2014年上半年，楼市未能在众人的期待中转暖。传统的“金三银四”显得不温不火，商品房成交量下滑，房价稳定止涨，而本是开发商眼中上半年最佳推盘冲量时机的“红五月”，成交也是表现平平，市场仍处低位运行。在艰难的市场语境下，究竟哪些项目成功实现逆势突围、低谷淘金，成为2014长沙楼市上半年的热销典范？他们有何畅销秘笈获得斐然成绩、引领长沙楼市？迷雾重重，下半年楼市格局究竟将会怎样？带着这些疑问，本网独家专访了喜盈门•范城营销总监何志坚。>>>【我是销冠】2014年楼市半年总结访谈
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记者：请分享一下贵项目上半年销售情况？
何志坚：喜盈门•范城相比较于去年同期，上半年我们的业绩有所下滑。但是，这个下滑是基于几个方面。我们项目经过了两年多的热销，我们连续三年蝉联长沙楼市热销项目，现在整个项目也逐步进入尾盘清盘期，业绩相较去年有所下滑，这也是情理之中。另外，不可否认的是在宏观的大形势下，业绩多多少少会受一些影响。整个上半年，到6月份，我们的业绩是做了3亿多，在目前的市场情况下还算过得去。因为，毕竟我们项目基本上是进入了倒计时阶段。从宏观的情况来看，未来的趋势是强者更强、弱者有可能会出局的一个局面。
记者：您怎么看待楼市调控政策对项目销售乃至整个市场的影响的？
何志坚：喜盈门•范城是一个纯粹的商业综合体项目，这一轮的调控政策对项目的影响基本上可以说是微乎其微。就整个政策而言，我个人认为会对市场产生较大影响的是金融政策，比如贷款。楼市宏观调控方面的政策反而对长沙房地产市场没有太大的影响。
记者：传闻的“限购松绑”究竟能不能改变现状呢？
何志坚：近期确实很多城市传出“限购松绑”的说法。首先，我认为“限购松绑”对长沙这样一个城市来说意义并不大。因为政策本身并不是很苛刻，有些政策长沙很早就实施过。其二，现在政府的态度更多的是进行一种微刺激，包括城市户籍入户的放松，也包括对整个金融政策适当的放松。其实，这是一种好的调控方向。但对于整个市场来说，可能不见得会见效那么快。针对目前的市场情况，并不是单纯政策影响的结果。
记者：现在，长沙出现了这样一些现象，望城区的景观越来越好了，岳麓区的教育资源也越来越整合了，同时长沙的雾霾天气也越来越严重了。因此，长沙出现了“西向居住”的现象，这种“西向居住”现象对于贵项目来说有没有影响呢？
何志坚：我认为，一个城市的发展可能会有一定的顺序。从政府的角度来说，某个片区作为现阶段三年、五年的短期计划，并作为重点的发展区域，可能在未来十年、十五年，甚至二十年之后就会面临一个排队的问题。其实，望城的环境越来越好，在我看来也在情理之中。因为，从整个城市发展的情况来看，现在本来就是在补差距，这是其一。第二，刚刚提到的环境问题，其实长沙市政府目前对于整个城市进行的环境治理、空气治理，是有全盘规划的。比如绿化荫地，我认为，望城的土地相对来说可以发挥的空间更大，因此，它的环境可以走在其他区前面。但对于我们常规讲的内六区来说，望城是新增上来的第六区，因此，政府会有一个全新的规划计划。加之，湘江风光带的成型对周边居住品质和环境会有一个很大的正面影响，因此望城的环境变的很好是在情理之中。
记者：许多购房者想知道现在长沙市的房价究竟是不是还会再跌？老百姓到底什么时候出手才是最赚利的呢？
何志坚：我个人的观点，这一轮政府的调控，包括宏观调控、金融政策的控制以及一些舆论导向的引导，到今天为止，应该是房地产发展几十年以来最到位的一次。对于长沙市场，我在之前很多不同场合也讲过，长沙的房价在整个中部省份城市中还是较理性的。从买房的人的角度来看，买房人分两种：一是刚需，下半年是刚需人群非常好的出手机会，因为房价再往下调，调的空间也不大，这是从成本的角度去考虑。毕竟开发商也是生意人，不会赔本做买卖。而对于一些小型开发商，也不排除由于资金链紧张，或者是濒临断裂要去降价跳水。但是，这种楼盘，说实话个人认为风险很大。所以，我觉得下半年，特别是对于品牌房企，可能在年报业绩的刺激下会有一些让利给市场，我认为这是购房者出手买房的好机会。至于投资型的客户，在我看来住宅类的投资价值基本上已经没有了。前段时间，我看了一个专业公司的报告，现在住宅做投资的人占比很低，10%左右。如果要投资的话，我建议可以更多的考虑商业项目，或者是一些高端项目，这些项目从长期来看空间应该会比较大一点。
记者：面对相对低迷的市场情况，不少开发商企业主动求变，创新开发模式。如今年3月深圳两宗养老用地挂牌入市，7月北京等四地试点以房养老，万达等企业早在两年前就提出了旅游地产、文化地产，对于这样一些有别于传统的地产开发模式，您认为在目前的市场语境下，是不是确实需要创新和尝试一下呢？
何志坚：这个问题我们有思考过，我经常跟圈子里面的朋友也聊这个话题。说实话，对于养老地产来说，这其实不是开发商一己之力可以做好的，更多的是需要有政府配套的政策以及配套的产业支持，才有可能把养老地产真正做成熟。现在，养老地产在整个压力市场状态下，有一部分开发商提出试水的一个方向，这个大的方向是没有错的。但是，短期内应该说还是停留在摸着石头过河的阶段。
那么，再分析旅游地产和文化地产。其实，旅游地产在国内也还做得算比较早，但真正能在旅游地产做出一点点成绩的开发商屈指可数。因为，旅游地产需要依靠本身的相关资源。一提到旅游地产我们首先会想到三亚？因为，它有很好的气侯，对于北方的高端人群来说冬天冷的时候可以考虑去度假，三亚有很好的海滩、阳光，这就是需求。因此，旅游地产我认为还是要因地制宜。
文化地产，万达提过，这也是一个方向。但是，我相信在这些品牌开发商的大力推动下，未来房地产市场格局应该是百花齐放的，而不是像现在集中在纯住宅的做法上。比如，房地产发展的前十年基本以住宅为主，最近三五年流行城市综合体、商业综合体，但商业综合体做到现在，大家又感觉到了市场压力，可能要向其他方向突围，我觉得这些方向都是值得去探索的，应该说未来的领先市场应该是各种开发模式并存，这也从侧面表明整个房地产市场在回归理性，越来越健康。
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