中国指数研究院院长莫天全

崇明县副县长 胡俊

中国房地产业协会副会长 孟晓苏

国务院发展研究中心企业所所长 陈小洪

　　时间：2004年12月1日-3日

　　地点：上海•崇明岛

　　参会嘉宾：

　　胡存智：国土资源部土地利用司司长

　　陈小洪：国务院发展研究中企业研究所所长

　　秦 虹：建设部政策研究中心副主任

　　孟晓苏：中国房地产开发集团董事长中国房地产业协会副会长

　　胡 昊：上海交大管理学院房地产与项目管理研究中心副主任

　　胡 俊：崇明县副县长

　　周 全：IDG风险投资总裁

　　李 山：中银国际CEO

　　Phillip Jennings：美国Mayfair Capital主席

　　蓬 刚：美林投资银行（Merrill Lynch）房地产投资融资部负责人

　　Nigel Walker：奈克尔-沃尔克和合伙人事务所总裁

　　向 左：摩根大通证券（亚太）有限公司副总裁

　　唐杰才：（新加坡）通环创业基金合伙人

　　刘元隆：瑞士银行有限公司UBS上海代表处首席代表

　　颜庆华：亚盛投资Ascend合伙人

　　陈丹华：德意志银行北京首席代表

　　路 林: 上海中城联盟投资管理有限公司总经理

　　郁 亮：万科集团董事总经理

　　卢 铿：上实集团总裁

　　杨小平：中海地产总裁

　　戴志康：证大置业总裁

　　范 伟：复地集团总裁

　　金大元(上海)有限公司

　　直播片段：

　　[主持人]首届中国数字地产国际高峰论坛现在正式开始，首先请允许我向大家介绍一下今天的到会嘉宾，他们是中国房地产业协会副会长孟晓苏先生，国土资源部土地利用司司长胡存智先生，国务院发展研究中心局长陈小洪先生，建设部政策研究中心副主任秦虹女士，崇明县副县长胡俊先生，英国剑桥大学土地管理学院副院长，人民大学访问教授Higel Walker先生，中国指数研究院院长莫天全先生，感谢各位嘉宾的到来，首先有请中国指数研究院院长莫天全先生为我们的开幕致辞。 [2004-12-2|9:24:17]

　　[中国指数研究院院长 莫天全]各位领导，各位光临的代表，媒体朋友，各位房地产界的朋友欢迎大家的到来，今天我代表主办单位为大家做一个开头，我们今天的主题是中国数字地产国际高峰论坛，量化体系来描述中国房地产产业发展的体系，就是中国房地产指数系统，1995年通过国务院发展中心我们国家的主要经济学家，推动了中国房地产业的发展，在十年当中中国房地产系统已经发展出四套系统，一套是传统的中国房地产指数系统，一套是以微观体系为主，以我们项目为主要核心的研究体系，就是全国典型地产指数系统，我们一起来推动中国房地产量化，第三是中国别墅指数系统，是以北京和上海两个市场为细分，对别墅进行量化分析，最近又开发出来中国二手房指数系统。 [2004-12-2|9:29:29]

　　[中国指数研究院院长 莫天全]在这个发展前提下起到推动作用的就是中国指数研究院，有专门的研究小组有40多个人的专业小组，推动了这个工作，中国指数研究院最近还成立了中国TOP10的研究组，在所有的指数研究后面，有另外一个庞大的机构就是搜房资讯控股全球机构，支持了中房研究院的所有数据来源，也支持了我们必要的研究经费，推动了中国指数的发展。 [2004-12-2|9:29:57]

　　[中国指数研究院院长 莫天全]今天我们在崇明岛举办首届中国数字地产国际高峰论坛，我们借十周年的机会，在推动中国数字地产的前提下，也能够把数字地产的概念提出来，用数字来推动中国房地产市场的发展，今天我们论坛的主题包括了数字地产的发展历程，包括了数字化房地产运行和开发，房地产投资与融资，还有就是中国房地产2005年的机遇和挑战。

　　今天到会的，孟晓苏局长，陈小洪先生等等嘉宾，今天我们到会的还是美林投资银行，还有摩根大通银行以及等等国际上非常有名的投资机构，也是希望我们的嘉宾踊跃交流，交流的同时也推动他们在中国的大量投资。还有我们的媒体支持，因为一个新的产业推动离不开媒体的支持，今天到会的有近百位的记者来全面报道推动这个活动，今天我们利用搜房网在全国20多个网络进行发布。今天晚上还有一个非常大的活动，就是数字地产的奥斯卡之夜，来表彰数字化进程的有关企业、有关项目以及有关的领导，同时在轻松愉快的活动中，庆祝中房指数系统成立十周年。 [2004-12-2|9:32:05]

　　[主持人]今天我们特别有幸的邀请到了崇明县的副县长胡俊先生，有请胡先生给我们致辞。 [2004-12-2|9:35:36]

　　[崇明县副县长 胡俊]各位来宾，女士们，先生们上午好，首先我代表崇明县人民政府对首届中国数字地产国际高峰论坛的顺利召开致以热烈的祝贺，对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎。 [2004-12-2|9:36:10]

　　[崇明县副县长 胡俊]崇明岛是中国继台湾、海南之后的第三大岛，是定位于上海城市发展重要的驻地，近年来崇明岛的开发建设受到了中央和上海市委市政府的关心和重视，今年7月27日，中共中央总书记胡锦涛同志亲临崇明岛视察，对崇明岛的规划规定了生态道区等的三大目标确定，以及五大分割区的布局，给予了充分的肯定，并且提出要按照投资规划认认真真做下去。崇明岛的规划目前也正在进入最后的程序。崇明县人民政府真诚的欢迎大家共同来打造这是生态岛区，谢谢大家。 [2004-12-2|9:38:25]

　　[主持人]谢谢胡县长，下面我们进入今天会议的主题，首先有请中国房地产业协会副会长，中国房地产指数系统理事长，中国房地产开发集团董事长孟晓苏先生给我们做主题演讲。 [2004-12-2|9:39:57]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]非常高兴参加今天的首届中国数字地产国际高峰论坛，今天会议选在了崇明，虽然交通不便，但是这里很吸引人，因为我们这些开发企业很多地方都走过了，还没有到这里来一看，这里是一块未开发的处女地，我希望崇明岛看好今后的发展定位。 [2004-12-2|9:40:26]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]说到数字地产，就要说到数字城市，我们公认的数字城市是纽约，南北向的叫街，东西向的道，纽约规划清晰给人们带来了巨大的便利，后来美国的公路网发展了，道路又分为国道、州道和城市道路三大类，都非常的好辨认。其实我们中国人用数字来标地名比美国人更多，北京就是一个数字城市，北京光是规划的路，最有代表性的就是东城，同东三到东四，从西三到西四，其实它是四座牌楼，这四个牌楼就是四个大的坐标，这里的标注清清楚楚，而且要比纽约早多了。后来城市扩大了也是按这么一个数字排列，外地人到北京一找也懂。我们上海地名是全国地图的缩影，比如北京路、南京路、贵州路等等，虽然没有编码，地名都是熟悉的，也很好记。现在全世界都已经用了邮政编码，有了数码确实是方便。 [2004-12-2|9:42:53]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]日本不仅是东京以中国为坐标的，日本人的姓氏也是以中国人的姓氏为标准的，池田就是家里有水田，靠山吃山姓了山本，日本人地名再乱也乱不过现在的中国，比如在日本有没有什么松下街，索尼街，现在我们中国已经有了，可能是当年学香港的，香港有不少地名也不错，像伊丽莎白大道，像维多利亚海湾这些都很好听，其中最有中国文化底蕴的是兰桂坊，但是也有糟糕的名字，比如电器道，有一条大街是叫轩尼诗大街，现在我们北京的地图也很乱，有的叫联想桥，四通桥，可是北京市管的都是IT业，管不住房地产商，我们很多的开发企业都叫起了什么什么新城。 [2004-12-2|9:57:31]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]我们中房公司开盘的项目很多，原来也是老老实实起地名，比如翠薇园，后来也开始起新地名，叫牡丹园，上海的漓江山水，但是这还远远不够，我们在北京开发了六十多个项目，但是人家还要问你们在北京开发的项目在哪，所以是非要冠上中房的名字不可，但是如果要是都换名就麻烦了，我们在北京有六十多个项目，上海也有六十多个项目，如果到处都是叫中房黄浦花园就根本找不到方位，如果到处都冠名走红塔山方向，到松下街，索尼街，穿过远洋新干线，就到了中房五粮液新城了。 [2004-12-2|9:59:41]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]商业活动离不开数字，房地产业务也离不开数字，我们销售额，投资额增长也由数字体现，投资年年涨是好事，涨得太快又有不少人担心，日本人发明了一个词汇叫泡沫，海归派带回来的词汇叫过热，西方每年经济增长4％就不少了，中国增长了9.4％就过热了，这不还是经济过热？房地产投资每年增长20％，销售额每年增长31％，销售面积每年增长25％，销售额增长大于投资额增长，所以依据数据房地产是快速发展，而不是过热。 [2004-12-2|9:59:47]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]下面再看价格数字，十六年以来房地产的平均房价一直在上升，今年提高了地价，减少了贷款数，再减少了5.3％的空档数，到底上涨好，还是下降好，现在全世界的房价都在上涨，人们纷纷把钱到房地产市场投资，房地产下降只有中国的台湾和香港，香港六年以来持续下跌，现在才有所上升，房地产的资产占了48％的比重，要落实三个代表，当然要维护好人民群众的利益，不能让房屋价值缩水，更不能变为负数。 [2004-12-2|9:59:53]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]去年我们中国消耗了不少钢材、水泥，占了全世界40％，27％，现在中国人像一个十六七岁的人在长身体，吃的就这么多，按照发展阶段说，美国像一个40来岁的人，像英国这样的老牌国家像是60多岁的人，当然与15岁的需求量不一样，所以我们跟发达国家比，要和我们相同的发展阶段来比。我们现在农民进城一千二百万，两年相当于一个加拿大的城市人口，人均住宅面积只达到了23.8，还需要增加住房，110亿的旧房改造，还有我们中国每年1.2％的人口出生率，现在中国每年生一个澳大利亚，死掉一个保加利亚，净增一个马来西亚，这是拉动经济长期增长的动力。我们一些有识之士早早就考虑设定一套指标体系，房地产是长线投资，是风险行业，应该有预测，有预警，所以我们在1994年创立了中房指数，它是以采集数据为基础，通过一个公式来计算，这个方法得到了国务院发展中心的等领导的认可，然后由莫天全创立了搜房公司和搜房网，成为中国房地产信息业的先驱，中房指数发布了十年，起到了有效的预警作用，比如研究周期性发展规律上中房指数作用很大，根据这个理论，也是影响到投资和宏观调控的考虑，从前年这一轮发展期到五年的时候就提醒不要因为盲目投资造成过热和泡沫，这个警示达到了作用，前年朱总理提醒，去年国务院发文，到现在问题解决了，房地产保持了健康平稳的发展，快速发展，没有过热，事实证明理性发展能够延长发展期。 [2004-12-2|10:00:03]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]我们的指数系统还提供了一个行业劝告，数字是里面最重要的，由此可见数字化的发展对地产的发展起到了很大的作用，把一个不确定的市场量化为一个清晰的市场，把一个难以预知的发展变为可以预知，使得政府和企业调整趋利避害，有我们这种数字保障体系会保证中国房地产产业和经济体系健康发展。 [2004-12-2|10:00:08]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]目前世界上看好我们中国的经济发展，会超过美国成为世界上最强大的国家，依据就是购买力评价方法，对于中国的GDP数字进行了同期估算，现在大陆已经大大高于台湾，原来中国大陆这么多的省份只是台湾的一倍，现在大陆在发展，台湾在停滞，现在GDP是台湾的五倍，但是这个仅仅是按人民币汇率计算的，按照世界银行2004年的世界发展操作和估算人民币汇率要高四倍多，是占了世界的12.6％，这是除了美国以外，基于世界第二位。 [2004-12-2|10:00:18]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]半个月前我在剑桥大学工商管理学院讲课的时候，我曾经给他们列了一套简单的数学运算，假设PPP是正确的，那么中国的年增长率设定为每年8.5％，美国过去20年就是2％，那么今后预定还是2％，如果把这三个数据计算，那么中国的经济总量将在十年以内超过美国，算式没错，要错就是PPP对于中国的估算错了，估算高了，但是中国会在未来十年到二十年超过美国，这是可以相信的，其中的原因不仅是中国在发展，而且也包括在未来十年里面，美国现在逐渐消耗的优势。去年邀请克林顿来北京访问，他说反对布什政府向台湾出售武器，我很赞同。当然中国的全民崛起将造福全世界，我希望最后说的这些数据能够成为现实，谢谢大家。 [2004-12-2|10:04:31]

