“依靠科技进步，发展节能省地型住宅和推进住宅产业现代化”之句频见报端，面对新的形势，房地产领域亦出现了不容忽视的变化：部分有远见卓识的开发商已提前迈入科技、节能之路，而另一部分却原地踏步，更有甚者声称“建筑属土木工程范畴，跟科技不搭边，自己的项目即便没有科技含量依旧销售火爆。”

　　科技在房地产中难道真是可有可无之物？科技在建筑中只能屈居配角？

　　关系篇——科技促建筑发展

　　科技乃房地产业发展中的一个重要基因。随着科技的飞速发展，无论是从建筑伊始的宏观规划、设计施工，还是微观领域的建筑工艺、功能细节，直到建成后的物业管理，可说是科技基因渗透于建筑的每一个毛孔中。

　　规划：科技手段不可或缺

　　“科学技术对于建筑规划设计而言，是一种不可或缺的手段。”中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会秘书长高拯指出，规划工作是一种科学的事情，不能以为是规划师单纯的艺术处理。尤其在现今，提高规划设计的质量水平，离不开科学技术的进步。多年来住宅小区在设计工作中广泛应用电子计算机技术，大大提高了设计水平和工作效率，目前又有一些小区在规划之初便引入计算机数据系统，对日照、气候、温湿度、风速等与居住舒适性密不可分的各类元素进行全面分析，以把握全局的设计基础。如广州的岭南花园小区就是一例，它通过风动实验及日照分析等多种科技手段，来研究论证其建筑规划设计的合理性，证明所选择的围合式结构能适应广东亚热带气候条件下改善居住环境温、湿度，使规划更富有科学性、实用性。

　　“建筑规划设计是否合理、专业，与开发商的科技思想水平有着极其重要的关系。”北京高校房地产开发总公司总工程师谢骞如是说，“除了国家某些宏观规划，如地块开发性质的工业园区、教育园区、住宅区等已被拍板定案外，地块上的具体规划思路则由开发商敲定。怎样的造型、色彩、比例、绿化等设计思想需开发商的科技理念作指导。”

　　回忆20世纪80年代早期住宅楼，一个个黄、灰色的多胞胎“火柴盒”，常令居民遭遇只观楼房不看街道却找不到家的尴尬。而纵观时下风格迥异的众楼盘，无论其规划思想、设计风格、色彩应用等各方面都有“仅此一家”的独特性，甚至同一项目内的不同建筑区域亦大相径庭。

　　据谢骞介绍，北京望京花园东区项目在立体造型及颜色选择上，采用独特的圆弧阳台，并将楼宇色彩设计成红、白、蓝三色衬托的聚宝盆形状，既吸引人们眼球又方便人们区分。“如果没有科技或艺术头脑，单纯地凭空想象是很难做出一个像样的楼盘。目前很多开发商在建筑设计的颜色采用上已非常大胆，比过去那种单一颜色或棱角变色艺术进步许多，也使整个城市都显得活跃起来。其可谓是科技带来的一场变化及革命。”

　　施工工艺：科技蕴涵其中

　　在多数行外人眼中，对于传统建筑工艺的认识停留在“一种艺术装饰手法”，而在谢骞看来，传统工艺的科技内核不容小觑。“古建筑里的斗拱、飞檐、立粉贴金、彩绘等工艺一直为国人所骄傲。对于我国的古建筑，世界遗产保护组织给予一定的肯定。为什么？原因就在于其所蕴涵的科技元素。例如斗拱，现今多被看作是装饰工艺，而实际上乃一种损阶结构工艺，是可以承受弯曲和位移的梁柱抗震结点。”

　　“先进工艺也是高科技技术。”北京国华置业房地产有限公司的董事长房超充分肯定了工艺中的科技含量，“先进工艺所需的技术含量是我们没有注意但又非常重要的东西，它是人类文明进步的一种表现。”

