一、概述

　　近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，居民生活水平的提高及现代高

　　科技技术和信息技术的日益发展。人们在居住空间得到满足之后，对居住环境、信息条件、

　　服务质量等等都提出了新的期望，国家和各级政府对住宅建设也提出了更高的要求，要求不

　　断提高科技含量，促进住宅建设现代化，智能技术就是其中一项重要内容。目前，小区智能

　　化管理系统的高低及完善程度，已成为房产价值评估的重要因素；同时，自动化管理系统的

　　采用也给用户带来极大的方便，并使小区物业管理更加科学、高效、可靠，能够产生良好的

　　社会效益和经济效益。

　　二、智能化小区的概念

　　在我国，智能化大楼的建设已经在5-6年前就开始兴起，北京、上海、广州、深圳经济

　　发达地区智能建筑发展较快，建成了我国第一批智能化大厦。诸如，北京的国贸中心、上海

　　的金茂大厦、上海博物馆、深圳地王大厦、广州中信大厦等，但是关于智能化住宅小区的概

　　念却是近两年刚刚建立。所谓住宅小区智能化，就是将现代电子信息技术及其产品恰当地应

　　用于住宅小区的建设和管理中，有效地强化小区的安全防范、便捷信息通信、优化管理服务，

　　从而为居住业主创造安全、高效、舒适的生活环境。

　　住宅小区智能化系统主要包括三个大系统，即安全防范系统、信息网络系统、物业管理

　　系统，各个大系统又由多个小系统组成；

　　三、福州智能化小区的现状

　　近年来，福州新建的住宅社区大多引进了安全防范、宽带上网、停车场管理、三表远传、

　　门禁一卡通等智能化系统。过去重重匝匝的金属防盗网基本消失，取而代之的是人性化的高

　　品位生活、快速便捷的信息服务，但就目前的福州智能化小区建设发展水平和发展速度与沿

　　海发达城市的上海、广州、深圳等相比，还是有相当大的差距。

　　在三年前，福州住宅小区的开发商对智能化系统的概念比较模糊，也不重视，认为投资

　　能省则省，有无智能化不影响房子的功能，也不影响房子的销售。所以都采取象征性做一两

　　个子系统应付了事。因此我们现在还能很容易找出两年前的住宅小区还只是单一的普通楼宇

　　对讲系统，加防盗网的模式；同时福州的购房者对智能化系统也知之甚少，也觉得还是重重

　　匝匝的金属防盗网看得见、摸得着来的实现。故那时福州的住宅小区防盗网密密麻麻，严重

　　影响了市容美观，也留下了消防隐患，以上这些因素影响了福州住宅小区智能化发展的速度。

　　但近两年，特别是市政府推出新建住宅小区不得安装防盗网的强制性措施以来，住宅小区的

　　安全就成了许多开发商及住户共同面对的实质性问题。因此，住宅小区的安全防范系统才开

　　始大面积走入社区，住户也开始接受一种全新的安全防范模式。2000年4月18日福建省委

　　颁布实施了《建筑智能化系统工程设计标准》对智能化小区的建设有了明确的设计规范和实

　　施范围，适时推动了福州住宅小区智能化建设的步伐。

　　同时随着信息化的不断发展，许多网络运营商开始介入福州的住宅小区建设，并向开发

　　商提出免费提供宽带网络线路、设备，住户只要申请即可开通并采取低廉的包月制，所以许

　　多开发商打出“宽带社区”的住宅理念吸引了不少的购房者，宽带上网也对住宅小区的智能

　　化建设起了很好的推波助澜作用。此时福州的小区智能化建设开始有了较大的发展，购房者

　　也开始比较关注小区的智能化建设情况，在这期间，像融侨锦江、元洪锦江、鼓山苑、罗马

　　假日、天元山庄，均引进建设了智能化系统；这些楼盘起到很好的示范作用，同时也取得了

　　很好的经济效益和社会效益。

　　目前，福州的住宅小区普遍建设了周界防范报警系统、电子巡逻系统，小区的重点部位

