对一些资金链吃紧，去库存压力大的中小开发商而言，似乎还没等到暖阳，前路依然迷茫。大浪淘沙，谁会被洗牌？谁会勇立潮头？这一波行业盘整会持续多长时间？房企兼并潮是否已经到来？本网记者专访戴德梁行长沙公司副总经理文学，解读当前楼市热点。
记者：如果用一个词来形容眼下的房地产市场，您会用哪个词？
文学：楼市涅槃，或者曲折中前行。
记者：如何理解这个词？
文学：从2013年年底到2014年上半年，楼市处于转型的阵痛期，带来了行业的重新洗牌，大浪淘沙、优胜劣汰，很多不成熟的开发商，品质有问题的项目，都开始显现出来了。同时，一些有实力的开发商，仍然在长沙持续布局落子，比如珠江实业、绿地集团，在上半年行情下滑的情况下，仍然在长沙进行大手笔土地储备。
所以，这个市场正在转型、分化。一方面，很有实力的企业，仍然在加强投资，而另一方面，缺乏实力和经验的开发商，他们的短板就完全呈现在买家和投资者面前。
这个过程也是促使房地产行业从过去粗放式生长向精细化发展的过度，也是行业将会更加成熟的一个过渡。
楼市涅槃，就像凤凰一样，经历了一轮波折，一轮火焰的洗礼，总会重生，重生之后会表现得更加蓬勃朝气。所以，我对未来还是深具信心，目前只是转折的一个节点而已。
记者：您认为，这一轮楼市低迷期会持续多久？
文学：2013年4月份到9月份，楼市处于筑底缓慢回升阶段。前期出台的一些政策，比如“湘五条”，但具体的执行细则大概需要三个月时间才能落地到位。年底之前，政策的利好才会全面释放出来，到时候市场应该会“U”字形转折，而不是“V”字形，不走“V”字形反弹是因为宏观层面不会再敞开货币供应，不会有大规模经济刺激计划。
房地产有几个大背景，一是中国城镇化进程还没结束，大量的农业人口会转为城镇人口，必然带来住房需求。二是中国实体经济的增长虽然放缓，但仍保持在7.5%以上的增长速度。
所以对未来，我们还是很看好，相信今年年底到明年年初，市场会逐渐稳定，并进入缓慢上升的周期。
记者：2013上半年长沙也出现了开发商跑路的事件，您认为，当前比较严峻的市场考验，是否意味着房企一轮破产、兼并潮的到来？
文学：市场在温和下滑，但有很多品质相当好的项目，他们在销售市场上还是得到了很不错的市场回报。现在的市场不是粗放型市场，是精细化的市场，购房者、投资者不仅看价格怎么样，发展商是不是有长期的承诺、购买的产品是不是有长期的价值等等，都是对购买决策起决定作用的因素。
很多项目过往在市场上非常粗糙，营销手段多为噱头，此时便受到了市场无情的报复。但个别品质非常好的项目，仍然保持了价量齐升的状态，销售量可观，这种项目在长沙有不少。这就给发展商提出了一个启示，与其在营销噱头上下工夫，还不如将真正的实力放在项目品质上，这也是对我们市场的一个启示。
我认为并购潮的出现可能性存在，但大规模并购现象可能性较小，因为房地产开发周期比较长，产生的过往问题如果很多，被并购的企业存在较大的问题，很难在并购的环节里全面解决。
记者：各地限购松绑之后，对楼市的影响作用大多不太明显，房贷被认为是“救市”的最后一根稻草，下半年房贷会进一步松动吗？
文学：国家层面不会对限贷做大的放松调整，但地方商业银行会有所松动，公积金会有更大的腾挪余地，比如“湘五条”提到的开放异地公积金贷款买房，只是还需要一定时间等政策落地，但这是一个很好的信号和表现。
记者：您对后市有什么样的期望和预期？
文学：山重水复疑无路，柳暗花明又一村。现在的市场让大家有点迷茫，但我们相信市场还是会健康发展，对未来深具信心。现在虽然在量上受挫，但不需要过于悲观，眼下正是开发商打磨产品品质的好时机，也是行业更加健康发展的开始。
扩展阅读：
