房价到底涨了多少？

　　国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，2004年1季度，35个大中城市中有9个城市房价涨幅超过10%；二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过

　　10%，土地交易价格超过10%的城市与房屋销售价格涨幅超过10%的城市重合比例很高。甚至某些城市诸如上海，一季度房价增幅高达20%以上。

　　建设部在《怎样认识当前房地产市场形势》报告中承认，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，“招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷。

　　央行今年第三季度报告亦显示出房地产价格的持续上涨：前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%。在35个大中城市中房价同比涨幅超过10%的前9个城市分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州。

　　11月上旬，国务院发展研究中心市场经济研究所发布“中国市场形势动态分析” 报告显示，前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。

　　《南方周末》报道说，一位家住杭州城西湖区蕲王街的唐老太爷一直在等待拆迁。现在，他打消了拆迁的念头，因为相比6年前，杭州的房价涨了4倍。

　　建设部与国土资源部于近期抛出的观点，被一些舆论认为是在厘清自己的责任：此次宏观调控为什么没有对房地产业起到作用，而房价在今年1-8月却仍同比上涨13.5%？

　　“不能把短期房价变化与中长期房价变化混淆。”建设部政策研究中心周江博士在接受《中国新时代》专访时说，“中国土地市场和房产市场形成的时间尚短，目前的房价还没有经过反复、不断的交易过程，所以房价不会那么稳定的，特别的表现就是房价的不断变动。”

　　如何解释公众普遍感到的房价上涨过快并超出支付能力的认知？周江认为需要澄清的一点就是，个人收入与房价支付比率的计算方法国内与国外有所不同：国外的计算方法是个人收入与社会全部房屋(成交房与新增房的总和)的价格比，我国是收入与新增房屋价格比，这样计算的结果是中国的比率是偏高。

　　香港著名地产咨询公司戴德梁行研究顾问部董事王瑾在接受《中国新时代》专访时则认为，应该注意不同住宅产品的价值与价格的变化比率，并需要同时考虑不同地区、不同人群的购买能力。

　　有关部门的权威报告称，前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%(其中商品住宅销售同比增长30.3%)，大大快于竣工面积9.5%的增长速度，表明市场需求仍然比较强劲。另据统计，今年1到8月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。

　　如此高的房价为何仍然热卖？为何国家在努力控制房产投资过热，市场却表现为饥渴状态？

　　对于摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬.罗奇认为的中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫，只有上海存在泡沫的问题，任志强在接受《中国新时代》专访时说：“我并不认为现在上海的房价已经非常高了。若按照上海的全部人均收入水平去计算的上海房价收入比，看上去房价的确非常高，但实际上，上海40%至50%的商品房是被比上海人均收入水平高的多得多的外地人买走了。”

　　任志强认为房地产开发商的责任是为那部分“先富起来的人”提供住房消费，而低收入者的住房问题是政府考虑的问题。这样的话，房地产开发商的开发供应量解决的是5%的有钱人的购房需求。

　　任志强向《中国新时代》透露，据“REICO报告”中所得数据，对于上海5%的高收入已购房群体来说，其房价和家庭年收入比只有3.1%，也就是说他们所购买的房子是用其3.1年的收入即可支付。比美国的3.9%还要低。另外，“REICO报告”认为2003年全国所有已购房及未购房者的房价家庭年收入比的调查结果是6.5%，即从1998年的9.1%下降到2003年的6.5%，任志强说这已经是一个很低的水平。

　　戴德梁行研究顾问部董事王瑾引入了“大都市”概念，上海、北京的作为国际大都市的角色定位，对外来人口的有效需求的吸引力更是无可估量的，所以其城市购房者的支付能力也不能简单的按照当地居民的收入水平计算。

　　“比如东京、伦敦、纽约房价都非常高，原因是它在世界经济中扮演着重要的角色。很多的需求并不来自于本地老百姓的消费需求，而来源于外来人口需求，这些需求也是实实在在的。”王瑾对《中国新时代》说。

　　周江认为，作为与北京平级的城市上海，2、3年之前的房价比北京要偏低，那是对上海房价的一种低估，现在上涨则是对上海应有房价的一种补偿。这是房价形成机制在房价的不断变化中“找到比较合适的一个价位”。