时间：2004年12月2日（周四）全天

　　地点：上海浦东新金桥路18号上海浦东华美达大酒店

　　场景片段：

　　[张龙之]各位嘉宾，女士们、先生们，朋友们，非常高兴参加今天在这儿举行的全国工商联住宅产业商会2004年度年会。我受全国政协副主席、全国共连联主席黄孟富同志，和第一副主席胡德平同志的委托，代表全国工商联向与会同志们问好。并对商会所取得的成绩表示热烈的祝贺。住宅产业商会成立以来，做了大量卓有成效的工作，许多工作还富有开拓性和创造性，特别是围绕行业发展遇到的突出问题，深入开展调研，为贯彻执行国家关于发展住宅产业的政策积极建言献策。对于业内予以指导。编制2003、2004年度中国房地产市场报告，举办北京论坛，构件政企沟通的平台。进国家科技部奖励办公室批准承建了住宅科技技术奖，并开展了首届评奖活动，积极参与国际和作，推动中美可持续城镇示范项目，积极稳妥地推动会员组织发展，维护行业权益，自觉配合政府维护市场秩序，有效推动社会信用体系的建设，树立品牌、提升行业的素质，努力与城镇居民服务。这一系列活动的开展，受到业界好评。从而在房地产行业内建立了副公有制经济代表组织的地位，为促进经济增长扩大就业，活跃市场，发挥了不可替代的积极作用作出了贡献。 [2004-12-2|9:49:43]

　　[张龙之]随着人民生活水平的不断提高和社会的全面进步，住宅产业与人民群众的利益联系越来越密切，同时也以构件社会主义和谐社会全面建设小康社会紧密相连。党的十六届四中全会决定明确提出，要紧紧抓住重要战略机遇期，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，不断增强综合国力和提高人民生活水平，要坚持以人为本全面协调可持续的科学发展观，着力转变经济的增长方式，全面提高国民经济的整体素质和竞争力，要激发各行各业人们的创造力。党中央这一系列重要的指示，为我们新时期的发展指明了前进的方向，我们希望住宅产业商会的全面总结，要认真学习贯彻党的十六届四中全会和即将召开的中央经济工作会议精神，带领广大会员紧密团结在以胡锦涛同志为党中央周围，要精心打造民族品牌，为满足社会的需求，为提高人民群众的生活水平作出新的更大的贡献。预祝会议圆满成功，谢谢大家。

　　[2004-12-2|9:49:53]

　　[聂梅生]我们谢谢张主席，下面我们有请上海市人大副主任、上海市工商联主席任文燕女士致欢迎词。 [2004-12-2|9:50:06]

　　[任文燕]尊敬的张荣之主席，各位来宾，女士们、先生们早上好，十分高兴参加在这里举行的全国工商联住宅产业商会2004年度的年会。房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，又关系到广大群众的切身利益，因此受到了包括政府、老百姓和社会各界的广泛关注。当前房地产行业又面临着重大的机遇和挑战，全国工商联住宅产业商会，以对话房地产业的热点问题，探讨市场经济条件下如何规范行业、规避风险、推进住宅产业健康、持续发展，将由各地房地产行业商会服务企业的经验为主题，举行本年度的年会，十分有意义也十分必要，在此我代表上海市工商联对大会的召开表示热烈的欢迎，热烈祝贺向与会的各位领导、各位企业家和各位代表表示热烈的欢迎。 [2004-12-2|9:50:32]

　　[任文燕]全国住宅产业商会自成立以来，在全国工商联领导下，在广大会员企业以及各界的关怀与支持下，作为政府的助手，搭建了政府与企业沟通的桥梁，积极反映会员企业的意见，也搭建了各种交流的平台和活动的平台，为会员企业提供了优质的服务，开展国际和作，树立行业品牌，开展大量卓有成效的工作，受到业界与社会的一致认同，产生了广泛的影响。上海住宅产业商会，虽然成立不久，但是在成立过程中以及成立以来，得到全国工商联住宅产业商会的指导和支持，参与了包括表彰和会展等一系列重要活动，受到了会员企业的欢迎，再次表现衷心的感谢，也衷心希望继续得到全国工商联住宅产业商会的关心、指导和帮助。同时也希望上海工商联住宅产业商会，通过与各地房地产行业商会建立联盟，加强合作与交流，加快商会的建设，共同推动房地产行业的发展。 [2004-12-2|9:50:41]

　　[任文燕]上海是我们国家最大的口岸城市和经济中心城市，改革开放为上海的经济社会发展注入了强大的动力，上海已经连续12年保持了经济两位数的增长，进入了新的世纪，上海确立了加快建立建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一，率先基本实现现代化，率先建成小康社会的发展目标。当前上海正在实践三个代表重要思想，落实科学的发展观，大力实施科教兴市的主战略，大力推进西部发展，和完成好2010年世博会各项筹备工作，继续扩大开放引进来，加快发展走出去，坚持做好主动服务全国和加快自身发展的两篇大文章。上海是全国的上海，上海的发展离不开全国的支持，也热烈的欢迎全国各地的企业，包括在座的各位企业家来分享上海发展的机遇。我们一定竭尽全力做好服务工作，最后预祝本次年会圆满成功，谢谢大家。 [2004-12-2|9:50:47]

　　[聂梅生]感谢任文燕会长的致词。大家都知道，2004年在中国的房地产发展史上是一个不平凡的一年，是一个风风雨雨跌荡起伏一年，在即将走过的2004年，我们和我们的任志强主席一起，尽我们所能为会员做了很多工作。我们现在有请住宅商会2004年的轮职任志强先生做回顾报告和告别演说。 [2004-12-2|9:51:02]

　　[任志强]各位同行，我该卸任了，所以聂会长说是告别演说。去年的年初，就提出要改选，那个时候我可能还不是商会会长，聂会长说，你赶紧入会吧，下一任准备选你当会长，我感到非常荣幸。我还没来得及办手续就先当了会长。去年一年加上今年一年，我们做了大量的工作，我想把有关工作跟各位做一下汇报。 [2004-12-2|9:51:14]

　　[任志强]首先我当会长以后第一个想做的事情就是建立一个与政策对话的机制，确实从去年到今年，我们也大量的做了这项工作。首先我上台的时候面临第一个问题就是121文件的发布，去年我们组织了大量的商会活动和各种座谈会，并通过全国工商联将我们对121号文件形势分析的一些意见正式转到了国务院，转到了财政部，转到了人民银行，转到了相关单位。所以我们充分利用了工商联这个渠道，在工商联黄主席的支持下，与政府建立了各种沟通。所以对121号文件的一些争论，应该说是起到了一些影响中央决策的作用。 [2004-12-2|9:51:19]

　　[任志强]紧接着我们面临的问题就是对农民工工资的问题和中小企业发展的问题。在黄主席的要求下，我们又向中央提供了整个行业中包括民营企业的发展，农民工进城务工、务农的发展情况也向中央做了汇报。随后我们又通过工商联的一些努力和国务院建立了一些沟通，在去年国务院出台的第18号通知中发挥了行业协会的作用。应该说最初我们见到的18号文件通知和现在大家已经看到的，我们认为至少做到了50％以上，就是因为通过行业，通过协会，我们正确的反映了市场中的一些看法和市场中的一些要求。所以在去年国务院发出通知的时候，18号通知其中有相当一部分内容是参考或者是听取了行业协会和行业组织的意见，因此才第一次在中国把房地产业作为中国经济发展的支柱型产业。国务院副总理在解释18号文件的会上明确提出了不是要把房地产将来发展为支柱产业，而是认为房地产业已经成为中国经济发展的支柱型产业。因此这两个文件的交涉过程中，都充分显示了我们行业协会在整个市场中应该发挥的作用 [2004-12-2|9:52:24]

　　[任志强]在今年年初，我们就土地招商划制度和当前土地政策召开座谈会，同时也将有关的土地政策的报告转交了中央政府。5月9号在上海召开的座谈会上，我们又正确反映了有关企业、行业对市场的一些看法。上海有些企业参加了江浙都有一些企业参加了，同时我也参加了那个会，本来会上中央可能进一步提出的调控政策，除了4月份对土地政策的调控和对金融政策调控以外，很重要要采取的政策是对消费信贷。由于我们在会上提出了大量的意见，所以座谈会最后没有作出对住房消费信贷的进一步调控。所以我们04年应该说才保持了房地产销售的高峰增长，而且销售的速度是远远大于增长比例。假定5月初中央进一步调控，对消费信贷采取一些限制型措施的时候，我们可能就不会取得今年全年房地产销售的高速增长的好情况。 [2004-12-2|9:52:50]

　　[任志强]上个月我们又在北京召开了北京论坛会，请国土资源部、金融监管机构、金融管理机构以及政策决定的一些机构共同和房地产在一起进行了座谈。我们也发挥了媒体的作用和桥梁作用，人大会堂座谈会上我们直接面对面和国土部门管理者政策制定者进行了交流，和银监会、银行、人民银行管理者进行了交流，也起到了积极的推动作用。也就是说在一年的宏观调控中，我们发生了很多的问题，这些问题哪些是真正代表市场？哪些是代表市场中的真实情况，通过了这样一些交流，我们建立一项机制，所以我们在建立与政策对话的机制上发挥了民间行业和协会的作用，并且对中央的决策产生了重大影响。最突出的可能要看我们今天下午将发布一个工作报告，后天在住交会也要正式发布这个报告。这个工作报告到目前我们只做了一些吹风，但这些吹分已经在国家的领导机关产生了一些重大影响。比如在听到这个报告的风声之后，中国商务部已经正式来函通过工商联我们住宅产业商会，替他们做相关的工作报告，而且是他们花钱来请我们去做这个工作报告。国家发改委前两天召开了专门座谈会也正式向我们提出希望我们能向他们提供这份工作报告。 [2004-12-2|9:53:11]

　　[任志强]昨天建设部办公厅也专门来电话，向我们提出希望获得我们这份工作报告，这份工作报告是在两年前，也就是说我上任以后，我跟冯先生在商量，能不能像世界银行一样，每年发布一个有关世界银行年报。所以我们就在酝酿，想在中国建立一个房地产的年报。最后我们商量完以后也拉了一些企业，包括我们希望得到行业协会的支持，聂会长虽然同意了，全国工商联住宅产业商会冯先生当时是中成联盟的主席，也拉了中成联盟作为报告的主要支持者之一。我们又想通过渊博公司进行商业化操作，再加上北京城建的六家企业和行业协会，我们六家共同出资，首先请了我们最有名的年轻经济学家樊钢，替我们来做这个工作报告。但是有些细节的研究可能跟他们的研究报告思路不太对，我们就换了其他几家，经过多次讨论之后用了现在重新组建的工作室，经过我们六方的工作努力，行业协会在中间起到了巨大的作用，最后我们这个报告应该说成功了。今天下午我们会请报告的工作人员，在这里向大家首先揭密我们整个报告全部内容。报告内容主要分成几个部分，第一个部分是从1998年开始到现在为止这样一个产业发展状况和产业平台，因为98年进行房改以后是正式进入市场化的一个阶段。第二个我们用了一个未来发展空间，做了一个完整的预测，这个预测包括从今天，就是2004年到2020年的一个发展情况。为什么用2020年，十六大工作报告和党的工作报告以2020年为一个发展阶段。所以我们做了一个未来发展空间的预测，引用了国际上大量数据和同类经济发展状况的一些情况做了对比，此后我们又对部分地区和2004年的专业情况做了一个分析。包括2004年当年的发展情况，有四个直辖市和六个地区，六个地区里包括上海、北京、广东和一些热点城市，单独做了一些有特色的工作报告。我想这个文件也再一次证实了行业协会是完全有能力用市场的力量来向政府表达市场经营主体的意见，从而影响中央的决策。 [2004-12-2|9:53:26]

　　[任志强]从目前看，这次有组织的进行的这项工作报告，会在下一步的中央决策中产生重大的影响，尤其是我们提出了很多对现有关于冬天的问题，关于发展过热和投资过热等等问题，房价收入比例，居民收入情况等等一系列问题，作出了正面的回答，而且是一种系统研究的回答。这个报告我们会在住交会上开始正式销售，我们全部报告可能要40万，这次我们主要公布的是我们报告的摘要，摘要部分大概超过六万字。今天下午有可能我们能拿到正式的印刷版，我们正在联系看是不是已经印完了，而且我们专门出了英文报告，就是希望我们的报告不仅能面向我们的行业，也面向我们国际、国内各种投资者。这个报告我们可能今后会继续做下去，每年向行业提供一份，或者向社会提供这样一份完整的工作报告。 [2004-12-2|9:53:42]

　　[任志强]第二件事情，我们做了扩大行业协会的社会影响工作。到目前为止，我们已经建立了全国十个分会，住宅产业分会已经有十个地区了，同时现在在筹建的有七个分会，也就是说很快我们会用各种分会的建立，在全国把全国工商联住宅产业商会，以及各地的分会组织，分别建立起来，并希望它和各地之间的交流有所增加，也扩大了我们的行业组织。用这样一种组织行为的扩大，来更多的影响整个社会，影响我们的市场。在今年和去年的发展过程中，我们建立了地方的交流与会议的机制，从去年开始到今年，我们在全国各地以商会的名义进行了大量的市场交流，从宏观的分析到微观的分析，以及到了解各地普遍发生的状况向中央作出反映上，我们作出了各种努力。今年大概全国各地都算起来的话大概有三四十次用商会名义组织的各种活动，而这种活动逐渐市场中产生的影响力越来越大。让行业之间的相互协议和交流活动越加发展起来了，这恰恰是我们行业协会所建立的基本目的。 [2004-12-2|9:53:44]

　　[任志强]第三个是我们充分建立了发展基金和奖励基金。去年年底的时候我们开始筹划并开始建立了，很多单位都捐了一些钱和物，包括我们海外的林先生捐了很多画，我们希望建立两个基金，一个是类似于不动产发展基金的生产发展基金，一个是我们专门用于对行业的先进进行表彰的奖励基金。这次会上我们将发放住宅科学技术奖，就是我们精锐基金专门拿出一部分基金来用于奖励行业中的优秀企业，优秀管理者、优秀楼盘和对住宅产业有推进的科技项目。 [2004-12-2|9:54:35]

　　[任志强]第四个事是我们建立了国际交往，国际交往活动应该说在不断地发展和扩大，这个发展过程中也越来越多地引起了社会的重视，我们与美国建立了中美可持续承认的示范项目，并且建立了与发展商和基金对话的机制，我们已经举行了多尺活动。从去年就开始陆续发展，去年、今年都进行了一些交流。与新加坡、香港、澳大利亚以及国际不动产联盟都在做大量的接触，组织了大量的室外活动和境外交流以及大量的培训和会议。比如说双年展、上海住宅产业博览会、京港合作座谈会、西部地区的文化节等等。类似这些大量的交流活动，一个是开拓了同行之间的眼界，建立了国际交往，包括我们正在与国际上大量基金建立一些联系，并在未来情况下为所有的行业组织和协会的会员提供一些建立基金联系以及和国际资金接轨的一些渠道。我们正在和新加坡联系，想在商会中建立这样一个平台，在座地产商有大量项目可能需要外资，而有大量的外资需要投入到国内外却缺少一个通道，我们正在争取建立这样一个平台，通过商会的平台与境外基金进行联系，境外基金通过商会选择项目，然后搭桥，把资金从境外资金，包括用类似的方法，组合银团基金转移到国内项目中来，建立这样一个平台。我想在明年可能这个工作会有更深一步的进展，今年我们准备和有些基金签一些合作协议或者意向，正在做组织工作。让更多的人能够在交流中级解决资金的问题又解决技术的问题。 [2004-12-2|9:54:42]

　　[任志强]最后我们大量推进行业的发展，这个房地产主要是住宅产业化的问题，比如生态住宅推广问题，生态住宅技术评估问题，在科技部、建设部科技司、住宅产业化中心和聂处长的共同合作下，我们在全国各地做了大量示范项目，包括有和国外共同合作做的，也有我们商会共同组织做的，各种类型都有。住宅产业化是我们最早成立住宅产业商会主要任务之一，我们也希望通过商会更多在住宅建设中提高我们生态住宅和普通住宅的科技成果，加大它的科技含量，让我们的住宅发展得到进一步推广。 [2004-12-2|9:54:49]

　　[任志强]我想我在任的这两年主要做的就是这五件事情，好与不好可以由在座各位会员给一个评价。另外我们将在今年到任期间选举一个新的会长，我个人提议由冯伦先生担任下一任的轮职主席，我们希望下一届轮职主席让我们商会已经做的这些工作包括和国际的交往，政策的衔接等等能延续下去。尤其是我们已经共同做了第一次的工作报告，我们也希望这个工作报告在明年和后年能继续延续下去。冯伦主席恰恰是最早就开始参与了这样一个工作报告的策划以及整个研究工作，我们也希望这个研究过程能通过我们各界轮职主席延续下去。虽然现在是六家单位共同出资做的这个研究报告，但是我们这个工作报告为防止被别人注册，我们注册在全国工商联住宅产业商会的名下，因此任何下一届轮下去的轮职主席都要一个重要的工作，每年向我们的行业提供一份工作报告。今年我们叫做房地产年度报告，以后会简化，代表每一年全行业的工作报告，这样使我们的整个行业协会的作用，在整个社会中，在整个国际中，在整个管理机关中产生更大的影响，能更多地反映行业中的实际问题，能更多的把我们遇到的矛盾，政策上的交叉和政策部门结合起来，使我们的市场规则更有利于我们整个市场的发展，有利于我们房地产的未来。 [2004-12-2|9:54:56]

　　[任志强]我简单说这么多，感谢各位在去年和今年两年工作中对我工作的支持，再次向大家表示感谢，谢谢各位。 [2004-12-2|9:55:03]

　　[聂梅生]再次感谢任志强先生对我们房地产事业做出的努力和巨大的贡献，我们相信任先生在今后还会和我们一起继续为我们共同的事业努力奋斗。下面我们有请全国工商联住宅产业商会秘书长张学周先生做住宅产业商会2004年的工作汇报。 [2004-12-2|9:55:14]

　　[张雪舟]各位领导、各位会员、女士们、先生早上好，受聂会长委托，任主席刚才做的是轮职主席两年间的工作，我对今年一些工作详细内容做一个补充。今年是国家为了防止宏观经济增长过快出台了一系列调控政策，其中房地产行业成为重点调控的对象。国家不断出台一些关于土地、金融等于一些政策法规，这些重大的环境调整对我们房地产行业发生重大的发展。 [2004-12-2|9:55:46]

　　[张雪舟]2004年4月组织召开了一次当前房地产开发有关土地政策问题座谈会，主要从农用土地、土地储备、北京4号令等七个方面探讨当前北京市以及我们国家的土地政策问题，座谈会以后，我们商会及时把专家和业界有关意见和建议形成一份对房地产开发相关土地政策的建议，并通过全国工商联反映给政府有关部门，及时得到一些非常好的结果。 [2004-12-2|10:16:31]