　　[主持人]谢谢孟总，让我们再一次以热烈的掌声感谢孟总精采的演讲，下面我们有请国务院发展研究中心局长，企业研究所所长陈小洪做主题演讲。 [2004-12-2|10:04:44]

　　[国务院发展研究中心局长 陈小洪]非常高兴参加数字地产研讨会，对中房指数的成熟十周年表示祝贺。我对这个题目很有兴趣，我认为关注数字对我们经济，对我们企业，对我们房地产影响是一个值得重视的事情。美国为什么发展成功？其中很重要的原因就是数字，西方科学，西方社会在三百年前，四百年前为什么大复兴就是关注数字，我们现在也是这样，对绝大部分人来说要关注数字，数字可以比感觉更可靠，更扎实，可以发现新的东西。 [2004-12-2|10:06:16]

　　[国务院发展研究中心局长 陈小洪]如果对一个事情不能度量，不能用数字来表示，就要表示怀疑，还有一个重要的就是信息化，可以把我们知识变成最细分的，最基层的数字单元，然后利用我们的数字技术迅速组合成不同的产出，为我们表现世界，帮助我们进行沟通，如果没有信息化技术的进步，我们数字化进程不会那么快，而现在有了，关键在于能不能任何它，发展它，所以我觉得现在提出这个会议的题目，让我们做更多，更好的思考我觉得是必要的。 [2004-12-2|10:09:32]

　　[国务院发展研究中心局长 陈小洪]我们要关心的数字肯定就是企业的数字，我们还要关心我们行业的数据，我们房地产界情况符合，房地产行业的情况如何，我们的竞争对手，我们合作伙伴怎么样，还要放眼世界，我们还要关心整个经济总体，我们要关心我们GDP增长的情况，要关心物价指数的情况，要关心整个中国金融的情况。 [2004-12-2|10:09:38]

　　[国务院发展研究中心局长 陈小洪]在要关心的数字当中，有很多东西我们需要关心，需要熟悉，需要研究，需要了解，当然搜房在这方面发挥作用，所以要让我们更好的关心数字。 [2004-12-2|10:10:34]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]我觉得未来几年是中国企业制度会进一步变化，创新，中国正在修改公司法，中国公司法十年以来99年做了两个修改，尽管这个修改还不尽人意，也已经很重要了，比如说允许成立一人公司，一个股份的等等，公司法无疑对我们中国企业未来得发展，对我们的经营产生非常重要的影响。第二就是要关心中国企业，中国这些年的国有企业改革步子是比较快的，外资企业，私人企业发展也是比较快的，总的来说是要求透明、公开。改革肯定要前进，私有企业也发展得很快，将来我们国家的企业制度变化会对我们很多战略性的企业发生重要的影响。第三我们要更加重视创新，依据创新，有了创新我们才能更好的发展，这一点我们要根据我们自己的经验，研究同行的经验，研究国外的经验，我们不要以为这几年中国房地产发展不错，实际上中国的房地产发展差距还相当大，所以我们要深入学习人家的经验。 [2004-12-2|10:40:40]

　　[中国房地产业协会副会长 孟晓苏]日本从战后崛起到八十年代到现在为止它的创新仍然是以学习型，改良型创新为主，下一个阶段在数字技术方面，日本原来有几个大事，就是经济泡沫，在下一个阶段会再一度崛起，现在它已经转化，已经和世界接轨了，它仅仅是建设型，改革型创新就可以支持了，比如大家知道日本的一个房地产公司叫深大厦非常有创新，它在日本创造了很多的第一个，第一个专门给日本的女士们去的大厦，第一个专门给年轻人去的，所以我们要学习他们的这种创新精神，谢谢大家。 [2004-12-2|10:42:08]

　　[主持人]谢谢，让我们再一次以热烈的掌声感谢陈所长的演讲，今天我们总共安排了四个主题，主题一是中国房地产数字化进程，分别是孟总和陈总做的演讲，下面就要进入中国土地市场新政策、新策略的演讲，还有我们两个地产对话节目，这一次我们来自全国各地的发展商都来了，我们今天的时间安排非常紧张，我们就餐到一点半，然后大家准时回到会场，下午我们同样的时间安排比上午还要紧张，下午有两个主题，关于中国房地产2005年的机遇与挑战，这个会场我们同样也安排了一个轻松的交流对话，最后一个主题是中国房地产投资与融资新思路的主题，下午大概到晚上五点半左右，我们会到时候休息半个小时，在晚上大概六点钟左右会进入中国数字地产奥斯卡之夜暨中房指数十年的庆典晚宴，这个时间大概会到晚上九点钟左右，明天我们安排大家来参观一下崇明岛，因为崇明岛的风景真的很吸引人，明年我们早晨九点钟会准时出发参观一下崇明岛，看一下整个崇明岛包括它的规划，它的风光，到中午的午餐之后就可以带大家坐轮渡回到上海市区，大概是这么一个安排。 [2004-12-2|10:42:21]

　　[主持人]我们今天很高兴有请到国土资源部土地利用司司长胡存智司长为我们主题演讲，有请胡司长。 [2004-12-2|10:42:30]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]非常高兴今天有这个机会能够和各位专家以及各位房地产开发的老总一起来庆祝中房指数成立十周年，同时也很高兴参加典型地产项目的颁奖典礼。 [2004-12-2|10:42:43]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]今天简单把土地管理新政策做一个介绍，10月21日《国务院关于深化改革严格管理土地的决定》出台，它里面有五部分25条全面涵盖土地管理内容，严肃法纪，防止乱占土地现象反弹，加强土地用途管制，完善征地安置补偿，调整收益分配和土地市场管理。有关系列的配套文件第一就是土地利用计划，第二是建设项目用地的预审管理办法，第三就是关于完善农地专用和土地征收的工作意见，第四就是关于完善征地补偿安置的意见，第五是关于加强农村宅基地管理的意见，第六是关于发布事实工业用地项目建设的通知，还有几个文件都在陆陆续续修改，这些就共同形成了当前土地管理的新政策。 [2004-12-2|10:42:51]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]当前土地管理工作新政策有几个特征，第一是1997年中央管理土地的11号文件的延续和发展，既管当前，又管长远。第二在相关法律未修改之前，未来数年的土地管理按这个决定的精神去办理。第二个是关于提升土地开发价值的机遇，土地管理新政策下，由于供求环境的变化等六项因素，这些因素影响到土地开发的价值，归纳起来应该有三个方面的影响，第一个影响就是对已拥有开发权的土地，新政策使土地的开发价值得到提升，第二对原可开发但不具开发价值的土地，新政策使土地的开发机会增加，第三对具有开发价值的土地，新政策使获得土地的成本提高。政策影响的之一就是布局范围，第一是不得擅自修改规划，第二是不得改变和占用基本农田，第三是规划的建设用地外不得设立开发区，由于这三条都是涉及到土地开发利用的布局问题，因此归纳为在供求方面有几个要求，第一具有开发价值的土地在分布上做了限制，第二是已有开发权的土地，开发价值提升，第三是使用者手中原不具开发价值的土地开发机会增加。在这三个条件之下土地的供求关系有所变化，土地供应是限量的，或者是非过量的，也就是说今后未来得几年之内土地的供应是不会超量的，是适度的限量，这样对土地的增值保值就非常好，第二土地的开发价值就会得到提升，由于供应量比较适度，就不会出现像当年海南、北海的地产峰会，地产周期可以继续保持一个平稳发展，所以这个供求关系的变化使得地产发展周期得到延长。第三个政策影响就是地价信号，第一是严禁低地价的招商，第二就是经营性用地要严格实行找、拍、挂，第三是协议供地实行最低限价，第四是划拨土地转让按市场价值定价。由于新的规定文件给我们四个要求，于是市场上得到的信息就是地价上升的信息，实际上地价并没有一定的上升，但是市场上，市面上大家感觉地价上升了，获得土地的难度比较大，同时对于开发商手中由有的土地，由于新的市场价格，就使得大家对新的标准而重新衡量这些土地，于是已有的开发价值得到提升，原有不具开发价值的土地开发机会也增加。 [2004-12-2|10:48:31]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]第四个就是成本因素，新的政策主要有几条，一条是严格占用耕地必须补充同等的耕地，第二征地补偿要保证农民原有的生活水平不降低，第三新增建设用地有待使用金额入库，先缴后分。获取原有开发价值的土地的成本会提高，对已有开发权的土地开发价值提升，以及使用者手中原有不具开发价值的土地开发权会增加。 [2004-12-2|10:48:42]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]这个政策简单来说都是正面的影响，对于提升土地价值都是正面的影响，但是也有一个方面是例外的，这个例外就是开征物业税或不动产税的影响，土地开发价值的提升幅度将减少，以上六项政策因素对开发价值的提升效果将打折扣。 [2004-12-2|10:59:52]

　　[国土资源部土地利用司司长 胡存智]最后简单交流一下土地开发价值的提升时限，在时限内开发土地土地价值会提升，但是如果超出这个时限那么提升的价值就可以说很少或者是没有，也就是说在规定的时间内要完成相应的开发量，就是不能囤积土地，提升开发价值的三个阶段关键时限都是两年，第一个是农地转用以后开发价值提升的时限，有关的政策规定，农地专用和土地征收基本不变，如果得到了农地转用以后，两年之内要去用地，要去实施征地，如果两年内没有做，就转而未征，所以这里说的是有关方面，如果未征批准文件自动失效，第二是已缴农地转用就转为国用。征地以后开发价值会有提升的时限，市县政府在两年内没有将土地供出给使用者的就是征而未供，按照未供出的土地面积扣减该市县下一个土地使用。供地以后开发价值的提升，政府将土地供给使用者以后，用地者两年内未开发建设的，这属于供而未用，就是闲置土地，一年以上不用，收取闲置费，还有就是两年以上不用，就无偿收回。收取闲置费土地的开发价值就逐渐的下降，而且两年以后土地就会无偿的收回，所以这三个时限在今后的土地开发中希望大家注意，谢谢大家。 [2004-12-2|11:03:21]

　　[主持人]再一次用热烈的掌声感谢胡司的演讲，下一个主题是一个很轻松的话题，我们就进入下一个地产对话的主题，首先有请我们的对话嘉宾搜房资讯全球机构副总裁代建功先生，然后是北京诚通房地产开发有限公司总裁王嘉敏女士，上海文逸房地产经纪公司总经理严伟敏先生，景瑞集团副总经理张伟峰先生，广东黄河实业集团上海房地产公司总经理余庆波先生，乘星行机构（上海）总经理李骁先生，上海百马房地产顾问有限公司曹卫东先生，下面就把我们的话筒交给代建功先生。 [2004-12-2|11:03:34]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]非常荣幸有这个机会跟在座的嘉宾一起来交流一下关于房地产的话题，我们今，天听一下大家对崇明岛的印象，第一个印象是什么？ [2004-12-2|11:19:42]

　　[广东黄河实业集团上海房地产公司总经理 余庆波]我觉得崇明岛非常的自然，天蓝。 [2004-12-2|11:19:51]

　　[北京诚通地产董事总经理 王嘉敏]印象是非常好，但是我今天早上匆匆看了一下，感觉非常清新。 [2004-12-2|11:25:58]

　　[上海华江建设发展公司总经理 史惠娟]崇明岛不仅是我们中国的宝岛，是我们投资开发的热土，极具开发的价值。 [2004-12-2|11:26:07]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]我们听一下史总作为这个方面的开发商自己有非常深的感受。 [2004-12-2|11:26:18]

　　[上海华江建设发展公司总经理 史惠娟]感谢搜房给我们这次机会，我们嘉诚的项目实际上是由六家服务单位合资组建的华江建设发展公司，目前整个占地范围有医院，有住宅，有学校，容纳了将近30万平方米的工建，这里面有医院等等设施，构成了整个江桥新城的规划，欢迎各位到我们这里来走走，来了以后也不会让大家失望。从今年上海市政府把我们土地供应量推出以后，今年还会推出一部分土地，从推出的40多块土地当中，其中有一个很关注的，就是房地产的资金量投入在整个投资当中的比例是相当高的，在座的各位房地产公司开发商来说，大家都有一个体会，我们现在的房地产既好做，又难做，这个价格不是开发成本希望的利润多高而产生的价值，而是综合的，是由于市场给了这一块，然后有了这一块利润，在这个过程当中，房地产今后的发展还是非常吸引人的，但是房地产的门槛也设得越来越高，从我们今年招投标的项目来说，土地的资金投入最起码是一个亿以上，从这个意义上来说，要进入这个门槛对企业的要求在增加。 [2004-12-2|11:26:33]

　　[上海华江建设发展公司总经理 史惠娟]第二对这次招投标过程当中，对企业的资金度的要求也相当高，我们现在上海市的一级资质企业几乎很少，房地产企业当中注重品牌，关心自己的企业发展也是很追求的，最重要的就是资金的投入量，我们现在要想做品牌，要想在上海房地产当中给上海老百姓货真价实，物有所值的东西，要有一个责任心，企业对老百姓负责，承担对社会的责任，这个企业在今后的变化发展过程当中，一定有后劲。 [2004-12-2|11:29:11]

