马年春节假期已经过去，2014会不会进入调整年？2014楼市将会面临怎样的挑战和机遇？面对种种对今年楼市的猜测的不确定，0731楼市会客室“我是销冠”新年第一期，邀请了湖南中原地产代理公司资源中心总监 陈世霞，探讨楼市谜团。
湖南中原地产代理公司资源中心总监 陈世霞
记者：当前楼市面临诸多挑战与机遇，比如说，现在很多城市出现“房冷地热”的现象，您怎么看待这个问题？
陈世霞：2月份截止到22日，整个长沙住宅内六区的成交是33万平方米，同比去年2月份下跌了10%左右。其实，1月份的住宅成交下跌30%。从2月份开始，包括近期网签数据来看，其实市场是有好转的。首先我认为，市场是有变数的，2月份有好转，没有那么差，但却是有下滑。
其次，我们的统计截止到1月31日，有一个令开发商和代理商最有压力的地方，是整个长沙内六区的库存住宅是近1100万平方米，我吓了一跳。因为，1月份整个长沙成交68万平方米，供应却是200多万平方米。以前，每年的成交量很大，供应量相对较小。但是，今年相反，在市场成交量降下来以后，供应量反而越来越大。去年10月份以前，发展商是比较乐观的，有很多发展商加大步伐在建，令供应量比较大。2013年的平均周期是9个月，目前的情况对于库存是比较危险的一个信号了。
再次，房产成交下滑，为什么土地这么火？拿长沙来讲，长沙的市中心，基本上地图上摊开能够看到的地块，都是名花有主了。作为开发商来说，要长期发展，不可能不拿地，基本上拿地的都是品牌房企，这个时候他不会因为市场的变数就不去拿地，这是不现实的。拿地之后，我们发现起码长沙没有出现地王，目前的价格与去年相比也是有降温的。这几天，绿地等品牌房企拿地比较疯狂，土地市场比较热，但价格没有以前那么热了。
洋湖片区有开发商降价，降价不要避讳。但降多少合适？去年，整个长沙楼面地价的涨幅是50%，统计的涨幅是8%，假设今年的市场有很大的变化，成交量下跌，供应量很大，我们能降多少呢？其实，开展商掰着手指头一算，某楼面地价是4000元，卖6700元/平方米，算算成本最最保本7000元/平方米要吧？快速拿地，快速出货，快速资金回笼，现在主要是这样一个做法。但是，我们预期价格不会有太大的降幅。楼面地价摆在那里，尤其是梅溪湖、洋湖几大片区，市场整个成交量今年会下滑将近20%左右，但价格在统计的口径累计的均价应该不会有太大的波动。但是，对于长沙局部地区，包括洋湖可能会有一些压力，供应量很大的地区，价格可能会有一些调节，对于消费者来说这个时候买房是最划算的，不要去看是不是还会去降，看准了比之前下降了2000元/平方米左右，赶紧下手，错过就会恢复原价了。
记者：最近市场上对于楼市的走势出现了很多不同的声音。首先是万科董事长王石，他最近说用四个字来表达对楼市的看法，这四个字是“非常不妙”；还有一位是看涨楼市的任志强，他说“今年的楼市很危险”，但是与之相反的保利地产余英他说，“2014年下半年房价会再次暴涨”，您对长沙楼市接下来的走势如何判断？
陈世霞：对于2014年长沙楼市走势的看法，我认为整个长沙楼市来讲今年成交量会有一个下滑，大概会接近二成，但是价格可能会是趋稳的，起码到年底整体的均价可能会趋稳，但是涨幅可能会窄一些。第二不得不承认大的库存，在一千多万的库存下面局部区域的局部项目应该会有一些调整。
为什么会是这样子？首先，我们也清楚，现在包括长沙以及全国，我们调查长沙的12家中小银行，其实他们在信贷方面比较紧的。我们以前说首套其实是放开的，但是部分银行首套要求客户上浮15%才给你放款，不然它就压在那里。但是这一块我觉得接下来3月份的市场对于整个长沙市的走向最关键的是信贷政策，如果信贷再紧可能会对市场有一些不好的因素，如果信贷有一些松的话，我觉得整个成交量会“蹭蹭蹭”又会往上走。
其次，长沙整体长期来看价格不会有太大的降幅。究其原因，首先，我们的消费水平人均GDP是中部六省的第一位；第二个其实我们在座的各位都有接触，我们的消费群体不仅仅是长沙，应该是整个湖南省，就是我在座的身边的亲戚朋友等都会购买。所以我们有很多的地州市的客户群体。我们在统计人口的时候我们发现只要地州市10%里面的人来长沙置业，我们的一千多万足可以满足。其实这个需求在这里，只是说国家有一些整个的舆论风向不很好，客户会观望，这个我觉得是要正确地给到客户告诉各位，整体的价格肯定是往上走的，我们说每一次的调整都是一波高过一波，它的底值一定是比上一波的最低值的要高的。所以如果有自己自住，合适自己的项目一定要下手。