　　[张雪舟]其中经过我们申请的在中国住宅产业领域唯一设立这么一个奖精锐住宅科技奖，今天下午将在这里举行首届颁奖典礼，为了建立在中国住宅产业作出突出贡献的工作人员。国家科技奖原来我在部委工作，原来科技奖主要针对对象是各大院校和研究机构，精锐科技奖主要是对住宅单位而办的，和以前的国家科技奖有一个不同。为了保证奖励工作的公证性，我们由业内人士包括我们商会会员一些知名人士共同捐资成立精锐住宅科技技术奖励基金会，目前正在民政部门进行注册，虽然没有注册完成，但是基金会的捐资额度已经超过两百万，今年第一次颁奖就会从里面拿出一部分资金来对我们获得金奖的企业进行奖励。 [2004-12-2|10:16:42]

　　[张雪舟]今天下午颁奖的时候，我们去年精锐科学技术奖基金会进行讨论，觉得我们奖励设置和国家原来科技进步奖有一些不同，原来是一等奖、二等奖、三等奖，我们希望把我们的奖励工作做的非常精，我们设置了一些规矩，每年我们只评十个大类，每个大类只有一项金奖，将获得奖金，当然不超过十强入围。 [2004-12-2|10:16:45]

　　[张雪舟]今年科技奖励第一年做可能时间非常紧，包括直接报到我们商会的，还有报到我们商会各个地方分会的项目将近两百项，经过各地商会的层层筛选，组织专家进行论证、评审，今天下午一共获奖的项目一共十类六十项。 [2004-12-2|10:16:51]

　　[张雪舟]第五项工作积极开展国际和作，推动中美可建设项目。还有一项非常重要的工作我们参加了由国家科技部发展科技理事会，中国科技部牵头，美国由克林顿总统顾问来牵头。住宅商会聂会长是我们这个理事会的理事，去年我们在理事会上提出能够在中国开展中美可持续城镇发展的示范项目，去年十六大之后，城镇化是我们国家下一步发展的方向，可持续发展问题对我们国家来说已经是非常重要问题。所以作为可持续的城镇发展，我们国家政府部门还是我们地方政府，还是我们行业企业家都非常关心，所以我们开展这样一项工作，通过将近一年的工作，取得非常大的进展。其中浙江东浦农场、北京市密云县开发新区和山东济南市唐野片区项目，已经完成了概念性总体规划的修编和编制工作，并且组织专家进行了论证，论证以后提交今年4月份在北京召开的中美理事会工作会议进行讨论，正式将三个项目列入中美可持续城镇发展项目计划。目前还有其他的城市和地区正在申报这个项目，我们正在组织中外双方专家在现场勘察，包括做一些合同委托工作，明年大概是上海我们还将开一次理事会，继续申报新的项目提交理事会讨论。已经获得通过的三个项目目前正在做深入的研究报告和具体实施工作。 [2004-12-2|10:16:58]

　　[张雪舟]第六项工作是积极开展会员服务，提供各种各样的会展服务。今年是我们住宅产业化推进十周年之际，八月份由我们商会和上海市工商联、中国国际和平促进会，中国建材工业协会等单位在上海主办2004年中国上海住宅产业博览会，这次博览会的方针以科技为龙头，展示我们国家住宅产业的科技含量的提升，推动我们住宅产业化迈向新的台阶，同时这个展览会召开了一次中国住宅产业化回顾与展望的论坛，在座老总都参加了我们的八月份的会议。 [2004-12-2|10:17:05]

　　[张雪舟]住宅产业商会与中国国际建筑艺术双年展组委会共同在9月份在北京主办了2004首届中国国际建筑艺术双年展国际居住建筑艺术展，展览设在我们苹果社区，同时召开了一系列论坛，邀请一些国际大师和国内大师对我们国家在居住建筑方面的艺术发展进行了一个深入的探讨、研究。

　　中国建筑艺术双年展由建设部、文化部批准的，每两年举办一次，今年是第一届，2006年还将在中国举办。第三项由我们商会与中国民族建筑研究会共同举办的亚洲民族建筑保护研讨会，这次研讨会主要探讨在现代化建设过程中，如何继承和发扬民族建筑文化，同时吸收国外的先进建筑文化艺术，同时活动中评出中国现代优秀民族建筑奖和民族奖励优秀论文。 [2004-12-2|10:17:15]

　　[张雪舟]第四项活动是我们在北京召开了第二届北京香港地产界合作论坛会，为了促进京港两地住宅产业交流与合作，香港代表团今年3月27号来京访问，并且与北京地区的有关会员进行了座谈。在座谈会前全国政协副主席、全国工商联主席黄先生在工商联办公大楼接见香港分会代表团部分会员和我们参会的老总。

　　第五项老活动中国西部地产文化节在今年五月份在成都举行，这次活动把地产和文化融合起来，倡导居住的工作。为了向产品企业提供服务，商会今年举办了中国管业博览会，参与主办了2003、2004年中国地产年会，明天将要举办的第六届中国上海住交会。 [2004-12-2|10:17:22]

　　[张雪舟]第七项大的工作就是我们开展一些培训服务。第一项由我们商会和澳大利亚新兰维尔士大学主办，澳大利亚生态建筑培训班，不仅学习房地产开发管理建筑生态理论，而且考察了澳大利亚各种开发项目，参会人员非常满意，而且希望我们继续举办下去。按照生态绿色住宅评估手册的要求，今年七、十月份举办了绿色生态住宅解决方案的研究班，讲述我们中国第一部生态住宅技术评估和标准体系。 [2004-12-2|10:17:29]

　　[张雪舟]第八项大的工作积极推动商会建设，扩大商会影响。在全国工商联指导下，在各个地方工商联组织下，我们商会通过各种努力，目前在全国已经成立了地区工商联房地产商会或者住宅产业商会，有上海市、甘肃省、香港特别行政区、重庆市、四川省、陕西省、山东省、苏州市、温州市等等。目前积极筹建的有辽宁、深圳、珠海等地区。因为有这么多地区的行业商会已经建设起来了，因为东道主是上海市工商联住宅产业商会，由他们发起联合各个地区的行业协会，共同举办地区房地产商会联盟，主要是把各个地区的行业商会能够组织起来，达成一个地区间的交流。同时住宅产业商会有了这么多地区性的组织，我们将把包括精锐科技奖，包括其他一些活动，我们能够把这些活动由地区承办，每年举行地区的精锐科技奖竞选赛。包括一些年度报告，我们商会在做全国的年度报告，将来各个地方分会是不是能够把地区性的，可能不是年度是季度的，反映当地行业快速动态的报告能够通过各种方式做出来，这样对我们整个国家，整个地区的房地产动态我们会有一个非常快的反馈信息。 [2004-12-2|10:17:35]

　　[张雪舟]上述是我们在今年开展的一些重要工作，另外还有很多非常琐碎的工作这里不一一介绍。最后代表商会把今年商会财务部的情况做一个汇报。 [2004-12-2|10:17:42]

　　[张雪舟]这个报告截至到2004年11月底，商会共收入404万元，其中会员费收入87万元，会议合作费用收入149万元，服务型收入30万元，出国考察收入138万元。各种会议费活动费支出78万元，税金等支出170万元，收入支出累计，11月底盈余10几万元，谢谢大家。 [2004-12-2|10:17:50]

　　[聂梅生]谢谢张雪周秘书长做的做的非常详尽的报告。今天2004年的商会年会是我们商会成立三年当中来的人数最多的，而且是大家积极参加而且内容最丰富的一次年会。我们的副会长每年都有新增和更换。现在有请张荣之副会长为新增的副会长颁牌。首先有请北京万通地产股份有限公司董事局主席冯伦先生上台领牌。有请福建联华国际信托投资有限公司总裁李晓东先生上台领牌。大家都知道福建联华国际信托投资有限公司是业内非常知名的投资公司，李总也是业内的知名人士，在4号下午还要主持一个住交会金融论坛，大家有兴趣的话请去参加。李晓东先生第一次涉足房地产业一定有话要说。 [2004-12-2|10:18:01]

　　[李晓东]非常荣幸作为一个房地产业的门外汉，得到大家的厚爱取得副会长的荣誉。我想讲的是福建联华信托是当前信托公司中间资产质量最好的信投之一，从成立以来就把寻找自己的核心竞争力，核心竞争产业作为我们重要课题。经过一年多来的实践，我们发现了我们一个非常广阔的市场领域，就是在中国最有市场前景的一个市场领域，中国住宅产业。我们在中国的信托公司中间，第一个提出了要走专业化经营的道路，为此我们打造了一个联信促进的为广大房地产开发商服务的专门平台，也希望今后为在座的会员提供更多的服务。 [2004-12-2|10:18:11]

　　[李晓东]4号我们在住交会现场房地产金融论坛，作为一个组成部分，我们下午有一个信托与房地产专题讨论，在下午15：00开始，也希望大家踊跃，谢谢。

　　[2004-12-2|10:18:18]

　　[聂梅生]谢谢李总，由于住宅产业是一个比较长的产业链，牵涉到房地产、金融和很多的部门，这次新增新会长中间有北京基新机电设备股份有限公司。下面我们有请于学文总裁上台领牌。 [2004-12-2|10:18:29]

　　[于学文]很荣幸能够成为商会副会长，我是北京基新机电设备公司的董事长，我到中国来搞投资发展我是从79年开始的，我是当年美国西方石油公司董事长哈姆博士，我是他中国公司的总经理，我做了一个最大的项目是亚洲大酒店，后来在北京基新机电设备有限公司搞机电设备，现在搞了一个中国最大的网站，促进中美和西方文化艺术交流，中国有很多艺术家和国外艺术家，我主持很多活动。我很高兴，因为今天在座有很多是老朋友，更多的是新朋友，我感到十分的高兴，希望今后有机会跟大家一起合作。我一定要积极、认真支持和参与商会各项工作，谢谢。 [2004-12-2|10:18:49]

　　[聂梅生]谢谢于总。下面我宣布一下变更副会长的单位。西安高科集团公司总经理安坚立先生，青岛海尔集团副总裁梁海山先生，欧贝德管理公司首席运营官马科斯先生，请三位上台领牌。全国工商联住宅产业商会香港分会主席也进行了更换，现在是由泰谷集团董事长郝继明先生担任。大家期待已久的我们2004年的轮职主席和2005年的轮职主席的交替，有请。 [2004-12-2|10:19:01]

　　[聂梅生]冯伦先生已经把论职主席的权杖拿到手，先请他发表就职演说。 [2004-12-2|10:19:07]

　　[冯仑]首先感谢聂会长，还有任会长的信任和提名，同时也感谢全国工商联的信任。我还要特别期待和感谢所有在座各位未来给我的掌声。为什么呢？因为我这次得到这样一个信任，只是得到了提名和工商联的信任，是不是能得到大家的信任，得到大家的支持，还是要等到未来作出结论，所以请大家现在不要鼓掌，未来给我掌声。 [2004-12-2|10:19:20]

　　[冯仑]我想作为一个商会，我一直认为有四项最基本的职能。第一应该是推动立法，特别是行业的立法。第二是建立行业的标准。第三是维护行业企业的权利。在我有限的任期之内，和有限的精力和有限的能力当中，我希望能够把已经开创的局面进行下去，同时我本人会倾向于把我的工作重点确定在维护所有开发商权益上面。我希望能够在未来两年当中依法更好开展活动，维护所有在座开发商的权益，保护我们业者能够在市场竞争当中不断地发展和得到更多的自己应得到的权益。我相信，以我的热情和有限的能力，能够在未来两年当中使大家在这些方面有所增进权益，有所得到利益，有所进步，同时也有所收获。今后几年中还希望有一个建议，因为商会，特别是住宅商会代表或者说我们想代表，或者说大家期待我们代表，全国有三万多家开发商，既然是这样一个性质，也希望能够在包括领导人的更替程序化和各地商会建设的程序化、法制化以及公开竞争性方面，也有所改变，也希望从我这边做一个起步，我也希望大家给予我更多的支持和关注，谢谢大家。

　　[2004-12-2|10:19:29]

　　[聂梅生]我们下面有请上海市工商联住宅产业商会执行会长陈金伟先生宣读关于成立全国房地产商会联盟倡议书。 [2004-12-2|10:27:12]

　　[陈金伟]我在这里向尊敬的张主席，尊敬的各位来宾，宣读《关于成立全国房地产商会联盟倡议》。进入21世纪我国的房地产业以很快的态势发展，为改变我国城市面貌，改善城乡人民的生活、居住条件起到了功不可没的作用。特别是住宅产业的发展，带动了钢铁、水泥、室内装潢、家电等行业的发展，增加了就业机会，房地产业已成为拉动我国国民经济增长的六大支柱产业之一。 [2004-12-2|10:27:23]

　　[陈金伟]为更好地规范房地产业有序健康地发展，保护广大房地产企业的合法权益，在全国工商联住宅产业商会的精心组织指导下，各省市及计划单列市正在纷纷成立住宅产业商会或房地产商会。目前已成立商会的有，上海市、香港特区、江苏省、四川省、天津市、重庆市、甘肃省、陕西省、山东省、苏州市、温州市等。正在筹建商会的还有广东省、湖南省、辽宁省、湖南省、深圳市、珠海市等地。 [2004-12-2|10:27:29]

　　[陈金伟]为进一步促进各地房地产商会的建设发展，加强各地商会之间的交流，在全国工商联住宅产业商会的领导下，更好地为各地商会提供优质服务计较六的平台，上海市工商联住宅产业商会经与全国主流媒体房地产宣传联盟、温州市工商联住宅产业商会等协商，倡议成立全国房地产商会联盟。该联盟在全国工商联住宅产业商会的指导下，维护各地商会、会员的合法权益，协助解决企业共同关心的问题；郑和社会资源，搭建行业平台，从信息、技术、商务和国际和作等层面服务于会员企业，提升企业核心竞争力；倡导行业自律，加强行业及企业的社会责任，建立公平竞争的市场环境。 [2004-12-2|10:27:37]

　　[陈金伟]联盟将为各地成员提供如下服务：

　　一、学习、贯彻国家的方针、政策，引导会员遵守国家法律法规，规范企业行为，促进行业自律；

　　二、在全国工商联住宅产业商会的章程下开展工作；

　　三、在全国工商联住宅产业商会的统一组织下，在各地开展精瑞住宅科技奖评审及其他奖项的表彰工作。

　　四、研究有关行业政策法规，建立与当地政府有关部门沟通的渠道；

　　五、组织各地会员开展国内外交流考察活动；

　　六、组织各地会员参加全国工商联住宅产业商会及联盟举办的各种活动；

　　七、编制地方生态、低密度住宅等行业标准，并积极开展有关示范工程的建设；

　　八、参与建立房地产开发商诚信评价体系；

　　九、组织商会成员开展土地招标、项目开发等各种商业合作。 [2004-12-2|10:29:29]

　　[陈金伟]联盟设主席由全国工商联住宅产业商会会长担任，每年选举产生商会联盟轮值主席。中国主流媒体房地产宣传联盟主席担任执行主席之一，各大媒体房地产负责人担任常务理事。

　　联盟不收会费，接受房地产开发商捐助。

　　发起单位：

　　全国工商联住宅产业商会

　　上海市工商联住宅产业商会

　　全国主流媒体房地产宣传联盟

　　天津市房地产商会

　　江苏省工商联住宅产业商会

　　陕西省工商联住宅产业商会

　　全国工商联住宅产业商会温州分会

　　苏州市工商联住宅产业商会 [2004-12-2|10:29:46]

　　[聂梅生]谢谢陈金伟先生，下面我宣读一个通知，请全国各地商会负责人及各地住宅产业商会筹备组负责人，现在已经有些成立了商会，有些正在准备成立地方工商联住宅产业商会，请这两部分负责人今天晚上七点在会场边上小会议室，参加全国房地产商会联盟第一次工作会议。请大家准时参加，讨论有关联盟的工作。 [2004-12-2|10:30:00]

　　[聂梅生]我想今天上午我的主持任务就完成了，下面我就把席位让给我们新上任全国工商联住宅产业商会的轮值主席冯伦先生，来主持一年一度的老总圆桌对话。 [2004-12-2|10:30:06]

　　[徐总]刚才我们冯主持说了，咱们这里有一个很好的房地产报告，今后每年都要坚持下去，我觉得这是一个非常好的指导文件。我们现在看的很多媒体报告，对房地产的一些总结，往往发现有一些数据是不一致的。所以如果说我们有一个比较准确的，比较权威的房地产指导，我想对我们大家是会有一个比较好的引导的。 [2004-12-2|11:30:27]

　　[徐总]第二点我说一个苦恼，今天在座的大家可能很多都感同身受。对房地产企业的比较大的冲击，我补充一点，媒体的引导有时候对房地产是一个很大的打击。法律的引导，包括政府对这方面的引导也是很重要的，所以我们希望我们冯主席上来以后，政策法规的引导能帮我们房地产维权，包括媒体这方面的引导能带领我们共同为我们伸张一些我们应该得到的权益。 [2004-12-2|11:30:33]

　　[冯仑]这位是老战士，在海南的时候做房地产，现在在内地，在西安做的非常成功，是一个不仅公司做的好，日进斗金，而且生产也做的好，另外孩子也生的多。 [2004-12-2|11:30:45]

　　[徐束萍]我们听了我们前任主席任志强先生做的对商会的工作，我作为一个商会分会的会长我觉得对我压力很大，我们新任的主席冯仑主席，他还是我们中成联盟第二任主席，我觉得冯会长谈到的四条标准规则，维权和交流，我作为分会会长我感受很深。陕西是西部一个城市，经济各方面发展相对还是比较差一些。很多企业面临着困难也面临着很多困惑，下一步宏观调控国家在以后对这个产业是什么样的政策影响，我想这是在座很多房地产企业和老板都想了解的。在这里有很多我们专家政治引导，还有我们的现在的主席对我们2004年宏观调控国家的政策，对房地产在方面有什么影响，希望冯主席在这方面给我们做一些引导。 [2004-12-2|11:31:15]

　　[徐束萍]第二个希望我们我们主席能够在对2005年预测房地产房价各种建材，各种市场情况会有什么影响谈一下。 [2004-12-2|11:31:21]

　　[冯仑]谢谢，徐总把所有的希望都寄托在我身上是错误的，我本身能力非常有限，最后这些释疑解惑的事儿，一会儿我们的同行会做一些发言。马总大家可能以前没有接触过，我简单介绍一下马总，马总是北京市市长顾问，奥运会安全专家组织成员，也是中兴集团成员单位。他想跟大家讲一下奥运安全是能建筑的一个事情，之所以这样，是因为奥运会是我们国家一个非常重要的体育盛会，但是也是影响到各个方面的。在上海还有世博会，另外全国各地各种各样的国际性还有全国性的会议非常多，在这种情况下可能他的发言会有一种普遍意义。 [2004-12-2|11:31:34]