　　[上海华江建设发展公司总经理 史惠娟]今年我们上海的房地产行业喜忧参半，难的就是我们拿土地难，市场价格越高，土地价格越高，我们房地产和银行之间，银行需要我们企业，企业更需要银行，这两者之间是有共同的利益，大家来争取各自的利益，由于大家的出发点和角度不同，银行是为了规避风险，作为企业来说怎么赚钱获得一定的利益，这个当中怎么来调和，从我们国家的政策来说，房地产的投资方面，我认为还是局限很多，特别是我们民营企业，民营企业在投融资的过程当中也有很多的限制，包括现在121文件出来以后，对房地产的资金从原来的20％增加到30％以上，房地产的投资资金要增加，回过头来说还要市政健全，就是要把市政配套费用也要投入，有实力的公司会支持住。 [2004-12-2|11:29:23]

　　[上海华江建设发展公司总经理 史惠娟]目前规避一些风险政府也出台了一些政策，包括我们开发自用金的投入增加，还有在土地的供应上进行限制，这些都是阶段性的政策，宏观调控过了以后，只要挺得过来的企业肯定是一片光明的，作为一个企业来说怎么把握时机，企业之间应该有一个联合力度的要加强，另外信托投资的发展也应该紧锣密鼓的突破，也应该增加自己的资金面，从目前外资企业跟我们国内企业的合作量也越来越多，通过外界的资金给我们企业的支柱也是一个渠道，整个投融资过程当中，有很多的操作手段和方式。我们从一个亿的资金操纵70亿的项目，从目前我们的销售情况来看也是非常好的，目前的小高层定价也在五千六百七十块钱，中国的房地产定会走向成熟，对每个投资者一定会有一个合理的回报。 [2004-12-2|11:29:27]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]刚刚史总也提到的门槛问题，对每个企业来说大家更要考虑进行联合，下面我们请北京过来的王总发言，给大家来介绍一下。 [2004-12-2|11:29:36]

　　[北京诚通地产董事总经理 王嘉敏]最近以来房地产开发商，只要有土地项目的开发商都觉得受益匪浅，很难控制住房价的上涨，这个跟我们今年土地推行的政策有关系，这个政策无疑对规范房地产市场是非常有益的，但是对于获得土地资源的开发商来说，应该是得到一个很好的机遇，我们现在正在运作的项目已经有这个机遇，或者是恰逢这样一个好的时机，当然我们自己也有特色，在我们推出预期就超过60％的内部认购量，市场势头是非常好。 [2004-12-2|11:30:00]

　　[北京诚通地产董事总经理 王嘉敏]可能下一步对开发商面临最大的问题就是企业内部的管理，因为产品是赢得市场的最重要因素，刚才我们也听到了11月份新政策对大家的讲解，我有非常深的感受，我们现在只要在市面上供应的土地，要求在短时间内开发，而且招标后，可能前期开发的时间大大的缩短，如果能很好的利用半年的机遇把产品做到位，那说明团队的能力非常强，如果做不到你会失去或者浪费你得到的土地资源的机遇，所以我觉得对我们全国的开发商，也包括北京的开发商面临一个机遇和挑战，这个机遇就是团队的能力能不能把短时间内把产品做得到位，充分利用你得到的机遇。对于数字地产这个意义来说，我也更加的希望数字化更加的权威性，更加的统一性，这样对房地产指导会起了更多的意义。 [2004-12-2|11:30:08]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]谢谢王总，对我们这个项目来说在北京的销售是非常好，下面有请广东黄河实业集团上海房地产公司总经理余总发言。 [2004-12-2|11:31:06]

　　[广东黄河实业集团上海房地产公司总经理 余庆波]首先很高兴参加首届中国数字地产国际高峰论坛，营销的核心在于通过把握消费者的需求来定位，企业的整体策略，包括企业的营销战略，在整个房地产开发环节上，不少人依然按照习惯操作，特别是对客户性的定位，客户的特征研究以及相应的设计，户型，风格，全程的策划不够重视，无论是在资金还是投资时间的安排没有给予前期策划的空间和时间，产品设计和后期的服务往往脱离市场定位。营销工作有必要进一步提高，营销的技术工作是属于量化的工作，我们广东黄河实业集团上海房地产公司，在佘山银湖别墅采用了这样的方法。客户的价值是需求是企业的核心，以市场为导向，以客户为中心是我们营销的核心，市场经济是诚信经济，面对房地产参差不齐的竞争，我们要有足够的重视，从项目的投资、策划是强调市场导向的重要方法，营销要整合物业服务，从某种意义上来讲，物业的延伸价值是靠经营来体现的，物业也是营销理念的提升，物业管理公司能将资产管理和资本经验运用到这个当中，对外提升物业形象确保投资人的收益。 [2004-12-2|11:37:17]

　　[广东黄河实业集团上海房地产公司总经理 余庆波]第一营销策划从以前的品牌观念向企业品牌观念转变，向持续发展的观念转变，从群体走向专业分工，相互协作，营销方法向细节并重的方法转变，从定期的东西转移到定型，定量的转移，特别是数字化的发展，欢迎大家到佘山银湖别墅来作客，谢谢。 [2004-12-2|11:37:23]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]下面我们有请景瑞集团副总经理张伟峰先生发言。 [2004-12-2|11:37:32]

　　[景瑞集团副总经理 张伟峰]我觉得孟博士谈到的问题是很正确的，无论我们这个行业做得好，还是做得坏的，卖得好，还是卖得不好，只要我们在正确的途径上，只要我们珍惜每一块土地，把它的价值提升，我觉得无论是好坏都是不重要的，当然对企业的层面上，我有一点体会，在销售过程中发现实际上房价在过去的从十月份到现在已经将近提升了25％，在六月到九月之间房价是很不好的，销售率很低，但是到了九月份，十月份跳升了一次，这个幅度基本上在25％，而且现在所有的开发商都号称都要继续提价，所以我就提醒这一点问题，老百姓是有选择权的，我们在一片热觉得好的情况下，更加要注重产品的设计，包括整个理念上的更新，以人为本的思路，这是我最近的一些体验，谢谢大家。 [2004-12-2|11:39:12]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]谢谢张总，张总刚才说到房价的上升，今年政府公布的数字是15％的上升，刚才另外张总也提到关于下一步发展，更多的是采取什么方式，对于公司是一个非常好的做法。下面有请两个策划公司的老总，一个是百马，一个是乘星，他们都有非常强的团队，下面有请曹总来谈一下，另外也谈一下曹总的理念。 [2004-12-2|11:41:28]

　　[上海百马房地产顾问有限公司 曹卫东]非常感谢搜房给我们这样一个机会跟大家沟通一下，全国房产这几年是非常热，从上海到每个地方都非常热，很多房产公司一直在唱高调，继续的涨价，我在这里想泼一点冷水，但是前提上海的房地产发展势头是非常好的。这几年的上海房地产是非常热，但是继续热下去就不正常了。 [2004-12-2|11:41:31]

　　[上海百马房地产顾问有限公司 曹卫东]中央已经看到了这样一个现象，包括各方面的因素已经通过政策，通过银行有目的的控制，已经逐步在做这样的工作，所以从五月份开始，六、七、八这三个月，上海的房地产交投相对是比较低一点，8、9、10这几个月乃至11月份，房价应该是继续走好的，走好的幅度应该是出现了反弹，加息以后已经出现了比较明显的趋势，有一些滞涨的趋势，从我们操作的楼盘，包括同行操作一些投资性的商业房产也有所表现，所以我们要理性的看待房价的上涨，如果一味的把房价拉得过高，完全脱离这样一个现实，会造成比较严重的后果，国外的热钱，我们不要过分的乐观，因为有迹象表明中国政府是不会让这样的趋势一直下去，接下去会有一定的加息，同时这一批投资客户大量减少的话，房价肯定不会像设想的那样继续高昂的坚挺，如果正常情况下房价还是按照国民经济GDP的增长比例会上升。 [2004-12-2|12:01:31]

　　[上海百马房地产顾问有限公司 曹卫东]第二房地产开发还要更加注重物业管理，不要因为现在房子好卖了，而不做物业了，随着将来房产市场比较理性到来的话，营销包括附加值的包装，营销推广这一块，将来会推动房地产健康良好并且是稳重的销售手段，随着房产市场越来越成熟，越来越理性，随着政府对房市整个合理的调控情况下，我相信会越来越成熟，而且对营销也会越来越好，实际上很多的品牌企业也越来越重视这一块的建设，包括比较知名的房产代理公司营销推广，应该是取得非常好的效果，房价的增长要理性的进行房地产开发。 [2004-12-2|12:01:54]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]下面有请李总给我们做一下这一场论坛的总结发言。 [2004-12-2|12:05:06]

　　[乘星行机构（上海）总经理 李骁]大家在好的形势下应该更加的理性的去对待房地产市场，第二作为专业的策划公司，我们帮助开发公司，我们在规避风险，重视市场，重视营销。 [2004-12-2|12:05:15]

　　[搜房资讯全球机构副总裁 代建功]各位嘉宾的发言都非常的精采，都分享了自己的经验，谢谢各位嘉宾的参与。 [2004-12-2|12:07:06]

　　[主持人]非常感谢代总，非常感谢参与对话的嘉宾，我们进入下一个对话，我们有请中国指数研究院常务副院长黄瑜女士，同样有请北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理刘尧先生，南京栖霞建设股份有限公司张海先生，汇成集团总经理沈培云先生，赤峰锦绣大地房地产开发有限公司副总经理李书会先生，大中华国际深圳实业有限公司经理林嘉诚先生，四川央扩置业有限责任公司副总经理韩琪先生，以及来自北京耕天下房地产经纪有限公司总经理王树明女士。 [2004-12-2|12:09:36]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]首先我听了大家的发言，有地就有钱，在过去五年当中，在全国，在你们所在的城市，升值最高的数字是多少，而且平均的升值空间大约是多少。 [2004-12-2|12:15:29]

　　[大中华国际事业深圳有限公司总经理 林嘉诚]深圳靠近香港，这几年深圳升值最快的是海岸线，所以深圳的海岸线往往被大家忽略，海岸线在深圳由于土地的稀缺性造成现在土地价格升值非常快。 [2004-12-2|12:15:38]

　　[北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理 刘尧]土地新政策在我们房地产开发商的角度来说，我不太关心整个国家层面上的政策，我们只关心我们今后市场开发相关的一些政策，中国的土地政策发生了三次变革，一次是解放初期，一次是90年代初期的，第三次是土地交易政策的改变，变协议出让为现在的招投标，政策改变之后，房地产运行的模式也变化了，第一个变化我们现在在座的都是房地产的公司，房屋和土地的开发要发生分化，现在我们招投标的土地基本上都是政府推出的，但是政府没有这么多钱，也没有这么多人，所以要吸收社会的资金，发挥社会的力量进行土地开发。 [2004-12-2|12:15:52]

　　[北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理 刘尧]第一个措施有钱的没有政府背景的公司，我们可以专做土地地建，第二个，我们专做房屋开发，特别是近两三年之内土地是比较紧张的，我们拿到土地以后，房屋开发公司如何很好的利用，这是我们需要研究的课题，拿到以后容积率，相关的指标怎么办？我们最好的办法就是要研究好，我们如果有高明的地方有会赢得市场，在新的政策情况下，真正做好产品的开发。 [2004-12-2|12:16:16]

　　[南京栖霞广告公司副总经理 张海]南京栖霞建设是一家拥有20年开发历史，争取多元化，在江苏房地产开发行业占据龙头地位，在全国房地产界享有较高声誉的大型现代化住宅产业集团，是我国房地产界最先全面成功导入CIS（企业形象战略系统）的优秀企业。公司总资产40个亿，有超过五百万平方米开发经验的中国房地产品牌企业、中国房地产自强企业、江苏房地产综合实力50强榜首、联合国人居环境“迪拜”奖得主、建设部、科技部五项金奖得主。栖霞建设涉足长三角，在苏州和无锡有超过12亿，面积近80万平方米的土地储备。

　　数字地产是一个非常有意义的话题，从每一次参加竞标的的房地产商都有数字的支持，从营销的概念来说售前和售后在这个地产行业来讲有一个很专业的划分，在前期规划设计到施工监理过程，一直到售后的物业管理都是一个系统工程，这个系统工程包含了地产的心血，而且也需要庞大的专业团队力量，公司准备在未来的三到五年内，做一些公司结构的优化，使公司成为具有综合实力的开发公司。万科的王石先生曾经有过一个比喻，在非洲草原的西洋中一头狮子在沉思，它在想我明天，能不能抓住跑的最快的羚羊，而一只羚羊也在沉思，我能不能逃过跑得最快的狮子？我个人最欣赏的却是猎豹，因为它矫健和敏锐的身手以及高速的奔跑使得它永远都能合理的获取食物。 [2004-12-2|12:16:30]

