2015年上半年已经过去，从数据来看，今年的楼市行情可以用明显好转来概括。在经历了2014年的调整之后，2015年在一系列政策发酵刺激的影响下成交急速提升，与去年同比成交量扩大了60%以上，长沙楼市回暖的态势已定。下半年，在市场环境全面宽松的背景下，行业能否延续上半年的趋势大幅收回需求失地？房企如何把握成交向好的机会？怎样的房地产产品才是符合市场需求具备核心竞争力的产品？如何提升楼盘在业界的口碑和信誉度？

    7月23日下午，“砥砺前行——2015上半年长沙楼市总结与展望”0731地产研究院楼市微沙龙年中特辑在中建信和城举办，多位0731地产研究院专家顾问、行业专家、业内精英走进上半年高信誉度的热销楼盘代表，聚焦市场热点，探讨产品价值，分享热销心得，共同关注长沙楼市下半年的大趋势。

    湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家王义高在本次微沙龙上提出了他的见解与观点。以下为微沙龙精彩发言实录：

    密切留意过度的土地财政和空置率

    其实，大家非常清楚，现在长沙房地产回暖了，但要留意几个问题。

    首先，我们不希望房地产回暖是昙花一现，更不希望是经济刺激带动的，我们希望房地产持续健康发展。

    房地产回暖后，政府是否又重新回到土地财政。土地财政过50%的地区较多，海南最高，接近70%，土地财政过度之后产生的恶果，大家都非常清楚。

    此外，房地产空置率也是要警惕的。张家界的空置率在湖南比较高，而且在全国有名。长沙、株洲的空置率比较低，湘潭却出现了这种现象。

    要为未来预留一些土地

    近两年，长沙加大了市区内的棚户区的改造，改变了以往摊大饼似的往城区外扩张，虽然土地供给表面上看没有增加，但比重加大了。

    我们要为未来的房地产市场预留一些土地。如果现在过多地占用城市中的土地，未来绿色建筑、新技术、最理想的建筑要建在哪里？这就必须拆老房子，没到建筑年限提前拆了，这是财富的损失。

    房企转型的两条路径

    目前，人口进入大城市的动力在减弱，过分强调刚需是有问题的。改善性住房对支撑房地产有一定好处，房地产在经过这一轮上涨之后，有可能会带动养老地产、高端小区、改善型住房的发展，这对房地产转型有好处，同时，对绿色建筑、住宅产业化的提升也都是有好处的。

    说到房地产的转型问题，现在很多人提互联网+房地产，互联网金融，确实有其推动力。现在，整个民间资金的资本供应量在8万亿-10万亿之间，资本供应量不小，通过互联网金融融资成本极低，如果这些资金进入了楼市，楼市就不会缺钱。

    关于房地产的三条利好

    此外，房地产还有三个利好消息，去年9月份中国证监会、中国人民银行和几部委就“关于房地产证券化的问题”发了一个通知。我认为，这有可能呈现房地产证券化式的组合营销。未来购房人可以把房子抵押给证券公司去套现，这对个人按揭来说非常有利，同时开发商的房子也不会积压。

    同时，在楼市低迷期，政府考虑从开发商手里回购房源，然后将这些房源低价卖给中低收入者，弥补保障性住房的不足，这样做可以防止保障性住房贫民窟化，也可以转变政府对房地产市场的认识。

    第三，中国可能仿照美国，成立政府兜底的两房公共租赁房公司，中央、省、地方一共拿出100个亿来推动住宅产业化。政府下一步可能把美式两房作为房地产市场的调节器，不仅要供应土地，还要把商品房纳入到保障房里面去。

    按照克强总理的说法，他口袋里调整宏观经济的手段很多，他对中国的经济充满信心。我想，如果这一轮房地产回暖到了一定的水准，中央这些政策都完善了，城市化、轨道交通、新区能够和房地产相匹配，房地产就有能力保持有序的持续发展势头，中国经济也能够可持续发展。