不同利益集团的纠葛，使得房地产政策的任何一个变动最终都将变成妥协的产物，也因此难以得到各方的最终认同。房子该不该买？房价该不该涨？房贷该不该严？土地该不该严控？一切都未到了局之时，恐怕也难看到了局的希望——起码，在2005年，所有这些，还是一个大问题！

　　房贷新政

　　伴随着2004年房地产业界的许多大事的发生以及岁尾甚嚣尘上的泡沫论，房地产成为全民关注的一个“危险的行业”，仿佛一颗随时可能爆炸的定时炸弹。作为中国经济基石的房地产业的未来发展，被今年两会的议事日程广泛关注。面对着明显过热的中国楼市，央行果断采取调高住房贷款利率的措施，即将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。这被外界称为对付楼市过热的“狠招”，显示了金融领域对房地产调控的开始。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容博士说：此次央行之所以调高住房贷款利率，是因为政府形成了这样的判断：楼市已经出现了一定的泡沫，需要通过好的政策来调整。否则温家宝总理的报告里不会提到房地产价格问题。央行对利率的整体调控，可看作是泡沫论者的一次胜利，也宣告了长达半年之久的有无泡沫论的终结。

　　但房贷政策能否达成预期目的，依然被人们质疑，据新浪网调查：近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人而不是开发商。只有三成的人认为利率政策会使得房价下跌。

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　　陈淮：“别把买房子当存款”

　　“央行调整房贷利率，绝不是限制消费者购房，其本质仍是一个鼓励个人购房的政策。”在日前举行的“奥运与北京发展高峰论坛”上，建设部政策研究中心主任陈淮如是说道。

　　陈淮强调，央行此次调整房贷利率坚持了谨慎的操作原则，不是简单提高利率，主要是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限，往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。调整后的房贷利率，只是将原来的鼓励程度减弱一点，绝不是收紧、限制老百姓购房的政策。

　　“抑制房价过快上涨的趋势，已经成为2005年政府调控政策的重要组成部分之一。”陈淮说。但在调控过程中，政府会坚持三大原则，一是不能伤害国民经济的正常运行，二是不能伤害对国民经济起到重大支柱作用、发挥重大影响的房地产产业，三是不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和希望拥有私人财产的社会群体。目前，政府已对调控房价进行了非常充分的政策储备。

　　陈淮提醒个人购房者：“别把买房子当存款。”以现在的利率水平，房价每年不涨7%，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，很有可能会超过7%。但实际上，房价每年涨7%是不可能的，消费者一定要注意购房持有成本的风险

　　刀落，飞血的是谁？

　　此次的央行调整利率的初衷，在于过快上涨的房价。前提是基于这样一个判断：利率上调导致贷款购房成本上升，进而抑制需求、改变市场供求关系，最终达到平抑价格的目的。

　　但一直居高不下令消费者望而却步望洋兴叹的价格能否因为调高利率而降下来，开发商、专家学者及消费者众说纷纭。一种主流的担心是：确有刚性住房需求的消费者，在高楼价面前持币观望良久而未付诸行动，现在又要面临银行利率的调高，这样一来，单纯的利率调整不但未必能够起到平抑房价的作用，甚至可能在原有的高房价上，平白地又增加一笔贷款成本。

　　与个体消费相对应的官方意见认为：央行此举将使房价过快上涨的步伐放缓。随着金融环境变化，新增住房需求减少，今年房价涨幅将从去年的14.4%回落到5%左右。

　　抛除百姓在购房梦屡遭破灭的真实苦痛，政府整顿房地产市场的决心清晰可见。大部分业内人士预言今年的调控会使房价下降，但对于积习较深的房地产市场，真正的效果还需要假以时日的观望。

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　　房地产税就是“物业税”，将有效遏制“炒房”行为

　　财政部官员在“中国发展高层论坛”上表示，今后一段时期我国将重点推进房地产税改革。业内人士分析，开征房地产税已成定局。目前，房地产税已经在北京、深圳、重庆等6个城市“空转”试行。

　　目前征收房地产税还没有明确的时间表，表示，“新”房地产税的开征是迟早的事。对房地产开发商来说，房价居高不下的原因之一是税收负担较重；而对消费者来说，目前房地产方面的税主要集中在交易环节上，“重买轻保有”影响了房地产市场的合理资源配置。因此，房地产税的开征势在必行。

　　开征房地产税，就是把开发商建造房屋时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，变成由购房者每年缴纳。征收对象将涉及购买房屋的个人与单位。它主要是针对土地、房屋等不动产来征税。要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，税款会随着房屋市值的变动而变化。

　　税率将是下一步试点要研究的重要问题。也有专家提出，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费。房地产税开征应该实行“新房新办法，老房老办法”，对于旧房在其土地使用权限内适用差别税率。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授表示，将来不论实行哪一种改革方案，有一个问题一定要解决，那就是不能给百姓造成很大负担，所以有关部门一定会考虑到两种房地产的区别。一种是生活住宅，可以肯定的是，百姓购买的生活住房将会实行免税或者低税率；一种就是投资性住宅，新房地产税的开征无疑将增加拥有第二套甚至更多房屋的纳税人的投资成本。

　　刘桓说，现在说的“房地产税”就是以前曾热炒的“物业税”，但“物业税”的提法不太准确，它应该是一种“不动产税”，兼有流转税和财产税的性质，流转税方面的税赋要降低，但二手房交易环节的税收可能要增加。

　　(《安家》见习记者 刘翔宇/文 旺财/摄影)