从3月1日起，我市房屋产权管理部门将按照《长沙市住宅区物业

　　维修基金管理办法》(以下简称“办法”)(长政发［2002］48号)文件

　　精神，强制归集住宅区物业维修基金，房开发企业和购房人必须按照

　　规定交纳住宅区物业维修基金后，房屋产权登记机构可受理房地产初

　　始登记(俗称“办理栋证”)和房地产产权变更登记(俗称“办理户证”

　　)。就此问题，长沙市房屋产权管理局副局长罗伯云接受了本网站的专

　　访。

　　本网站记者：为什么委归集住宅维修基金?

　　罗副局长：设立住宅维修基金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共

　　设施的大中修和更新改造。延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良

　　好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件。新建商品

　　住宅随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，直接影响到业主的正常生

　　活、这就需要大面积地修缮、更新、改造，如房屋的外墙、楼道、电梯

　　．屋面等公共部位，住宅区内道路、管道等，都需要投入大量资金。从

　　我国日期经济发展水平和居民的经济承受实际能力出发，不能等到需要

　　时再临时筹集。为此，必须在购买公房和商品房的同时、为居住质量预

　　订“养老保险金”。建立起住宅这项专项维修基金、这对解除购房人后

　　顾之忧起到了未雨绸缪的作用。其二，维修基金是为房屋的共用部位、

　　共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金、对延长房屋的使用

　　寿命、实观物业的保值增值都起到了积极作用其三，目前出售的商品房

　　与公房、多为同幢异产。结构相连。—般情况下，房屋及其共用部位、

　　共用设施设备的局部损坏会直接影响到部分业主的切身利益、随着房屋

　　产权日趋多元化，如果相关业主谁都不愿意承担—定的义务，往往容易

　　造成损坏面的扩大，引发使用纠纷，维修基金的建入可以有效地解决房

　　屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾

　　，有利于物业管理公司与业主建立新型的合作关系。有利于明确物业管

　　理收费与维修基金的关系

　　本网站记者：首期维修基金的交纳时限?

　　罗副局长：新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定

　　的时限交纳首期维修基金。房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所

　　有权初始登记(即办理房屋栋证)前和购房人应当在领取所购房屋钥匙，

　　办理房地产产权变更登记(即办理户证)前，按本办法第八条第：款的规

　　定，将新建商品住宅的维修基金存入指定的专户银行，房地产开发企业

　　应将尚未出售的商品住宅维修基金存入指定的专户银行。

　　本网站记者：公有出售住房维修基金怎样核定和缴交?

　　罗副局长：公有出售住房是指2002年12月31日前自建、腾退的尚未向职

　　工出售的存量公有住房。按长沙市人民政府2002年第81号令．享受购买

　　存量公有住房的对象可按经济适用房购买头—套存量公有住房。 单位

　　自管公有住房以经济适用房价出售后，首期维修基金按《办法》第八条

　　第(一)款规定缴交，但在核定维修基金的购房款基数时，是以购房人实

　　际支付的价款为准。即扣除购房人夫妻双方应享受的住房补贴的价款为

　　计算基数进行核定。

　　本网站记者：为什么房地产开发企业预售商品房时，一定要制定《商品

　　房物业管理方案》?

　　罗副局长：中华人民共和国建设部2001年关于《城市商品房预售管理办

　　法》第七条指出。开发企业申请办理《商品房预售许可证》时应当提交

　　交付使用后的物业管理方案。为落实住宅小区的售后物业管理，明确购

　　房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务。开发

　　企业预售商品房时，应向购居人明示交房屋产权管理部门备案的物业管

　　理方案。在预售商品房时，明示物业交付使用后的物业管理方案。有利

　　于减少商品房的入住纠纷，切实维护买房人、卖房人和管房人三者的合

　　法权益、维护物业管理的正常秩序。

　　本网站记者：物业维修基金的主要用途是什么?

　　罗副局长：物业维修基金专项用于体宅共用部位、共用设施设备保修期

　　满后的大中修和更新改造，住宅共用部位是指建筑主体承重结构部位(包

　　括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼

　　梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指任宅区单幢物业内，建设费用

　　已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水

　　泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路。煤气线路、消访

　　设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库。公益

　　性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

　　本网站记者：物业维修基金如何分摊?

　　罗副局长：物业在保修期内不得使用维修基金。住宅共用部位、共用设

　　施设备属于人为损坏的，由责任人承担维修费用，不得使用维修基全。

　　无法确定责任人的、按照受益人原则分摊维修费用：

　　①物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理

　　部门维护管理外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分

　　摊；

　　②住宅楼房内的共用部位、共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房

　　内全体产权人按所拥有的建筑而积的比例分摊：

　　③一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属—个单元全体产权人使

　　用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积

　　的比例分摊。

　　④在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维

　　修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分推。

　　⑤开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积

　　的比例分摊维修费用。

　　本网站记者：维修基金怎样支出?

　　罗副局长：①业主委员会成立后、物业管理企业应在每年年初制定房屋

　　及小区公共设施维修(包括大中修和更新改造)计划及经费预算，经业主

　　委员会提交业主大会审议批准后或60％以上业主签字同意后实施。维修

　　基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局应在5个工作内核

　　定划拨。物业管理企业到银行支取费用时。必须凭业主委员会印章和市

　　维修基金办公室备案证明。凡有下列情况之一的，必须经业主大会作出

　　文出决议后，报市房屋产权管理局备案方可支出：一是—次性支取维修

　　基金1U万元以上的；二是一年内支取两次维修基金的。 ②业主委员会成

　　立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，

　　经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拨。③出观需

　　紧急维修的情况下，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业

　　主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金

　　由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。

　　本网站记者:怎样查询和核对维修基金?

　　罗副局长： 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行

　　核对维修基金帐目、并将维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况每半

　　年向全体业主公布一次。业主可以向开户银行查询个人维修基金帐户的

　　情况。

　　本网站记者：受理维修基金投诉的部门是谁?

　　罗副局长：长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区维修基金的指导和监督

　　工作、区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，并自受理之口起30

　　日内答复投诉人。投诉人对投诉答复有异议的,可以向市房屋产权管理局复

　　议。

　　(文:晓风寒墨)