注：1、本研究简报仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部资料，不得随意传阅。未经许可，不得公开发布。

　　2、本简报中涉及的商品房分类价格仅作参考使用，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计局公布的相关数据为准。

　　2007年1-7月，我市房产市场供销同比均有较大增幅，但供销比仍然较低，供应量仅为销售量的80%。商品房批准预售面积在经历3月份至5月份的低迷状态后，自6月起连续二月保持增长；商品房销售持续旺盛，7月份销售面积仍超过今年上半年月均销售水平。具体情况如下：

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　1-7月，全市商品房累计批准预售432.67万㎡，同比增长17.89%；其中住宅批准预售369.73万㎡，同比增长13.29%。

　　同期全市商品房累计销售514.47万㎡，同比增长37.31%；其中住宅销售463.71万㎡，同比增长36.01%，占商品房销售面积的比重为90.13%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势， 销售同比增幅更大。分区来看，开福区、芙蓉区批准预售得到较大幅度增长，同比增幅达106.93%、170.79%，加速了北城区域、东城区域房地产市场的发展；天心区销售增幅最大，同比增幅达121.72%，其跨越中心板块、新南城板块，包纳长沙市商业中心、省府（新址）新经济圈等的天然优势，增强了人们对其未来发展的信心；雨花区供给、销售均居于首位，其长沙传统聚居区地位得到巩固。

　　2、商品住宅供销对比

　　1-7月商品住宅累计供销比为0.80：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），较上半年数据增长0.04。分区来看，开福区供销差距继续增大，表明随着新河三角洲、开福区政府片区、北城别墅、高档住宅区的日益成熟，开发商加大了推盘力度，北城房地产市场开始加速发展；其他各区供销比仍然较低，维持在上半年水平。各区情况见下表：

　　3、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　1-7月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.14：1。

　　（二）2007年7月纯商品房供销量分析（以下纯商品房仍简称商品房）

　　1、本月商品房供应量分析

　　7月份，全市商品房批准预售59.57万㎡、4965套，环比增加2.78%、-5.77%；其中住宅批准预售49.37万㎡、4074套，环比增加9.32%、0.00%，占商品房的批准预售比重为82.88%、82.05%。

　　2、本月商品房销售量分析

　　7月份，全市商品房累计销售72.08万㎡、7163套，环比减少13.53%、13.83%；其中住宅销售65.51万㎡、6333套，环比减少9.91%、5.11%，占商品房的销售比重为90.89%、88.41%。

　　7月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.97：1。

　　3、商品住宅供销对比

　　7月份商品住宅供销比为0.75：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）。开福区在本月批准预售比例最大，约占总批准预售量的37%，供销比也最高；全市住宅销售仍保持在较高水平，雨花区销售占比最大，约占总销售量的27.37%。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1、商品房累计成交均价分析

　　1-7月，全市商品房均价为3338元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3110元/㎡，商品房非住宅平均售价为5263元/㎡。

　　2、本月商品房均价分析

　　7月份，全市商品房平均价格为3677元/㎡。其中，商品住宅平均价格为3418元/㎡。

　　3、商品房期、现房量、价分析

　　1-7月商品房期房、现房成交量分别为388.58万㎡、88.22万㎡，同比增长80.31%、-7.92%，期房占总量的81.50%；商品住宅期房、现房成交量分别为366.26万㎡、59.90万㎡，同比增长78.57%、-16.58%，期房占总量的85.94%。

　　1-7月商品房期房、现房均价分别为3415元/㎡、3003元/㎡，同比分别上涨13.80%、12.56%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3231元/㎡、2373元/㎡，同比分别上涨15.76%、19.43%。

　　7月商品房期房、现房成交量分别为61.92万㎡、10.16万㎡，环比减少7.99%、36.66%，期房占总量的85.90%；商品住宅期房、现房成交量分别为57.25万㎡、8.31万㎡，环比减少9.25%、13.99%，期房占总量的87.32%。

　　7月商品房期房、现房均价分别为3794元/㎡、2949元/㎡，环比分别上涨9.31%、-2.51%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3564元/㎡、2369元/㎡，环比分别上涨6.17%、1.54%。

　　4、商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年7月总体市场商品住宅成交价格指数分别为124.67，环比上涨3.17%，1-7月累计上涨14.67点。从指数的中长期走势来看，今年以来除一月份环比有小幅回调外，其余各月指数一路走高，指数曲线较为陡峭。

　　从面积子市场价格指数来看，今年以来各面积段价格指数均呈曲线上扬趋势，60㎡以下面积段价格指数增幅最大，累计增长14.52点。单从7月份来看，除90-120㎡面积段价格指数略有下降外，其余面积段价格指数均有不同程度的上升，144㎡以上面积段价格指数上涨10.18点，涨幅最大。

　　从区域子市场价格指数来看，1-7月各区域住宅价格指数涨幅均较大，中心城区价格指数涨幅最为明显，累计涨幅21.60点。单从7月份来看，中心城区、一环与二环之间住宅价格指数在6月份下跌后均有较大回升，二环与三环之间的住宅价格指数连续四个月呈现快速上扬。

　　从板块子市场指数来看，1-7月各板块住宅价格指数均呈上升趋势，新南城板块指数波动幅度最大，累计涨幅为19.12点，北城板块指数波动幅度最小，呈现较平稳的上升趋势。单从7月份来看，除北城板块住宅价格指数在6月份略有回落外，其余各板块指数连续三个月保持上升趋势，本月东城板块指数增幅最大，较上月增长了6.97点。