　　[大中华国际事业深圳有限公司总经理 林嘉诚]从土地市场看这么多年以来，一个是我们土地市场参与相对的少，第二就是投机性相对的大，投机性大的特点就是大家最担心的有没有泡沫，作为成熟的发展商来讲，最关心的是一个长远的发展，是房地产为人民造福的，而不是在短线当中多赚一些，所以这就要求我们要有一个工具，来帮助长期做中国房地产的发展商一个稳定条件，但是很遗憾现在没有。 [2004-12-2|12:18:26]

　　[北京耕天下房地产经纪有限公司总经理 王树明]首先感谢搜房给我们这么一个交流的机会，今年北京的政策影响最大的就是831，这个东西对于开发商来说是非常重要的一个环节，从市场的角度，今年北京市一到九月份销售总量是1530万，那么这个数字和往年比，往年的数字最好的销售没有突破过近2000万，这个说明北京市场的销售是比较好的，北京真正今年拿到许可证，上市来销售的新盘没有超过80个，831给我们提了一个新的问题，就是拿地非常不容易，拿到地之后怎么去做这个产品，这个是增加附加值最重要的。 [2004-12-2|12:19:07]

　　[北京耕天下房地产经纪有限公司总经理 王树明]关于怎么去做产品，我现在在做一个朱雀门的项目，这个项目是从10月8日进行认购的，北京有一个现象就是会提前排队，目前正在做的项目是一个高层，10月8日开盘，排的第一号是一个老先生，这个老先生7日晚上有到了，他真的喜欢这个项目，喜欢的原因就是这个产品，所以从这个例子来看，做产品从客户的角度来说太重要了，所以我觉得产品能够提高附加值。 [2004-12-2|12:19:11]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]下一位是我们上海的沈总，他们是徐汇区下面政府的公司，那么政府的公司是不是有一些优势呢？ [2004-12-2|12:20:38]

　　[汇成集团总经理 沈培云]现在我们面临两个情况，一个是房价上升很快，第二客户对楼盘的要求在提升，所以我们要在设计上要提高一定的质量，把我们现在的建筑做得更好，都要尽最大的努力去做好，这样才能适应市场，我们徐汇区已经很少拿得到地了，我们通过一定的思路，一条就是搞房地产到任何地方没有政府的支持是很难做的，第二在全国各地对房地产的情况都是参差不齐的，所以我们感觉到首先是选择好城市，我们是通过对这个城市的GDP，对这个城市的人均储蓄，对这个城市的人均收入，对这个城市的人口，包括现有住房的等等数字寻找协调，如果这个城市发展空间越大，我们投资的可能性就越大。 [2004-12-2|12:22:48]

　　[四川央扩置业有限责任公司副总经理 韩琪]非常感谢搜房给我这次机会，刚才谈到的831大限，我们公司有三点针对政策，第一是统一召开招开化，另外我们是联合其他的中小开发商一起把这个地拿下来，还有就是831以前有存量土地的，我们以投资商的身份和他们一起联合开发。 [2004-12-2|12:23:20]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]我们六位每个人给大家提一个数字化的决策标准，因为在新的政策形势下，大家都是要做产品，都说挣钱不容易，如果要投一块地，你们的标准是什么？ [2004-12-2|12:23:32]

　　[北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理 刘尧]对于我们来说就没有什么标准，只要能达到比银行利率高就可以了。 [2004-12-2|12:23:46]

　　[南京栖霞建设广告公司副总经理 张海]数字化都是讲一个长远的概念，如果这块土地将来能够给老百姓做一些事，发挥一些它使用的功能，从数字上来讲十年、二十年，如果大家都愿意去使用它都愿意拿回来居住的话，都可以在这个上面做一些事情。 [2004-12-2|12:24:07]

　　[汇成集团总经理 沈培云]要在有投资空间的城市去拿地。 [2004-12-2|12:26:44]

　　[四川央扩置业有限责任公司副总经理 韩琪]数字和土地的关系，我们最关心就是建筑面积以及楼面地价我们是最关心的，我们会根据当地地块的楼面地价指标怎么样然后来进行决策。 [2004-12-2|12:27:12]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]听了大家讲了以后，我有非常大的感受，大家都非常的理性，我们过去所做的努力感到非常的欣慰，用大家的努力用数字去说话，会成就未来的明天，谢谢大家。 [2004-12-2|12:27:23]

　　[主持人]非常感谢黄院长的主持，非常感谢各位嘉宾的主持，谢谢大家，我们今天上午的议程就进行到这里，下午依然很精采，欢迎大家继续的参与。 [2004-12-2|12:27:34]

　　[主持人]下面继续进行我们下午的论坛，2005全国典型地产项目颁奖大典暨首届中国数字地产国际高峰论坛。首先我们有请建设部政策研究中心副主任秦虹女士。 [2004-12-2|14:08:59]

　　[建设部政策研究中心副主任 秦虹]首先祝贺中国房地产指数十周年，今天借这样一个机会谈一谈保持房地产业持续健康的问题，首先有三个建议，继续保持房地产业健康持续的发展，进一步巩固宏观调控取得的成果，这次宏观调控对我们房地产带来一些什么影响？主要有几个方面，第一是房地产投资的快速势头得以缓解，22.3％下降了12个百分点，房地产投资的增速和01、02年基本保持了持平的状态，第三是压缩了银行的贷款压力。从今年的九月份来看，全国控制的商品房的面积是9千7百多平方米，这个数字比去年同期下降了2.3％，所有的这些指标都反应出来宏观调控的效果，与此同时，商品房的销售也保持着良好的势头，今年前三季度全国商品房的销售面积是11.82亿平方米，所以从宏观调控可以看出所有的投资速度和前年保持持平，销售面积大于供应面积，还有房屋拆迁得到了一部分的放缓，所以我们下一步发展要继续巩固房地产稳步发展，这些指标里面唯一有一个指标是我们比较担心的，房价的上涨速度仍然是比较快的，今年一到九月份，我们全国商品房的平均价格是比去年同期增长了13％，今年全国商品房的价格仍在上涨，这带来一个问题，随着商品房普遍价格的上涨带来了很多城市购房的问题，这样就需要进一步加大中低价位住房供应的力度。 [2004-12-2|14:09:59]

　　[建设部政策研究中心副主任 秦虹]我们房地产市场从开发开始，到现在已经走了20多年的历程。通过政策的干预加大中低价位的住房供应是缓解需求矛盾的有效手段，第一要增加经济适用房供应，从98年开始经济适用房明显的不足，其次全面搞活存量住房市场，第三土地供应计划和信贷政策的支持进一步加大中低价位房的供应，这也是我们缓解市场供求矛盾的一个重要方面。 [2004-12-2|14:48:30]

　　[建设部政策研究中心副主任 秦虹]随着市场经济的发展，随着政府加大住房政策的执行力度，第三个进度是要进一步加强市场机制的配置资源作用，房地产作为一个竞争行业，最重要的一个方面就是相信市场机制在房地产业发展过程中自我调节的作用，来进一步削弱不必要的行政干预，采取一些符合市场经济的手段和政策来调节市场，比如这一次的加息政策就提高了资金使用成本有助于抑制部分盲目过大需求和减缓投资需求，还有就是要提高土地资源配置的市场化程度，我们终端消费市场市场化程度已经很高了，一方面提高土地的供求关系，另一方面进一步逐步放开转为建设用地的限制，采取一些措施，增加调控力度，这些都是调节自身发展主要的方面。 [2004-12-2|14:48:36]

　　[建设部政策研究中心副主任 秦虹]在今后的工作上，随着市场的发展，政府更加完善的做好应该做的规划和保障，以及市场的宏观调控，有助于市场更加健康的发展，房地产市场发展有一个自然的规律和过程，政府的行政政策都是为了保护它的健康和持续的发展，今天就借这样一个机会给大家介绍这些观点，谢谢大家。 [2004-12-2|14:48:43]

　　[主持人]谢谢秦主任给我们的精采演讲，接下来又到了房地产实战派的演讲，首先我们邀请到了上海城建置业有限公司总经理施嘉霖先生给我们做一个演讲。 [2004-12-2|14:48:56]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]今天借这样一个机会向大家做一个报告，我今天向大家探讨的是中国房地产的发展趋势，各位先生，各位女士，今天很荣幸参加2005全国典型地产项目颁奖大典暨首届中国数字地产国际高峰论坛，今天关于上海房地产发展态势已经成为中国房地产发展的一面导向旗，一到九月份，全国房地产商品房投资开发了八千三百五十七亿，同比增长了28.3％，一到九月份全国商品房均价上涨了13％，全国房价最高的上海，在经历了数月的滞涨之后，九月份出现了加速上涨，均价从八月份上涨了8.28％，预计全年的涨幅超过15％，到底是泡沫还是健康快速发展这是两个截然不同的观点，这个观点都是有相当的支持者，也有相关的论点和依据，但能不能辩证的判断形势，分析形势，采取对应措施，使上海房地产乃至中国的房地产健康发展这是政府和在座的各位都应该努力和追求的。借今天这个机会，就我个人对上海房地产形势谈一点自己的想法。 [2004-12-2|14:49:35]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]第一，对房价收入比的测算应给予考虑中国的国情，有观点提出今天大多数城市的楼价已远远本地购买力的实际承受能力，新的潜在购房人士的总体收入水平较已购买住房人士的水平为低，上海的房价已经是当地人群收入的14倍，而房价收入比一般家庭能够承受的是5倍左右，1997年的香港楼市泡沫破灭的时候，房价收入也只有14倍，我认为是否对房价收入比计算方式中考虑一个修正系数，当然这个主要是针对本地的购房客户，主要是三个方面。 [2004-12-2|14:49:45]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]一般情况下购房原始的居住能够进入二级房产市场正常流通，增加了初始的付款能力，85％的中国人有自己的原始住宅，因为有了原始住房，而且我们的政府在二级市场能够正常的流通和运行，大家自然就很清楚，现在二手房和商品房已经是在六千到一万左右，虽然建筑体量都比较小，但是作为投入市场来说，给商品房的改善带来一个促使和有利的作用，随着房改政策出台，福利分房的取消，银行个人住房贷款政策的实施，资金杠杆的放大让中国人懂得了用未来得钱来追求和改善现在的居住生活，多少年来的原始积累得到了一个泄洪的机会，以上海为例，据市统计局资料显示，至八月住房公积金343亿，个人商业贷款2233亿，由于这两个因素，使住房收入比指得到了较大的改善。第三东方人特有的伦理道德，中年人对家庭中老人的尊敬和照顾，对独身子女的宠爱和责任，也为潜在的购房人士即老人的生活居住改善和孩子成家的购房提供了相当的资助。 [2004-12-2|14:49:54]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]第二，我们应该要重视对上海高价房购买客户来源的分析。目前上海高价房的购房客户组成中有超过50％来自于境外及外地人士，这部分客户中的大多数是由于投资、事业、工作在上海，为生活居住的需要而购房，这嗯是上海目标成为一个国际大都市的城市特质和发展的必然，也是被认作为泡沫主要特征的高价房，相当主要的购房群体和价格支撑，就城市的定位来说，即使是高档商品房其绝对价格对相当一部分境外及外地人士来说，还是有一定的吸引力。 [2004-12-2|14:50:01]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]第三如何认识房地产居住，投资、投机的三个关系。房地产的居住功能不用过多解释，但能不能作为一个投资工具？由于其特有的土地资源不可再生性产生的房产自然升值，房产投资在国外早已成为一种投资工具，在中国，从股票认购证，到前两年房产购买人的赚钱效应，客观上大家已经认同了房产市场同样房产可以除证券、外汇、古董、字画的另一个投资工具，投资就是对长期增值的预期，投资只是一个短期的增值预期，既然有投资，就避免不了有投机，现在的国内房地产市场，相当于小孩的一个青春发育期，每年有八到十公分的生长，完全是属于正常的，所以在这种发展态势下的房地产，一定比例的投机完全可以接受，一定量的投机是没什么可怕的，而且是必然的，也是正常的，也就是说作为房产的投资来说，投机也好，长远的预期和短期的预期，现在高速发展期，是正常完全可以接受的。 [2004-12-2|14:50:12]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]第四开发成本和建筑品质的提高等各种因素客观上推动了房价的提升，土地供应的减少以上海的房产开发商为例，近50％现在已经每年可再开发的土地，只有近10％的开发商还有一定的土地预备，动拆迁的速度放慢，规划的严格控制，对房地产开发商的贷款政策收紧，土地增值税的开征，开发商对产品品质的不断追求，促使房地产开发成本进一步提高。 [2004-12-2|14:56:33]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]第五，市场的合理调控相当重要，从长期来说价格因此真实的反应价值，因此上海从长远来说，房价确实会与其国际大都市身份接轨，在初期快速发展以后，房价的涨幅应该与其国民经济发展同步，期间政府的市场合理调控相当重要，而市场的调控往往比硬性的政府调控更为有效，所以这里强调的是软调控，就是尽量避免硬调控，而改为软调控，这是很有必要的。 [2004-12-2|14:56:42]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]这里有几点建议：第一，一级土地市场的整合和调控，应该是最有效的房地产市场调控手段，在调节一级土地市场供给同时应按照城市规划合理布局，有一些专家说现在的上海房地产是一个错误的不合理规划，现在外环线外国的房子造的一个小区都是廉价房，但是在国外，通过交通手段，在郊区拿的都是别墅，现在我们越靠里面的房价越高，但是国外来说越到外面品质越高，这是一个规划的措施，所以如何解决这个问题，把一级土地市场的供应怎么规划合理布局，这是政府必须要考虑的。第二就是降低中低价房的预售标准，增加中低价房的供应量，如何使中低价房的预售标准降低，把中低价房的大量推出，降低整个均价。第三贷款利率调控给实际购房带来可偿还负担的增加，对投资者降低了投资收益，但对以投机为目的的购房人，仅仅是一种心理的压力，因为即使贷款利率在现以上调贷款利率基础上提升20％，如按七成贷款，其全年利率增幅绝对值也不超过房价的1％，对增幅较大的房价相比，投机者还是有利可图的。 [2004-12-2|14:56:55]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]最后，政府对廉价房的投资建设应给予足够的重视，而不能仅仅一味追求廉价房建设，因为廉价房并不廉价，掩盖了土地实际成本被低估的事实，现在买三千五百块一平方米的廉价房，土地的成本就不是三千五，但是开发商是通过政府的调控拿出了这块地，掩盖的是实际的成本远远不止三千五，增加了一个廉租房的概念，我们作为政府的公益性，给居住困难的，给收入有困难的，给它一个廉价的居住，这是切实可行的。 [2004-12-2|14:57:17]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]最后，政府对廉价房的投资建设应给予足够的重视，而不能仅仅一味追求廉价房建设，因为廉价房并不廉价，掩盖了土地实际成本被低估的事实，现在买三千五百块一平方米的廉价房，土地的成本就不是三千五，但是开发商是通过政府的调控拿出了这块地，掩盖的是实际的成本远远不止三千五，增加了一个廉租房的概念，我们作为政府的公益性，给居住困难的，给收入有困难的，给它一个廉价的居住，这是切实可行的。 [2004-12-2|14:57:27]

