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黄雁峰:长沙房价将稳步上涨

http://www.0731fdc.com 2016年05月27日18:42:35 0731地产研究院 黄雁峰

[提要] 长沙房价的涨跌有很多的因素相互制约,比如经济发展、城市规划、需求与供给,当然还有政府的一些政策,主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情况下,我个人认为房价应该是稳步往上走,而不是暴涨的情况。

目前,我个人认为房价不宜过速过快增长,房子是一个特殊的商品,如果过快增长的话,老百姓把钱都用来买房的话,就没有其他的消费了,这是政府不愿意看到的。个人认为房价涨幅要超过通胀,或者比CPI更好一点,体现资产的增值保值。目前,长沙政府不愿意房价快速上涨,房价快速上涨会出现一些问题。前段时间长沙房价的涨跌有很多的因素相互制约,比如经济发展、城市规划、需求与供给,当然还有政府的一些政策,主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情况下,我个人认为房价应该是稳步往上走,而不是暴涨的情况。   

目前,通过区化调整,现在把暮云和跳马划到岳麓区了,土地供应就有了很大的供应量,增加了土地供应。如果政府重新做规划的话,在暮云和跳马建房子,会不会把长沙的均价拉低呢?这也是一个问题。我记得2011年的时候,当时统计房价是采用内五区的价格,当时内五区的价格6000/平方米,已经很高了,但是望城的数据纳入进来以后,房价就被拉低了,我想暮云和跳马纳入进来的话,长沙的房价肯定也会被拉低。另外,还有望城在修地铁,离长沙市内的时间距离越来越近了,也不排除有很多想在长沙市内买房的人选择去望城买房子。

    其实,长沙市房价的上涨不是普遍的上涨,而是某些区域的上涨。比如,岳麓区洋湖板块、滨江板块、梅溪湖板块,主要是这三个板块。实际上,我们在南城、北城板块做过调研,他们不是没有涨幅,只是涨幅没有那么大。2,涨价主要集中在那三个板块,其他区域也没有怎么涨,这是目前长沙楼市情况。

    从购房人群分析,长沙市的购房比例在2012-2013年是40%左右,到2014-2015年的时候达到了45%,湖南省的其他地级市也是40%左右。这就意味着什么呢?房价抬高是要靠投资的,本地消费对房价来说要有很大的促进是很难的,全靠本地购买率抬高房价是比较难的。另外,长沙的棚改力度很大,产生了很多本地居民购买。一般长沙人本来就有一套房,顶多再买一套,增长空间不是很大了。

    从价格来看,2014-2015年单价在6000/平方米以内的长沙本地人购买的占比达到51.37%,一般人购买的房子是6000/平方米以下的,在长沙购买的客户主要以刚需为主。所以,主要是有外部资金进入长沙,如果仅靠本地资金的话,是很难推动长沙房价上涨的。

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