　　[马昕]谢谢冯主席，很高兴跟今天与会各位领导、专家、各位老总、企业家，稍微介绍一下奥运会的事情。我有一个简单的稿，便于大家能看清楚。我是2008奥运会安全委员会的委员，两个星期以前我们刚开完雅典奥运会总结会和北京国际科技奥运会的论坛，我觉得这个会议精神宗旨和咱们这个住宅商会是关系很密切的，我特别想跟大家说一下。本来我们中兴集团副董事长今天也要过来，北京因为大雾所有的航班全部取消了。 [2004-12-2|11:31:46]

　　[马昕]现在奥运安全的背景，传统国家问题不大，2008年奥运会面临很严峻的挑战。72年德国基金一千美元，那时候能建一个容纳一万人的奥运村。这时当时72年建的292米高。72年9月份的时候彻底失败，当时所有9个被劫持运动员全部无一幸免，而且整个过程是全世界直播，有很坏的影响。现在来说，从盐湖城奥运会到雅典奥运会来说都是非常严峻的挑战，对北京也是非常严峻的挑战。特别是建筑行业，9.11时候建筑业安全是重大的问题。我们现在看到北京奥运，讲重新改变体育场，有一个情况可以讲一下，当时体育场设计非常好，为什么要改变？有一个重要的原因解决安全性不够，在顶层建筑观众如果碰到紧急情况的时候不能很方便地活动。包括非典产生的重大灾害包括防疫的问题都是很重大的问题，都是能够影响国家安全的，所以未来几年我们既是战略机遇期，实际上也是一个最危险的时间。 [2004-12-2|11:31:54]

　　[马昕]我稍微说几句，首先是纵火事件，第二是绑架人质事件，第三是有毒化学物品，一下瓶的毒品就可以造成很大的危害，而且释放人很隐秘。再一种是生物病毒，六第六种是核事件。在一个CBD地区里，如果不考虑因素在几年之内就会成为一个无人居住的地方。信息安全也是非常严重的，有可能是人为灾害造成的自然灾害，有可能是自然灾害形成更大的自然灾害。将来要做建筑必须要想。利用我们技术创新的方法解决问题，对于奥运会来讲，关键要研究加强对人的精确管理，对物品的精确管理，用高科技的方法达到高水平的综合安全。 [2004-12-2|11:31:59]

　　[马昕]包括所有进出场馆的人来登记，比如说陌生人的识别，用人脸得到准确身份，对危险人用摄像机自动识别报警。对于后勤、食品各方面也要用人脸方法来解决。对奥运场馆和奥运活动区域各种高风险部位，用人脸识别方法管理。2008年奥运会城市社区设计启示，什么样的服务是优质的服务？现在有共识了，安全的服务才是总重要的优质服务。所以用人脸的识别方法解决这样的问题，能够有效确定个人身份，防止恶性事件发生。既是安全的服务，也是VIP贵宾工作服务。历史告诉我们，只有安全的地方才是最富裕的地方。现在美国放弃一般产业，因为资金需要安全，中信集团也对出人脸识别系统，目的要和全国人民一起，推动奥运会安全防范。 [2004-12-2|11:32:06]

　　[冯仑]马总给我们开阔一个视野，在建筑当中，包括我们社区当中整个安全用什么办法来解决，确实对现在开放和竞争性的社会来说这是一个很重要的事情。 [2004-12-2|11:32:24]

　　[嘉宾]我非常高兴参加这个会，我是来自咱们国家最东北部的城市齐齐哈尔。我们这次来的几位同志，是带任务来的，我们也想成立一个分会，我们来之前商议了一下，给会议各位领导提出几个建议，也希望得到答复。目前咱们房地产可以说遇到了一个非常时期，第一个大伙最关注的就是资金链的问题，国家金融政策将是什么走向，将会向何处发展？第二个关于土地供应的问题，现在一个是招牌挂没有问题，第二个关于物业管理费，将来土地规划什么走向？第三个陷入困惑的拆迁问题，媒体把拆迁炒的风风火火，拆迁好的时候政府成立拆迁办他们拆，拆迁不好的时候推给开发公司拆，这个事情怎么办，政府算计企业的问题，企业和政府斗智的问题。最后一个问题，关于住宅产业化，住宅如何真正产业化，如何工业化？向标准化设计，工业化生产，装备式施工，如何走向？ [2004-12-2|11:32:49]

　　[冯仑]提出这个问题，一会儿哪个发言的时候，如果你的看法值得大家交流的，可以说。 [2004-12-2|11:33:02]

　　[韩卫宁]我们从事的行业是小区管理。刚才的问题我没法回答，我来自澳大利亚，来自中国人，平时说英语，由于受祖国的培养20年我的国语讲的还可以。我很高兴参加这个会议，更高兴的看到任会长几次到澳大利亚进行交流，其中还跟合作单位有协议就是我的母校。从我们搞小区智能的人认为我们是IT产业，跟住宅整个来说是一种所谓的交叉产业。在这个产业里面，应该说不提供大餐，但是我们提供所谓的胡椒粉。从产业整体发展来说，从提供更好的住宅这个角度来说，我觉得离不开IT行业。从我们整个IT发展来讲，我们可以明显看到大家都是各自为政。在我口袋里有三个卡，第一个是进车库，还有一个是进我家门，最后还有一个是我小区物管的卡，所有都谈到一个综合的概念。作为IT供应厂商单独推动这个行业是不够的，所以在这种住宅产业行业的整体引导下，我们认为不仅仅应该重视住宅产业，而应该从事住宅相关产业的整体发展，同时推动这些产业提供一个综合，所谓对小区的信息系统。这个是我们所谓呼吁的，从这个意义上讲我们也看到所有的副会长和会长、会员当中应该有信息企业整体提供完善。就像通信现在人们意识到小区最后一公里最重要一样，小区功能必将鉴别你这个小区和另一个小别根本的鉴别点，所以我们提供一个呼吁。 [2004-12-2|11:33:42]

　　[李总]我愿意跟齐齐哈尔朋友最后提的问题探讨一下，就是住宅产业化的问题，包括韩总讲的在建筑性能和集成的问题。我们是江西省和清华大学省校合作的高科技的企业，2002年在上交所上市。我们主业做机电产品的生产，在座各位房地产开发商在建楼过程中肯定要用到各种各样的机电产品，比如中央空调、配件设备、发电设备这些都是我们公司的主流产品。我们公司的优势就是能够利用清华大学的技术，把传统的机电产品做一些改造。对大家最有利的一点，可以节省你前期设备成本的投入。通过我们公司做这种集成优化配制之后，你从设备选用上可以节约投资。作为用户来说，也就是说可以节约你的使用成本和管理成本。这是我们公司在机电传统行业所做出的一点贡献。

　　另外一点，我们公司还有建设部颁发的甲级智能化设计资质，还有安防资质、等等，同时我们公司也是一个系统集成商，对于我们房地产开发界能够提供一个很好的支持，我们能提供我们的产品，还能提供我们的方案，还能做施工。如果各位对我们公司感兴趣的话，可以跟我们的工作人员拿一些资料，希望以后能够有机会跟大家合作。 [2004-12-2|11:33:55]

　　[嘉宾]我是呼和浩特人大副主任、工商联副会长。我提两个问题，第一个问题建议我们这个会包括全年住宅产业商会高度关注现在的组织问题。因为呼和浩特是一个边远的城市，土地问题千万不要一刀切，象内蒙这样的地方和全国很多地方不一样，不能一刀切，内蒙很大。呼和浩特的面积比北京市都大。另外用20秒，我为什么讲不要一刀切？虽然很多人熟悉呼市，连续三年我们GDP、财政增长和规模以上的工业增长，连续三年是全国27个城市和42个大中城市，我们基数很小，老城市新发展新面孔。第二个问题是拆迁问题，呼和浩特这样一个弹丸之地一百多万的城市，我们现在的拆迁下来的地，由于最近一些拆迁的问题，包括政府和新闻媒体的说法，他引见了香格里拉负责人在我们那里做一个香格里拉，450万都没有拍下来，我觉得象呼市这样的二线城市或者三线城市，如果再在拆迁上有不太准确的一些说法，全国弊端甚多。第三个问题，因为我是搞房地产的外行，我本人有一个困惑，我不清楚国外的政府，国外的行业组织怎么进行管理，国外农村房子，城郊结合部的房子，为什么那么漂亮。我现在感觉我们政府有越位的地方，不要把我们城郊结合部的房子，农村的房子，看通过什么力量盖的漂亮一点。 [2004-12-2|11:34:32]

　　[冯仑]刚才大家提了很多很好的建议，我想聂会长应该把这些东西反映给有关方面。 [2004-12-2|11:34:42]

　　[林祥雄]大家好，今天非常激动，我跟聂会长认识三年了，三年来我看到了壮大的成长。我感觉非常兴奋，包括轮值主席任主席跟冯主席的作风，应该是非常理性，冯主席非常浪漫，为了你的浪漫我补充两点，这两点可能对你是一种礼物也可能是一种压力。当你谈到立法、规范、诚信、交流，可能还补充到产业化和证券化。我2002年组织了一个世界房地产团访问中国，94年在法国成立了，到现在已经60年了，参照欧美60年房地产规划、立法等等，我觉得对中国地产界应该有很大的帮助。我得到一个好消息，2002年因为是新加坡人第一次成立国际房地产协会会长，我组团到中国访问，试图把中国房地产纳入国际性，还做不到，到了明年可能会有专机，因为明年会长是马来西亚的，他告诉我想请聂会长加入。 [2004-12-2|11:35:21]

　　[聂梅生]我已经收到邀请函，而且已经正在讨论这个事情。 [2004-12-2|11:48:02]

　　[嘉宾]在义务和责任上我觉得协会应该在这方面加强力度。资金链的问题，因为我今年做的金融方面比较多，我认为由于这个宏观调控的问题，我们可以开发其他方面的资金来源，比如非金融性的金融机构如基金。我可以推崇象北京苹果社区，我认为是一个很好的例子，这应该给我们开辟了一个很好的渠道。大家应该对这个融资渠道有一个很好的探讨，大家也能够去协商。而且我们组成团队对资金的需求，对这些金融机构也是一个最大的获益，双方达到共赢。 [2004-12-2|12:03:40]

　　[瞿建国]我现在是建国基金会的会长，正在研究和学习住宅跟健康的关系，这是我基金会的任务。中国房地产任务当中最好增加一个产业化跟商品化。如何做到产业化跟商品化，我提一个建议，不知道提的对不对。我们现在房地产开发商在当今形势下面应该如何跟人的健康、居家，以人为本。所以现在很多开发商在楼盘楼书各方面宣传很好，能不能在住宅化产业化方面如何做到标准化或者系统化，能不能搞的说明书，我们要买房子，因为我喜欢房子，买房子前看到宣传，现在高科技很多，能够印很好的说明书，无论是智能还是产品、设备。包括我下面有一个公司提供设备，但是有些设备不会用，怎么指导我们的用户能够有一个说明书。 [2004-12-2|12:07:06]

　　[黄总]首先很感谢有这样的机会来发言，我给房地产商提供智能化产品和数字化产品。我今天很感触，我作为一个供应链不知道给房地产能提供什么样的东西，我想我今天借这个机会带来一个消息，我们公司应该说经过将近四年的时间，英国、台湾还有我们公司强大的研发团队，最新推出来一个数字化系统，目前来说是全球最先进的系统，而且可以控制家里所有的电子设备，我借这个机会跟各位房地产前辈，或者说跟各位房地产领导提出过一个承诺，如果房地产有什么样的样板间，我免费给各位领导，给各位房地产免费装样板间，应该说我们这个产品目前是全球能事前家居所有的灯光、电器等各种环境联动的设备。我们刚推出来三个月，我很希望借这个机会跟展示一下，如果有机会可以给各位房地产商提供样板间。 [2004-12-2|12:07:16]

　　[香港住宅产业商会会长郝总]我这次被推上香港分会会长，主要有几方面的任务，觉得可以跟冯主席、聂会长多联系一下。从外面投资者来看，其实我们是国家一部分，不过还是很多人当我们是外资投资。从一个外面的人来看，我觉得还是有三个层次的问题在竹住宅产业上面。第一个是法律上的问题，我觉得国内不是缺乏大的法律，是缺少很多很细节的东西，大的法律是很重要，但是问题是出在细节上。另外一点，我不知道应不应该这样讲，在中央跟地方还是有很大的距离。现在对国外投资者来讲，最大的困难就是每一个城市都是不一样，你要重新再学习，在中国很难有经验地转移，因为每一个城市都是有它独特的东西，入乡随俗，但是对房地产投资者是一个很大的困难。 [2004-12-2|12:07:29]

　　[香港住宅产业商会会长郝总]第二个层次，就是我们觉得在公司法上跟地产上的组合还不能完全配合，举例来说，我们常被鼓励希望能够做一个全资投资，但是在某一些地方，你没有地块就不能成立公司，你成立公司一定要有发展的地块。这是在国外不会发生的问题，基本上可以成立一个公司，然后买土地，不能买了土地没有公司，公司要靠一个土地才能成立。很多人问我，在国内很多问题是鸡跟鸡蛋的问题，这是很难做的，但是需要解决这些问题，才能增加投资的机会。 [2004-12-2|12:07:33]

　　[香港住宅产业商会会长郝总]第三是小事情上，这些小事情都是对投资者很头痛的问题，刚才有人说是物业管理费的问题。大家都觉得物业管理费贵，但是有没有想到物业管理费房子增值的问题，很多时候是商业的产品，但是又有很多国家的规定。有一个地方停车库一定要盖，并且要盖很多的车位，并且一定要在地库上。我不知道那些人知不知道盖一个地库的车位是多少贵是多少浪费。但是停车的时候告诉我们说不能收停车费，最多两块钱一天，五块钱一天，这些对房地产开发商来说是很沉重的，并且很麻烦的是很多时候都在改变。我希望大家多交流一下，这个不是很容易的，但是我希望整个体系需要再改进一下。

　　[2004-12-2|12:07:39]

　　[李总]很荣幸，我今天要讲的话题，刚才林先生提到过房地产证券化的一些问题。我想聂会长当时跟我们谈的时候也是非常关心房地产金融话题，正好在这个话题上跟我们应该说是一拍即合。虽然现在一些宏观政策的改变，对房地产开发商来说一方面也要跟以前不一样。可能以前更多的是靠关系拿地，怎么跟政府打交道。下一步可能要提示一下，大家对各自融资资本能力的培养，在这点上我们希望跟广大会员一起来探讨这个问题。在这个前提下，我们前一阶段跟会里面也接触，我们也达成一个意向，要共同把商会投融资中心建立起来，然后把它的活动开展起来，主要的目的是为了广大会员在投融资方面提供一些咨询服务。另我们也希望在现在一些关系到行业整个利益，特别是金融政策的制定上，能够有一些推动作用，我们也希望商会在这方面能够发挥一些作用。最近银监会发布了一个关于房地产信托的征求意见稿，在这里面实际上有中国特色房地产信托基金雏形有可能诞生，因为上面规定了不受份数限制的房地产信托。原来我们也做了很多房地产的信托，我们公司的信托业务收入80％来自于房地产，我们最早提出我们做专业的信托公司，就是专门把房地产信托作为我们的核心业务。但是我们也跟很多我们的会员企业有过合作，也为他们做了一些融资，甚至有一些是两三个亿的融资。但是由于受原来信托每个计划不能超过两百份的限制，影响了融资的效果。所以大家都认为基金信托是今后补充房地产资金的重要来源，但是实际上还没有真正起到多少大的作用。在特别大的房地产开发商来说，信托资金还是比较少的。但是下一阶段银监会现在出台的政策只出了一个政策方向，今后还有不受份数限制的信托，每一份不能低于5个亿，这样的话如果有一个比较好的政策环境的话，那今后信托应该能够成为房地产资金的重要来源。现在政策正在征求意见阶段，为了使它更能够有实际的可操作性，我建议以商会的名义可以跟相关金融主管部门，我们一道到银监会反映一下我们的需求，结合我们的一些意见，让他的政策出台更能够反映大家的一些意见。比如说上一任任会长讲到对国务院政策出台商会起到重大作用，对国务院下属部委一些具体规章制度制作过程当中我们要积极参与进去。我们现在跟银监会做这方面的沟通，4号银监会起草制度的蔡博士专门负责执理的人会到现场，我们希望利用这个机会跟各位做一个交流。 [2004-12-2|12:07:52]

　　[林总]我今天分享一下有关建筑设计对房地产的一些影响。建筑设计不单包括了园区配套、室内空间设计，还有家庭装潢产品配套。设计本身对房地产业能够产生价值，当我们看到低档建筑，通常都是以低价格介入。来到中档的时候，我们看到在价格跟质量方面都要适中，而且质量要高一些。高档的时候价格已经不是一个重要的考虑因素了，反而是质量，还有更重要的一个是设计。今天的消费者要体验一种设计，高端消费者希望能够体验到这个设计是通过视觉、听觉、或者触觉来达到。这些设计基本上可以通过人体工程学、外观、产品结合，一些不同表面方式来体现。 [2004-12-2|12:08:03]

　　[甘肃商会会长陈总]非常感谢有这么一个机会，我主要说两个问题，一个问题是政策问题。刚才呼和浩特的代表谈到西部的房地产业发展不能一刀切的问题。我觉得在西部普遍存在这样的问题，因为房地产作为宏观调控的一个主要方面，从去年到今年国家相继出台了房地产的一些调控政策。但是作为西部这样一个欠发达地区，本身的房地产业的发展步伐要比东部和发达地区慢很多年。据我们考察，象甘肃房地产业发展，处于比较好的良性循环的状态还没有完全到来。我们认为，象甘肃这样一个欠发达地区，某些地方和西部有很多考察的或者是相似之处。我们判定为甘肃房地产业发展是在一个相对偏冷向正常发展的一个过渡期。而用这样一个现状来和国家大的宏观调控政策相比肯定是不太适应。但是我觉得他的重任确实落到了我们房地产商会的身上，我觉得他是一个作为市场经济主体诞生出来的非常好的模式的商会。因此任会长在刚才报告中已经谈到和中央、国务院包括一些各个部委，提到房地产业政策方面方方面面的对话和一些参考资料。我认为应该是在2005年，我们通过地方商会和国家商会共同努力，使我们的工作及时反映到我们的制定政策的决策部门，影响和考虑全局化的问题。 [2004-12-2|12:08:18]

　　[甘肃商会会长陈总]第二，作为房地产年度报告的事，我觉得非常非常之好。我建议2005年开始，一定是要和各地区的房地产分会一同考虑每年的房地产年报。我觉得可能会更结合我们国家的形势，但是更能兼顾到各个地区发展不平衡的因素。谢谢。 [2004-12-2|12:08:23]

