此轮楼市新政我们需要关注哪些方面？新政密集出台能否改善楼市的基本面？房地产开发商又将如何应对？对于刚性和改善性需求的购房者而言，目前是不是最佳购房时机？本网独家专访中原地产湖南分公司总经理胡治钢，听他聊一聊眼中的长沙楼市。
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0731房产网：如何看待今年一季度的楼市行情？
胡治钢：从我们代理的项目来看，今年1-3月份上访的客户量和成交与去年同比还是有一个提升，会好一点点，会慢慢地逐渐感觉到确实两次降息、一次降准，包括3.30政策出台之后，很明显的有信心的回升，上门客户的增加和成交数据的增加。从到访和成交来看，有接近二成的涨幅，如果是1-3月份大概是2.6%的增幅，还是有增幅。从网签的数据来看，我们统计的是内六区的，没有含长沙县的，内六区有一个增幅，与去年同比大概有将近40%多的增幅，但实际上因为今年第一季度网签数据那么好，大部分是因为有30%是八方小区特价房的开发而造成的。但是，从价格来看，比值是下降的，5500元/平方米左右，与去年同比下降了10%多，价格有下跌。然后，成交量有一个增长，价格是没有往上扬的，价格确实处在低为，量比去年有些好转。
目前楼市价格上不去核心原因是现在存量还比较大，到3月底我们知道的数据是1606万平方米，按照目前的消化量需要17个月，去年年底是1456万平方米，消化周期是18个月，好一点点，有所好转，但毕竟还是处于供过于求的局面，存量还是很巨大，存量房还很多。那么，价格还在低位徘徊，每家都有房子卖，供需结构是供过于求的现象蛮严重的，就造成的价格的低洼。成交量为什么有提升？是市场政策利好，市民信心有回升，在去年走量的过程中积压了很多客户，政策利好，价格还在低位，就还会有一些量的成交，是这样的。
0731房产网：新政对楼市的影响究竟多大？能否改善楼市的基本面？
胡治钢：分开看吧，对一线城市来说利好是比较好的，北上广深已经涨价了，量价齐升的比较明显，特别是我们深圳公司已经破纪录了，现在就开始盈利了，生意特别好做，价格又高，确实能够改变。但是，到二三线城市可能要分开来看了，在二三线城市中国的现状是已经达到了平衡点，房地产以前是供不应求，到现在已经是供需平衡，甚至已经出现了供过于求。供过于求之后，政策为什么会出台？五改二也好，二套房首付比例降低和认定都变了，实际上刚需从2011年限购开始到现在连续四年，都是刚需年代。其实，刚需已经是过剩了。
实际上压抑的是很多改善型的客户。因为，打击的是投资行为，打击的是改善型行为。这次新政研究过现状，就是刚需供过于求，你再用什么政策估计能够起到的效果就只那么好了。但是，改善型这一块儿，确实是有很大的潜力可以去挖的。刚才，我们几个都属于改善型，他们都不属于刚需。很简单，他们的房子卖出去税费就少交5个点，就容易卖得出去。然后，在贷款的时候认贷不认房，以前不能贷款，现在可以贷款了。在二三线城市刚需产品，我觉得还没有走出火坑，还是供过于求，现在还比较严重，真的要低价，多渠道营销，什么办法都想尽，以去存货为主。但是，改善型客户现在都想去买。为什么选择这个时候出手？很简单，价位很合适，很低，再不买就会涨了。
所以，改善型这一块儿，我认为可能二三线城市是一个机会，把品质做得更好一点，展示做得更好一点，价位能够接近就不要下滑。但是，价格还是要根据市场的供需来看。供过于求的话，还是要扎扎实实地做营销工作。一季度有卖得好的，全是做营销的。
0731房产网：市政改造和棚改政策的货币补贴对楼市去库存有多大影响？
胡治钢：我知道的是2015年全部旧改能够消化的市场应该是350万平米的样子，拆了多少万户，我们有数据公布的，能够产生350万平米需求的供应量，确实是真的能够舒缓，市场毕竟供过于求。政府在做两件事情，刚需上没有刚需就制造刚需，把你的房子拆了就有刚需了。在改善上有政策，贷款给你，年限也降低了，首付比例也降低了，这样对楼市确实能够马上看到效果的。目前，我看到的数据应该是2015年有3370户的拆迁，应该能够产生360万平米左右的需求。而且，目前我们代理的项目，整个项目这一期产品全部打包就卖给了旧改办，旧改办把几百套房子全部收过去了，商品房就变成了定向开发化了，政府也会采购一些商品房，但价格当然会比市场价格更便宜一点。
0731房产网：市场供应量为何会大幅下滑？能否持续？
胡治钢：好简单，市场不好，开发商会有一个以销定量，以销售多少，来定下一期的生产量是多少，不会无限量的生产，生产要花很多的资金、人力物力成本。其实，开发节奏慢的话，开发商的开发周期增长，资金成本增加，很多开发商希望快周转。但是，现在没办法转不出去，很多开发商亏欠卖不掉，现在的低供应量是反逼出来的，没有办法，不然压力会更大，确实是由于市场存量过大造成的。这个问题要解决，第一还是要解决存量的问题，存在不解决的话，新供应量的问题就没法解决。现在，存量大，在供过于求的地方，在全国排第四位，长沙肯定是供过于求的，土地是限制的，不会让你拿出来去卖的，保证去存货，现在国家的政策也是去存货，在土地供应上今年一定不会很充足，政府一定是要控制的。其实，这个时候大家认为楼价很充足，最适合买楼，其实这个时候也最适合买地，为什么呢？现在房价最便宜，衡量土地价值的时候也是最低的，这个时候不买地，等楼价起来再买地，买回来之后就放在那里？所以，很多开发商在这个时候出手，2011年出手买地的占了便宜，最开始梅溪湖的地卖得很便宜，最后楼价卖得很高，都是这样的。
土地这一块儿，政府已经看到了它的要害，这届政府很多时候抓住了核心问题。供过于求不让你卖地了，就让你去化，供不应求随便你去搞，就市场化。因为，土地的供给方就是政府，政府不去管的话，确实就会令供过于求的现象很严重，这是政府能够操控的，把这个问题管好以后，个人认为土地供应一定会在有序中进行，会慢慢恢复到一个正常的秩序。
