回顾2017年长沙楼市，恐怕谁也没有想到，今年针对楼市调控是全方位的，它涉及到销售、购买、贷款等下游环节，也涉及到预售证发放等中游环节，还涉及到了土地拍卖这一上游环节。政府对下游限购限贷、对中游控制数量，对上游推出“限房价竞价地”。

　　从2016年下半年开始，去化速度持续加快，供需开始失衡。到2017上半年，长沙楼市变成了“供不应求”的状态。也就是在这半年间，长沙楼市的房价急速上升，埋下了2017年长沙遭遇全方位调控的种子。

　　“供不应求”是目前长沙楼市的主要特征，因此长沙限购政策虽然很严格，但是限购反而刺激了购房的需求。在“买涨不买跌”的心态下，无论是刚需房源，还是改善房源，都成为了目前置业者抢购的产品。

　　今年习近平主席再三强调“坚持‘房子是用来住的不是用来炒的’这一定位”。那么对于开发商来说，这是一个什么信号呢？长沙住宅供需严重失衡的情况下，商业地产的价值该如何评判呢？

　　长沙的调控不仅没有松动，反而在不断的收紧。那么，在持续的高压政策之下，2018年的长沙楼市将会是呈现一个什么样的样貌呢？

　　对于这些问题，0731地产微沙龙特邀圆泰长沙印营销总监张海涛一起探讨。

　　议题一：今年的长沙楼市是名副其实的调控年，请大家各自对的楼市做简单总结。

　　从去年年底到今年年初，长沙房价经历了一次涨价风波。政府通过力度到位的调控，保证了长沙在进入平稳地发展。从调控角度来说，效果还是非常显著的。

　　议题二：“19大”重申“房住不炒”，这对于开发商来说是一个什么样的信号呢？

　　房地产市场的产品类型很多，除了住宅外，还有写字楼、商铺、酒店式公寓。它们是都含有居住、投资等多重属性，起到了对市场互补的作用。政府重申这个定位，是为了剔除住宅的投资属性，让它成为满足老百姓基本需求的刚需产品。而投资的事，就交给商铺、写字楼、酒店式公寓等产品。这也是非常好的举措，对于开发商来说，应该认可和支持。

　　议题三：长沙目前住宅供需是失衡的，很多人把目光投向了商业产品，那么商业地产的价值又该如何评判呢？

　　李嘉诚曾经讲过“买房就三点，地段！地段！还是地段！”。可见无论是住宅还是商业，首要考虑就是地段；其次，从周边现状来看，既有的医疗、教育、生活配套是重点；第三，从城市规划发展的角度来看，未来的增长空间是重要参考坐标；第四，从个人投资角度来说，还需要考虑到它的安全性；

　　议题四：各位觉得住宅与商业两个市场之间，是一个相辅相成的关系，还是此消彼长的呢？

　　张海涛：住宅和商业是密不可分的，住宅满足客户最基本的居住需求，而商业地产则是满足的投资需求。住宅市场行情上行，不代表商业行情就会下行，反之亦然。只是住宅市场更容易受政策的影响，同一个调控政策之下，住宅产品降价了，但商业产品不一定会降，它的波动更小。因为商业的价值更多取决于它的地段位置、周边配套、软件服务、产品品质、增值空间等等。

　　议题五：从去年“930”算起，长沙的这一轮调控进行了一年多，请各位评判下这一波政策及其效果。

　　中国老百姓投资渠道窄，综合成本、回报、门槛、安全性等因素，楼市是最好的投资项目。很多老百姓把钱用来买房子，只是希望“我100万买能涨到150万卖”。这一波调控，就是政府面对这种投资想法下，大量资金进入楼市行为的一种打压，主要目是不希望房价暴涨暴跌。随着城市化的进程，希望长沙楼市能够稳步发展，现在回头看，政府也是有效的达成了这一目标。

　　议题六：在持续的高压政策之下，2018年的长沙楼市将会是呈现一个什么样的样貌呢？

　　2018年政府应该还是不会放松调控，“房住不炒”这是一个大原则。对于住宅市场，明年的价格将为与今年大体相同。对于公寓、写字楼、商铺等投资产品，2018年也许是它们崛起的好时机。从城市发展的角度来讲，长沙不管是对比南昌、还是武汉、成都，它都略显落后。而实际上，长沙的GDP，在中部几个城市中并不差，长沙未来增长的空间非常广阔。随着长沙基建的大力发展，在商业产品的价值将愈发凸显。