　　[浙江温州代表]在具体工作中间碰到两个问题，想趁这个机会说一下。一个问题就是现在我们房地产碰到一个维权的问题，开发商的权利受到侵害，一个问题就是关于产权证发放期限问题。建设部有一个规定，三个月必须把产权证发出来。实际上这个问题据我了解，98％以上的开发商都是办不到的，所以业主就打官司。这个问题是开发商受到侵权的问题。再一个问题是土地增值税的问题，现在很难计算，根本没有一个明确的规定。比如说企业品牌增值问题，跟你土地增值税怎么样界定，这两个问题现在国家法规不明确，执行过程当中开发商受到侵权比较严重，建议商会能够把这些问题向上面主管部门反映一下。 [2004-12-2|12:08:43]

　　[冯仑]针对刚才提出的这些问题，就我所了解，在座各个方面有一些问题能够提供一些信息和解答。关于政策和宏观经济方面，包括经济工作会议可能涉及明年的一些情况，在这儿请国务院发展中心的李局长跟大家介绍一下。 [2004-12-2|12:08:52]

　　[李伯溪]明年经济形势怎么样？国务院发展中心、发改委、统计局预测，明年经济仍然是一个快速发展的经济，但是整个速度比今年略有下降，有可能比今年下降0.5个百分点左右，所以明年的经济仍然是一个快速增长的经济年。 [2004-12-2|12:09:23]

　　[李伯溪]第二，中国的经济仍然是处于上升的经济上升周期，这个周期从2003年开始的。简单回忆一下，93年中国经济防止控制过热，所以采取了严厉宏观调控政策，所以中国经济出现GDP和投资等增长下滑，96年的时候中国经济出现全面亏损，这个时候企业出现大面积亏损，这个时候中国要启东新一轮，经济97年出现东南亚经济危机，雪上加霜，98年中国采取积极财政政策和稳健的货币政策，使中国经济出现解冻。02年的时候国家停止货币分房，这个时候98年开始积极政策和稳健货币政策，停止货币分房使商品房分拨带动房地产上的增长。2001年的时候加入WTO使得外贸外资起来，02年的召开十六大全面建设小康社会，2003年中国换届，新的经济增长起来，上升周期要好几年，在这个时候中国经济在这中间在局部地区，局部产业出现了局部的不健康因素，为了经济更好发展采取宏观调控，但是宏观调控又需要不断完善，所以在明年中国宏观调控要更多采用市场经济的手段。我需要告诉大家明年经济的增长是一个强劲的。 [2004-12-2|12:09:29]

　　[李伯溪]明年经济我们预计是改革促进发展的年份，中国已经确定明年开始稳健的货币政策和稳健的财政政策。在这个时候要用更多的市场手段，我们应该说从我们的研究和各国经济情况说明了，住宅产业作为经济的支柱产业，长期发挥作用，应该很好利用明年改革的年份解决金融问题、发展问题，一系列的刚才大家提出的问题，是一个好的时机。 [2004-12-2|12:09:34]

　　[任总]最近曲晓华对宏观调控做了一个解释，宏观调控是长期发展的过程，但是有紧松和适度不同的方法。很多人预测宏观调控还会继续，但是宏观调控的实际内容和内涵会产生变化，包括对市场的放松等等。关于房地产我想这个不重要，房地产今天下午会有专门的人来说房地产的预期和未来发展的情况。 [2004-12-2|12:09:46]

　　[任总]从整个投资情况看，如果其他行业投资掉下来，恰恰需要房地产投资上。因为整个投资在经济发展中是一个平衡的状态。如果我们也掉下去，别的投资也掉下去，我们明年经济发展就会大幅下降。我倒是希望别人掉下去我们上来。他们可能更多的会依赖于住宅产业作为中国经济长期发展和未来相当一个时段中长期发展的支柱产业。从世界各国情况看，中国已经到了以汽车和住房为主作为消费的一个阶段，如果未来中没有这样一个支撑的话，和世界发达国家走的路可能就大不相同。但是中国能有什么样的办法让中国致胜？现在我们可能还没有感到。 [2004-12-2|12:09:54]

　　[冯仑]关于未来市场的变化，大家实际上都很关心，但是今天涉及到的不多。我想潘总对市场营销非常独树一帜，而且非常有成效，引起大家非常多的关注。关于市场问题，今年年初的预言很荣幸被验证，请潘总就明年的市场走向讲一下。 [2004-12-2|12:10:03]

　　[潘石屹] 会上主席很多，有三个主席，卢主席开创了商会，任主席我觉得做的最大的一件事情，就是把中国人民银行的121号文件，他老写报告，我觉得这个挺好，实际上还是带有一些计划经济色彩的，比较一刀切，就是想让人民银行把下面都限制死，谁该带头谁不该带头。从此以后人民银行银监会下发的所有政策，房贷指引包括这次调息大家都非常欢迎，因为他是市场的手段，就会让我们健康往下发展。现在冯主席刚刚上任，他刚刚说了四条，我觉得最重要的还是不要我们这个圈子里的人自言自语。现在我觉得拆迁是一个大事情，上次人民大会堂开会的时候我们说光自己诉苦没有用，要跟领导诉苦。另外就是土地政策的问题，上次到人民大会堂给各级领导反映了马上见到成效。任总刚刚跟我说发改委下文件了，通过这样一个案例，我希望我们房地产这个行业能够跟大家一样处在一个公平的环境中，不要歧视我们，我觉得冯主席能够完成这个事情，已经相当不错了。 [2004-12-2|12:10:22]

　　[潘石屹]明年走向不预测，从今年下半年以来所有说房价涨了跌的都不是我说的，都是媒体传的。不说的话，大家心里面会觉得比较清楚，看看人家上海，再看看北京，大家要乐观，要有信心。国务院研究中心的领导都说了，我们就听党的话就行。 [2004-12-2|12:10:29]

　　[冯仑]大家对整个商会还有市场还有一些问题，请商会的领导再跟大家解答。刚才晓东提到苹果金融创新的问题，请张总跟大家说一下。 [2004-12-2|12:10:41]

　　[张总]这次宏观调控主要说两个方面，一个是金融一个是土地。苹果社区当初在推出苹果两个信托，也是针对国家金融部门的一些变化。首先第一个变化就是121文件，刚刚老潘说的也是对的，光叫苦都不行，最重要的是行动，要去做，一边叫着一边做着，最后肯定是自己的问题自己解决。我们可以在商会范围里面选择一个项目也好，或者选择一个金融机构也好，比如说有一个试点，如果试点操作能够成功的话就非常好，这种操作成功我觉得至少普及会非常好。我们苹果在做的过程中，苹果优先购买谁的信托这是做成了。做成的意义就是你还没有拿到销售许可证的时候怎么卖房而且是合理合法。真正有意义的是苹果消费行动，就是怎么样解决社会上老百姓手中现在很多的钱，我们通过风险非常低的在消费端设立信托的方式，使这些民间资金进入，在中国真正建立一个投资平台和投资工具。但是我觉得在操作过程中很麻烦，不是我们麻烦，今天我们在座有信托公司，我们合作的信托公司遇到很多麻烦。房地产商有完成信托公司不一定研究，第二个他们主要是依据国家现行的一些规定，所以说对创新难度很大。地产商创新要求又非常高，所以我们后来一看太麻烦，干脆又回复到我们最早的卖房信贷，最后我们在解决封顶按揭之前销售话，是用发展商拿着钱来按揭，因为这样很好做，涉及到政策方面障碍比较低，还是有点自娱自乐，自己掏钱，自己画一条线，最后把房子卖成了，这个钱不能拿，但是等到房子封顶的时候钱全部兑现了。后来算了帐发现与其这样的话不如干这样的事情，这样麻烦很少。 [2004-12-2|12:10:57]

　　[张雷]我是住宅产业商会的老人，我们住宅产业商会的第二届聂梅生老师请我参加这个会，我也非常荣幸成为这个商会的副会长。应该说我亲眼看到住宅产业商会快速的发展，无论从前面的王建林还是任志强，现在这把权杖放到了董事长的面前。刚才冯总提到了四条，我觉得四条当中一个行业发展的程度是一个社会效率重要的表现。我们这个行业协会没有真正起到一个主导、领导或者是干预的阶段，也不可能。但是我们这个行业协会起到了一个重要的领导者的作用，所以冯总说，我们要加快做我们的法律、法制，我觉得与其做法律，不如做次序。任总做了2004年行业报告，这个行业报告我相信是很精彩很好的。但是同时我们能不能住宅产业商会也做我们这个产业的经济报告，或者叫做科技报告，或者叫做超值报告。在当代集团产业发展过程当中，我们现在不谈做产品，我们谈企业要创造高附加值，聂老师谈标准，我们谈创造高附加值，或者企业生产附加值，什么是附加值？或者你最好，或者你最有特色。不是通过资源分配效率，而是通过你的科技进步，你的生产效率。我想如果我们住宅产业在这个方面能够有一个主导性的或者领导者的作用，对我们住宅产业商会每一位会员，或者关注于住宅产业商会发展的会有非常大的作用。但是这个报告会对任总的政治宏观报告起到非常重要的作用。因为政府可能老谈我们是不是声音太高了，或者来自于异样的声音。实际异样声音有四点，第一点就是政府主导，第二个就是没有规则，没有规则是最好的规则，第三是事后首肯，第四就是秋后算帐。 [2004-12-2|12:11:08]

　　[张雷]再一个我觉得我们也应该做事后首肯，我们住宅产业商会在聂会长的领导下，我们在过去发展当中有很多的突破，比如现在我们提出科技主题地产发展突破，在这方面如果我们住宅产业商会在一个阶段给予首肯，我们每年做一次秋后算帐，那我相信我们住宅产业商会威力或者自然的力量会越来越大。

　　[2004-12-2|12:11:14]

　　[张晓东]今天这个会我听了以后收获非常大，我原来非常想到咱们住宅产业商会有这么大劲。因为大家都知道我对盖最好的房子很早以前就相当于一个梦想一样，特别是盖完以后一直没有停止琢磨，把房子盖的最好。但是在这个时候恰恰出现一个121文件第6条强调不要建高档房，给我打击很大。我记得那时候我到处讲这个问题，我说既然我们国家承认收入差别，允许一部分人先富起来，那么就一定会存在消费差距。事实证明我们盖这样的好房子市场反倒好。但是从刚才讲到的一刀切，好象盖好房子，盖高档房子变成像做了一件错事一样。冯主席是不是在这方面继续给我们呼吁盖好房子。确实有很多人住不上好房子也很苦恼。 [2004-12-2|12:11:34]

　　[张晓东]第二个是关于节能环保的问题，刚才提出来制定标准，我很欣慰，我觉得我们行业确实需要一个更细一点的标准。我们过去都是国家标准，现在这么大一个行业，确实应该有一个行业标准。行业标准里特别想提出来关于节能环保方面。 [2004-12-2|12:11:42]

　　[张晓东]关于能源问题，我们最近在南京做了一个项目，我们试图在努力。我检索了很多关于能源方面的问题，像美国布什上台以后第二个星期就写了一个条，要组织一个小组，专门研究美国的能源问题。温总理去年视察无锡一个太阳能厂，表明能源问题实际上已经变成从国际到国内非常重大的问题，但是我们在建房子的时候，28％的能耗能源是在建筑能耗上，我觉得这方面应该引起我们同行都关注。 [2004-12-2|12:11:50]

　　[聂梅生]中国不存在过热问题，中国不存在硬着陆的问题。我觉得通过总书记在国外讲的这话我觉得应该非常放心，一定是个好年景。 [2004-12-2|12:12:05]

　　[聂梅生]住宅产业商会，我这里想强调一下，我们叫住宅产业商会，从今天到座的会员单位，颜色很多，有建筑材料、有机电同时也有金融，整个形成一个住宅产业。所以我觉得我现在更加坚定不移，住宅产业要想搞下去的话离不开一些高新技术，更离不开先进的金融工具，我想是一个政，光是我们房地产开发商打天下是打不下来的。所以我们住宅产业商会当时成立之本，是从科技起来的，因为和当时人员组成有关系，我是从科技司出来的，科技部当时也是非常支持我在科技司任职时候的感想，一起来做这个事情。产业发展必须从外延走向集约经济。我们住宅产业离集约型发展还差很远，现在基本上劳动力密集、资本密集，大家没有技术密集。发展到现在宏观调控之后的中国房地产，我觉得逼着房地产必须走向提升产业平台，同时在这个过程当中急需要金融工具的加入。 [2004-12-2|12:12:09]

　　[聂梅生]去年悟出一个道理，在我们的轮值主席任主席各方面的工作非常强势的推动之下，对政策方面、法律方面有一些了解，但是我觉得从深层次来讲，中国住宅产业路比较长，因为我们相对于其他的产业来讲落后比较多。象汽车、IT比较走向技术密集，而我们还是在盖房子，所以关于大量技术集成问题，和先进的信息技术问题，先进的金融工具的加入问题，在今后宏观经济走向一个更加间接调控和走向一个更加健康发展的情况之下，我觉得企业成长之路确实在于内涵的发展。我比较支持科技地产的产生和科技地产的推动。最近关于文化地产比较多，中国不能老是拷贝国外的的，我觉得中国房地产走过十年以后，现在到了发展阶段了。我觉得作为本届住宅产业商会的会长，一定继续推动，同时会和下届轮值主席冯仑先生一起，在他刚才讲的四个方面继续沟通和代表历届声音，新我们有关政府部门疏通，同时提出我们的建议。我想我们提出的不管是宏观还是微观的都是要落实的。我们一定会尽力为大家服务，谢谢大家。 [2004-12-2|12:12:16]

　　[冯仑]非常感谢大家的支持，这个支持还离不开我们全国工商联，实际上就是工商总会，刘主任一直在这听，而且我相信住宅商会是总会当中非常活跃的专业商会。请大家将最后的时间交给刘主任，讲一下关于未来总会一些工作和关于未来的一些想法。 [2004-12-2|12:12:31]

　　[刘主任]我就行业商会的事谈一点个人感想。今天来参加这个会感到很受鼓舞，这么多人参加，刚才任文燕主席跟我讲来了这么多人，这么多老板才是媒体上才见到的，今天都跑到这儿来大家一起议事，他觉得不简单。确实体现了我们的凝聚力，也看到行业商会在市场运作当中重要的作用。 [2004-12-2|12:12:40]

　　[刘主任]12月9号我们民政部要开一个行业协会的展览，很遗憾这个展览没有请我们全国工商联的行业商会参加，所以我想讲两句话刚才潘总讲的，不能自说自画，行业协会不能光说自己的，我们工商联行业商会也不能光说自己的。现在行业商会是4961家，仅仅五千家，应该说在市场经济中间发挥非常重要的作用。其中全国工商联直属的行业协会是15家，应该说住宅产业商会是佼佼者，在推动行业发展方面起到很好的作用。 [2004-12-2|12:12:47]

　　[刘主任]刚才我讲不能自说自画，不久前我跟我们黄主席到广东搞行业组织调研，把行业协会和行业商会专门做了一个比较，还列出一个表格来，到底谁有什么特点，这以后在媒体上也会发布这方面的内容。我觉得主要的不同有两个方面，一个是行业协会是自上而下，上面把规划定好了，底下就成立若干个协会，若干个分会组织，我们是自下而上，我们是企业，在市场经济中发展到一定程度他认为有组织起来的必要就自发组织。像我们全国工商联行业组织，有30家发起单位我们就可以受理。所以一个是自上而下，一个自下而上。第二个是官员主导还是企业家主导。我们行业商会很大的特点是企业家办会他来主导，在这一点上我多说一句话，行业商会应该是内行人管行内事。所以说企业家办会也是我们一个重要的特点。在这方面我们商会和协会今后多做交流。住宅产业商会有很多好的特点，其中轮值主席应该说就是住宅产业商会一个发明。前任卢春主席、任志强主席在任内都做了很多工作，现在冯仑主席就任以后也讲了要在四个方面能够有说推动。所以说我也非常希望我们住宅产业商会在我们工商联行业商会或者在我们全国行业组织的发展中间创造更多更好的经验，也希望每一位轮值主席能够作出自己的特色，为行业发展作出更大的贡献，谢谢。 [2004-12-2|12:12:52]

　　[冯仑]今天上午的主持工作就结束了，非常感谢大家支持。 [2004-12-2|12:13:03]

　　[任志强]我们在4号上午在住交会上正式向全社会公布我们这个工作报告，那时候可能会有更多的新闻媒体和参会的人听这个报告。今天我们优先在商会对我们的会员公布这个报告，是因为商会是参与这次REICO工作室建立和以后对REICO工作室长期服务的一个机构。因此，它能代表全行业的一些意见和想法。所以我们今天先在我们商会内部会议上优先公布这样一个报告，让我们的会员可以优先知道我们报告的一些主要内容。今天可能有很多新闻单位也来了，我们也已经提醒所有的新闻单位，我们最后对社会完全公布的时间是在4号上午。

　　REICO工作室是有官方人员，有学界人员，有商业人员，有研究机构人员，共同组合了一群人来承担了这样一个研究课题的研究报告，所以我们起个名字叫REICO工作室。今天可能是张三参加了里面的主笔，明天可能换人了，明年我们再研究新的报告问题的时候可能有新的学者和研究人员参加。所以REICO工作报告不是一个固定的某些人员一直坚持下去的一个主体，而是根据研究的内容和研究报告的需要，选择了不同的专家、学者来共同组织。这就有点像世界银行的发展报告一样，今天可能是张三主笔，明年可能是李四主笔，但是都是以REICO工作室的名义来发布的。

　　到现在为止，我们今天台上坐的是三位，一位是程选教授，一位是刘琳博士，第三位是越国强博士。他们三位今天将代表REICO工作室报告工作报告的全部成果。我们这次参加主笔的一共有17位教授、博士共同参与了REICO工作的研究报告。今年我们这个报告比较仓促，所以只选用一部分专辑，一会儿大家可以目睹。明年我们可能会按季度或者按专题，在每个季度还出一些相关的报告，增加研究报告的内容。今天这个报告如果你们一会儿有问题，我们留一点时间请各位向他们提出问题，也由他们来解答相关问题。比如说有人在会下上数字来源问题，研究的成果，研究的方法等等。完整的内容我们最后在明年三月份左右要出的那本书里，今天公布的报告主要是结论，最后的研究方法，研究数据和里面的调查结果有些详细的内容要在书里出来。我们这次抽出来的大概只有五六万字纲要的东西，全部报告文本大概三四十万字。