　　综合来看，1-7月长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现明显上升趋势，60㎡以下面积段、中心城区、新南城板块分别是各类市场划分中指数波动幅度最大的子市场类型。本月除按面积划分中的90-120㎡子市场指数略有下降外，其余各类子市场指数较上月均有不同程度上涨。

　　5、非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-7月全市非市场定价类住宅成交均价为1564元/㎡，同比上涨0.60%，成交3421套，成交面积为37.55万㎡，同比减少33.69%、41.04%。7月全市非市场定价类住宅成交均价为1462元/㎡，环比回落15.07%，成交543套，成交面积为6.84万㎡，环比增加-10.84%、3.94%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1、累计套型结构分析

　　1-7月累计住房供应套均面积为108.59㎡，从各户型供销结构来看，各户型均供小于求，特别是90-120㎡户型，供销比仅为0.59，市场销售更为紧俏。90㎡以下中小户型供应占比为38.39%，比去年同期增长了11.65个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例明显增加。

　　2、本月套型结构分析

　　本月住宅供应套均面积为121.18㎡，从各户型供销结构来看，除144㎡以上户型供求基本平衡外，其他各户型均供小于求，特别是60㎡以下户型本月供销比仅为0.30，销售较为火爆。90㎡以下中小户型本月供应占比仅为25.38%，批准预售量比例环比有所减少。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　1、二手房累计交易总量分析

　　1-7月，全市二手房成交面积125.95万㎡，成交金额为31.05亿元，成交套数为10620套，与去年同期相比分别增长7.53%、29.46%和3.78%；其中住宅成交80.32万㎡，成交金额为14.22亿元，成交套数为9367套，与去年同期相比分别增长-5.93%、10.70%和-3.48%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的63.77%、45.80%、88.20%，成交套均面积为85.75㎡。

　　2、二手房累计交易均价分析

　　1-7月全市二手房成交均价为2465元/㎡，同比上涨20.39%。其中，二手房住宅成交均价为1770元/㎡，同比上涨17.67%；二手房非住宅成交均价为3689元/㎡，同比上涨5.11%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　3、本月二手房交易量分析

　　7月份二手房成交面积为20.87万㎡，成交套数为1825套，环比分别增加3.83%和-10.93%。其中，二手住房成交面积为14.19万㎡，成交套数为1726套，环比分别增加3.80%和11.43%；二手房非住宅成交面积为6.68万㎡、99套，环比增加3.89%、-80.2%。

　　4、本月交易均价分析

　　7月份，全市二手房平均价格为3564元/㎡，环比上涨29.98%。其中，二手住宅平均价格为1872元/㎡，环比下跌8.68%；二手房非住宅平均价格为7155元/㎡，环比上涨69.83%。

　　5、典型同质小区二手房交易价格分析

　　1-7月二手房典型小区同质价格均值为1603元/㎡，与去年同期比上涨10.24%，其中7月份价格均值环比上涨2.46%。

　　6、房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-7月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.08：1，比2006年全年比值增长0.91。

　　三、抵押情况统计分析

　　1-7月，全市共办理抵押登记手续48394起，抵押面积705.77万㎡，贷款金额151.43亿元，同比分别增长40.90%、33.87%和47.55%。其中，办理个人抵押登记手续47359起，抵押面积541万㎡，贷款金额103.29亿元，同比分别增长了50.58%、51.35%和79.42%。

　　1-7月，全市共办理在建工程抵押370起，同比减少10.63%；抵押面积280.45万㎡，同比增长46.92%；贷款金额51.41亿元，同比增长35.65%。

　　7月份，全市共办理抵押登记手续7192起，抵押面积96.9万㎡，贷款金额21.61亿元，环比分别减少9.55%、17.12%、17.68%。其中，办理个人抵押登记手续7080起，抵押面积79.35万㎡，贷款金额16.88亿元，环比分别减少了8.54%、8.51%、1.80%。

　　7月份，全市共办理在建工程抵押48起，环比减少14.29%；抵押面积46.46万㎡，环比减少19.90%；贷款金额7.04亿元，环比减少22.12%。

　　四、本期市场的基本特点

　　（一）1-7月全市商品房供销同步增长，商品房批准预售量自6月起连续二月持续增加；销售量保持更高增幅，7月份商品房销售量仍高于今年上半年每月平均水平，商品房市场销售持续旺盛。

　　（二）1-7月份全市商品房累计均价为3338元/㎡，商品住宅累计均价为3110元/㎡。

　　（三）7月份全市商品房均价为3677元/㎡，商品住宅均价为3418元/㎡。

　　（四）2007年7月商品住宅成交价格指数为124.67点，环比上涨3.17%，1-7月累计上涨14.67点，今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现显著上扬，且上涨速度有加快趋势。在各类子市场划分中，本月除按面积划分中的90-120㎡子市场指数略有下降外，其余各类子市场指数较上月均有显著上涨。

　　（五）1-7月非市场定价类住宅销售套数、面积同比大幅下滑，一方面表明其供应明显减少，另一方面也标志着长沙房地产市场化程度进一步提高，其对于长沙房价的向下牵引力也有所弱化。

　　（六）1-7月全市二手房住宅交易为负增长，二手房非住宅交易却有较大涨幅；二手房住宅均价涨幅较大，二手房非住宅均价涨幅却仅为二手房住宅均价涨幅的1/3。在《长沙市二手住房交易基准价格》和《长沙市房屋地段分类表》重新修订、颁布后，二手住房交易均价开始回归其真实价格。

　　（七）7月份全市个人抵押登记起数、面积、贷款金额及在建工程抵押取得贷款金额环比均有不同程度的下降。

　　长沙市房产研究中心

　　2007-8-5