7月23日下午，由长沙市住房和城乡建设信息中心、长沙市房产研究中心主办，0731房产网、《长沙楼市》杂志携手红网传媒承办的长沙楼市趋势论坛暨2014上半年排行榜颁奖典礼盛大举行。活动现场，特邀嘉宾上海易居房地产研究院副院长、中央电台特聘财经评论员杨红旭接受了本网独家专访，围绕当前楼市热点、房地产投资、2014年楼市发展趋势等回答了记者提问。同时，杨红旭大胆预测2014年下半年应该仍然会保持降温态势，2016年，中国楼市会迎来复苏。（点击查看长沙楼市趋势论坛暨2014上半年排行榜颁奖典礼直播）
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观点一：下半年降温态势还将持续 2015年可能会探底
0731房产网：您曾在2月份某论坛上公开预测，2014年楼市或是高位振荡、逐步降温，上半年基本保持高位振荡，下半年会明显的降温。现在2014年已经过半，您还是这种看法吗？
杨红旭：我在今年年初对2014年的走势就有一个预测，整个主标题就是《高位振荡，逐步降温》，半年之后再回头看这个走势预测还是蛮准确的。
我认为中国楼市具有短周期波动的性质。2012年是本轮楼市短周期的复苏期，2013年是繁荣期，2014年是一个降温期，2015年可能会探底。但是，我们都知道今年的内部形势和外部压力都比较大。所以，2015年能否探底成功，现在我还没有一个明确的判断，但我认为是一个探底的过程。在2014年年中的这样一个节点，我觉得今年下半年应该仍然会保持降温的态势。
为什么会降温呢？第一是因为外部的经济比较低迷，我们的货币政策是中性的，虽然今年略微偏松，但是是定向宽松，宽松的领域主要是一些小微企业、三农、包括棚改等等。而政策对于商品房市场却没有任何地宽松，资金面、货币面对楼市是中性略偏紧的。因此，楼市内部的库存压力比较大，不仅是很多三四线城市，一二线城市的库存也在进一步增加，去化周期在进一步加长。因此，楼市经过去年的高温期后今年就在逐步降温，下半年这种降温态势还将持续。
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观点二：2016年中国楼市会迎来复苏
0731房产网：根据那你的短周期理论判断，您认为楼市复苏的时间大概会在什么时候？
杨红旭：过往的短周期，每一次有一个上升和下行的完整周期，大概是三年左右。本周期的时长可能会有所拉长，如果说是今年开始降温，那么明年其实有两个节点可以关注一下。经过一年降温之后，一般楼市就有可能会趋稳，但这还要看外部环境和内部去库存的速度。明年3-5月份，可以关注一下，因为每到春季都有一波行情，春季3月份开始市场会复苏，成交量会反弹。但是，还要看弹的高度，成交量弹得高有可能会使整个短周期见底复苏，假如只是一个小反弹，可能难以带动价格和楼市周期走出低谷。再就是明年9、10月份，假设上半年市场没有回弹，到下半年的市场可能会出现见底复苏的迹象。2015年楼市发展将会更加复杂，所以我认为 2015年是一个探底的过程，复苏的节点现在比较难以去预判，而2016年中国楼市会迎来复苏和下一轮楼市短周期的上升阶段。
观点三：2018年之前不会出现房价大跌或崩盘
0731房产网：您曾与国外的经济学家席勒打赌说，对中国房价5年内不会崩盘，您这一判断信心是来自于哪里？
杨红旭：假如中国楼市是一个大泡沫，那房价应该不会再翻一倍，泡沫不是破灭就是慢慢地被吸纳，绝对不会再涨一倍。我们不能简单地拿中国和美国比，席勒说在美国一般是3-4倍，在中国一线城市要几十倍，感觉差异非常大，在美国无论是纽约还是洛杉矶、华盛顿、波士顿，买一套房子只需要一个家庭3-5年的收入，在中国的上海、北京居然需要30-50年。但其实他不太了解中国国情，中国父辈们50后、60后，甚至70后的前期，很多人享受过房改，当年我们国家把房子几万元卖给你，而这种房改房在市场上是可以出售的，一般可以卖几十万、甚至几百万。而这样一个曾经从国家手里面低价买到的房屋，现在可以高价卖出，卖出之后可以买新房子，等于说中国有一笔财富是国家给你的，这笔财富可以成为很多中国人购房的首付，换房的第一笔资金，在美国是没有的。
我们的房价收入比不能只看中国人的职工收入，还要看看中国普通的职工家庭曾经获得过房改的巨大差额收益，这笔收益成了他们去改善住房条件的一个基础。在中国不能看房价收入比，不能拿中国和美国比，在中国只能自己和自己比。目前在中国的房价收入比是7.3倍，高的时候09年曾经是8倍和8.1倍，在2004年之前是6.5倍-7倍之间。按照我们的规律来看，6.5-7倍之间是一个很好的水平，这几年是7.3倍，可能2014年还会进一步降一点。