　　“传统工艺解决不了的某些问题，现代科技亦可提供保障。”高拯称，过去建筑施工中凭借坠子检测房屋的垂直性，但仍避免不了几许偏差。为什么如今的高楼大厦、超高层建筑却那么笔直，就是依靠激光技术来保证其垂直度。类似这种建筑领域应用科学技术的案例不胜枚举。

　　是否留心过你身边的建筑“褪色龄”各是多久？谢骞对于涂料工艺的进步也给予了中肯的评价，“我国最早使用的是乙炳厚涂料(含云母)，能体现出建筑质感，但保色性能差，不过几年光景，暴露于太阳光下的部分基本变成混凝土色泽。随后采用平涂，它有几个问题不好解决，易开裂、色彩呆板，而且对建筑的土建施工要求非常高，稍微有点凹凸不平，在阳光下就形成阴影，使建筑表面看上去像皱纹纸。随着科技的发展出现了浮雕型涂料，解决了色彩与裂缝问题，然而大气的粉尘、颗粒却容易在凹凸之地结灰。而我们项目所采用的一种涂料工艺进行了科技改良，400%的高弹性指标、质感优越、厚度在0.4-0.5毫米以上，使用了三年多楼体表面未见裂缝及脱落现象，挂灰的情况比大浮雕好上许多，堪称一个科技开发应用的工艺创新。”

　　材料：科技水平日新月异

　　人们居住的房子已经从早期的秦砖汉瓦时代经过几百年甚至几千年的变革，发展成现代的钢筋砼时代。科技带动建筑进步，建筑材料也随着科技的发展而日月更新。

　　“屋面防水，从沥青、防水水泥砂浆、App、SBS发展成现代的各种涂膜防水材料，既防水又抗紫外线、防老化、抗冻融性次数高，其各种化学、物理指标都提高了，这都是科技发展的结果。” 吉林亚泰房地产开发公司的相关人员侃侃而谈，“以窗为例，从木窗、钢窗、铝合金窗发展成现代的单框双玻(三玻)塑钢窗。现在的塑钢窗型材一般为三腔结构，设有独立的排水腔、增强型钢腔、完全隔离腔、使水和增强型钢相互隔离，积水无法进入增强型钢腔，使型钢防腐能力增强，窗的使用寿命得到提高。中空玻璃厚度为4/12/4mm，其保温隔音性能远远优于单玻结构。塑钢窗的五金件也是高科技产品。再如外维护墙体，北方地区原来使用490mm厚的红砖墙，而目前我公司项目所使用的产品是节能保温墙体只有286mm厚(190mm厚空心砌块、50mm厚挤塑板、20mm×2厚抹灰层及6mm厚粘结层网格布)，墙体厚度减小尽半，既保温节能又增加使用面积。”

　　没有科技的发展就不会有现代的高楼大厦、高档住宅。高拯认为，科技支撑了建筑材料的进步，也使建筑本身得以不断地发展。比如高强轻质材料的产生，就让高层建筑的出现变为可能，过去砖混结构的楼体只能盖六七层，随后出现了三四十层的钢筋混凝土建筑，现下的钢结构建筑可以达到百层以上。如果将来研究出纳米材料，或许“通天楼”的出现不再是神话。可以说建筑离不开材料，而材料更离不开科技，科技是建筑的支撑之语并不为过。功能创新：科技理念导航

　　20世纪90年代是建筑结构功能变化的一次分水岭，之前的建筑尤其是住宅，没有所谓功能分区之说，以保存至今的北京福绥靖居民大楼为例，每户居民家中没有独立使用的厨房和卫生间，户内格局也大同小异。而在此之后的干湿分区、动静分区、洁污分区便是功能创新上的极大飞跃。

　　谢骞坦言，到2000年前后，住宅的变化不仅仅体现在结构形式上，开间布局更加灵活， 八十年代的一居室、两居室称呼逐渐被一室两厅、两室三厅所取代，对户型的要求也更具有人性化，这说明随着科技水平的发展，人们居住舒适性理念在不断提升，所以开发商建造的住宅亦必须以百姓满意度为前提。

