所转变？
曾耘墨：从经济学的角度来讲，常说经济基础决定上层建筑，这是一句话。还有一句话，客户买什么样的房子，是由他荷包里的钱决定的。
无论我们做小区物业的配套也好，还是宣传营销手段也好，实际上都是围绕“刚需”两个字来做文章。刚需客户是非常谨慎的，他们并不是随着广告去置业，开发商的广告不是说没有作用，但他们并不是完全按照我们的广告去走的。
水墨林溪从今年开始跟我们的伙伴们，基本上是两手在做准备在做我们的营销。也就是说要考虑到整个市场，项目品牌、宣传、知名度等等，广告还是要做，不做不行。但是，最近两三个月我们更注重线下的东西，他给我们带来了很多的客户。
我们的营销手法可能要结合目前理性的市场来做内功，更多的考虑做一些线下的东西，做一些必要的活动，来拉近刚需客户或者二次改善客户之间的距离，包括需求的距离、感情的距离。
0731房产网：长沙乃至全国保障性住房建设和棚户区改造总量都在逐步增加，而刚需在棚改进程中将不断得以释放。在政策环境转好，同时，在以拆促建、释放刚需、城镇化的发展和高铁、地铁效应的多重推动下，长沙楼市会不会率先走出低谷？或者保持10月市场的热度下去？
曾耘墨：央行的降息主要说明了一个什么问题呢？就是说现在很多人误解为央行降息是来救房地产，实际上不是。很多市场里面的人士，包括我们做地产的，甚至包括业主，都认为这是来救市的，实际上不是。那么，央行为什么在这个点上来出台降息政策呢？我认为有几个原因。
第一，是因为宏观经济逼迫我们的政府要做出调整。利息是金融杠杆，要通过金融的手段来调整整个经济运行的格局，是为了一个大的宏观经济，并不是为了房地产。
第二，楼市经过这几年的调整，不仅是楼市，其他行业都在调整。这种调整的结果，最明显的就是资金。无论是地方政府，中小企业，还是老百姓，口袋里的钱是越来越少。资金在市场上转不活了，流通得慢了，是因为没有那么多钱才流通慢。对于企业来讲，就是融资成本增加了。政府降息，是为了减轻企业的负担。
第三，因为整个宏观经济不好，涉及到各行各业，房地产是这些行业中的一部分，而且房地产行业涉及到的行业又比较多。通过整个降息减少企业的负担，就等于是减少了行业的负担，减少了行业的负担就等于促进了各个行业的发展。就等同于政府多拿出了钱给大家去搞活经济，减少费用开支，增加资金的流动量，短期内肯定是这样的。
对整个宏观经济，我认为是打了一个提升信心的针。政府通过一个金融政策调整国民经济，房地产是在这个国民经济中的一个分支，业主去买这个房子，它是一个连贯的效应。最后，达到了促进房地产经济向好的现象或者说一个手段、一个工具。但是，不能把它理解为是直接来救市。
0731房产网：您认为现在是适合刚需者入市的时机吗？
曾耘墨：目前的行情对于刚需客户、改善型客户，应该是最好的时机。所有的一些经济现象也好，行情也好，市场消费需求也好，各种经济指标指数也好，都表明了目前这个行情对于刚需客户来讲是最好的入市机会。因为，楼价不可能在这个基础上再下降，那是不可能的。开发商要回笼资金，你不可能让一味地降价来满足你的需求，开发商是做不到的，也不可能做到。
成本决定了物业价值，没办法再降价。把产品做好，卖给有需要的，自然有销路。
