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胡治钢 :长沙房地产的黄金十年还没有到来!

http://www.0731fdc.com 2015年01月30日19:31:09 0731房产网

    李克强总理提出我国经济进入了“新常态”,过去十年房地产行业为支柱产业,现在还能不能把它作为支柱产业?另外,国家经济转型、结构转型,又要保增长,黄金十年过去之后,下一个十年到底是什么十年?1月30日下午,“启示与展望——长沙楼市的“黄金十年”专家座谈会暨0731地产研究院挂牌及首届微沙龙活动圆满举行。湖南中原地产代理公司总经理胡治钢在座谈会上提出了他的见解。以下为座谈会发言实录:

湖南中原地产代理公司总经理胡治钢

    长沙未来十年还有很大的发展趋势

    长沙的前面十年应该是量价齐升的十年,是高供应量和高成交量,比深圳都多,大部分是过千万的成交。但是,我们的价格是非常低的,是一个低利润的城市,因为供应量太大了。长沙是品牌开发商云集,但长沙这个城市差不多除了昭山地产没有来之外,所有品牌开发商在长沙都有项目,这是我们统计过的。所以,我们这个城市是蛮具有接纳性的,海纳百川,东南西北中每个区域都有热点。长沙的土地开发从之前的无序到现在慢慢地有序,在演变,在转变。那么,从地产的供应来看,目前一直是供过于求的,价格一直起不来,从客户层面来看,长沙成交的各个层面还是主要以长沙的客户为主,地州市的客户为辅,再加上少量的全国性客户。我是深圳人,在长沙也有职业,像我这样的职业经理人在长沙是非常多的,都是属于全国一线城市的职业经理人到长沙来发展,这里也会有置业。过去十年,长沙的地产十年,它的黄金十年根本没有到来。

    2005年以前,深圳的楼价都在7000元以下,严重地供过于求,每年房价的增长严重低于GDP的增长。但是,长沙的楼市增长远远高于人口的增长,房价就一直很平缓,我真正经历过面粉卖得比面包还贵,一夜之间可以涨3000元,今天卖18000元/平方米,明天卖21000元/平方米的情况也经历过,没有道理的涨价,那才是疯狂的年代。一线城市的地产黄金十年可能真的结束了,我们在深圳住的房子已经达到了7万元/平方米,真的太贵了,很多人买不起。我去深圳的时候是1000多万人,现在到了2400多万人,那个价格可能真的到顶了。长沙去年的均价才5900多元/平方米,还没破6,未来十年的发展趋势还是很大的。

    未来十年怎么看?确实我跟湖南的很多开发商都在聊这一个话题,长沙是一个单核的城市,它跟很多城市不一样,广东有深圳和广州,武汉还有三个镇,湖南就只有长沙,地州市的人都想到长沙来置业,目前只是辐射到了与湖南有经济往来的层面。未来有三条高铁交汇,长沙这座城市在未来会成为全国最中心的一个城市,未来的内需市场成为全球的经济中心的话,长沙这座城市一定会成为未来全球的经济中心。以前在深圳那么好,是靠做外贸,我们是全国性的代理公司,我们发现在长沙开会成本最低、效率最高。如果我们在长沙设经济总部的话,最适合在中国布点,说实话这是最方便的,这种管控也是最方便的,这是这座城市的特殊性,从长远来看我非常看好长沙的发展。但是,它真的需要时间,这个时间的沉淀是会比较久。

    2015年房地产的压力非常大

    那么,从2015年来看,目前的压力是非常大的,1453万平方米的内六区的存量,加上新开工量有900多万平方米,保守估计会有2300万平方米的量,2015年去库存是血拼到底的,从1月份的数据来看也是非常可怕的,现在1月份的数据比上月环比应该跌了30%,成交量跌得非常厉害,回到了去年的9月份以前,2015年这个压力会更大。但是,我们也不担心。房地产经济捆绑了政府的GDP,政府一定会出来救市的。因为,政府一旦出手来救楼市的话,现在供过于求,去年的土地成交已经下跌了30%,未来的住宅供应量会少很多,2015年这个难关一旦度过,政府的经济层面会更好,度过这个难关之后应该会好很多。要刺激整个经济的发展,我们收到的消息是有可能会进一步降准或降息。要保持9个点的增长的话,离开房地产业是很难做到的。

    未来房地产的十年,一是肯定会往垄断化走,在产品个性上湖南目前做得比较糟糕,因为利润很低,确实产品个性化做得非常差。但是,面对未来客户群是90后的情况下,我们的产品是必须有个性化的,没有个性是卖不掉的。长沙的产品还是需要有很大的提升,政府的话,目前的长沙政府对土地财政过分依赖,又把跳马和暮云划进来了,我担心长沙楼市又要搞个五年了,因为土地供应又大了,本来卖完了,没地了,又搞两个区域进来了,可能又要多等五年。

    未来机遇和挑战是并存的,只要我们细心地把产品做好,认真地研究好市场和数据,整体来看,总理讲的城市化进程,超过中国的发展,我觉得总体来讲长沙的楼市还是很低迷的,完全没有水分,一定还是会有更好的空间去发展。

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