　　更有一些思想行动比较超前的开发商大力采用最新技术，如置换新风系统、保温隔热系统、恒温恒湿系统等提高住宅品质和使用功能的新技术成果。“现在越来越多的人们考虑用太阳能、风能、地热等可再生能源来解决能源紧缺问题，等到煤、石油等能源消费不起时，这些可再生能源就是维持人们居住舒适度的基本保障。所以说，住宅从解决居者有其屋，到提高住宅舒适度的生活质量、创新功能用途，都离不开科技的进步。”高拯说。

　　物业管理：科技之果处处用

　　物业管理上的科技应用似乎更为常见。“没有现代科技，就没有现代的智能、人性化住宅。” 吉林亚泰房地产开发公司的相关人员认为，住宅小区内的智能化系统、一卡通服务、紧急报警装置等等都是科技发展的结果。比如住宅小区智能化系统中的电子栅栏，在一层窗上安装电子眼，如发生“破窗而入”事件时，电子眼就会将信息传到主控制室，自动报警。这对于保证居民生命财产安全有极大的好处。

　　“科技在物业管理上的应用效果十分显著。”高拯解释道，“首先，科技提高了物业管理的效率，包括交通管理、存车管理等；其次，变打扰为便利，例如抄水表、电表、煤气表等问题，过去要挨家入户查记，降低了业主的私密性。现在可遥控、远程计量，便利之余彰显人性化。再是，过去人力所无法为之的事，其可代替，如电子报警等等。如此种种无不说明从头到脚我们的住宅离不开科技的发展。”

　　可见，科技贯穿于房地产开发、建设、运营的始终，它所带来的不仅仅是某个项目、某个技术的进步，更是整个房地产行业发展的基本依托，是建筑文明的一种表现。面对某些开发商的冷眼及误解，它不该躲在角落里暗自流泪，而应挺起身来大声疾呼：我是不容忽视与错过的。

　　观念篇——促地产科技进步

　　纵观当前房地产领域，有多少开发商在谈及自身项目的科技含量时讳疾忌医，避而不答。究竟是什么原因延缓了科技应用于地产的脚步，阻隔了科技与地产相携手？

　　开发商没有“余粮”搞科技？

　　如今什么行业最赚钱，相信绝大多数人都会给出三个字“房地产”。

　　不言而喻，房地产可谓是一个高利润、高产出的行业，但其行业整体在科学技术上的应用却着实令人尴尬，是何缘由？在采访深入的过程中，遇到多数抱有如此观念的开发商：谁来为科技投入的高成本买单？在成本核算一定的条件下，开发商也没有“余粮”啊。

　　科技真的是“吃粮”很多吗？开发商存储的余粮真的不富足吗？

　　“其实根据内部核算情况，科技投入不比传统成本核算高出多少。”北京高校房地产开发总公司总工程师谢骞透露，虽说科技应用的前期投入会相应增加成本，但此种增幅开发商应该可以接受。例如墙体、屋顶保温技术材料，并不是可望而不可及的天价。

　　“开发商明明只需多投入个几十万，增加零点零几百分点的成本，把规划设计做精、做好，整个小区的品质就可能再上几个台阶。但许多开发商愿意将精力花费在营销上，产品好坏无所谓，只要能卖出去就是成功。”中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会秘书长高拯实话实说，“其实，有的开发商并不会算账。拿规划设计的科学性来说，只需多花一些设计费，把设计做的精细些、更合理些，往往会节省大笔费用。如果忽视设计质量而追求降低成本，可能是拣回芝麻丢西瓜，设计的先天不足，如地基基础多打桩，截面盲目扩大，反而会多花了几十万、上百万的材料费。”

　　据了解，能让开发商成本天平抖一抖的砝码标准不是十几万，而是几百万。即便如此，多数开发商也不愿将此“余粮”白白投入在项目科技含量上，他们不是没有“余粮”搞科技，而是没有“余力”去算账。即使算清楚了明细账，亦没有“余胆”将自己的项目推到一线去检测结果，毕竟不是所有的人都敢亲自第一个下口吃螃蟹。