　　我在台上说就是想卖这个报告，我原来说的是三千块钱一，后来单大伟定五千块钱一本。我们已经决定成立一个专门的REICO工作室，最初的机构是由企业出的钱，这在国际上通行，由行业或者企业出钱来组织这个机构。为了保证公证性我们不参与报告的结论，他们的报告结论是他们独立的，和我们没有任何关系，我们不能干预。但是在出题的时候或者研究什么内容的时候我们有权去选择。这个报告我们决定报告全部收入没有利润，我们也不分配，全部用于第二年继续扩大研究报告和第三年继续增加研究成果，我们要延续下去，让这样一个行业报告能够在整个社会中引起注意。所有的经费都是要用于继续干这个研究工作。所以有人说这个报告很值钱，这个价定低了，也有人说这个报告可以复制，那么我是不是可以把价定的再低一点，省得去复制了。我想真正为这个行业服务和为这个行业发展出发的话，更多的人愿意拿钱买报告而不是拿一个复印本。

　　同时我们也接受了其他单位的报告，比如目前我们已经接受了国家商务部关于类似内容的一些专题研究报告，如果在座各个分会认为你们有单独课题需要进行研究，你们可以出钱，委托我们REICO工作室给你做专题报告。如果你没有单独的专题，我们会统一每年或者在分季度的过程中出相应的专题报告，希望大家来认购。我想有一个专门的研究机构替我们去解决这些问题的话，会比我们自己，或者说仅仅从通过媒体上局部信息了解情况更有意义一些。具体的工作内容要由REICO工作室独立发表，和他们的研究成果回答各位你们提出的问题。

　　在座各位都很愿意听到他们精彩的报告，所以我们定了大概一个多小时的讲演时间，留时间给大家提问。

　　[2004-12-2|14:13:57]

　　[程教授]大家好，我们几个人受研究团队的委托，就今年REICO报告做一些说明。首先要说明的是我们这个团队一共有17个成员，来自不同的单位，不同的大学，社科院、研究生院，还有宏观经济部门研究单位。大家参加到这个课题组当中来，就是以个人身份，撰稿的成果和撰稿的结论倾向不代表他们所在的单位倾向和意见。下面我们来说一下REICO工作报告的内容。

　　整个报告分四个部分，第一个部分是1998－2003年的发展回顾。第二个内容是未来15年房地产发展空间分析。第三部分是03、04年年度性的宏观调控对市场的影响。三个部分是从宏观视角来探讨房地产市场发展。最后一个部分是关于04年的市场变动。从市场报告来说，以投资者，以开发商作为对象，所以内容应该是从微观领域探讨问题。但是由于今年的宏观形势起伏跌荡变动比较大，宏观调控影响比较大，今年我们用了大概30％的篇幅用于宏观的视角分析。主体部分仍然是市场描述，市场分析。我这里先介绍宏观部分的三个部分，随后由刘琳博士介绍市场描述、市场分析、市场策划内容。

　　下面我要讲的是第一个部分，1998－2003年市场发展回顾。 [2004-12-2|14:14:14]

　　[程教授] 这部分回顾是98年以来市场发展的总结和看法，目的搭建一个工作研究的平台，借此观察今年市场立足点。今年的市场现象不是孤立的，显然是历史链条串下来的。把眼球盯在今年难免受到局限。我们的判断是98－2003年房地产市场发展非常健康，整个报告这一部分内容比较丰富，重点在于整个国民经济市场化背景下房地产业的发展。详细的内容大家可以看原文报告，当然在这里我们只想强调三点来说明健康。为了说明健康，首先要澄清一个主题范畴，就是房地产业的主题范畴。因为这里存在一个普遍的误会，而这个误会不仅影响着人们对房地产业发展的判断，也影响着人们对当前形势的判断。人们普遍认为形成的房地产投资过热这样一个看法，一般来说都是基于以下的数据和理由，那就是房地产的供给严重超过需求，新房子供给量每年以20％－30％的速度增长，家庭人均可支配收入增长不可能有这样的速度。这是我们现在社会上，凡是认为投资过热的都是基于这样一个理由。而且我引述的这句话是原文引述，来自非常典型的代表人物对房地产业的判断。由于这个误会实在是具有代表性，所以我们把它作为我们首先要说明的一个问题。

　　应该这样说，如果说上述数据整个房地产的供给是以20％－30％的速度在增长，如果这个数据是真实的，准确无误的反映了中国房地产供给的增长，那么这种增长显然是不可持续的。我们在座三位也都会赞成这样一个观点，热的已经即将崩溃了。然而事实上统计数据的背后另有别情。我国房地产产品供给，我们以住宅为例。2003年全社会新增住宅的竣工面积是13亿平方米，而13亿平方米由两种生产方式提供的，一种是产业化的生产方式来提供，所谓产业化的含义就在于是为了卖而生产，为了卖而建设。这种生产方式产出份额在我们全国的房地产每年年度供给总量当中占32％，如果大家对数据有疑问的话我们向大家表明，我们的数据都是来自官方数据统计结果，而不是来自于其他的源泉。另一种供给方式不是为了卖而生产，而是自己生产出来以后自己住，是一种自给自足的生产方式，占的全社会年度总供给量的68％。我们先看为了卖而生产的供给。

　　只有是为了卖而生产的才叫产业，为了卖而生产房地产的构成房地产的产业。这个统计对象在我们国家统计局出版的《中国统计年鉴》当中非常明确，我国改革开放以后，市场经济体制建立，而逐步发展起来的以盈利为目的，从事房地产开发经纪人和中介服务活动的企业集体。他们提供房地产产品的方式是以市场化、专业化和产业化的方式来生产，在生产方式上区别于我国传统的计划经济下形成的业主自建的方式，区别于自给自足的生产方式。供给份额来看，在全社会每年新增的房地产产品当中，在供给总量当中是一个小的部分。而这部分在统计口径上是纳入房地产开发投资单独统计在《中国统计年鉴》固定资产投资这一章当中的房地产投资当中里。也就是说现在许多人引述的数据就是这个数据，每年以20％－30％的速度在增长。

　　我们再来看自给自足的生产方式。在我们的统计年鉴当中也是如实陈述了数据，但是由于他统计方式的特殊导致人们把它忽略了。我们先来看业主自荐都包括哪些。国家机关、团体、形形色色的事业单位、形形色色的工商企业、工矿企业还有个人和家庭，大家都在自荐，以自给自足的生产方式进行建设。在计划经济时期，我们的国家机关，我们的事业单位、工矿企业都是通过自己设立基建办进行住宅建设，在这里的老同志大概都非常熟悉，来自机关也罢，来在工矿企业也罢，都很熟悉这种生产方式，都是通过自己厂里的基建办或者机关里的基建办进行建设。应该说无疑是一种非常浪费的生产方式，也是一件产生大量贪污腐败行为的生产方式。直到近十来年来才开始受到产业化生产方式的威胁。当然我这要说的在我们的农村还有很多由于生产力水平本身的限制，使得他很难纳入整个产业化工业当中来，农民不得不自己建自己的房子。就像过去妇女自己要纳鞋底子自己做鞋一样。但是在城市里面，应该说产业化发展的主要是产业化发展自身的一些内容，来自一些抵抗。

　　在统计考虑上这种自给自足生产方式，比如说国有事业单位、国有企业单位，他们的住宅建设通常是统计在基本建设投资中，在统计大本上有住宅建设一项，但是往往被忽略了。再有更新改造投资统计当中也有住宅这项投资。再有就是城乡集体的投资，最后是城乡个人的建房投资。分散在不同口径下的住宅投资往往被人们所忽略，被学者忽略，同时被官员所忽略。这种忽略下来的结果，导致了一个误会，就是房地产投资过热这样一个误会，人们以为房地产投资就等于房地产领域的投资。

　　房地产业的供给增长被当做是房地产领域的供给增长，房地产供给增长20％－30％大于人均可支配收入的增长。因为仅仅看到了构成整个供给当中一小部分的增长，于是房地产投资被看作是过热，而且是国民经济过热的源头，认为他是引起了钢铁、水泥、煤炭、油业等等全面紧张。事实上房地产业20％－30％这样一个高速增长，源自它对自给自足产业的投资替代。 [2004-12-2|14:14:58]

　　[程教授] 大家看替代的过程，在这张图上我们可以得到至少三个结论，第一房地产业的投资高速增长，并不等于房地产投资的高速增长。最上面一条线反映的是全社会每年住宅竣工面积年均增长速度是3.2％。第二条线是城镇住宅竣工面积增长速度年均9.3％，应该说和我们整个国民经济GDP增长速度是相当的。这是从90－2003年统计数据，同期大家往下看那条线，作为整个房地产领域当中的一部分房地产业所提供的竣工面积年均增长速度为18.5％，统计完全是在实物工作量上的统计。部分的增长速度并不等于整体的增长速度。看到第二点就是房地产业的高速增长空间主要来自对传统住宅建设方式的替代。大家想想就能想明白，在整个总量的新增住宅增长不快的情况下，房地产业居然能够高速增长，增长空间只能来自或者只能主要来自对其他建设方式的一种替代。也就是说，是产业化、市场化的建设方式替代原来的业主自建的生产方式。第三点就是替代主要发生在对国有单位自建替代上。大家看图当中下面一部分，从图中可以看到1990－1998这段时间，从城镇住宅建设当中，城镇个人建房、国有单位自建住宅加上房地产业的住宅建设，三条竣工曲线增长速度基本上相当。而在1998年之后，也就是说我们住宅制度改革之后替代明显增强了。国有单位住宅自建规模于98年开始出现向下发展，这种替代关系非常鲜明。98年之后我们可以看到蓝色曲线显示的是一个迅速上扬的态势，与它对应的是其他产业方式为替代。

　　作为上述替代过程的结果，城镇住宅供给中房地产业提供的比重迅速上升，这个比重从1920年的20.4％，提高到2003年的58.6％。对应传统自建方式，特别是国有单位的基本建设让出了相应的供给份额。这种替代的必然性在于市场化、产业化的市场方式能够以专业化的优势提供质量更好、性价比更高的产品，以更体贴、更人性化的服务满足消费者多样化的需求。特别年纪大的同志可能都会记得，在90年代上半期，那时候住宅可选择性余地很小，我们都知道到某个朋友家看了某一套房子，都会意识到这是和哪一套建设格局是一样的，以前建设格局是非常单调的，现在再到朋友家去可能再难看到完全相同的格局。每个房地产商都在提供着具有自己特色的产品。随着市场分工的发展，裁缝不必再制作自己穿的鞋子，而是从鞋匠那里购买。只要学过社会发展史的人都会认同，这种进步是一个生产关系。

　　第三是我们国家国民经济增长9％，由于我们是一个转轨中的经济，在我们经济体内存在新兴和没落的两个，共同决定着。其中代表先进生产方式，代表未来方向的那一部分新兴市场力量伴随着转轨逐步扩大，所以他的增长速度一定开于没落的，一定会快于整体增长速度。对应与房地产实物工作量相适应，房地产住宅开发投资的增长速度，也显著快于城镇住宅投资的增长速度。98－2003年我国城镇住宅投资增长速度是13.1％，低于全社会固定资产投资14.36％的增长速度，因此不构成源头，因为没有达到全社会固定资产投资的增长速度。而其中房地产业的住宅投资名义增长速度，年均增长速度为26％，他的高速度的增长来自于他对没落部分的替代。替代还没有完成，国民经济的转轨还没有完成。房地产领域内的市场化的进程没有完成，因此房地产业的超常规增长还会极其正常增长一段时间。应该说除了体制性的转轨尚未完成之外，在房地产领域还会在相当长一段时间里通过自给自足的方式完成。

　　澄清上述事实背景，说明这种误会之后，对房地产业的增长我们究竟应该持什么样的态度？我们认为应该对房地产业的高速增长予以充分肯定。房地产业的高速增长，高速发展，是房地产领域市场化进程和产业化发展的表现。市场经济的生产方式对计划制度下自给自足的生产方式替代是能够带来社会资源节约、带来宏观经济效益的一种制度性的进步。因此应该对这种进步，对房地产业的高速增长不应该打与压。 [2004-12-2|14:15:13]

　　[程教授]这里我想应该多说几句，现在从全社会来说，特别是对房地产商情绪不少，抱怨也不少，包括我们自己有时候也碰到一些买房过程中的不痛快，但是我倒是觉得如果说房地产商与官员串谋必须予以惩罚。我们在讨论房地产业发展进程的时候，不应该跟个别房地产商的行为联系在一起。发展商从来不是天使，因为他们是企业家，他们承担的义务就是谋求利润的最大化。就像斯密早就说过的，产业化的发展，产业化进程中的厂商都是追求私利的，而他们在追求法律法规的前提下，对私利的追求将对整个社会作出并非出于他们本意的贡献。大家想一想马克斯当年是如何评价资本主义生产方式最初出现的时候，是不是在以一种社会进步来看待。

　　谈一下健康发展的基础。我们认为98－2003年房地产市场发展总体来讲是非常健康的，相对来说是经历一段非常快速的增长历程。而这种快速增长健康发展，基础我们认为市场化程度的提高，显然是避免波动的一个重要原因。这里我们通过需求和动员两个领域的变化来说明。从需求方面来看，在个人购防现在已经成为房地产市场上主导需求的消费主体，城建个人购买商品房占全部商品房面积比重，2003年的时候上升到85.2％，个人购买的商品住宅占全国商品住宅销售面积比重由80.2％上升到96.4％。在我们消费需求方面，主体是花着自己钱的消费者，他们是抱紧了自己的钱袋斤斤计较的消费者，因此他们是理性的消费者。93年房地产泡沫，那个时候大家想想，在海南房地产市场中购买房子，真正花自己的钱去购买房的有几成？今天的贪官需要偷摸洗钱，而十年前花公款买公房，十年前是许多部门和地方官员正常的在职行为。 [2004-12-2|14:15:24]

　　[程教授]我们再从供给方面看，供给者理性程度显著提高。民间资本98年是49％，上升到现在71％，应该说现在在房地产领域里能够继续生存的国有企业大都进行了改造，统计上大家可以看到，国家资本金所占的比重已经从98年14.6％下降到现在的4.8％，使得国有企业的行为大大理性化。再从整个供给方十年前房地产泡沫的时候有多少房地产供给者是私人资本？又有多少是国有资本？大家看看统计数据。今天大家都是在花自己的钱。我们应该说从供求两方面的考察，我们都可以看到现在都是花自己的钱的人在做决策，整个市场的行为趋于理性化，为市场健康稳定发展提供了基础。我并不是说私人资本天然就能避免疯狂，但是谁都不能否认花自己钱的人更谨慎。因此从供给方来说，整体上比十年前冷静和理性多了。从整个宏观经济观察也会有体会，以前我们经济波动是一种内升的波动，再想想当年银行把房地产贷款都贷给谁。

　　对国有资本基本替代发生越普遍，银行风险越小。银行如果今天发生危机，问题肯定还是出在过去和现在一直在为银行积累不良资产的部分。

　　现在看健康发展的标志。第一点我们认为是快速发展而且购销两旺。这个图大家可以从中看到，以住宅市场为例，商品住宅销售额年均增长率26.7％，商品住宅投资额年均增长26.6％。特别要强调投资指标在同期发生，实际上是以同期销售额的增长来作为决策依据。可见在谨慎供给者面前，他们会谨慎调控他们的投资增长。 [2004-12-2|15:45:36]

　　[程教授]第二张图购销两旺，需求拉动特征很明显。图中两两对比可以看出来，需求都是略大于供给的，他们为房地产持续增长提供了动力。商品住宅销售面积年均增长要高于商品住宅竣工面积增长。商品房销售额增长快于商品房投资增长。商品房销售面积年均增长超过商品房竣工面积的年均增长。由于这种增长态势，导致了1998－2003年时间段里，全国商品房吸纳率，98年以来我们国家房地产销售市场持续呈现这种旺销的景象。吸纳率在上升，从98－03年吸纳率由49％上升到66％。应该说在房地产市场的主要指标，在1998－2003年这段时间里不断处于改善的力度。

　　居民支付能力不断在增强，这句话也许和许多先生的判断是不一样的，但是我要告诉大家的是我们这个数据是来自《中国统计年鉴》，我们没有制造数据的条件。我确实也不知道其他的学者或者是研究者，他们房价收入比的判断和数据来源是怎样的，我们不太清楚。我们感到现在社会上热辨的房产收入比，房地产是否存在泡沫的问题当中都以作为一个判断依据。关键在于统计对象和计算方法普遍存在差异，指标高的达到15％－20％，低的也有至少三到五倍，我们认为上述指标的变动态势，这图上所显示的两个指标，应该说是对整个全国城镇房地产市场，房地产收入的走向争论的一个宏观认定。理由很简单，大家看这两个指标的内容说明这个问题。我们定基指数表述，绿色曲线是住宅销售价格定基指数，上面曲线是可支配收入定基指数。以97年数值为一百，到2002年的时候分别是155和123这样一个水平，从宏观走势上看，如果人均可支配收入这条曲线是持续运行在下面这条曲线之上，宏观认定房价收入比或者说人民的可支付能力是在上升。 [2004-12-2|15:45:53]

　　[程教授]关于房价收入比能不能作为判断市场泡沫或者说能不能作为判断我们国家房价高低的一个国际标准，对此我坦白说我们持怀疑态度。原因就是经济学中的千锤百炼的一个经典结论，就是说任何资源和商品的比价，随着各国要素比付不同而不同。这个理论是在30年代提出，而作者是在70年代才获得诺贝尔奖，应该说他是经过了千锤百炼的检验。所以基于这个理论，全球普遍意义房价收入比标准，又怎么能够成立呢？关于这个问题，我们报告当中还有更深入的讨论。

　　下面我们结束第一个部分，转向报告第二部分，15年来房地产发展的空间分析。在这个部分当中，我们有以下几个内容来支撑。第一是可参照的发达国家的增长经历。重点要找到与我们可参照可比拟的发展阶段。第二是宏观视角下房地产业的发展空间。第三是微观视角下房地产业的发展空间。最后是2005－2020年城镇住宅建设的预测。

　　从这张图上大家可以看到，我们认为可构成我们可参照的发展阶段，大致相当于欧洲主要国家的50－80年代，日本60－80年代以及美国20－60年代这个增长过程。这个增长过程产业结构表现重点以汽车和住房为主要表现的高额消费阶段。 [2004-12-2|15:46:06]

　　[程教授]从宏观视角下看房地产业的发展，在刚刚谈到的这些发达国家当中，房地产业是构成国民经济基础性和支柱性的行业，在各国经济发展过程中都发挥着稳定而持久的推动作用。所谓基础性主要体现在存量方面。在90年代美国的美联储曾经公布过一次美国国民财富存量结构，有美国学者对联储工作数据做了一些调整，得出这样一个结构，主要的资产表现形式是房地产资产的表现形式，比例大概占55％。相对来说，我们国家对这方面基础性的研究，到目前为止还没有，有过一些关于我们国家资产存量的估算，比如樊刚先生所在的国民经济研究所提供过这方面的文件，大概在两三年前，他们做过研究。但是重点一个是放在总量上，他们结论大概是17万亿国家资产存量，第二他们研究的特点是侧重在资产在不同部门之间的分布，比如说在国有部门和非国有部门当中这样的分布比例，以考察不同部门的资产使用效率。但是这个目前存量资产存量表现形式，资产表现形式这点在我们国内现在还没有见到更深入的研究。对美国资产表现形式的结构我们非常重视，因为涉及到我们目前房地产领域的一些讨论，特别是涉及到在金融风险方面的一些讨论。