　　[上海城建置业有限公司总经理 施嘉霖]最后中国房地产只能说是刚刚起步，相信在政府的合理调控和政策的支持下，我们期待中国的房地产健康、稳步的发展，这是在座的各位和政府想看到并且愿意看到的，谢谢。 [2004-12-2|14:57:40]

　　[主持人]让我们再一次以热烈的掌声感谢施总的精采演讲，下面有请天津融创置地有限公司总经理助理李佳琳女士做主题发言。 [2004-12-2|14:59:15]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]我们公司迄今为止它的注册生产力达到20亿，现在我们操作的商业地产项目有两个，一个是上谷商业中心，一个是海逸心屿商业岛，商业地产的操作整体性源于商业地产的特殊要求，这是由两方面决定的，什么是商业地产，商业地产从功能上来说，就是经营的所需要的不动产，其中商业是定语，决定了行业的内容和发展方向，地产是主语，是商业功能的承载体。从内涵上说，这是一个地产对商业操作过程，体现在如何有效地将商业特质和运作原则融合到商业地产的操作模式中来。 [2004-12-2|15:02:55]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]三级客户价值链体系，商业地产利益传动链是在开发商－投资者－经营者－消费者之间的进行巡回和流动的，消费者才是这个链条上最终一环，所以通过以上两中，这种内涵和价值关系上的特殊性决定了商业地产的整体性，要贯穿它的操作的每个环节，思考模式的整体性，开发流程的整体性，和开发资源的整体性，首先思考模式的整体性，每个开发商业地产的人考虑问题的时候要考虑以下几个方面，城市、区域、行业客户四个方面，比如说城市，商业的发达水平决定了一个城市的发展水平，商业和城市是有密切关系的，所以在做商业地产的时候，对于这个城市的经济状况，文化背景等等都要有一个全方面的了解，对于区域来说，拿到这个地之后要研究这块区域的背景，包括周边的竞争项目的环境。这个行业指的不是商业地产，是指的开发商业面对商家的行业，而且这个行业是千变万化的，所以要深刻的了解你所面对的商家它的各种需求包括盈利模式，经营能力，以及经营的需求，最后也就是客户，也就是刚才提到的三级客户。 [2004-12-2|15:04:03]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]下面我将结合我们目前运作的海逸心屿商业岛项目做一下探讨，第一是主题定位，第二是产品设计，第三是招商支持，第四是推广策略，在商业地产操作任何一个环节和任何一个节点，都需要和这四个方面进行综合配置，综合支持的，首先介绍一下我们的这个项目，首先是主题定位，因为主题决定了一个项目是为顺打造，所以它的成功与否直接关系到项目的成败，为谁服务的，它的成功与否直接关系到项目的成败，没有主题的项目是无法生存的，没有文化的项目是无法持久的，根据海逸心屿的体量和所处位置，该项目同时具有社区配套和小型商业，有了主题定位，就定了客户定位，根据三级客户的关系，分别分为投资者，经营者和消费者，投资者根据项目最终定位在梅江板块，对南部城区乃至对天津的未来发展有着深刻认知，认同这里将是未来天津的发展重心，具有巨大的升值潜力，提高的投资回报的成绩投资者，经营者是被大梅江区域的消费的市场空白现状所吸引。 [2004-12-2|15:04:13]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]有了主题定位以后，就可以找产品设计，产品设计就是用建筑语言来表达项目的定位，其中包括业态划分和面积划分，这可能是商业地产比较特殊的内容，业态划分是根据也的特性，项目的体量，地块的位置制定业态的比例，面积划分，要根据业态分类中的行业面积需求，内部的动线可视性，景观，投资能力进行划分。 [2004-12-2|15:04:19]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]我们这个项目分为三个区域，我们将这些定位于汇集国际一级品牌，打造天津顶级消费的场所，结合位置的优势，吸引高端餐饮和购物消费形成业态的有机互补，最后是体现项目的配套性功能，服务于整个大梅江骗取，填补近乎空白的市场空间。除此之外产品设计的建筑配套内容要充分考虑经营者对硬件环境的需求，也要考虑消费者的购买体验，要为高端消费者营造他们需要的，优雅，安静的购物环境，然后配合四面环水的景观特色。 [2004-12-2|15:04:28]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]这个项目的招商也是结合主题定位与三个区域的不同特点，首先以具有号召力和凝聚力的一线品牌为切入点，将B区的配套商业分为商业配套与生活配套，结合消费者需求进行分步招商，针对项目开发周期较大的投资聚集全国连锁加盟商家。 [2004-12-2|15:10:48]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]最后就是推广，以简洁的词语来概括项目传达给客户，主要从三方面考虑，一是景观特色，是一个水字，得天独厚的水岸商业，然后是商业的稀缺性，唯一突出珍贵稀缺的商业资源，然后根据定位的专属性，尊贵，突出上流社会的生活品质。营销策略是针对高端人群来运作一个高品质的项目，所以我们突出渠道营销和体验式营销，考虑高端人群的行为习惯，有针对性的进行选择集中发力，以活动推广为主要手段的体验式营销，针对这个项目是以品质取胜的项目，所以设计是较长的亮相期。 [2004-12-2|15:15:39]

　　[天津融创置地有限公司总经理助理 李佳琳]最后一部分就是资源整合的整体性，随着整个行业的日趋成熟，全方位的资源整合能力将是商业地产未来得竞争优势，从时间轴的角度，这种趋势主要表现为一种纵向的整合能力，要求开发者能够通过对城市、行业、土地、客户的深度理解，实现对行业未来发展走势的一种预测，判断和定位，使自身的开发模式和操作重点始终处于一个市场引导者的地位。另外也就是咱们说的强强联合，体现为通过对行业资源，社会资源，人力资源最大化的整合，将合作伙伴的能力发挥最大化，最后实现共振的效果，谢谢大家。 [2004-12-2|15:15:46]

　　[主持人]下面我们有请奥园集团陈广鸿先生做有关城市运营的演讲。 [2004-12-2|15:23:08]

　　[奥园集团 陈广鸿]今天我想谈的主题就是升值无限，品牌关系其实就是指品牌和消费者之间通过各种互动而形成的关联一种状态，我们整个调研时间是从2004年的11月21日到22日，整个调研的就是南国奥园的小区，正本样板的量和结构，这一次整个调研有效的样本总量是506个，非奥园业主的样本89个，占18％，各种各类样本的性别、年龄、职业、家庭月收入等等大家可以看一下，因为我们从数字里面可以看到非常多的故事。其实对于南奥的业主样本，体现出来主体业主，从年龄上可以看得到，是从25到45岁，职业的基本是中高级的管理者，但是不占绝大优势，职业分布比较平均，第三就是它的学历比较高，本科学历者占了51.1％，研究生占了14.4％，家庭月收入是中档水平，五千到一万五千之间，占样本量的44.6％，这一点就表明了南奥产品的价格是可以满足各个层次购房者的需要。 [2004-12-2|15:23:31]

　　[奥园集团 陈广鸿]另外我们从非业主样本的主体特征，年龄也是在25到45岁占到84.3％，职业的分布也较为平衡，学历较高，其中77.5％的样本是有大专以上的学历，样本的家庭月收入也是比较丰富。我们分析了业主和非业主的特征，我们来看一下南奥对于目标消费群的定位是怎么样，我们是以项目为圆心，半径为半小时车程的高文化，中收入，年龄在25到40岁，广州的高级白领阶层，在实际居住的业主圈层当中，与原来定位的目标消费人群是完全的吻合和准确，从这个上面我们也可以分析一下，业主和非业主的特征，对于南奥园来说鲜明的主张把体育加教育的概念，以及健康社区的价值取向，获得了较为广泛的社会共鸣，而且有了这样一个基础，南奥的产品延伸和市场开阔就有充分的空间。 [2004-12-2|15:23:41]

　　[奥园集团 陈广鸿]下面通过业主和非业主之间的性别、年龄、收入特征等等来进行的分析，首先我们来看一下总体的性别，在整个南奥园当中67.7％的男性业主和同样比例的女性业主对南奥的评价都非常高，南奥和业主的关系建筑得还是蛮好的，这个与品牌关系指数是比较高的，男性和女性都喜爱一个楼盘在地产界是非常少见的。 [2004-12-2|15:25:52]

　　[奥园集团 陈广鸿]第二我们就从年龄上看一下，业主当中25到55岁绝大多数和南奥的关系良好，而且在这个年龄段当中，年龄品牌关系是正相关的，而在非业主当中，品牌关系也是正相关的，在这一次的整体样板当中，南奥的业主圈层在年龄上是可以向前。从整个职业当中从事各种职业的业主跟南奥关系也是非常好的，把运动和健康的个体都认为是非常重要的，而在业主当中的公务员，技术人员，医务人员和南奥的关系是较为差的，但是这几类人的比例也不是太高，这几类人士入住后和南奥的关系也是非常良好的，94.7％是医务人员和南奥关系是良好的，另外从学历，从收入上面可以看得到整个的关系以及整个消费群体整体这样一个关系。 [2004-12-2|15:26:34]

　　[奥园集团 陈广鸿]从这一点上面我们可以看得到，无论我们从南奥的大众品牌，只要是南奥可以在技巧的处理好前面的样本问题的话，对日后的品牌延伸以及方向的选择是比较有利的，第三南奥开发前确定开发的理念和上述各个方面的定位已经形成了一种各方面形态特点的吻合，第四我们也可以看到得到南奥的物业价值也会不断的上升，从三年前的三千块一平米，上升到现在的四千八一平米，价格上升了60％，从上述的整个结论，我们可以看到开发和经营的模式，也是最好的一种表现，也是从数字的结论当中，我们可以简单的来论述奥园在房地产成功开发的模式，这也是我们在第二部分要说的，把房地产项目像城市一样经营。 [2004-12-2|15:33:52]

