回顾2017年长沙楼市，恐怕谁也没有想到，今年针对楼市调控是全方位的，它涉及到销售、购买、贷款等下游环节，也涉及到预售证发放等中游环节，还涉及到了土地拍卖这一上游环节。政府对下游限购限贷、对中游控制数量，对上游推出“限房价竞价地”。

　　从2016年下半年开始，去化速度持续加快，供需开始失衡。到2017上半年，长沙楼市变成了“供不应求”的状态。也就是在这半年间，长沙楼市的房价急速上升，埋下了2017年长沙遭遇全方位调控的种子。

　　“供不应求”是目前长沙楼市的主要特征，因此长沙限购政策虽然很严格，但是限购反而刺激了购房的需求。在“买涨不买跌”的心态下，无论是刚需房源，还是改善房源，都成为了目前置业者抢购的产品。

　　今年习近平主席再三强调“坚持‘房子是用来住的不是用来炒的’这一定位”。那么对于开发商来说，这是一个什么信号呢？长沙住宅供需严重失衡的情况下，商业地产的价值该如何评判呢？

　　长沙的调控不仅没有松动，反而在不断的收紧。那么，在持续的高压政策之下，2018年的长沙楼市将会是呈现一个什么样的样貌呢？

　　对于这些问题，0731地产微沙龙特邀天祥水晶湾营销总监杨爱军一起探讨。

　　议题一：今年的长沙楼市是名副其实的调控年，请对今年的市场做一个总结！

　　今年长沙楼市有三个特征：政策叠加使长沙楼市在“五限”盯紧下生存；土地供销吃紧，地价上扬，倒逼土地新政酝酿；住宅市场供销缺口大。

　　1.政策方面：长沙今年楼市政策接连发力，叠加影响，力度空前。3.18、

　　5.20、9.23限购限售限网签，8.28政策限宅地地价。

　　2.土地方面：长沙市场处于供销地位，地价上扬的状态。1-11月内六区经营

　　性用地累计成交37宗，同比上涨54%，累计成交宗地面积157万方，同比上涨1.5%，累计成交建筑面积 377万方，同比下跌8.72%。内六区经营性用地累计成交额145亿元，同比上涨 81.16%，整体楼面均价3843元/㎡，同比上涨98%，整体溢价率达48%，在房价走上新台阶后，地价整体走高已是必然。

　　3.新房市场：长沙新房市场供应不足，成交受压。商品住宅1-10月份累计供

　　应538.9万方，同比下跌31%，累计成交711.5万方，同比下跌54%，在工程、 预售、价格、开盘方式等方面连环限制，导致今年整体成交量大幅下滑情况不可逆转，截至10月底住宅库存368万方，去化速度加快，周期下降至5个月左右。别墅产品1-10月份累计供应8.51万方，同比下跌60%，累计成交28.01万方，同比下跌22%，表现最为突出，整体去化速度快于去年同期，别墅存量36.43万方，存量下行，由于佳兆业天墅集中签约大量成交提高去化速度，去化周期持续下降至20.31个月，后期去化速度会落后可能会导致上升。洋房累计供应面积31.3万方，同比上涨49%；累计成交面积 37.22万方，同比上涨22%，洋房存量仅10.71万方，784套，去化周期2.94个月，业态去化相对健康。1-10月份70年公寓累计供应11.54万方，累计成交36.96万方，存量为41.61万方，去化周期上升至18.56个月，因供应增加，去化速度持续减慢，导致周期再度拉长。40年公寓整体供不应求，累计供应面积69.8万方，累计成交面积75.9 万方，供销状态逆转，去化速度加快，存量略有下降，为11.65万方，去化周期11.65个月，新增供应量持续猛增。写字楼累计供应面积81.2万方，累计成交34.8万方，存量326万方，去化周期突破90个月，区域分化明显，开福区存量与去化周期双高，去化压力最大。商业累计供应面积78.22万方，同比去年下跌20%，累计成交54.89万方，同比去年下跌18%，岳麓区成为主力成交区域，存量458万方，因10月去化速度加快，即使存量绝对值增大， 去化周期依然缩短至62.48个月。

　　议题二：19大重申房住不炒，对于开发商来说，这是一个什么信号呢？

　　10月18日十九大隆重开幕，对房地产市场着墨不多，重点提到：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对于开发商而言主要有4个方面的影响：

　　1 大力发展实体经济会使信贷资金监管更加严苛，同时也会分流楼市投资资金；

　　2 实施区域协调发展，三四线城市发展会有望加快；

　　3 地产与产业结合，会使得特色小镇、工改工、文化展业等多元化创新发展；

　　4 养老地产将会加速发展。

　　议题三：住宅市场与商业地产市场，两者之间是一个相辅相成、还是一个此消彼长的一个关系？

　　相辅相成

　　议题四：去年的930至今，这轮调控已一年有余，对这数轮政策及其效果做一个评价？

　　不管是金融政策、财政政策、行政政策还是土地政策，其最主要的目的不是为了单纯的限制房价上涨，而是为了限制恶意炒房，让房地产回归居住属性，也就是19大所提出的“房子是用来住的”。

　　议题五：2018年的长沙楼市将会是个什么样子？请对明年的楼市做出一个预判！

　　资本具有逐利性，理所当然会流向最有利的地方，就目前的市场而言，房地产依旧是一个很好的选择。从去年到现在除了提升首付以及贷款利率外，还有限购、限价、限售等非常多的非市场模式的调控，究根溯源，目的就是为了建立楼市的长效机制，让这个行业速冻，在楼市长效机制还未完全落地前，使这个行业不至于失控。而项目从土地端到运营开发周期都在2年以上，所以明年依然是调控严控期，房地产依然需要相对冷冻，为长效机制争取宝贵的时间。

　　楼市财富汇祝福语：预祝0731房产网“楼市财富汇”、2017年度长沙楼市白皮书暨商业地产投资评价榜圆满成功。