　　身份不同，认识有别？

　　科技理应渗透入房地产业各个环节中，成为技术创新的一个龙头。然而在房产领域摩拳擦掌的诸位开发商，却由自身的原因而对科技的认知度有所差别。

　　在上海张江高科技园开发股份有限公司的副总经理顾学励看来，房地产商是开发者还是运营使用者的身份区别，一定程度上决定了其采用科技节能手段的积极性。“张江高科股份公司每年都要开发8万—10万平方米的项目，且多为对外租赁制楼盘，因此，如何采用科技节能手段降低运营能耗成本，便是吸引我们眼球之事。”

　　他结合上海及园区的具体情况，举例分析之：上海是一个工业化、商业化城市，对于用电需求量丰，尤其是夏季用电高峰期则更为紧张，甚至面临限电之窘境。针对能源的吃紧，上海市遂将眸光转向了可再生能源，但由于上海所处的地理环境因素影响，光照并不充足，在太阳能的利用方面尚有缺陷。因而其利用耗能低的半导体光源技术，用于照明体系，尤其是室外照明。同时，根据楼宇内不同区域特点，减少人流稀少的公共部位之不必要照明，保证会议场所的照明。如此，不仅减轻了用电负荷及能源消耗，更提高了照明效果。

　　“开发商所建建筑有出售型与出租型之分。融科作为对外出租型物业，对于科技节能方面给予了相当重视。”北京融科智地房地产开发有限公司的营销部经理徐越告诉记者，“出租型物业更关注后期运营成本，在租金、管理费一定的情况下，科技节能降低了运营成本即意味着利润空间的加大，可谓是利国利己。”

　　作为开发商，无论其产品是出租型还是出售型，都要善于挖掘整个生产、经营领域中的科技潜力。谁率先与科技握手，谁就会掌握先机。“项目中的科技含量多少与决策者本人的认识有直接关系。有的开发商视为值得，尝试之，获利之。‘科技出品牌、科技出效益’的事例并非鲜见，如广州的岭南花园就是利用科技手段，形成一个适合当地气候条件的建筑形式，受到用户的欢迎，从而提高了销售效益。”高拯笑曰，“我们很多开发商都很有头脑，但其头脑大都用于经营。如果能将这种聪明用于挖掘科技潜力上，其创造力不可估量。”

　　技术单体，与实用脱轨？

　　“国外研究一个新产品，首先从考虑设计上的合理性，再从成本分析，运营管理和使用寿命等方面分析，多次实践、综合结果之后方投入、推向市场。”徐越在谈到新科技应用于房地产之时，有自己的一些感言，“现今中国的某些企业开发的新技术产品，一经出厂便拿到建筑公司推广，具体使用后业主的抱怨反馈却持续上升。例如前些年推出的地板采暖技术，将暖气管铺在地下，外观看上去节约空间面积，但在装修及使用时才发现弊端。当时与之配套的地板材料没有研发跟进，导致人们无法装修地面，即使暂时用普通地板材料代替，由于导热经过地面阻隔，实用采暖效果不佳。”

　　科技是适用与方便的代名词，而非麻烦的孪生兄弟。北京融科智地房地产开发有限公司的有关人员对于智能小区问题有所关注，“很多小区声称其智能系统非常先进，一个电话便可让家中的空调、电饭褒等电器启动。但据我了解，使用的效果并不是很好，纠纷不断。”

　　当涉及中水话题时，徐越等人竟遭遇同样的尴尬，至今令其记忆犹新。多数人所住小区采用了中水体系。入住后才发现，要使中水系统得以运行，必须以足够的中水量作保证，而小区业主大都刚刚入住，如何才能产生大体量的生活废水？所以说，小区内的中水系统形同虚设，为住户带来了诸多不便。