　　[奥园集团 陈广鸿]其实奥园就像青霉素一样，广州奥林匹克花园，北京奥林匹克花园，上海奥林匹克花园等等奥园项目，每每进入一个地区就有不凡的影响，首先要善于抓住城市发展重大的机遇，发现空间，发现品牌，而且发现自己。第二没有好的策划，就没有好的规划，从一点上面，我们可以看得到，整个房地产开发有三个定位，第一是定性，第二是定量，我们要善于整合社会的资源和专业技术的资源，把一个社会看成一家公司，而且是整合具有行业领先地位的。第二是理性先行，第三有文化才有底蕴，有主题才有灵魂，作为房地产来说，一定要引入一些文化思考，规划与建设，建筑设计不仅仅是盖房子，而且是在培育生活的气氛，培育一种生活方式，需要对未来消费群进行研究，从而要面向未来，面向生活来进行设计、包装。第四我们要创新作为整个项目经营的灵魂，而在整个创新当中，不仅仅是概念上的创新，而且是从复合概念上新，是一种个性的陈述，包括了三个方面，第一这个项目的开发主题，对奥园的项目来说都有自己的主题，每一个主题不只是一个开发的口号，或者是从天下面掉下来，我们要把它整个的主题从规划设计、建设风格，广告现象，文化活动，配套设施以及整个服务内容都需要通过这个主题内涵文化来进行延展。创新上面是在项目功能，这个是有形的，也是实用的，比如规划设计，整个户型的设计，以及建材各方面的使用。第三就是整合营销的个性，它有着不同的消费习惯，而且不同的私人顾问认知的习惯也会不一样，像佛山或者广州，像天津，像上海他们都有自己的一些文化，所以我们要结合所有的活动，结合整个的区域特点，建筑的风格把所有的营销概念，营销思想，把它贯穿到整个开发当中，都要在每个细节当中都要成为全面营销的一部分。 [2004-12-2|15:34:08]

　　[奥园集团 陈广鸿]对于房地产开发所涉及的整个领域是非常广泛的，作为一个项目来说，所涉及的各部门，各层面，以及各个环节都是比较细节的，在这一点上面，对于整个开发过程当中，无论是从它的全面预算的管理，工程招投标，整个工程的管理，业务的技术主力，以及整个外交的公关，招商引资等等一些细节，其实就像一个城市的经营，同样这种模式都是可以在全新的城市当中，同样是可以把它开发成非常好的，其实佛山奥园就是进入到城市当中非常显著的一个例子，在这里我们也非常欢迎大家来到广东，来看一下我们南国奥园，也看一下我们全新的佛山奥园，谢谢大家。 [2004-12-2|15:36:18]

　　[主持人]谢谢陈先生，我们下面进入地产对话三这个主题，我们首先有请主持嘉宾上海交大管理学院房地产与项目管理研究中心副主任胡昊先生，接下来有请对话嘉宾是中融投资集团公司董事长倪召兴，以及西北盛唐（上海）总经理康冰先生，杭州老板实业集团副总经理蒋晓清先生，以及大中华国际实业（深圳）董事长黄世再先生，还有，长春天正房地产开发有限公司总裁张天彦先生，安徽雨润地华置业发展有限公司董事长吴晓国先生。 [2004-12-2|15:39:16]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊]非常荣幸主持这样一个对话，房地产有很强的地域性，一个房地产的开发项目要做得成功，开发商必须对开发项目所在地的经济文化、风俗人情有很全面的了解，房地产的开发和其他的产业不一样，相对来说跨地域比较大，但是这里面我们也看到，像一些大的企业作为全国性的单位，比如像万科，像顺驰进入到很多的地方去开发项目，另外一方面在一些中心城市，主要是由于土地资源稀缺的压力，很多开发商不得不走出所在的城市，到周边的城市或者进入其他的市场去开发房地产项目，这些开发商一般来讲有比较丰富的开发经验和管理经验，另外一些周边城市由于受到中心城市的吸引，他们也开始进入到中心城市来开发房产，比如江浙一带到上海开发，我们今天的几位嘉宾都来自于不同的省份，他们都进驻到异地开发的领域，首先是来自于安徽雨润地华置业发展有限公司董事长吴晓国先生谈一下他们的体会，雨润是一个多元化经营的企业，他们的房地产公司不仅仅是在合肥有项目，而且在南京等地方都有项目，首先请他来跟我们分享一下他的心得。 [2004-12-2|15:40:13]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊] [2004-12-2|15:40:24]

　　[安徽雨润地华置业发展有限公司董事长 吴晓国]谢谢吴教授，我们总部是在南京，我们主业是食品，今年我们争取达到85亿的销售，对于房地产企业我们是小字辈，入住房地产行业时间不长，所以做得不是很大，我们在安徽组建了一个房地产公司，主要在黄山安庆从事房地产开发，我们在安徽这样一个欠发达的从事房地产企业谈一下体会，我们不管在什么地方开发，一个好的产品需要好的市场，我们在安徽开发的过程中，既不想做普通的住宅，又想打造品牌，我们到安徽首先就考虑我们的优势在哪里？安庆是一个很小的城市，我们去的时候主要是带了一些外地的理念，我们在安徽采取了国际招标的形式，设计招标，我们把好的产品，好的理念带过去，我们一下子卖到四千块，在当地是创造了一个奇迹，所以不管在哪里开发，有好产品就有好价格，就有好市场。 [2004-12-2|15:42:25]

　　[安徽雨润地华置业发展有限公司董事长 吴晓国]第二个是好环境才有好回报，我们当时是通过招商引资到安徽去开发，我们做投资管理肯定是要依靠政策和政府的，我们创业是在安徽，我们在江苏有所发展以后，引起了安徽省委省政府的认识，所以在这种环境下，我们在十年以后从南京回到了安徽，在这样一个形势下，异地开发一定要选择环境好的地段，否则就起不到一个很好的效果。 [2004-12-2|15:42:44]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊]谢谢吴总，吴总从两个方面讲到他们异地开发的感受和经验，异地开发主要是把一些好的先进理念，好的人才带到开发所在地，然后通过一个途径开发一个好的办理，然后讲到了开发所在地环境的重要性，这一点都很有启发，接下来我们有请来自于东北的长春天正房地产开发有限公司总裁张天彦先生谈一下看法。 [2004-12-2|15:44:28]

　　[长春天正房地产开发有限公司总裁 张天彦]在异地开发的压力非常的大，在开发项目之前我们做了充分的调研，我们在调研之后仅仅花了十天就做了研究结果，通过数字化运作，真正让我们尝到了甜头，另外数字化对我们先行一步的数字地产商来说，也会在市场上获得先机。 [2004-12-2|15:44:40]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊]张总谈到了外来投资商的一些情况，一些压力，接下来有请在武汉有房地产开发项目，本身是上海一个企业，多武汉做一些房地产的开发，也就是西北盛唐（上海）总经理康冰先生来发表一下他的见解。 [2004-12-2|15:57:11]

　　[西北盛唐（上海）总经理 康冰]来上海以前我们也不是上海的，是从福建过来的，谈到异地投资有几个问题，一个为什么要异地投资，第二异地投资选择什么样的项目，第三异地投资有什么样的利益。 [2004-12-2|15:57:22]

　　[西北盛唐（上海）总经理 康冰]首先我们为什么选择上海，世界十大城市，我们中国有两大，其中一个就是上海，我们从区域经济，从各个方面的政策，从未来得发展前景和一个城市的历史沉淀，我们认为上海应该是非常有发展潜力的，我们在上海的开发项目也是很成功的，说明第一点我们选择上海是因为它是一个国际化大都市，满足这些人的需求，为什么我们现在要到武汉发展，我们觉得武汉是未来得中心城市，中国经济的发展，西部大开发是几代人的事情，从经济学的理论来讲，从东部发展中部，然后再到西部发展，经济发展以后必须要推动，东部完了以后就从中部到西部，中部最有潜力的城市应该是在长江沿岸，到了中部我们就定位在武汉，武汉有它独特的优势，武汉在中国崛起之中起到一个领头羊的作用，从大的区域投资来讲，我们上海是一线城市的话，我们武汉是二线城市，武汉现在城市的发展状况和房地产发展状况是落后很多的，我们为什么要到武汉去，我们觉得武汉的房地产房价非常低，武汉的投资不成熟，相对落后就是有发展空间，我们也注意到搜房有一个材料，最具投资潜力的城市里面武汉就位于第六。 [2004-12-2|15:57:55]

　　[西北盛唐（上海）总经理 康冰]武汉这个城市是一个流动的城市，是大武汉，大流通，所以我们把武汉定位在商业城市，还有就是选择怎样的项目来开发，然后是怎么去开发，怎么去造，商业地产消费比较高，就是要去经营。 [2004-12-2|15:58:02]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊]谢谢康总，接下来有请杭州老板实业集团副总经理蒋晓清先生谈一下异地投资。 [2004-12-2|15:58:14]

　　[杭州老板实业集团副总经理 蒋晓清]对于我们老板厨具来说，对于房地产来说是一个后来者，它的主营业务是厨房电器产品，我们参与到房地产来，我们考虑到房地产行业是一个主流产品，如果不开发的话我们会逐渐的落后，我们进入了房地产以后就切身体会到很多的东西。 [2004-12-2|15:58:25]

　　[杭州老板实业集团副总经理 蒋晓清]对于异地投资首先必须要考虑在市场层面，定位更高，更具有前瞻性，首先我们需要有明确的目标，然后就会在经营理念上有所突破，虽然说我们现在在房地产行业做得不大，但是通过其他的一些概念引申过来，我们都是作为一种标准来推广，谢谢大家。 [2004-12-2|15:58:32]

　　[华凯花园副总经理 王正良]感谢搜房网提供这样一个机会，我们华海集团在上海，在广东、在浙江都做了开发，我认为地产这个行业会逐渐进入一个正常的行业，我们要为客户创造价值，房地产这个东西越来越成为一个资产，房地产行业是一个非常伟大的行业，是一个改天换地的行业，它可以改变人们的心灵，所以它在影响一方的山水，影响一方人的生活。最后就是一个产品，如果不能提供真正好的产品，营销再好也是没用的，我们提到数字化地产，要更加重视数字化，谢谢大家。 [2004-12-2|16:02:35]

　　[上海交大管理学院房地产项目管理研究中心副主任 胡昊]王总谈了异地开发的看法，要意识到市场风险，第二要树立坚持品牌，第三要为用户创造最大的价值，第四作为开发商来讲应该有一种责任感，要为当地经济，社会发展作出贡献，第五点就和前面几位一样，就特别强调了一个产品的重要性，刚才五位嘉宾都谈到了，他们对房地产异地开发的评论，异地开发目前已经成为一个热点问题，以后会越来越多，我们今天主要讨论的是开发问题，其实代理方面也有很大的业务空间，总而言之，这个方面的一些问题是非常受关注，今天我们几位开发商的心得，首先要研究这个城市有没有投资价值，有没有投资空间，第二要注意打造自己的产品，要做好自己的服务，第三，要有一种责任感，要有使命感，要有长远的考虑，这个对我们整个行业都是很有价值的想法，我们这一段的讨论就暂时到这里，谢谢大家。 [2004-12-2|16:03:10]

　　[主持人]谢谢各位现场嘉宾，以及主持嘉宾，现在马上进入下一个主题，我们先有请天启.开启机构董事总经理陈艾立先生做一个主题演讲，然后再进行一个主题对话。 [2004-12-2|16:05:45]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]在城市运动中创造新的开发模式、产品模式、盈利模式，今天很多的发展商的竞争是开发模式的竞争，产品模式决定项目优势，开发模式决定企业的优势，不同的企业选择不同的开发模式，一个企业可开发多个项目，可开发多各城市，但应该选择主力的开发模式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那在多各城市，多个区域风险并不大，开发模式包括融资模式，资金周转模式，城市选择模式，项目选择模式，有人跟我讲了一句话，打仗是战略上藐视别人，战术上是重视别人，做房产正是相反的，重要的是千万不要拿错一块地选错一个城市，你必须有一个城市的选择模式，万科在三个三角带里面选择两个作为重点，有的企业是专门做二级城市，在城市选择模式下还有项目选择模式，这是有一般技术可以进行测算的，但是选择城市的模式还没有测算，组织建设模式，到其他地方去发展，去运作，组织怎么建设，组织怎么发展，项目经理怎么选择，项目管理模式，组织建设和项目管理模式必须是同建的，如果不同建就没有意义。 [2004-12-2|16:06:25]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]下面我们谈一下开发模式的概念，这两个项目的概念特征就是复合开发，两千多亩是作为金地的基地，在这样一个项目和上面一个项目用了同样一个开发模式，万科打造的是白领社会，金地打造的就是中产阶级社会，有天有地形成一种城镇的生活，而不是一种城市的生活。 [2004-12-2|16:15:08]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]下面谈一下产品模式，产品模式的方向，要识别城市价值，构造文化社区，创造生活新空间，泛地产运作的产品复合增长力需要打造专一的产品模式，产品模式的弹性应企业及地块的不同而不同，产品模式的三个步骤是价值构造、3＋1规划、整合营销，同时有产品模式的三个阶段，首先是概念项目的产生，第二是概念系统深化项目的产生，第三产品线品牌的拓展和演变。新天地拿到杭州的时候不是城市里面的新天地，是山水西湖旁边的新天地，把一个产品深入，然后再拓展，再演变。 [2004-12-2|16:15:22]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]最后是产品的盈利模式，盈利模式是股东目标战略体系，开发模式是企业目标战略体系，产品模式是项目目标的战略体系，我们有短期开发盈利模式，有长期开发盈利模式，有长期持有盈利模式，有组合盈利模式和单一的盈利模式，盈利模式是变化和企业重组联合的最大机遇，谢谢大家。 [2004-12-2|16:15:31]

