华伟

　　最近央行上调了金融机构存贷款基准利率，其中一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.31％上调到5.58％，一年期存款利率也上调0.27个百分点，由1.98％上调到2.25％。其他各档次、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时央行取消了对金融机构贷款上限和存款下限的限制。这些变动将对房地产业产生重大影响，短期内过度开发和投机的状况可能得到缓解，长期内有利于维持房价的稳定和房地产业的持续健康发展。

　　央行的这次加息使得宏观政策日趋明朗化，央行加息信号作用很明显，希望给房地产市场降温，如果这次加息达不到目的，很有可能是一连串加息过程；央行采取小幅加息的方式来表达它的政策意图，主要是希望通过改变市场主体对房价涨幅过高预期的方式来控制房价；小幅加息不会影响市场真实的开发能力和购买能力，它只是希望把房价涨幅控制在合理的范围以内，而不是出现大的波动。

　　因此，央行的这次加息在短期内只会对一些债务比例过高的开发商和投机者产生一定的影响，而对于正常的开发项目和消费需求的影响将不大；从长期来看，市场主体的行为将更加理性，有利于房地产价格的稳定和房地产业的健康发展。

　　企业：由“关门”政策到提高“门槛”

　　加息以前，高通货膨胀率使得开发商从银行取得的贷款实际利息几乎为零，甚至为负，银行贷款变成人人都想得到的“唐僧肉”，中央不得不对贷款进行严格的额度控制。能够拿到贷款的企业因为贷款成本较低，不管项目好坏任意开发，而一些规模较小的房地产公司处于不平等的市场地位，银行实际上对它们采取“关门”政策，所以它们只能以较高利率通过地下渠道融资。由于房地产业自有资本的比例相对较小，地下融资的财务成本较高。在市场需求比较旺盛的情况下，开发商不会自己承担这部分成本，而是通过开发、销售环节把这些成本转移给市场，由市场买单，无形中加速了房价上涨的步伐，加重了购房者的负担，使房地产市场偏离健康的轨道。

　　央行此次放宽金融机构贷款利率浮动上限，使它们根据企业的信誉、风险等因素，再结合自身的经营状况、资金成本，按照贷款风险成本、资金成本差别定价，实际上由“关门”政策变成了提高“门槛”。在贷款利率上限取消后，房地产公司可以按照自身经营状况、风险程度，向商业银行申请相应利率的贷款，而银行在衡量风险和收益之后也愿意以较高的利息把款贷给房地产公司。对于开发商来说，从银行取得贷款其资金成本肯定比从地下钱庄获得资金要低得多，而且是合理合法的。贷款上限取消，房地产公司融资渠道从地下转到地上，使整个行业更加规范，更加健康。资金成本的降低可以减轻房价上涨的压力，开发商可以把下降的资金成本让利出去以增加价格竞争力，购房的百姓将享受实际的利益。

　　个人：不影响正常购房消费计划

　　加息最主要是表达了央行的一个宏观调控的信号，对于房地产市场短线投机者的心理预期影响比较大。央行九年来第一次加息，如果宏观调控的效果不真正出来，央行绝对不会就此罢手。央行虽然不希望看到房价的大起大落，但其目标是把房价涨幅控制在合理的范围以内。房价涨幅要在合理范围以内，那么投资房产的收益率也应该在合理范围以内，处于略高于股票、债券等投资品的回报率的地位，这是对投资房产的流动性比较低的一个补偿。投机者仍然期望房价一年上涨百分之几十，是不可能实现的。投机者对房价涨幅的预期改变了，很多人就会从楼市退出来，央行加息的消息刚出来，上海一夜之间就有7万套二手房集中上市就是一个很好的说明。这部分投机者的退出，对房地产市场的健康发展来说是一件好事。

　　对于房地产市场的一些长期投资者，加息的影响不是很大。因为目前我国金融市场发展落后，股市低迷，缺少合适的投资渠道，虽然随着央行加息房地产投资不再会带来暴利，但仍不失为一个保值增值的投资品种，很多有闲置资金的投资者仍然会选择投资房地产。此外，加息对于自住性购房的影响更小，这部分消费者买房主要考虑自己的支付能力，央行这次个人住房贷款利率只是加了0.27个百分点，贷款者的月供也就增加了2％左右，不会影响消费者的购房计划。

　　总之，我们认为央行这次加息是好事。短期内可能会使得房地产业降温，但也不会出现大的波动，因为毕竟对实际的开发能力和消费能力影响并不是很大。从长期来看使得房地产开发和消费更加理性，回归到正常发展的轨道上来。不要以房价一时的涨跌论英雄，更关键的是房地产的一个长期发展趋势。我们对我国房地产业特别是上海房地产业的发展充满信心，因为我国经济特别是上海的经济发展充满了活力。（作者系复旦大学经济学院房地产研究中心）