　　作为支柱性的表现来说，美国的房地产业增加值占GDP比例在半个世纪之久时间里，一直是在10％的产出份额，作为产业的经济流量在国民生产总值结构当中，持续了半个世纪占10％以上，这个数据来自美国的总统年度报告。支柱性表现之二，发达国家在他们曾经经历的发展阶段和我们可参照的发展阶段里，他们的住宅投资一直是占全社会总投资的很大比例，从图中大家可以看到，大量时间是持续维持在20％－30％这样一个区间。这样宏观上的结构数据，应该说对我们未来的经济增长，对我们未来对房地产业的判断构成一个参照系。

　　从我们国家目前在产出结构当中的房地产业产出比例，国家统计局提供的数据是2003年是1.8，而在国家统计局最近上个月公布的数据占2％，我们国内许多学者认为由于统一口径的问题这个统计被低估了，有不同的文献提出了不同估计值，但是平均是5％左右，仍然远远低于发达国家持续多年的10％水平，在我们未来发展当中，我们的房地产业应该具有10％的份额，可见房地产业具有比较大的增长空间。我们在这里对达到10％这样一个产出结构的水平所需要的时间做了一个大概的推算。如果按照我们现在91－2001这十年当中房地产业增加值，相对于GDP增长弹性是1.09，相对于这个水平，我们要一百年以后才能使我们房地产业的GDP份额上升到10％。所以我们觉得在未来十几年当中，房地产业的增长弹性应该上升到1.3甚至1.5，这样才有可能在二三十年后使房地产业的产出份额达到10％。我想强调美国和日本在汽车和住宅带动经济的高额发展阶段已经过去之后，今天他的房地产业仍然保持着超前于整体经济的快速增长态势。这个为我们房地产业未来发展提供一个良好的参照，详细的内容大家看报告。

　　过去20年我们国家住宅投资与固定资产投资的相对增长关系，80年代的时候我们住宅投资相对增长弹性是0.85，是低于固定资产投资。97年上升了一些，98年－2000年住宅投资产业性上升到1.26％。随着房地产业的发展，住宅消费和构建支出还会有所上升。今后数十年住宅投资相对增长弹性必定维持在一亿以上。 [2004-12-2|15:46:27]

　　[程教授] 再来从微观视角上考察一下发展空间。先看人均住宅面积的差距，在可参照的发展阶段里，欧、美、日各国住宅都呈现快速增长的态势。欧洲在上世纪80年代的时候，消除了战后短缺状态，实现一户一套和一人一间以上居住水平，使用面积上达到美国60年代人均30平米的水平。我们国家在经过20年的改革开放之后，人均居住面积也得到了很快的提高，城镇总体上也告别了严重的短缺时代，但是到2003年我们国家的城镇居民人均建筑面积是23.7平方米，折算为使用面积是17.8％。我们要注意国际上关于人均住宅面积的统计是基于使用面积进行统计的。2020年我们国家的人均GDP的水平接近上述国家20世纪70年代末的水平，对应我们国家城镇人均住宅使用面积也应该相应的增加到人均30平方米以上。但是由于我们的起点很低，因为我们目前使用面积是17.8％，加上人口迅速城市化的因素，根据我们的测算，实际上可能达到人均水平是24.4平方米，建筑面积大概是32左右，低于国家建设部预期小康水平的目标。尽管低一些，但仍然是一个非常大的增长空间，对房地产业来说是面对一个极大的挑战，完成它真的很不容易。

　　我还要说的是我们后面没有给出像美国目前的居住水平，我们认为那不可能构成我们的目标，因为现在美国人均在70米左右，我们认为可能欧洲国家像日本可能更适合我们作为一个近期目标。

　　恩格尔系数和居住支出的比重，这是从支付能力方面来进行考察。我们对房地产投资未来增长，特别是城镇住宅投资增长，实际上预测是建立在人均可支配收入增长和恩格尔系数下降这样一个规律基础上。这图上可以看到我们国家城镇人口2003年和美国、法国等发达国家在70年代初的时候恩格尔系数的对比。我们城镇恩格尔系数迅速下降，每年是以一个百分点的速度将。2010年的时候我们国家城镇将达到发达国家70年代初的水平。2020年的时候我们城乡合计的恩格尔系数也将下降到这个水平。对应我们在支付能力上，在支出结构上，在用于购房和建房投资支出结构比例上也将达到这些国家的水平。

　　这是我们国家98－2003年城镇个人购房支出和家庭可支配收入增长两者之间的比例关系。绿色线标志的是在这段时间里购建房支出的增长，而下面一条线是家庭可支配收入增长速度。这两条曲线表明的就是在人们的支出结构当中，随着人均收入水平的迅速上升，支出结构在显著发生变化。在98年的时候，当时我国城镇居民家庭收入在可支出收入当中的份额，95年占3.4％，2002年的时候达到了12％，这是从国家统计局的《中国统计年鉴》当中的来源。另一个途径来自城郊对，也表明购建房支出和居住消费支出在显著上升，而且快于可支配收入的增长，都标志着家庭支出结构的变化。这项支出弹性在1.5亿以上。也许更直观地反映了一种支付能力的数据来自于城乡居民的储蓄年度增加额和商品房销售额之间的关系。 [2004-12-2|15:50:29]

　　[程教授] 大家从两条曲线上，上面一条线是储蓄增长的曲线，而且是年度增量，不是累计的储蓄增量。下面是年度发生的商品房销售额，两条曲线之间的关系不是包含的关系，分别是独立的。也就是说我们发生的商品房销售额在不断增长现实的同时，家庭储蓄变化的状态。在2002年前经历了一段下降，2002年之后更加迅速地上升。

　　从发展空间的预测思路来说，我们一方面考虑城镇人口，同时考虑人均可支配收入的上涨，人均居住水平。从人均可支配收入和人均居住水平之间是根据我们过去十来年的时间回归两者之间的关系，对未来加以预测。下面是城镇住宅存量和城镇住宅建设的增量，这之间我们考虑一个因素，我们注意到是一个非常重要的因素，随着我们国家城镇化人口在不断增加。也就是说伴随着许多农业人口变为城镇人口，这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非。比如说某一个地方的小城镇，把他定义为城镇了，这时候就从原来作为农村住房变成了城镇住房。如果没有这个因素的话，原来城市住宅总量加上每年城镇化的人口，我们是无法解释目前城镇总量拥有的数据的。每年的增量不是靠我们每年的住宅供给部门每年增量来递增，存量的变动要远远大于我们每年住宅建设的增量。单位面积的建安投资在上升，与我们住宅的建设质量发生的质量上的提升是紧密相关的。再有就是土地价格，影响着土地的购置。最后影响到我们住宅投资的预测结果。

　　下面把住宅的结果向大家说一下。首先是住宅存量的面积将达到330亿平方米，这个数据和统计年鉴上可能会有所出入，因为统计年鉴上只有六百多个城市的住宅存量数据，没有包含城镇的，这里我们补充了城镇的部分。仅计算城市的话实际上无法和我们人口城镇化的进程相统一，因为两个口径不同。城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米，年均改善率1.8％。关于2005－2020年新建住宅面积，累计新建面积将达到120.4亿平方米，新建面积年均增长5.5％，未来15年每年新建平均量12亿。

　　关于投资规模预测，城镇住宅投资将于快一步的速度增长，年均增长率达到13％，占总投资的比重将从2005年16.7％增加到2020年的20.4％，城乡合计住宅投资将占到总投资22％以上。 [2004-12-2|15:50:38]

　　[程教授] 关于影响整个住宅投资增长的因素，我们也做了分析。增长因素一共有五个，对住宅投资增长的影响依次为建筑物硬件质量的提升占42％，土地价格变动占23％，城市化的进程，人口不断城镇化的进程要求占16％，折旧包括重置投资需求占14％，城镇居民对居住条件的改善占5％。这个数据来源实际上是来自于我们过去十年的自然态势的回归，进而对未来作出预测的结果。把这个结果和一些专家和一些地产界的朋友进行交流的时候，有些指标他们提出了很强烈的质疑，但是我们觉得我们现在各个数据确定是有着历史的依据。如果说根据不同的专家意见作出调整，那么我们得不到一个更合理的可靠的依据，增加随机的调整，反而使我们结论变得更含糊。现在我们结论不敢说准确，但是有我们自己的依据，来自于历史回归出来的一些系数的支持。

　　03、04年市场宏观调控对市场的影响。宏观形势看04年是03年很多强势的延续，在这个背景下政府的判断是部分地区和部分行业存在着过热的现象。房地产业过热的标志一是投资增长过快，而是价格增长过猛。宏观调控的手段主要是把好两个闸门，一个是信贷一个是土地，抑制投资行业的过快增长。

　　具体看一个是前段政府采用了数量型货币政策调控，调控效果大家可以从这张图上看出来。比较醒目的是03年6月份央行121号文件出台，可以看到贷款增量是应声而下。随后03年9月份存在准备金上调一个百分点，随之而来的是贷款增量的下降。04年3、4月份两个不同的举措也是导致我们货币供给发生明显的变化。

　　另一个闸门就是土地的严格管理。在土地严格管理方面，实际上在城市里面是表现为两个方面的措施叠加的效应。一个是宏观调控以后提出出来并强烈执行的控制土地数量措施。2002年已经开始实施的规范土地市场的规范改革措施。通过竞争性的市场为资源定价，使出价高者获得土地，使土地更有效率的使用。政府有时候还是要强调一些比如说能够通过这种形式会减少腐败等等这样一些因素。由于两项措施叠加发生作用，确实使得房地产市场受到了很大的冲击。 [2004-12-2|15:50:53]

　　[程教授] 作为调控措施的效果，大家也应该看的很清楚，市场包括媒体也都看的很清楚，一个是投资显著受到抑制，我们可以看到这条曲线，明显从年初高位向下回落，从年初40％几回落到现在的20％几。另一方面，在价格上面不尽如人意，价格反而是不降反升，价格上涨依然很快。

　　许多媒体都表示看不懂今年调控的效果。房地产市场分析是非常有效的，从这张图上可以看到，前一段时间宏观调控措施的作用方向必然是使得市场的走向是向四个象限当中的第二象限方向偏移，结果确实导致价格的上涨和供给数量的下降，这是他一个客观必然的后果。另外现在已经开始在传播方式上有一些变化，就是转向景气调节这样的方式，从景气调节这样方式来说，我们是持有一个正面、积极、肯定的态度，调控效果会更显著。但是由于他的景气方式是人们更可预期的，包括地产商对这种政策变动是可以预期的，所以社会的反响会更好，更平静，接受它也会更平静。从调节的效果来说，也是好于数量型的调控措施。

　　对当前房地产市场的判断，我们看法总体是健康趋旺，但还需要加强景气调节。应该说作为需求不断扩张的主流，是有着需求动力的，一个是我们每年一千多万人口的进入城市，要想让那个市场波澜不惊不现实。再有我们的需求结构近年来发生显著的变化，购建房支出在人民可支出收入比例迅速上升，在这种情况下，要让市场波澜不惊也是不现实。作为非主流的一些影响因素，比如说负利率的长期存在，持续存在，还有一些地方政府、城市政府的债务缺乏节制，这些对市场需求加速扩张也显著地构成一个软件。再有持续高档的房地产过热的舆论环境，也引起购房者对未来价格上涨的预期。

　　相信随着基准利率的调整和今后肯定进入上升周期以后还会有动作。这个房地产销售价格指数未来我们想是会有所回落的，但是只表明增幅的回落。相信基于景气调整的调控方式会更有效地促进房地产业的健康发展。宏观视角三个部分的介绍到这里，下面把话筒转给我们刘博士，介绍市场此起彼伏的变动。

　　[2004-12-2|15:51:02]

　　[刘博士] 各位来宾大家好，下面由我来做2004年房地产市场分析部分的讲解。今年整个REICO报告是分为四个部分，刚才程教授已经做完了三个部分的介绍。我主要介绍的是2004年市场变动部分，不同于刚才程教授所做的房地产市场发展宏观分析报告，这部分的报告是从微观角度紧紧围绕2003－2004年房地产业发展的情况进行描述和分析，也就是说刚才程教授所做的报告当中，包括两个房地产的概念，一个是大房地产，一个是小房地产。这部分主要指小房地产业的发展情况。由于时间的关系，我主要做三个部分的介绍。第一部分是这部分的内容框架，第二部分是报告的特点，第三部分就是报告的结论。

　　首先来看这部分的内容结构。在市场分析部分一共有八部分内容组成，第一部分是2003－2004年宏观经济对政策环境的分析，对房地产业发展的经济背景和政策背景给出一个清晰的描述。第二部分是房地产市场发展一个总体的概况。在这部分当中分析了土地市场和房地产增量市场的发展状况，对增量市场的投资、供给结构、需求状况和价格特征进行了分析。第三、四、五三部分是从主要的分类物业市场，商品住宅、办公楼、商业用房市场进行分析，对每一部分的供给、需求和价格三个方面描述市场的运行特征，并分别给出了各个市场的需求因素影响分析，其中在住宅市场当中，对住宅的存量部分进行了较为详细的分析。第六部分是房地产投资机会和投资风险的分析，对房地产市场的区域投资机会进行了剖析，指出了房地产投资的风险因素。第七部分描述了我国房地产企业的发展状况。第八部分为典型地区房地产市场的分析。今年的报告对北京、上海、广东、重庆、杭州和沈阳房地产市场发展状况进行了分析和预测，并且给出了各个地区房地产市场的影响因素。

　　本报告一共具有三个特点，第一个特点是同时采用外围指标和若干与国际接轨的核心指标进行市场分析。在这部分报告中，借鉴了国外成熟房地产市场和分析理论，引用了若干与国际接轨的核心指标进行市场分析，力求报告的科学性。第二个特点是同时考虑了房地产增量和存量以及各种物业类型。在当前房地产存量市场迅速发展的背景下，房地产市场的互动激励已经要求对房地产存量的分析是不容忽视。这个报告对我国住宅存量报告进行比较详尽的分析。第三个特点全部采用官方统计机构数据进行分析，力求真实性和权威性。 [2004-12-2|15:51:26]

　　[刘博士] 以上是报告三个特点，用一句话总结，就是报告最终目标就是要力求更加真实、准确反映房地产市场的运行状况。

　　对所报告的若干核心指标进行简要介绍。第一个指标住房可支付性指数。住房可支付性指数是国外非常成熟的分析指标，本报告首次将这个指标引入到国内分析当中。目前在国外有许多商业咨询机构，都计算和公布住房可支付性指数，主要使用者为政府、房地产市场中的各类企业和家庭。目前该指数已经成为判断住房支付能力的主要工具。在国外政府将依据这个指数判断目前居民对住房的支付能力是否足够。如果这个指数水平过低或者下降过快，政府将采取若干措施进行宏观调控，企业根据它来判断市场对住房的购买力，来进行投资决策。居民家庭根据这个决策变化选择置业的时机。

　　第二个指标和第三个核心指标分别是存量房屋的空屋率和增量房屋的吸纳率，这两个指标也是国外在房地产市场分析中常用的两个分析指标。理论概念其实早就被国内学术界引进，但是由于统计方面的问题，一直没有计算出具体的数值。本报告跟国家相关部门联合，首次计算了这两个指标的数值。第四第五个指标在国内概念也有，而且计算数值也有，本报告跟其他计算方法不同的是采用了国际标准的计算方法，重新对两个指标进行计算。

　　简要说一下这五个之的理论。住房可支付性指数，是考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力。这个指数可以时时判断住房市场中居民对住房的支付能力，比较标准非常明确就是一百，如果这个指数大于一百居民支付能力是比较好的，如果小雨一百表明支付指数是不足的。这是2003年根据这个理论来计算出来的，我国住房可支付性指数，全国平均值是112.97，居民对住房的可支付能力是比较强的。存量市场的空屋率，是指住房存量中无人居住的住房数目占所有住房数目的比例。特点第一个为非使用的该面而不是没有售出的概念，如果这个房子并不是单指新的发展项目，是否空屋与开发商售出无关，就是已经售出的物业也有可能仍然存在着空置现象，因此是一个非使用的概念而不是一个非售出的概念。第二个概念是考虑所有住房而不是只有新建住房。我要强调的是空屋概念，及国际商所用的空置率的概念内涵是完全相同的。本报告将这个指标指标命名为空屋率。2003年全国平均存量住房空屋率为3.26％，东部地区为3.93％，中部地区3.31％，西部地区为0.03％。 [2004-12-2|15:51:44]

　　[刘博士] 增量市场的吸纳率，商品房屋吸纳率指新建商品房屋组受量与当期可供组受的新建商品房数量的比值。含义在目前可供组受的新建商品房中，有多少房屋在本期被市场吸纳，该指标用来反映新建房屋中被市场消化或吸纳的程度。

　　99年以来，我国各地区的商品房屋的吸纳率不断上升，2003年东、中、西各部分吸纳率大概在67％左右，2004年都有不同程度的上升。住房自有化率，是指拥有自有住房的家庭数量占所有家庭数量的比例，这个指标也是应用于整个存量市场的，参照国际惯例来进行计算，是按照户数而不是按照建筑面积计算住房自有化率。2003年根据这个概念计算出来全国自有化率平均80.55％，中部地区最高82.19％。房价收入比概念在报告中是指所有自有住房的当前市场价值，这指的是总价，中位数与所有家庭年收入的中位数的比值。这个计算的方法是参照国际惯例的计算方法，主要有三个特点，与国内其他的计算方法来说有三个不同的地方，第一个是房价和收入均采用中位数的概念，第二个是房价按总价而不是面积单价计算，第三个是考虑所有住房而并非只有新建的商品住房。根据这个概念概算出来2003年全国平均房价收入比是3.32。

　　以上介绍了几个核心指标的含义，这个报告的第二个特征是对住宅存量特征进行了一些比较详尽的分析，由于时间的关系，我这里只介绍几个结论。第一个是城市现有存量住房的设施情况。报告中给出了独立使用厨房、煤气、自来水和洗浴设施家庭户的比例，从这些比例当中可以看出城市现有存量住房质量还需要进一步提高。第二个结论，每年房地产开发住宅竣工面积占全国住宅存量比例是4％左右，这里所指的住宅存量指全国660城市的住宅存量。第三个是城市家庭户按住房建成时间分的住房状况与房地产开发住宅套建筑面积比较，存量房平均户建筑面积是81.4％。第五个结论是两居室为主要户型，这个图表示了不同收入等级的家庭收入比例，从最低舍入户到最高收入户两居室比例大概都在40％左右。这张图显示不同年龄户主的家庭比例，我们看到从20到60岁及以上的家庭，两居室的比例都在40％左右。因此两居室是我国目前存量住房主要状况。第六个结论房改房和商品房在所有住房当中的比例，房改房比例占绝大多数为67.54％，商品房比例为13.01％。