　　[嘉华（中国）投资有限公司市场部经理 周弘]各位与会的房产界同仁们，大家好：

　　我是来自香港嘉华集团的代表。首先非常高兴能在这里与在座各位房产界同仁交流。

　　嘉华集团于一九五五年在香港由吕志和博士创立。至今已发展成为一个业务多元化的跨国企业，集团旗下拥有两间于香港联合交易所上市之公司，分别为嘉华国际集团有限公司及嘉华建材有限公司。嘉华集团三大核心业务为建筑材料、地产及酒店。在上海我们以前开发过嘉丽苑、嘉园项目。现有即将落成的上海嘉华中心、即将面市的慧芝湖花园及另两个在市中心徐汇、静安项目。

　　这次向大家特别介绍的是我们公司在大宁国际社区内推出的Shanghai Westwood慧芝湖花园项目。在洛杉矶的Westwood附近有世界著名的罗德大道——卡迪亚(Cartier)、路易?威登(Louis Vuitton)等世界顶级品牌都汇聚于此。从上海的慧芝湖花园驱车南向十多分钟便到达全球顶级品牌聚集地——南京西路，亦可享受世界的繁华与时尚。Westwood东北侧的好莱坞——将明星与艺术家的梦想与创意带给全球的惊羡之地，同样在上海慧芝湖花园旁的上海马戏城与大宁商业文化中心，可以感受到艺术与创意的震撼力；紧靠Westwood的享誉全球的高等学府洛杉矶加州大学(UCLA)，与座落于上海慧芝湖花园正南面的全国知名高等学府上海大学，同样为这两个国际都市培养精英人才，同时距离地铁一号线延伸段马戏城站仅约400米……这一切使得洛杉矶的Westwood与上海慧芝湖花园一脉相承，同时我们也希望带给上海一个高品位的社区。

　　这个项目总建面约40万平米，共分三期开发。一期由是由3幢18层、2幢22层与3幢28层公寓组成。

　　在项目的建筑设计中特邀香港资深建筑设计师何显毅建筑师楼设计，为精益求精，聘请屡获殊荣的知名设计师廖宜康（PHILIP LIAO）为其精心打造外立面。其设计加强横向线条及竖向曲面处理，彰显建筑现代、轻盈、波浪感。深浅材质互相映衬。项目的景观设计由澳大利亚著名景观设计公司OCULUS为其打造，社区中央以广场式绿化景观带为主轴，以大面积水体为特色，配合浮萍式绿岛及波浪起伏式绿化，营造怡人景观。

　　我们项目预计将于明年登场，届时欢迎在座房产界同仁们来现场参观指导，谢谢大家。

　　[2004-12-2|16:19:17]

　　[主持人]谢谢陈总，我们就有请下一场的对话嘉宾商场，他们是金丰易居（上海）副总裁吴斌先生，深圳三九房地产董事长李红兵先生，上海新联康公司董事陈严先生，北京达义兴业房地产开发有限公司罗海强先生。 [2004-12-2|16:22:00]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]面对现在的市场环境压力，作为甲方公司，在企业开发商对营销者的要求，对营销者的转变，另一方面从规模最大的金丰易居，代理商企业也谈一谈我们作为营销公司大概要考虑的事情，首先有请深圳三九房地产董事长李红兵先生谈一谈作为开发产业，在酒店和地产双向互动的盈利和营销模式。 [2004-12-2|16:22:10]

　　[深圳三九房地产董事长 李红兵]三九集团是一个以药为主的企业，我们三九房地产公司也在近几年的房地产发展当中有一些实践，这几年我们主要是研究和实践新的地产开发，这种模式是有效的，我们这种盈利模式是叫不动产的多盈利，这种模式就是把开发链进行延长，谈到营销模式我们在这方面实践不多，但是专业化的运营，专业化的机构是必须的，其他的一些房地产开发商都是交给专业化的公司去完成的，这样才能得到最佳的效果。 [2004-12-2|16:22:22]

　　[上海奉贤正阳置业有限公司董事长 邹建文]首先非常感谢搜房，我们是第一家上海市区到奉贤的开发商，应该说天时、地利，在这个开发理念上运用得很准确，拿下来以后，我们规划、设计也是比较简短，项目运作下来以后，我们从自身的角度考虑，当时的奉贤地区竞争比较少，我们整个项目分三期开发，我们考虑到整个竞争不是很激烈，基本上是销售一空的，而且价格从三千五，到目前的最高价格已经到了五千七，整个销售情况还是比较好的，二期的开发面积相对大一点，我们考虑到随着进入奉贤以后，其他的品牌也相继进入了奉贤，上海的开发商都看好它，随着他们进来以后，我们也感觉到一定的竞争压力，绿地的项目进来以后也比较大，我们两个楼盘竞争的话，我们的价格是比他们高一点，我们想在二期上面价格往上走，我们也想和专业的销售代理公司合作，把这样一个项目推上去，只要开发商，销售代理公司共同的努力，这个希望还是能够达到的。 [2004-12-2|16:39:44]

　　[金丰易居（上海）副总裁 吴斌]谢谢主持人，谢谢搜房给我提供这样一个机会，从我们目前金丰易居所在的华东，华中，华北三大主要运营中心来看，我们今年的销售量达到了四百万平方米，而且从整个市场上来看，现在越来越多的都是大牌公司的项目，所以对专业的要求相当高，从公司整个管理层上来说，从一开始就明确一条路，我们是走所谓产品的细分化道路。我们金丰易居房售公司我们做了很多细分化产品工作，从早期的公寓，到后期的装修房，包括一些豪宅，包括大盘，包括土地营销，最近我们做的比较成功的是新江湾城，整个地块的招标，包括地块的规划，都有一个比较紧密的合作。 [2004-12-2|16:39:55]

　　[金丰易居（上海）副总裁 吴斌]因为我们在整个体系当中，作为代理商来说，我们首先认准自己的定位，我们是一个服务生，既然是一个服务生，找一家好的酒店应该享受一个好的服务，应该是专门的服务，把它细分开，这是我们做的比较多，至于刚才提到一个话题就是甲方和乙方的问题，就提到国外的代理模式，就是风险共担，下面在座很多的开发商老总经常会碰到这样一个问题，就是风险分担的问题，这个和整个中国代理业的发展可能有它的不同点，我们看到很多国外很多大的品牌，他们不但做代理，而且做管理，这个财团拥有的资金几乎是可以和开发商相当的，而我们在国内的代理商，即使是金丰易居这样一个上市公司的背景，也是不够的，一百万的项目要代理商共担风险，能承担多少？作为我们在座的代理商我们一直在营造一个代理商的品牌，今天拿天启这个品牌，拿金丰易居房屋销售这个品牌，如果我们当中有一两个项目做得差的话，这个公司在市场上的生存机会就会受到挑战，这个就和我们的专业，经验、时间，我们的团队都有关系，我们开发商都在努力去打造，然后共同有一个互动。

　　[2004-12-2|16:40:10]

　　[金丰易居（上海）副总裁 吴斌]总的来说，在最近这几年，包括未来都会是甲方、乙方共同的春天，这个春天也呼唤更多的开发商，更多的代理商，共同往这方面发展。 [2004-12-2|16:40:13]

　　[三味企业总经理 陶维明]首先一个经营思路是产品的差异性，还有一个经营思路是打价格战，真正的高层是引领市场的，就搞产品差异，那么这样就引领了市场，做到产品差异性专业团队是必须的，包括产品的规划，这一系列东西都是在拿地，包括在设计过程当中参与的，后期物业管理也是要参与的，发展商主要是执行控制，要培养这样的队伍不是一朝一夕的事情。 [2004-12-2|16:41:25]

　　[三味企业总经理 陶维明]销售公司是需要把作品的内涵表述清楚，如果有潜质的话，请专业公司调查清楚，以后就会表述得更加清楚，但是地产公司和代理公司肯定是有矛盾的，因为是两个公司肯定有自己互相的利益，在这个认知程度上有争议，在关键上肯定是一致的，但是争论肯定是会有一个平衡点，因为市场对任何人是公平的，不管是国营企业，民营企业都是公平的，不管利益是怎样的，最终都是会找到一个平衡点。 [2004-12-2|16:45:47]

　　[上海文逸房地产经纪公司总经理 严伟敏]当乙方营销开始的时候，是非常需要甲方的配合，不管这个方式怎么样，如果甲方和乙方不能配合的话，对产品的销售会产生很大的影响，当甲方和乙方产生矛盾的时候，如果双方能够协调，站在各自的立场上把各自的事情做好，我相信这个项目是会做得比较有把握的。所以甲方和乙方还应该是统一的，谢谢。 [2004-12-2|16:50:34]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]最后我来总结一下各位嘉宾的发言，首先甲方和乙方合作产品可以做得更专业，可以更好的把产品销售，因为有矛才有盾，因为有盾矛才更加的锋利，谢谢大家。 [2004-12-2|16:51:10]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]最后我来总结一下各位嘉宾的发言，首先甲方和乙方合作产品可以做得更专业，可以更好的把产品销售，因为有矛才有盾，因为有盾矛才更加的锋利，谢谢大家。 [2004-12-2|16:51:14]

　　[金大元(上海)有限公司营销策划经理 丁川]香梅花园，由著名爱国华侨陈香梅女士亲笔题名，位于世纪公园旁花木路，锦绣路，总建筑面积32万平方米，共分三期开发，一期20幢楼，二期11幢楼已经落成，30000平方米的香梅中央公园与香梅大道也初具规模，三期香梅华府，即将隆重推出。在延伸一二期建筑风格与景观规划的基础上，三期香梅华府，力求全面超越，使香梅花园公园豪宅全面完美落成。区别于一二期人文主题的公园景观，三期以自然生态为主题的景观设计，使得整个香梅公园更加完整，更加丰富。三大主题景观区域的分割，使三期的建筑与公园更加和谐共生。森林、坡地、半岛，原生态的景观，让这里的公园更加自然.三期香梅华府还引入被誉为总裁俱乐部的著名会所管理品牌“美国会”担纲会所管理，力求为这里的业主提供最具国际水准的会馆服务。文化社交、运动康体、娱乐休闲与商业服务为主题的超大社区会馆设置，为香梅华府业主的豪宅生活提供一流的服务。超级总裁会馆，超级公园豪宅，世纪公园旁的超级地标，发展商金大元（上海）有限公司全面用心，立志将香梅花园打造成世纪公园第一豪宅。纽约中央公园的事实证明：CLD的豪宅，向来具有巨大的升值空间。香梅花园，地处上海乃至全国最佳中央生活区的核心，发展潜力勿庸置疑。 [2004-12-2|16:51:17]

　　[天启.开启机构董事总经理 陈艾立]最后我来总结一下各位嘉宾的发言，首先甲方和乙方合作产品可以做得更专业，可以更好的把产品销售，因为有矛才有盾，因为有盾矛才更加的锋利，谢谢大家。 [2004-12-2|16:51:18]

　　[主持人]下面我们进入今天会议的最后一个主题，中国房地产投资与融资新思路，首先有请奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁Nigel Walker先生演讲。 [2004-12-2|17:23:11]

　　[奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁 Nigel Walker]非常荣幸又回到中国来来参加搜房举行的这样一个大型的活动，这次我演讲的题目主要是关于房产表现指数，我们是从英国的角度来做这样一个演讲。同时因为我在中国工作，和中国有很长时间的交流，和中国的政府，包括和中国的一些学校建立了一些联系，同时我这个演讲不仅是代表我，也代表剑桥大学，以及剑桥国际土地管理学院的其他教授做这样的演讲主题，同时这个演讲当中有一些数据和文章也是由BIILL教授所写的内容。 [2004-12-2|17:23:22]

　　[奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁 Nigel Walker]在这个演讲前我们把有关的背景做一个介绍，我来自于剑桥国际土地管理学院专门为专业团体在欧洲范围内提供优质培训以及实地考察项目，同时我们也针对亚洲区和中国的客户有一些考察课程，同时今天所讲到关于英国的房地产投资，在英国是有很长时间的历史，从这个数据当中我们可以对比一下，同时用指数来衡量房地产的投资在英国有很长的历史，在中国可能是近几年刚刚起步，尤其是搜房网组织的一些论坛尤其引人瞩目。这个表格说明了地产在中国的重要性，大家从这个图上面看到白颜色的线条指数就能说明地产在整个中国的重要地位。一般来讲在英国作为一些大的研究机构，指数是非常重要的研究工具，同时这个指数衡量的标准是通过不同方面的表现，通过这样一些数据集合，把有一些但不同的数据进行参照，其中有一个很重要的指标叫投资地产数据，特别是这个数据是为金融机构做服务非常好的导向，尤其是英国的一些金融机构，包括地产的结构都会很好的利用这些数据，另外它有11个经济指标，特别是在欧洲等非英国区的其他城市。 [2004-12-2|17:23:37]

