2014年上半年，楼市未来能如约转暖，传统的“金三银四”、“红五月”成交表现平平，市场处于低位运行。作为传统的销售淡季，7月的长沙楼市并没有悲观派预期的糟糕，也没有乐观者想象的美好，市场也日趋理性和平稳。随着今年长沙棚改的进程逐步加快，限购令的“暗松”和“湘五条”的正式出台，楼市会否迎来分水岭？房企又如何实现破局？“金九银十”是否会如约而至？本网独家专访长盛上东区营销总监余钢。>>>【我是销冠】7月销售数据排行市场访谈
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长盛上东区营销总监余钢
记者：长盛上东区近期举行了电商活动，效果如何？
余钢：这次是针对女性客户做推广，依托电商推出的活动，主要对散户处理尾货的清盘。我们长盛上东区项目的位置相对比较好，在烈士公园正东门，产品都是大户型。目前，上门的女性客户偏多，而且这次的活动价格基本上是接近最开始一批开盘的价格，优惠力度是非常大的，成交率比原来提升了一倍，整个活动的效果还是不错的。
现在这个活动基本接近尾声，从目前的效果评估来看，总结几点：第一，对象有针对性；第二，推广有集中性，在项目周边3公里范围内进行集中推广。因为，上访人群70%以上是周边的人群；第三，活动吸引客户购买是核心。
当然，这次活动也得益于0731房产网的大力推广，很多的来电都是网络来电，我们自己也做了自己的网站，也做了百度推广。我们在7、8月份在推广方面有针对性，现在虽然削减了很大一部分的推广。但是，在现场和项目周边3公里范围内的推广依旧是加强的。7、8月在长沙是比较炎热的，大部分客户在家里上网看产品，60%的来电是通过网络来电的。
记者：请问一下余总对“湘五条”有什么看法？
余钢：首先先谈谈限购令松绑，我觉得限购取消以后，市场没有出现大的明显回暖，其实我觉得是有一个过程的，这是第一。从2010年开始限购以来，也有一个时间沉淀，效果才得到体现。第二，因为所有产品都是根据政策去制定，原来在出现限购之前，公寓类产品、90平方米以下的产品是卖得非常火的，特别是原来的投资客很喜欢买这类产品，因为总价低，相对来讲租金回报、各方面回报来得更快、更高。但是，经过调控以后，市场上已经发生了一些改变，大部分卖得最好的可能是90-120平方米的刚需产品。这类产品是不限购的属于刚需产品。所以，在限购松绑这一块儿，效果需要一定的时间才能体现。但是，对于我们项目来说是十分的利好。因为，原来我们有一栋70年产权的住宅产品，有一栋是商业性质的，限购松绑对这类产品是一个利好，原来上访的客户都过来邀约成交了，对投资型产品来讲有明显的好处，效果也得到了体现。
关于“湘五条”，我感觉政府回购商品房安置棚改户，这条政策应该是一条三赢的政策，对于房企也好，对于政府也好，还有棚改户也好是三赢的。因为，原来的棚改，就算是建房子，配套设施、地段肯定是没有什么选择性的，政府想建哪一块儿就建在哪一块儿，配套给政府的压力也比较大。然后，通过“湘五条”，政府的压力得到了释放，房企也可以得到快速去化，再就是通过政府牵头，我相信给棚改户的价格肯定是优于市场的。所以，我很看好这个政策，对于部分楼盘来讲肯定从中受益是比较多的。包括原来我们有个项目在黄兴北路那一块儿，就是政府牵头，所以我想这应该是一个利好。
再就是信用等级高的开发商可以提前拿预售证的情况，应该说可以加速市场优胜劣汰的效果，优势企业在未来的发展情况会越来越好，资金回笼会越来越快，对于资金不充裕的小企业来说压力可能会比较大。我觉得，这也是规范市场的一个好的办法。
记者：今年以来，从中央到地方新一轮棚改明显提速，长沙市委市政府提出争取用4年时间基本完成长沙城区集中连片棚户区改造。加大棚改对企业和市场有什么样的影响呢？
余钢：我认为棚改政策是一个非常好的政策，是一个实现三赢的利好政策，在这里就不再复述了。再就是“金九银十”，个人用四个字总结，就是谨慎乐观。对自身项目，相信和其他的开发商都是一样的，在“金九银十”这个时段，作为一个传统的销售旺季，在宣传和推广方面肯定是一个集中期，所以在成交方面我相信在今年下半年应该能够打起热销的头炮，毕竟7、8月份受制最大的是行情和天气，9、10月份是长沙的销售旺季，现在各方面利好政策也是频繁出台，相信在各政策落地以后，对现行市场应该有一定的改变，尤其是投资型客户。像我们的项目在今年下半年会主推精装写字楼，我们是打性价比的策略，因为我们的写字楼价格算是性价比很高的，精装才11000元/平方米的价格，在市中心，我们也很期待下半年在“金九银十”有一定的突破。
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