　　第二居所拥有率，2003年全国平均第二居所拥有率为7.33％，东部地区最高达到8.2％，用于出租的是占主要的，偶尔居住和其他用途比例比较小。东部地区我们可以看到偶尔居住比例还是比较高的。 [2004-12-2|15:51:54]

　　[刘博士] 上面主要介绍的是报告的特点，下面简要为大家说明一下市场报告结论部分。一共分为六个部分。首先是2003年以来我国宏观经济的基本形势。我国经济摆脱了持续多同所阴影，民间投资欲望显著增强，投资高速增长，针对房地产业的具体调控目标可以概括为控制房地产投资增长过快的势头，稳定房地产价格。当前房地产市场基本判断，持续增长，价格上升。2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长，但增幅回落。商品房供给持续增长，新开工面积增幅下降，供给机构基本稳定。商品房销售面积超过同期竣工面积，需求旺盛，土地价格和商品房价格持续上升。住宅市场持续增长，增幅减缓。住宅的投资额持续增长，住宅建设仍然保持高位增长，但增幅趋于平缓，各地房屋拆迁规模下降。普通住宅供给比例增加，经济适用住房供给比率下降，高档公寓市场供给平稳，别墅市场供给下降。住宅需求仍然旺盛。住宅平均销售价格平稳上升，其中高档住宅市场价格增幅较大，经济适用房价格涨幅较小，平均租赁增幅减缓。二手住宅市场异常活跃，办公楼市场逐渐升温、迅速发展，办公楼市场从2002年开始逐渐升温迅速发展，2004年办公楼投资和交易量均保持高速增长。需求方来看，租赁市场主要客户是外资企业，销售市场主要客户是中资企业，同时个人投资购买力量也是不容忽视的。商业营业用房市场供求两旺空前繁荣，2003年以来供求两旺，空前繁荣，开发投资完成额、军迥年纪和新开工面积快速增长，销售量同步上升，需求保持平稳，销售价格和租赁价格均保持彰彰，但丈夫呈现下降态势。商业营业房销售的主要对象包括国外品牌企业、国内有实力的大型零售企业和新兴的民营企业和中小投资者，其中个人是购买商业用房的主力。

　　2005年房地产市场运行趋势预测。预计2005年GDP增长将在7－8％之间。房地产政策将以增强宏观调控的综合效应，控制开发归规模，调整住房供给结构、抑制房价上涨速度以及防范金融风险为重点。2005年房地产投资增幅将继续下降，供给量增幅见效，呈现2004年土地 新开工面积增幅下降的效应，需求维持基本不变，价格承接上升态势，但基于利率的进一步调整，价格增幅会下降。

　　投资机会和投资风险分析。投资机会，中部地区的投资机会已经显现，目前房地产投资在向中西部地区转移，尤其是中部地区的投资机会已经显现，主要体现在中部地区房地产投资的增长率最高。存量房屋的潜在供给较小。商品房的吸纳率增长较快，商品房的相对购买力最高。黄色的柱子越高代表指数越大，表示居民对住房购买能力。红色竹子代表存量房屋的空屋率，柱子越高代表空屋率越高。这两者之间的差异可以显示投资机会，差异越大对增量市场投资机会越高。我们可以看到中部地区，这两个指标的差距是比较大的，这张图是35个大中城市的两个指标的比例，同样也可以看出中部地区的一些城市具有很好的投资机会。 [2004-12-2|15:52:18]

　　[刘博士] 投资风险分析。房地产企业面对的主要风险依然是难以预期的制度和政策风险，这点不用再解释了。第二个是身息加大了居民够放增长的不确定性。利率的增加所有运用信贷资金的房地产企业都会面临信贷成本增加的压力，此外利率提高了还将影响消费者的预期。央行的调控政策加大了房地产融资风险，央行准备金率的提高，从供给总量上限制了信贷总规模的扩张等等。土地市场的改革加大了土地供给的不确定性。土地供给市场的改革目的是创造公平的市场环境，但是改革的进行打破了历史的管有模式，短期内一定会带来一定的震荡，给房地产投资带来一定的风险。土地成本的上升，如果房价不能同步上涨，必然导致利润率的下降。土地市场的改革加大了土地供给的不确定性。

　　第五部分的结论，房地产企业的发展状况。目前国内房地产企业市场集中度是非常低的，我们看到这张图上显示，在国内房地产行业前三百家的市场占有率是24.1％，而在香港房地产行业前十家市场占有率就达到80％以上，比较来看钢铁行业前八家市场占有率是36.86％及汽车行业前十家80.5％，彩电业前三家达到了50％的占有率。目前房地产企业市场集中度很低，说明一个结论，在任何一个城市，少数的房地产企业是不能操控整个房地产市场发展的走势的。 [2004-12-2|15:52:32]

　　[刘博士] 第二是房地产投资的利润率比较低，全部投资的利润率是比较低的。大概在3％左右，从2000年开始大概徘徊是3％左右，但是自有资金的回报率比较较，并且呈现不断上升的态势。2003年自有资金回报率达到了21.17％。最后一部分是北京房地产市场分析，突然购置面积和土地开发面积大幅下降，土地购置价格省府显著，房地产开发投资增幅回落，新开工面积下降，商品房销售旺盛，商品房价格稳中有升。上海房地产市场，土地供给量减少，土地购置价格大幅上升，房地产投资高位运行，新开工面积下降，商品房销售旺盛，商品房价格继续攀升，但省府略降。房地产存量市场交易量答复增加，二手放价格不断上升。广东省房地产市场，土地供给总量较大，同期已经购置而尚未开发的土地增量继续增加。房地产开发投资总量增加，供给需求小幅增加，价格结束前持续下降局面开始出现上涨趋势。房地产增量市场空置问题没有明显改善。重庆市场房地产市场，土地供给减少，土地价格持续上升，房地产增量市场投资增幅下降、建设总量保持平稳、价格上升。沈阳市房地产市场，土地供给加速，土地购置价格持续上涨，房地产增量市场投资增幅迅猛、新开工面积增加，需求往上，价格大幅上升，房地产忖量市场交易活跃。杭州市土地房地产市场，土地供给量减少，土地价格上涨，增量市场投资和开发规模持续快速增长，销售良好，价格上涨，存量市场交易活跃，成交量大幅上升。

　　谢谢大家。 [2004-12-2|15:52:39]

　　[提问]第一个问题，你这些数据有没有对房子类别的分析？在中国有没有低密度的住宅，小高层住宅、多层住宅，高密度住宅为主的分析？从你这个报告上面来讲，对整个房地产的形势基本上都非常的好，但是对于外商进来投资这块牵涉到人民币跟汇率的改变，对2005年中国大城市一级城市有什么影响？ [2004-12-2|17:07:19]

　　[刘博士]首先回答您第一个问题，关于住宅的统计问题，目前统计局的数据只分为住宅，住宅里面分为高档住宅、普通住宅和经济适用房三类，还没有细化到像你所说的这样的各种各样的住宅的类型。我们今年做了一个比较浅的分析，但是在今天讲的时候外商的分析没有做上来，但是在报告中会有一些对外资进入的一个分析。 [2004-12-2|17:07:50]

　　[程教授]第二个问题，我们今年研究当中还没有涉及到这个问题，明年报告肯定会涵盖这个问题。我觉得我对汇率变动的前景在明年年内，我只能代表我个人的判断，我觉得还不会那么快发生变动。不知道大家有没有注意，温总理刚刚在老挝就汇率问题有一段讲话，而且讲的很果断，言下之意是说还不会看到很快变动的迹象。 [2004-12-2|17:08:07]

　　[提问]我是招商地产的，很感谢商会这次做的报告，给我们提供了很多新的观点，新的思维和新的数据，再次感谢。我有个问题，刚才程教授介绍了房地产业增加值占GDP的比例，我们现在大概是在5％，举了一个例子美国大概是在10％－11％左右，我想请教这有没有做深入的比较？比如说其他国家比如说香港，是非常典型的房地产业非常大的支柱，这个比例非常高。我们国内实际上象餐饮、娱乐、休闲、旅游这些行业的增加值增加的非常快。到底我们这个产业在国民经济里面到一定程度到底能占到多大的份额？这是我觉得对我们整个行业宏观判断非常具体的数据。刚才听到1.3、1.5的说法，这实际上是一个假设的问题，有没有进一步的资料。 [2004-12-2|17:08:26]

　　[程教授]在较小的一些经济体，特别是像香港以贸易转口这样的职能以及以服务业为主体的职能的城镇化的区域，房地产业的份额会非常高，这种现象在国际上其他这类城市当中也有显现，非常明显。但是作为像中国这样一个庞大的经济体，确实可参照可比较的大概只有像美国这样的国家。所以他房地产GDP结构当中所占的份额，我估计也就是10％、12％、13％这样的水平，但是即使相对较低的结构我们还有很长的路要走。特别是现在我们许多房地产业的形态发展的还很不充分。在我们这个报告当中第一部分里有关于房地产业态其他发展的描述，显然深度不够，还需要深入研究。 [2004-12-2|17:08:48]

　　[任志强]报告里得出来的结论我们现在增加值只有1.8－2％，根据一些经济学家低估以后认为达到5％，实际统计数字还没有到2％。 [2004-12-2|17:09:02]

　　[提问]我有个问题想问专家，现在我们房地产存量和增量吸纳率，我们是以房屋成品这条杠来衡量还是以我们房屋销售意向来衡量？现在我们国家房地产调控一个是融资，另外还有土地，有可能会推出来关于房屋销售许可证，通过这个审批制度来调整房地产市场。所以说这个报告里有没有涉及到这部分？ [2004-12-2|17:09:19]

　　[刘博士]空屋率的计算，实际上就是已经落成的房子，已经建好了的房子的这样一个基础来计算的。吸纳率里面销售面积和租售面积包括预售部分。 [2004-12-2|17:09:34]

　　[提问]报告里提了一个主要数据是住房支付数据，一般人的意向收入比房价差的很远，刚才测的指数好象相差不是太多，这个中等收入怎么计算的？里面要不要有什么扣除？中价位的房价是什么样的？ [2004-12-2|17:09:49]

　　[刘博士]住房可支付指数，实际上分子是指中位数收入的家庭收入，这个数字来自调查数据，我们将大概五万户家庭数据取得其中收入的中位数，是2003年的家庭可支配收入，分母是由中位数房价折算出来的。中位数房价也是从统计局五万户当中取得现有的自有住房现有市场的价格，取他的中位书作为一个标准，在报告中都有具体的数值。 [2004-12-2|17:10:04]

　　[任志强]大部分经济学家在媒体发表的研究报告当中都用的平均数，从1－100，我们现在使用的中位属概念，这个在所有的数学里面都应该很清楚，中位数和平均值是完全不同的两个概念。如果高收入的多，平均值是高的，如果低收入的多平均数是低的，但是中位数是从上往下数，数到中间位置的时候那个数字是什么就是什么。所以他可能是高于频率收入，也可能是低于平均收入，这两个数字完全不一样，国际商用的都是中位数而不是用平均值。 [2004-12-2|17:10:17]

　　[提问]我问要的问题是跟房产有关的，刚才讲到一个房地产集中度的问题，举了一个香港的，也举了一个中国的，因为香港的比较小，我想知道美国的房产集中度是多少？第二点，就你们专家估计，中国房产集中度高度形成大概还需要多少时间？第三个问题，外资在房产现在的比重我不知道是不是大，也就是说将来房产集中度是不是要外资大量介入才能形成？ [2004-12-2|17:10:30]

　　[刘博士]美国房地产企业市场集中度在我们报告当中有，但是我记不太清楚了，但是肯定比大陆集中度要高。第二个问题达到这种国外的集中度还有多少时间，报告当中没有做深入的研究，我想应该是根据房地产市场进程做分析的。 [2004-12-2|17:10:42]

　　[任志强]今天三位专家讲的只是一部分报告内容，并不是全部报告的内容，有些只讲了结论没有讲过程，可能各位还有一些疑问，要在你看到报告的时候才能知道，那里面还有很多内容。我们全部报告大概是35万字，一个小时是不可能讲完的，摘要部分大概六万字左右，今天讲的只是摘要部分的摘要，更多的内容请你们去看报告，还有很多没有展示的表格和讨论的依据，包括辅助的结论等等。今天报告到此为止，请大家再次用掌声对我们报告研究者表示感谢。 [2004-12-2|17:10:57]

　　[主持人]下面我们将要进行的是2004首届“精瑞住宅科学技术奖”颁奖典礼。首先有请国家科技部奖励办袁金处长给我们大家介绍一下精瑞科技奖国家科技奖一个基本情况。 [2004-12-2|17:11:28]

　　[袁金]大家下午好，有机会来参加住宅产业商会设立的精瑞住宅科学技术奖非常高兴，大家都是企业家，也有搞科学技术工作的，我把我们国家的科学技术奖一些简单的情况，利用这个机会给大家做一个介绍。我们国家科学技术奖分政府奖还有所谓的社会力量设奖。政府奖有国家级的，现在有五个奖项，一个是最高科研技术奖，每年评两个人，奖金一个人五百万。还有一个是国家自然科学奖，专门讲基础研究的。还有技术发明奖，这主要是讲前人没有的发明，还有就是科学技术进步奖，这是我们国家现在运作规模最大影响也最大的一个奖项。还有一个叫国际合作奖，奖外国人为中国的科技事业作出贡献的。除了国家级的奖还有省一级和部一级的，部一级的奖现在只有三个，就是公安安全和国防科工委，限于保密、军队这些项目，其他的部局奖都撤销了。省市、自治区、人民政府可以设一项奖，这是我们的政府奖。还有一个就是所谓社会力量设奖，从这个意义上说，因为社会力量不是一个政府奖，社会力量设奖在我们国家现在的地位是越来越高，国际上的奖，各国都有政府奖，但是量都很少，支撑国家奖励体系的奖主要是以社会力量设奖为主。比如说诺贝尔奖就是一个社会设奖，全世界科技界都认它我们国家社会力量设奖是从99年国务院颁布科学技术奖励条例以来，才真正的纳入到国家的正规管理，原来社会力量设奖国家没有管起来，主流是好的，但是出现好多问题。 [2004-12-2|17:11:54]

　　[袁金]在99年颁布国家新的科学技术奖励条例的时候规定社会力量设奖要由国家科技部审批登记。所以从99年我们根据条例，根据科技部三号令社会力量设奖管理办法，我们把社会力量设奖管起来了。到现在为止我们一共批准了111个社会力量设奖，这些奖项基本上含该了我们国家大部分的重要专业、行业和学科领域。精瑞住宅科学技术奖就是其中一个，那么在住宅这个领域里，设立科学技术奖现在只有精瑞这么一个。所以这个奖项也是我们住宅行业里唯一一个经过国家批准设立的奖项。全国人才工作会议上，对奖励我们国家未来的奖励工作有一个定位，就是我们国家将来的奖励体系要以政府奖为导向，以用人单位和社会力量设奖为主体的奖励体系，所以我们原来说社会力量设奖叫国家奖或者叫政府奖的补充，现在就成为奖励的主体。所以社会力量设奖是我们国家奖励中间非常非常重要的一个方面。 [2004-12-2|17:12:10]

　　[袁金]我们现在社会力量设奖，同时也列入了国家行政许可范围，科技部一共有六项工作列入行政许可，其中包括社会力量设奖。对我们社会力量设奖的要求也是越来越严，我们所有的活动都按照行政许可要求来做。 [2004-12-2|17:12:22]

　　[袁金]精瑞住宅科学技术奖是第一次评，因为咱们商会会长聂会长，原来也是我们国家奖多年评委，她也非常理解科学技术奖励对于我们的产业，对一个行业，对一个科学技术领域里作出贡献的这些科技工作者是非常重要的，她有非常好的导向作用，有个凝聚的作用。这些科技工作者，这些企业家作出的这些成就能够得到社会的认可，得到科技界或者行业的公认，对他们来说也是非常光荣的一个事情，而且对他们的发展也是非常有好处的。所以奖励不是只是一个形式，我们国家把奖励看的也非常重，政府非常重视这个。宪法里面第20条关于科学技术的一共三点，第一个要发展科学技术，第二个要普及科学技术，第三个就是要奖励科学技术，所以我们的奖励是在宪法里面写的，科技工作那么多，只有这三条写进宪法。我们科学技术进步法第八章就叫科学技术奖励，占了一章。所以科学技术奖是政府激励科技工作者，导向科学技术发展一个非常重要的手段。所以今天我们在这儿开这个颁奖大会，我们今年有一批很好的项目，还有一批对科技工作作出贡献的人员能够获奖，所以我觉得也是非常高兴的一个事情。 [2004-12-2|17:12:33]

　　[主持人]感谢袁处长的介绍，今天上午的会议任志强主席和我都分别把精瑞科学技术奖都简单做了介绍，今天下午不做详细介绍。下面请罗秘书长请我们今年评出的十项奖。 [2004-12-2|17:12:51]

　　[主持人]感谢袁处长的介绍，今天上午的会议任志强主席和我都分别把精瑞科学技术奖都简单做了介绍，今天下午不做详细介绍。下面请罗秘书长请我们今年评出的十项奖。 [2004-12-2|17:12:53]

　　[罗处长]我们在宣布奖项之前我先介绍一下，我们这个奖项是从设立以后开始组织申报和评选。时间很仓促，评选之前大家一共报上来一百多项奖，我们在一百多项奖当中评出来60个项目企业和个人的奖项，我们是经过专家认真的评选之后，然后推荐出来的。 [2004-12-2|17:13:08]

　　[罗处长]下面我宣布一下我们这次获奖的项目。我们这次获奖一共十个大项，分别是住区绿色生态技术奖、居住建筑文化艺术奖、住区全程策划奖、住区规划设计奖、成品住宅室内装修奖、住宅产业领军企业奖、住宅产业领军人物奖、住宅产业化集成奖、数字化住区奖、住宅新技术新产品奖。 [2004-12-2|17:13:17]

　　[罗处长] 因为我们的奖项是每个项目是一个金奖，九个优秀奖，但是因为这次我们评选的结果专家都是精益求精的，有的奖项可能都空缺。我们想既然是国家奖项一定要认真评选，即便空缺也不能往上拉，够条件都是评出来的，所以有的奖项没有十个那么多。 [2004-12-2|17:13:25]

