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邓志旺:长沙的优质项目投资极具前景

http://www.0731fdc.com 2015年04月24日22:14:29 0731地产研究院 黄拓夫

[提要] 长沙的优质楼盘和普通楼盘的价差非常小,越成熟的市场高端楼盘比普通楼盘的价格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍,在深圳3倍以上,到长沙基本上1.5倍左右,最多是2倍。这其实是存在投资机会的,投资机会在哪里?随着市场的成熟,需求会慢慢分化,高端需求、升级换代的需求、终极需求会慢慢增长,普通需求会慢慢减少或者保持,我认为高端楼盘的价位还没有拉开,这对于投资者来说是一种机会。

    

     第一,长沙人民很幸福。

    住房方面的幸福有两个,一是房价。过去十年中,长沙的经济增长每年达到了20%,但房价的增长是8.1%,从房价和经济增长的关系可以看出长沙人民是幸福的。二是资源。长沙有山有水,还有文化历史资源,这是很多城市稀缺的。中建江山一号、万科紫台等项目的景观资源非常好。

     第二,长沙从业人员很敬业

    首先是媒体,从昨天到今天看到了媒体从业人员非常敬业。二是开发商做了很多项目,非常地投入、非常地认真在做作品。三是代理、销售人员有职业精神和敬业的态度。

    第三,房地产市场的压力很大。

    供应量很大,长沙和深圳是相反的,长沙一年要销售1800平方米左右,但在籍人口只有400万,深圳人口1800万,一年的房地产销售只有400万平方米,正好是倒过来的,压力是非常大的。

    在这种情况下,我提三点建议。

    第一,政府卖地要谨慎。

    我现在不光是一个参与者,也是长沙的一个观察者、投资者,前年买了万达广场,到现在为止只能说是被套了。如果是这样的话,我不是鼓吹房价能涨,但消费者在买第二套房的时候一定会好好观察市场。开发商也在考虑这个问题,政府要更多的控制源头,不管在长沙做楼市的什么投资,都有正面的回报。

    第二,开发商产品要差异化。

    我们看的都是高端楼盘,还有很多大量的楼盘没有去看,大部分的楼盘从外立面来看感觉同质化非常严重。但在供过于求是正常的情况,开发商去对抗市场没有任何的好处,唯一要做的是找到细分市场做到极致,获得消费者的认可。我看京武浪琴山在很多方面做到了极致,我看到了感动。

    其实,不光是产品本身的问题,最关键的是开发商的理念。我看到大部分楼盘是以成本控制为中心,而不是以消费者为中心,看到很多产品在品质感上还有很大的欠缺。但是,最后来到京武浪琴山,我一下子感觉到了深圳的品质,甚至超越甚至的品质在这里得到了体现。

    第三,购房者投资一点要有前瞻性。

    一是对于区域的选择要有前瞻性。我有朋友在长沙买房,我首先说要跟着政府的规划走。区域的选择,很多人喜欢往很多方向去买,个人认为就围绕政府的规划去走,一是往南武广省政府的方向走;二是往市政府河西区域走。其他区域,在五年内我是不看好的,区域选择非常重要,要跟着政府走,跟着配套走。

    二是产品的选择。我注意到,长沙的优质楼盘和普通楼盘的价差非常小,越成熟的市场高端楼盘比普通楼盘的价格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍,在深圳3倍以上,到长沙基本上1.5倍左右,最多是2倍。这其实是存在投资机会的,投资机会在哪里?随着市场的成熟,需求会慢慢分化,高端需求、升级换代的需求、终极需求会慢慢增长,普通需求会慢慢减少或者保持,我认为高端楼盘的价位还没有拉开,这对于投资者来说是一种机会,个人觉得在投资区域选择和产品选择上,投资者可以有点前瞻性的眼光。

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