　　基本配置了电视监控系统，以及楼宇可视对讲联网系统、家居电子防盗报警系统。在住宅内

　　安装了门磁、窗磁、报警装置以及阳台红外探测器、紧急求助报警按钮等设备，有效地保证

　　了住户安全，各小区基本上均建设了有线电视系统、宽带网络系统，部分小区还建设了停车

　　场管理系统、三表远传系统和门禁刷卡系统，以及背景音乐系统基本实现了小区的智能化。

　　四、智能化小区建设中的问题

　　1、许多开发商忽略了对停车场的管理系统的建设，只采取了简单的道闸加人工发出入

　　证的管理方式，这显然不符合智能化小区要求。住户在获得住宅安全后，非常关注停放在公

　　共停车场的车辆安全，停车场管理系统能有效规范车辆的进出，采用图像对比及身份识别放

　　行车辆，有效保证车辆安全，具备临时停车收费、月租停车收费、自有车位等的分类收费管

　　理，杜绝了停车费的流失，同时也减少停车场管理人员人数，大大节省了物业管理费用；

　　2、三表远程抄收系统是智能化小区的重要组成部分。计量表具远程抄读系统的设置，

　　不但可以明显提高社会劳动生产效率，为实现相关部门管理现代化创造了条件，而且能够有

　　效地避免每月数次入户抄表对业主引起的干扰和麻烦。系统为每户装置一只信息采信器，具

　　有脉冲输出的电子计量表具直接连接至信息采集器。每个用户的信息采集器通过小区信息网

　　络接入小区管理中心的信息管理设备。小区各住户水、电、煤气表具的读数，可以通过鼠标

　　操作，在管理中心直接读取，并经计算机汇总、处理和存储。在有关管理部门建立相关管理

　　系统之后，也可以由公用事业管理部门通过公共数据网络直接抄读各个住宅小区中所有住户

　　的表具读数；

　　3、应重视人防与技防相结合，最大发挥技术防范的作用。很多开发商和物业公司认为

　　有了先进的智能化系统，可以大量减少保安人员，这种做法是不可取的，任何系统只有与人

　　相结合，才能发挥更大的作用；

　　4、很多社区建成后，没有充分利用电子巡更系统。电子巡更系统建设的目的是规范保

　　安人员的巡逻制度，确保巡逻按规范进行，同时能对巡逻状况进行记录、列表打印，有效督

　　促巡逻工作及时、到点、到位，因此在小区人防技防相结合上是重点，应加以重视；

　　5、目前各开发商对智能小区系统是重建设轻管理，由于目前福州的物业管理公司多为

　　开发商自行组建，因此在专业人员配备上相当欠缺，而智能化系统属于技术含量较高的设备

　　且涉及计算机软硬件、电子工程、自动化通讯等专业技术知识，显然目前物业管理人员的素

　　质跟不上智能化社区管理的需要。导致投资建设的系统发挥不了应有的社会效益和经济效

　　益。造成浪费。因此物业管理公司应加强人员培训，吸收专业人才使管理更上一楼。

　　五、福州住宅小区智能化发展趋势

　　随着福州房地产业的不断发展壮大，各开发商对智能化系统认识的不断加深和购房者对

　　智能化关注程度的不断提高，以及数字福建建设的不断深入福州住宅小区智能化水平将得到

　　不断提高，发展速度地越来越快。

　　1、安全防范系统得到不断强化，门禁一卡通系统、智能停车管理系统、三表远程抄收

　　系统将成为所有小区的标准配套；

　　2、小区将实现真正的“一卡通”即业主利用一张IC感应卡便可开启楼宇大门、车辆出

　　入小区、交纳物业管理费用、小区内购物、订报、洗衣等，其应用功能今后还可以根据发展

　　需要进行扩展；

　　3、随着宽带网络的普及，作为智能小区的支撑平台，各社区形成内部高速局域网，实

　　现信息共享。社区业主可以十分方便地通过内部高速区域网接入本社区网站进入浏览、交流、

　　查询以及向物业管理部门申请保修、订餐等服务，同时实现VOD视频点播、风上教育服务、

　　远程医疗服务等。

　　（福州创安电子有限公司 陈伟峰） （福州房地产）