　　“虽说很多新的技术体系对开发商及业主来讲都是一个或大或小的麻烦，但随着科技的进步，新产品稳定性、成熟度的提高也有目共睹。如楼道中的智能感应灯，最早面世应用时，用户普遍反映智能感应灯亮与不亮跟人们用力跺脚的劲度关系不大，且当时的灯具无法配备节能灯，只能使用高耗能普通灯泡。普通灯泡无法经受频繁闪光，损坏性特大，若小区物业管理再跟不上，居民就只能摸黑探路了。但现今的这种智能技术更趋成熟，人们的轻微声响便能感应，十分方便。”

　　可以说，要想使新技术得以推广，除了在技术的成熟度及稳定性上下功夫以外，技术单体与其它相关体系的配套性、成本价格的市场接受度等方面亦需调查研究。俗话有云“百姓心中有杆秤”，是否货真价实，使用便知。

　　“有些科技虽不成熟，但可以小范围地试验，帮助其科技水平日益成熟。”高拯直言道，“新产品往往有缺点，不完善，科研机构、学校等应带头实验，辅以开发商的合作支持，在一定范围内应用实验，发现问题及时弥补、改进、提高，即可推动其前进。”

　　政策推动，力度几何？

　　如果说当前某些开发商提高建筑科技水平，推动房产科技进步是一种自发行为，那政府的政策灯塔将使开发商的行为变为自觉。

　　谢骞举例说：“仅以外墙保温标准变化为例，2000年以前，节能保温能耗损失系数控制在3.5，2002年变成2.8，而2008年则必须达到2.6。此种规定到2002年以后，可以说是既有政策约束，又有力度支持。很多技术通过应用发现其节约能源的手段切实可行，更应推广和鼓励。随着国家建设部各项法规的出台，如今不仅是住宅建筑要求保温节能，公共建筑也必须如此，不仅外墙的保温节能技术要到位，外窗、屋面同样如此，大大推动了建筑科技技术在建筑领域的更新与进步。”

　　“科技节能等新技术的推广更需国家政策法规的支撑与保障。”顾学励认为，政府应在节能技术应用上推出一些规范性要求，对公建或住宅规定一个最高能耗的比值，类似汽车尾气的排放标准，超出部分可以征收能源超限费，进而促进建筑科技节能的发展。“上海在用电高峰期运行调峰让电，非用电指标的企业要靠购买燃油发电，此举使应用于短期照明及淋浴系统的太阳能技术推广开来”等等。

　　“科技是第一生产力，在房地产领域更是如此。科技进步对于节约能源、保护环境，保证社会的可持续性发展意义重大。但科技节能有高度也有难度，尤其是政策支持导向方面。”北京国华置业董事长兼总经理房超如是说：“政府应珍惜企业节能、科技举措和要求，在政策上给予试行或试点的条件，有条件者先上，通过示范作用逐步推广，新建筑新举措，老建筑老办法。目前的很多新建小区，预先告知其今后的供暖方式按照流量计算，那么开发商在规划设计之时，就肯定要考虑节能。但如今这一政策没有出台，所以大多开发商仍在拷贝旧的供暖方式。可以说，由于牵扯到四合院、筒子楼里的居民采暖计量改造问题，政策出台肯定有相当大的难度。但北京每年以成百、上千万平方米的速度开发新建筑，待等政策姗姗到来之机，将耽误多少节能机会啊。因此，政策也应该具体化、实际化，技术成熟一批推广一批。”

　　眼下，建设部一方面在评选鼓励优异的技术体系，另一方面也在加紧制定相关的法规标准，从而推动科技节能工作的顺利开展。在今年7月15日首届中国科技地产高峰论坛上，建设部科技委常务副主任金德钧称，建设部在《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》中，将“加快科技创新”列为重要措施之一。提出要建立健全建筑“四节”科技成果推广应用机制，注重加快成熟技术和集成技术的推广应用，尽快把科技成果转化为现实生产力。面对新形势下的新任务，建设部科技委和科技发展促进中心将致力于建筑“四节”的科技服务工作，务求抓出实效。

　　(作者： 刘云佳)