　　[罗处长]获得住区绿化生态技术奖优秀奖项目，分别是锋尚国际公寓，获奖企业是北京锋尚房地产开发有限公司。海上海新城，获奖企业是上海实业发展有限公司。兰州鸿运润园，获奖企业是甘肃天鸿金运置业有限公司。汇景新城，广州侨鑫集团有限公司。山水文园北京凯亚房地产开发有限公司，金都.富春山居，金都房地产集团有限公司。请获优秀奖的企业代表上台。

　　有请科技部奖励办袁金处长颁发优秀奖的奖牌。 [2004-12-2|17:13:34]

　　[罗处长]下面我宣布住区绿色生态技术金奖获得者是万国城Moma项目，获奖企业是当代置业有限公司。请获奖单位上台领奖。

　　邀请今天上午当选住宅产业商会新一届轮值主席，也是我们精瑞住宅科学技术奖的理事冯仑先生为当代置业颁奖。 [2004-12-2|17:13:43]

　　[当代置业]尊敬的各位专家，各位领导大家下午好。首先这个奖项应该说对我们当代置业企业还有我们万国城Moma这个团队来讲都是一个莫大的鼓励。应该说从前两年用可持续发展的理念进行产品的开发已经付出两年辛苦的劳动，我们现在在我们万国城Moma这个项目当中初步实现了高舒适度，取得市场成功，我也衷心欢迎今天在场各位专家、同行到北京来，到我们万国城Moma这个项目来对我们进行指导，谢谢大家。 [2004-12-2|17:14:00]

　　[主持人]万国城Moma在北京非常有名，这次能够获得精瑞住宅科学技术奖第一个金奖，我们对他们表示祝贺。下面颁第二个奖项。 [2004-12-2|17:14:12]

　　[罗处长]获得居住建筑文化艺术奖的项目，优秀奖获得项目是鼓楼西大街四合院，获奖企业是北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司。广州金海湾花园，获奖企业是深圳市陈世民建筑事务所有限公司。华富.瑞士豪庭，获奖企业兰州华富集团。

　　我们邀请全国工商联会员部部长刘红路部长颁奖。 [2004-12-2|17:14:30]

　　[罗处长]下面我宣布获得居住建筑文化艺术奖金奖获得单位，苹果社区，获奖企业是北京今典鸿运房地产开发有限公司，请代表上台领奖。

　　有请新加坡著名艺术家，住宅产业商会的艺术顾问林祥熊先生为张总颁奖。林先生为我们这个奖励基金会捐赠了他的十部作品。 [2004-12-2|17:14:41]

　　[张总]今天拿到这个奖我觉得非常高兴，不仅仅是一个政府奖，我觉得在科学技术奖里面把建筑的艺术和文化作为我们科学得以部分，因为人文也是我们科学的组成，所以我想房地产不仅在经济形态里面是我们一个产业，对我们的城市来讲，对我们的生活来讲，它也是我们精神，也是我们的文化很重要的部分。我相信通过这次奖的设立，中国整个房地产的建设，一定会从关注材料到开始关注居住的环境、文化和艺术，谢谢。 [2004-12-2|17:14:50]

　　[罗处长]住区全程策划奖，获得优秀奖项目是大连振屹.城市广场，获奖企业是旭辉国际地产运营机构。石家庄苹果城，石家庄完美企划顾问有限公司，请获奖单位上台领奖。

　　有请全国工商联住宅产业商会顾问冯利芳先生颁奖。

　　下面我宣布金奖获得项目和企业，获得金奖的项目是建外SOHO，获奖企业是SOHO中国有限公司。

　　有请住宅产业商会2002届轮值主席卢铿先生，同时也是我们精瑞住宅科学技术奖基金会的理事。

　　第四个奖项是住区规划设计奖，获得优秀奖项目是龙山新新小镇，获奖企业是北京万通地产股份有限公司。徐州潘塘中心村居住区规划，获奖企业是中国建筑设计研究院，城镇规划设计研究院。回龙观文化居住区后期规划，获奖企业是北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司，北京天鸿集团公司回龙观房地产开发部。顺驰.领海，获奖企业是北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司。经纬城市绿洲，获奖企业是经纬置地有限公司。请获奖企业代表上台领奖。

　　有请国务院发展研究中心李泊溪女士给获奖企业代表颁奖。

　　宣布获得这个奖项金奖项目是半山海景.兰溪谷，获奖企业是深圳招商房地产有限公司。

　　颁奖嘉宾是我们今天上午刚刚卸任的住宅产业商会2003－2004年度的轮值主席任志强先生，同时也是我们精瑞住宅科学技术奖励基金会的理事长。 [2004-12-2|17:15:09]

　　[胡总]很激动，非常感谢，因为今年是招商地产20周年，在招商地产20周年的时刻接受科技进步奖我觉得很高兴。招商地产的理念我们现在叫做可持续发展，跟和谐发展观是非常一致的。我们提倡的是绿色地产，所以我们在每个项目的建设规划，都非常注重绿色生态，跟住宅产业商会倡导的理念精神，跟国家倡导的现在可持续发展的观点都是非常一致的，非常感谢。大家有空的话到我们那边去指导，谢谢大家。 [2004-12-2|17:16:06]

　　[罗处长]下面宣布第五个奖项，成品住宅室内装修奖，获得这个奖项优秀项目的是北京棕榈全国际公寓，获奖企业是北京国建建筑装饰工程有限公司。请获奖单位代表上台领奖。

　　有请建设部科技促进中心的张庆风副主任上台颁奖。

　　宣布金奖获得者，上海世茂滨江花园，获奖企业是上海世贸房地产有限公司。 [2004-12-2|17:16:18]

　　[宋总]非常荣幸获得这个奖项，感谢对世贸的认可，在今后的开发建设中世贸集团一定会继续努力，谢谢。 [2004-12-2|17:16:30]

　　[罗处长]宣布第八个奖项，住宅产业集成奖。获得这个奖项优秀奖的是青岛海尔家居集成股份有限公司，北京万通新概念房屋集成有限公司，山东德泰装饰有限公司。请获奖单位代表上台领奖。

　　有请住宅产业商会顾问，中国可持续发展研究会的副理事长甘师俊先生上台颁奖。

　　获得金奖的是北京锋尚房地产开发有限公司。

　　有请国务院发展研究中心李泊溪女士上台颁奖。 [2004-12-2|17:16:44]

　　[张总]住宅产业化集成确实是路很漫长，我们锋尚在这方面做了一定的努力，得到领导和专家的拥戴，感到很荣幸。产业化的问题是一个非常严峻的问题，我在这里也倡议大家共同努力，把很多外国的东西在国产化方面作出一些成绩。我原来去外国买了很多东西，尽管外国人给我挂国戚，但我老是觉得中国在这方面的产业化不够，所以我们以后一定要继续努力。

　　宣布第九个奖项，数字化住区奖，获得这个奖项优秀奖是实创现代城，兰州实创园开发有限公司。大连亿达世纪城，大连通发电子有限公司。上海西郊庄园，上海宝路电子系统有限公司。深圳香榭里花园，泰豪科技股份有限公司。

　　有请建设部科技促进中心张庆风主任给大家颁奖。

　　下面宣布奖项金奖获得者，星河传说，获奖企业是深圳市科瑞电子有限公司。

　　有请住宅产业商会会长聂梅生教授颁奖。 [2004-12-2|17:16:57]

　　[沈总]非常激动能够取得这个奖项，科瑞公司用半年的时间伴随中国住宅产业的发展，我们一直在前进。我最终体会，我们汽车需求和我们住宅需求有类似的地方。作为科瑞来讲，下一步将不遗余力为我们开发商提供更好的方案，提供更好的产品，共同提高我们的科技含量和科技品位。 [2004-12-2|17:17:08]

　　[罗处长]宣布第十个奖项，住宅新技术新产品奖，获得优秀奖的是“空气生境指数”人居生境规划设计技术体系，获奖企业是广州天一圆生态工程有限公司。S－980智能联网可视对讲系统，获奖企业是深圳市视得安科技实业股份有限公司。得尔达卫浴产品，获奖企业是德尔达水龙头（中国）有限公司。人脸识别系统，获奖企业是北京行者网络系统集成技术有限公司。多表集抄远传系统，获奖企业是上海联欣科技发展有限公司。智能生物识别系统，获奖企业是上海银晨智能识别有限公司。智能楼宇彩色对讲系统，获奖企业是系雅特楼宇自控（杭州）有限公司。流体隔膜吸排烟尘装置，这是比较特殊的，是个人申报的奖项，获奖人是洪重光，这次没有到会。

　　有请科技部奖励办袁金处长给优秀奖企业颁奖。

　　获得金奖的是《中国生态住宅技术评估手册》，申报单位是清华大学建筑学院、全国工商联住宅产业商会、建设部科技发展促进中心、中国建筑科学研究院、哈尔滨工业大学、北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司。

　　这个手册之后带来很大的联动效益，包括2008绿色奥运建筑评估体系，这项工作对我们国家生态建筑或者生态住宅的发展起到了一个奠基的作用。由于单位非常多，我们只邀请第一家单位建筑学院的代表朱隐星教授领取这个奖牌。

　　有请住宅产业商会顾问，中国可持续发展研究会副理事长甘师俊先生来颁。 [2004-12-2|17:17:30]

　　[朱隐星教授]非常荣幸今天能有机会在这儿获得这个奖项，《中国生态住宅技术评估手册》是从2000年起步，当时在建设部有关领导以及中国工商联住宅产业商会的大力支持下，我们多个单位一起成立了跨学科的研究课题组，经过多年努力，不仅出了这本手册，并应用于很多项目评估中，可以说是推动了我国生态住宅向前发展。因为这本手册不仅澄清了什么是生态住宅或者叫做绿色住宅可持续发展住宅的概念，而且提供了一个可行的技术工具。由这个项目不仅是在住宅领域产生了作用，而且我们课题组继续把这个工作向前推动，圆满完成了我们国家科技部奥运科技十大专项之一绿色建筑评估体系。而且评估体系跟国外很多有关机构进行了合作，而且扩大了我们在国际上的影响。不仅如此，而且我们现在还继续往前推进的是承接了国家“十五”攻关项目，绿色建筑关键技术研究。其中第一个课题就是绿色建筑评估体系，不光是住宅，也不光是奥运建筑，而是绿色建筑评估体系。可以说这个项目为后面两项工作打了一个非常好的基础。因此我在这里再次代表课题组感谢全国住宅产业协会以及精瑞住宅科学技术奖的评委会专家们对我们工作的肯定，我们一定会百尺竿头更进一步，推动我国绿色建筑事业向前发展，谢谢大家。 [2004-12-2|17:17:44]

　　[罗处长]下面宣布第六个奖项，住宅产业领军企业奖。获得这个奖项企业名称是万科企业股份有限公司、北京华远地产股份有限公司、北京万通地产股份有限公司、当代置业有有限公司、世茂集团控股有限公司、上海实业发展有限公司、青岛海尔家居集成股份有限公司、阳光100置业集团有限公司、绿都控股集团有限公司、浙江滨江房产集团。有请住宅产业商会会长聂梅生教授颁奖，我们一个企业一个企业授奖，然后请企业家致词。 [2004-12-2|17:17:57]

　　[万科企业顾问有限公司代表]非常感谢精瑞住宅科学技术奖各位专家，对万科的工作的肯定，我想今后万科会继续努力。 [2004-12-2|17:18:10]

　　[北京华远地产股份有限公司代表]我们没想到得奖，我原来以为没有我们的奖。我想作为一个企业最重要的不在于你单一产品是怎么样的，而在于整个企业形象可能比单一产品更重要，所以我想我得这个奖感到很高兴，谢谢各位。 [2004-12-2|17:18:26]

　　[北京万通地产股份有限公司代表]领奖都是暂时的，学习和进步应该是对我们永远的期许，谢谢大家。 [2004-12-2|17:19:16]

　　[当代置业有限公司代表]谢谢大家，当代置业是一个非常年轻的企业，大家听着可能也比较陌生，可是我们有一个非常好的、非常专业、非常敬业的团队，所以今天得这个奖是对我们的鼓励，我觉得这也是我们工作的开始，今后我们还希望业内同事们再继续支持我们。 [2004-12-2|17:19:27]

　　[世茂集团控股有限公司代表]世茂集团将继续谋求与业内同行们的共同发展，共同进步。 [2004-12-2|17:20:01]

　　[上海实业发展有限公司代表]可能在这十个机构当中上实是最年轻的，只有一岁半。今年一年当中上实发展大概拿了33项奖，在这33项奖当中，我最看重的还是今天还上海上实发展拿的这几项奖，因为这是我们家里发的奖。 [2004-12-2|17:20:13]

　　[青岛海尔家居集成股份有限公司代表]非常感谢聂会长和各位专家，海尔集团现在有四个经济增长点，家居集成是其中一个，我希望在明年海尔进入世界500强的路上，我们能够成为一个新的亮点。欢迎大家到青岛去给我们指导。 [2004-12-2|17:20:25]

　　[阳光100置业集团有限公司代表]我是阳光100的范小聪，阳光100今天能够获得精瑞基金奖非常感谢。房地产是个高智慧的行业，所以提升住宅产业的技术含量，提升住宅产业的舒适度和品质是阳光100致力的追求，谢谢。 [2004-12-2|17:20:38]

　　[绿都控股集团有限公司代表]非常感谢颁奖嘉宾和各位专家，作为一家专业的房地产开发集团，绿都控股集团今天非常有幸跟各位同行交流。今后我们将继续向同行学习一些先进经验，踏踏实实做好每一个项目，谢谢。 [2004-12-2|17:20:53]

　　[浙江滨江房产集团代表]非常感谢住宅产业商会领导评委会对我们滨江房产工作的肯定，我们滨江房产也必将为中国的房地产业作出自己的贡献，谢谢。 [2004-12-2|17:21:09]

　　[主持人]首先宣布颁奖嘉宾，有请今天到会的全国政协副秘书长、全国工商联党组副书记、副主席张龙之先生为我们获奖单位颁奖。

　　住宅产业领军人物奖，王石董事长、卢铿董事总裁、任志强董事长兼总经理、陈世民董事长兼总经理、宋卫平董事长、吴忠泉总裁、张宝全董事长、林少斌总经理、胡葆森董事长，潘石屹董事长兼联席总裁

　　[2004-12-2|17:21:23]

　　[卢铿]感谢主办单位给我们这个奖，我们最近上实到俄罗斯发展，我们在圣彼德堡的报开发一个大概190平方米建筑面积的综合社区，今年去了九趟，下星期还要去第十趟。有一个感受，中国发展商在世界上已经相当有地位，我们去圣彼德堡的感受看到好象通过时光隧道到了十年前的中国，所以希望各位都加快走出去的步伐。 [2004-12-2|17:21:37]

　　[罗处长]我介绍一下陈总，陈世民先生是96年组建趁势民事务所以来，身为董事长、总经理，一直从事建筑设计创作，作为建筑大师特别是近年来，趁势民先生集中对改善人居环境的住宅进行了研究，他通过研究新经济时期住宅消费者需求，提供了环境论，既大环境、中环境、小环境，主张开发第五代生态文化型住宅，以面对21世纪居住环境挑战。在北京、广州、重庆、深圳等多个城市大型会议上发表演讲。不仅对学术研究，坚持创作实践，直接受业主委托，主持设计了大型住宅项目39项，建筑面积约780万平方米，其中13个项目获33项奖。 [2004-12-2|17:21:48]

　　[陈世民]我今天站在这个台上很兴奋，而且很感谢我们住宅商会，因为我觉得有三层意思。第一个是对我们近年来做了几十个项目的一种肯定，我觉得这个是我们这些建筑大师，或者年纪比较大的建筑师应该为建筑设计贡献力量。第二层意思我很高兴，我感觉到我们发展商们，企业们认识到了建筑师在产品里的重要性。产品的链条离不开建筑师的作用。第三个，我觉得不仅是对我本人在这里表彰，实际上这是鼓励我们的建筑师成为中国住宅发展的主力军，谢谢大家。我现在还有一个要求，我刚刚出版了一本书，而且今天拿到第一本，里面全是我的一些草图和构思，发展商和我的同事们对几十个楼盘的一个构思草图。而且我把它排为我这个专辑前面部分，我想把它送给我们的聂梅生女士，感谢她在住宅领域里所做出的贡献，这是我自己唯一一个心意。 [2004-12-2|17:21:59]

　　[吴忠泉]非常感谢几年来建设部和全国各地的专家、学者对我们金都的关心和支持，我们深切热爱我们这个行业，我们今后将和设计单位，和广大的合作公司一起努力，共同营造科技、文化、服务新住宅而努力，谢谢。 [2004-12-2|17:22:09]

　　[主持人]我们的奖项已经全部颁完了，今天我们是第一次评奖，我们在住宅商会在组织上，经验上可能有很多不周的地方，请大家原谅。明年我们会把这项工作做的更好，上午也讲了，明年精瑞住宅科学技术奖评奖不是由商会完全自己来做，首先邀请我们住宅产业商会各地分会在各个地区首先进行预选赛，如果是我们其他非会员企业想要参与这个奖项的评奖，首先要到当地住宅商会预选赛进行预选，我们的直属会员或者我们特邀的一些企业能够参与到直接的全国性的评奖工作中来。今后我们这个奖项组织工作在商会中更多的是由我们秘书长来主持，因为她在建设部也是专门从事奖励工作的，经验非常足，下面请罗秘书长介绍一下明年工作的情况。 [2004-12-2|17:22:23]

　　[罗处长]非常感谢大家能给我这个机会，原来我在政府机关工作，最近刚刚加盟到我们住宅长夜商会，我非常原以为大家做好服务基金天面对住宅产业界这么多老板，还有我们业界的朋友，我觉得非常欣慰，也是第一次参加这个会，所以今天在这儿宣布这个奖项也非常激动，有点紧张。因为在政府颁奖的时候，大家还都是那种政府模式的，但是这种情形我是第一次，所以有不到之处请大家原谅。

　　明年这个奖项我想我们会更加努力，更加认真去做，因为这是我们唯一一个国家批准的住宅奖项，也希望大家能够继续支持我们的工作，认真申报这个奖项，我们也会通过各个专业的专家来认真评选，希望大家支持我们的工作，谢谢。 [2004-12-2|17:22:50]

　　[主持人]希望在座的企业家和媒体朋友积极参与我们这个奖项的工作，大家不要以为我们奖项是社会上媒体奖，大家只要觉得自己的项目好就要积极申报，我们会给出很好的奖励或者评价。我们想这项工作将成为住宅商会以后每年最重要的一项工作。我宣布今天颁奖典礼到此结束，同时住宅产业商会年会今天主要日程也全部结束，谢谢各位嘉宾，谢谢各位企业家，谢谢各位朋友。 [2004-12-2|17:23:00]