　　[奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁 Nigel Walker]特别对于整个地产界都有非常好的指导作用，同时对政府的决策也提供一个非常好的参照依据，同时又预测了房产未来得发展趋势。实际上IPD的指数收集了很多的数据，提供了关于各类房产的经济指标，包括商业地产，包括办公楼，包括一些工业性的地产等等的指标。

　　这个指数也有一些不好的方面，在国外很多的项目经营机构需要运作基金去做投资，这些投资有一些是走向地产，有一些是走向证券，或者是政府的债券，在这种情况下，IPD是非常好的，被他们所参照的。同时IPD的指数对于职业基金经理就可以分析出百分之多少的投资会走向地产，在这个其中又有多少是走向商业地产，同时IPD的指数也很好的能够知道哪一些类型是住宅，哪一些类型是比较值得投资的，投资的风险性和回报率是怎么样的，就像中国一样，在英国投资的话一个好的投资必须要有一个好的位置，这个位置是非常重要的。除此之外，除了对于投资人来讲，首先就是区域的整体位置，第二个就是房地产本身这样的价值，第三就是居住者的素质，还有就是物业管理也是非常重要的，从这样的经济技术指标，大家可以看到黑颜色的线就可以代表IPD的指数，实线代表了证券投资，这上面就很容易分清楚收益投资。从线条上面也可以明显的看出来，这个地产在近两年发展还是比较稳健的。 [2004-12-2|17:24:09]

　　[奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁 Nigel Walker]这对中国也是有一定指引的，它是通过一些技术指数的比较，是比较中国以外的房地产价格，从这个数据上面可以看到南非，包括加拿大的指数，从这个报表上来看，因为用的技术标准是一样的，所以大家很清晰可以看到投资收益和投资项目，也就是这样的基金怎么样获得的收益是最高。在英国IPD作为经济非常重要的投资指数，在西班牙没有任何一个关于地产的经济指标，作为西班牙政府非常希望IPD的指数也能够在西班牙得以实现，这样对项目投资是有非常好的作用。从这张表上面可以看到，地产基金投资的分布，从这个上面可以看到地产基金投资不同物业的比例关系，一个是2004年三月份的数据结构，一个是2004年九月份的数据结构，比如我们看购物中心，原来在三月份是3.3的比例关系，而到九月份的时候突然涨到20％，只是在六个月中间商场的物业迅速上涨，这个主要是关于英国的商业地产指标，这个就说明基金以及投资，在五年期、三年期的投资收益，这个就是不同基金的投资表现，包括有一些英国的基金，包括德国的基金在英国银行的表现。从这个数据就很清晰的能够看出来，开发商投资资金来源的数据，从蓝颜色的框可以看出，英国银行借贷出的钱，而黄颜色的区域是德国的投资者，用于开发商的款项，这样一看的话德国的钱仅次于英国，成为英国银行以外第二大的资产。

　　这个说明整个投资数量递增的状况，从99年一直到2004年投资是在英国不断的增长，而且所增长的范围已经从四百亿英镑增加到千亿的英镑。我们也非常担心万一地产一旦垮台，或者有一些波动的话，对英国的商业有一些严重的影响。蓝颜色的柱状体是英国的一个大学所做的整体房产分析和数据整理，而红颜色的线条实际上是英国银行所做的分析，实际上有两个不同的商业结构，但是得出的结论几乎是非常相象的。

　　我们也都知道住宅是地产中间非常重要的组成部分，居住地产的指数实际上对于英国开发商来讲，第一个既是融资评判的标准，同时也是定价的标准，我们所讲的英国的住宅经济指数是来源于下面几个不同大的金融机构，包括英国的银行，包括英国的皇家测量学院，包括地产的专业组织得出这样的指数，进行指导和参考意义。关于住宅本身的选择，地产的选择，产品的选择，无论在英国还是在国际上我们都有一些固定的标准和固定的模式，能够设定出合适自己的项目。

　　我们这边就有一些朋友非常有兴趣对中国地产进行投资，从英国的角度来看，对指数的运用包括方方面面的情况，在英国整个地产投资项目基本上都是被大的金融机构所控制，包括证券，包括基金，包括保险公司，对于这样一些运用，因为是大的金融机构所控制，所以对他们来讲对于投资性非常低的，不希望自己基金遇到非常大的风险，所以他们有跟风的现象，同时这个指数本身是对于大的金融机构作为参照，但是对于单一的产品线，单一的某一个项目，并不具有特定的本质，所以对单一项目的投资是没有任何关系的。

　　中国是世界公认的经济速度增长最快，也是最值得投资的这样一个区域，搜房网在国内一些大中城市都有一些统计的指数，同时对很多的外国投资商而言，中国地产也有一些问题，很多时候我们的指数并不是非常连续性，通常我们的指数不够全面，有的时候我们指数的数据可能本身并不是透明和清晰的。

　　我们就看目前的趋势，大家很清楚的看到，对于很多外国投资商来讲，在中国市场，香港、北京还有上海投资是非常有潜力的。同时地产投资到目前为止都是被作为一个非常重要的投资手段，所以在这种情况下，我们目前有一些国际性的金融机构和代理行，包括我们仲德梁行研究出有一种跨区域的标准。 [2004-12-2|17:24:56]

　　[奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁 Nigel Walker]同时在这个比较中间也会把中国很先进的城市，包括上海、北京、深圳一起去选择，同时因为这个指标本身是有统一基准去做的，对于投资商而言有非常好的指导作用，让投资商知道整个的趋于环境，是在哪个环境投资好，这个市场的风险都有一个很好的参考依据。这也是我们为什么很多外国人愿意到中国来的原因，中国是一个非常好的投资热土，上个星期在伦敦所举行的国际性房地产预测论坛，有一个很重要的论文就被讲到，二十一世纪是中国房地产的市场，我们也想把这个作为我们的结束语，谢谢大家。 [2004-12-2|17:27:11]

　　[主持人]非常感谢奈克尔－沃尔克和合伙人事务所总裁Nigel Walker先生，他为这次的论坛准备相当充分，让我们再次以热烈的掌声感谢Nigel Walker先生，下面我们有请中国指数研究院常务副院长黄瑜女士演讲。 [2004-12-2|17:38:01]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]今天我讲的主要内容就是从数字看中国房地产企业，第二从数字看中国主要城市投资开发潜力，第三就是从数字看中国房地产市场。中国房地产上市公司10强的研究，同时引进了国际上最新的公司财富创造能力的评价理论和方法，对80家房地产上市公司的绩效进行评价，确定出2003、2004年中国房地产上市公司财富创造能力10强。这个整个是2003年度到2004年度中国房地产上市公司综合实力10强的研究结果，我们发现中国的房地产上市公司有几个特点，首先就是比较2003年中国房地产上市公司十强综合实力是大幅度增强，而且整个十强的主营业务收入达到了236.11亿元，这个相当于2002年来说同比增长22.53％，利润总额及总资产综合分别同比增长了28.81％和14.3％，另外房地产上市公司综合实力十强更重视公司可持续的发展，丰富的土地储备给未来的业务增长奠定了良好的基础，以万科为例，2003年万科累计完成项目储备建筑面积达到744万平方米。从EVA评价来看，整个十强房地产上市公司EVA值增长21.82％，其主要特点是这些公司在税后净经营利润方面有了大幅度的提高。

　　在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，中国房地产TOP10研究组以房地产开发企业2001到203年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，对于所有的研究评价以后，我们也总结出百强企业有几个特征，从地区的功能上看，房产在地区的分布上有很大的规则性，从产品结构上来看，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主的有3家，以商业地产为主的有3家，这说明100强企业开发产品主要以住宅为主，从产权结构上来看，国有经济成分正逐渐被非国有经济成分所替代，另外从业务结构来看，房地产百强企业的经营业务最大的特征是产品生产的专业化和经营收入的多元化，从10年的变迁情况看，经过十年的房地产行业的洗礼，仍然只有12家还能继续保持百强企业的称号。另外从百强企业的竞争力来看，从目前的市场占有情况来看，房地产行业的离散度是比较大的，房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，作为行业龙头企业万科集团和陆家嘴集团在全国的销售额和销售面积的市场占有率还不到1％，从企业信用方面看，房地产百强企业的由于规模较大和经营业绩良好，以及注重长期经营管理和品牌建设，企业信用远高于行业平均水平，从品牌建设看，在百强企业中已经形成了一定的品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制。

　　然后我们又做了一个中国房地产的品牌价值课题研究，这是在10月26日发布的，我们有几个想法第一是建立一套实操性较强的研究方法体系，在理论框架指导下，量化计算出房地产品牌价值，经过企业访谈，数据复核，以及在全国各大城市进行为期三个月的广泛问卷调查，形成中国房地产品牌价值研究成果。 [2004-12-2|17:38:18]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]经过几个月的研究，有了一个品牌强度系数，其中有品牌认知，品牌的忠诚，品牌市场份等等，这些是我们做的研究结果，其中中国房产品牌和其他品牌也一样，有自己的行业领导品牌。

　　下面我用数字再来看城市投资开发潜力，我们基本上从四个方面，一个是简单的需求，然后是需求的程度，市场的表现，对城市的住宅，办公楼，商业用房来运用分析法和相关数学模型来评价，这个首先是住宅的指标体系。我们对城市也进行了一些分级，比如一线城市有上海、北京、广州深圳，然后二线城市有成都、青岛，三线的趁势哈尔滨，石家庄，这些分级一线城市就是把它的住宅投资潜力，写字楼的投资潜力，商业的投资潜力排列一个顺序，二线城市也是非常不错的，三线城市有几个还是值得关注的，比如石家庄。 [2004-12-2|17:45:15]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]商业用房需求是深圳、广州，上海也不错，这个是我们一个基本的房地产情况分析，然后我们看一下价格变动趋势研究，前一段时间对整个中国房地产价做了一个研究，全国住宅价格走势基本正常，第二近五年来北京、深圳、广州武汉、重庆五大城市的住宅市场稳步发展，价格基本合理，但是上海的住宅价格显现异常。第三房地产业中，市场行为与社会福利政策应齐头并进，对低收入阶层以前买不起房，现在买不起房，将来仍买不起房的现象，只能依托政府福利政策来改善。 [2004-12-2|17:50:43]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]再一个我们来看一下上海，上海为什么说显现异常，近五年上海住宅价格复合增长率高达12.5％，在2003年复合增长率高达245％，上海近五年房价收入比有所提升，超过全国平均增长率。 [2004-12-2|17:52:22]

　　[中国指数研究院常务副院长 黄瑜]下面简单介绍一下我们05年的计划，我们在一般启动中国装修装饰企业品牌价值研究，然后在五月完成第二届中国房地产企业走势等研究，如果大家有兴趣的话都可以查得到，谢谢大家。 [2004-12-2|17:54:04]

　　[主持人]接下来进入我们主题四房地产投资策略探讨对话，首先有请美林投资银行房地产投资融资部负责人蓬刚先生。 [2004-12-2|19:30:10]

　　[美林投资银行房地产投资融资部负责人 蓬刚]今天非常高兴到来这里参加这个研讨会，目前对于房地产的资金支持减少的情况下，银行承担的风险很不一样，但是收的利息还是在国家控制的范围，这样就造成了一个风险，现在处于宏观调控下，上几个月央行通过调整利率也是朝着市场的方式来调节资金的供有转化，这是非常健康的调整，所以从长远的角度来看，这的确是一件非常好的事情，与此配合银行资金减少的环境下，市场的确应该扶植一些非银行资金来支持，目前这一方面的来源非常少，虽然目前利率有所松动，取决于运作机制和封建的抵御能力，在目前国内资金比较缺乏的情况下，外资在这个方面能够起到一些作用，目前国外的一些投资银行，包括美元在内，我们最近所看到的项目以及开发商的数量明显有上升，所以我们的业务非常忙。 [2004-12-2|19:30:49]

　　[美林投资银行房地产投资融资部负责人 蓬刚]但是国家用外资限制还非常多，外资如何参与到国内的房地产项目当中来，有比较多的规定，这个渠道并没有完全的打通，另外国有企业与外资企业相比，在经营的方式上，还有经营的习惯都有一些差异，数据的运作也不够规范，这样造成双方沟通起来有一些问题，所以一个是国家的政策有一定的突破，以及在程序上简单一点，管理模式上更规范一些，这样外资能够更多的参与到房地产市场，谢谢大家。 [2004-12-2|19:30:56]

　　[主持人]非常感谢蓬总的精采演讲，让我们再一次以热烈的掌声感谢蓬总的演讲，我们的主题四中国房地产投资与融资新思路就告一段落。下面我们进入中国数字地产奥斯卡之夜暨中房指数10年庆典晚宴。 [2004-12-2|19:31:32]