长沙市房产市场研究简报

　　（2007年1-10月）

　　注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2007年以来，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入下半年后，商品房批准预售量逐月稳步增加，至10月份达到今年以来单月批准预售量最高点；商品房销售继续保持高速增长，但增速有所减缓，供销已基本平衡；90㎡以下中小户型供应比例基本稳定在40%左右，供给结构得到改善；二手房交易由于受一系列政策、新标准实施的影响，市场交易相对平淡，但成交量仍基本与去年同期持平，并略有增长。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　1-10月，全市商品房累计批准预售689.99万㎡，同比增长7.94%；其中住宅批准预售577.86万㎡，同比增长0.74%。

　　同期全市商品房累计销售720.01万㎡，同比增长31.64%；其中住宅销售651.75万㎡，同比增长31.63%，占商品房销售面积的比重为90.52%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比保持同向增长，供销差距进一步缩小。分区来看，除开福区外，其他各区住宅批准预售量同比均有一定程度下降；销售面积除岳麓区同比微幅增长外，其他各区均有较大增幅。天心区、开福区、雨花区批准预售面积占全市比例均超过1/5；开福区今年以来除1-2月、1-4月累计销售量占全市比例比上月累计比例略有下降外，其他各月累计比例均呈上升趋势。

　　2.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1-10月商品房供销比为0.96：1，其中商品住宅供销比为0.89：1，供销已接近平衡。分区来看，除芙蓉区外，其他四区供销比均有不同程度提高，商品房供应速度加快；芙蓉区地少价高，目前处于存量消化阶段，新推出楼盘基本以高价优质的高档商品房为主。

　　3.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　1-10月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.55：1。

　　（二）2007年10月纯商品房供销量分析（以下纯商品房仍简称商品房）

　　1.本月商品房供应量分析

　　10月份，全市商品房批准预售95.32万㎡、8922套，环比增加48.57%、74.43%；其中住宅批准预售73.29万㎡、6973套，环比增加24.20%、46.52%，占商品房的批准预售比重为76.89%、78.16%，本月商品房批准预售量有较大幅度增加，达到今年以来单月最高点。

　　2.本月商品房销售量分析

　　10月份，全市商品房累计销售57.09万㎡、5151套，环比增加36.97%、26.06%；其中住宅销售51.26万㎡、4674套，环比增加34.29%、31.44%，占商品房的销售比重为89.79%、90.74%。

　　10月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为8.80：1。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　10月份商品房供销比为1.61：1，其中商品住宅供销比为1.43：1，各区供销比均大于1，表明在商品房供给量增大、贷款门槛提高的影响下，商品房市场交易过热现象得到了一定控制。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.商品房累计成交均价分析

　　1-10月，全市商品房均价为3487元/㎡，同比上涨18.63%；其中，商品住宅平均售价为3256元/㎡，同比上涨23.83%；商品房非住宅平均售价为5504元/㎡，同比上涨1.98%。

　　2.本月商品房均价分析

　　10月份，全市商品房平均价格为3933元/㎡，环比回落3.06%。其中，商品住宅平均价格为3782元/㎡，环比上涨1.97%。

　　3.商品房期、现房量、价分析

　　1-10月商品房期房、现房成交量分别为540.41万㎡、115.11万㎡，同比增长67.12%、-16.94%，期房占总量的82.44%；商品住宅期房、现房成交量分别为509.36万㎡、78.94万㎡，同比增长65.70%、-24.17%，期房占总量的86.58%。

　　1-10月商品房期房、现房均价分别为3573元/㎡、3076元/㎡，同比分别上涨17.77%、13.01%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3387元/㎡、2396元/㎡，同比分别上涨20.19%、15.69%。

　　10月商品房期房、现房成交量分别为45.88万㎡、11.21万㎡，环比增长20.07%、223.05%，期房占总量的80.36%；商品住宅期房、现房成交量分别为43.10万㎡、8.16万㎡，环比增长21.07%、217.51%，期房占总量的84.08%。

　　10月商品房期房、现房均价分别为4151元/㎡、3058元/㎡，环比分别上涨2.74%、-24.26%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4068元/㎡、2264元/㎡，环比分别上涨8.40%、-26.60%。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年10月总体市场商品住宅成交价格指数为135.82， 1-10月平均每月上涨2.58点。从今年指数走势来看，1-7月指数稳步增长，8月略有回落，9月、10月指数增长较快。

　　从面积子市场价格指数来看，今年以来，60-90㎡面积段价格指数波动幅度最大，月均涨幅3.10点，60㎡以下面积段价格指数走势最平稳，月均涨幅2.17点。单从10月份来看，除60㎡以下面积段外，各面积段价格指数均有较大增长，144㎡以上面积段价格指数上涨11.06点，涨幅最大。

　　从区域子市场价格指数来看，今年以来，中心城区住宅价格指数波动最明显，平均每月增长3.42点，二环与三环之间住宅价格指数除在4月有所下降外，其余月份均保持较快增长态势，月均涨幅为2.96点；一环与二环之间住宅价格指数呈现较为曲折的上扬趋势，月均涨幅为2.52点。单从10月份来看，各区域住宅价格指数均呈上升趋势，一环与二环之间区域指数增长最快，上涨10.75点。

　　从板块子市场指数来看，1-10月新南城板块指数波动最大，平均每月增长3.27点；北城板块指数波动最小，呈现较平稳的增长趋势，月均涨幅为1.59点。单从10月份来看，住宅价格指数一直保持稳定增长趋势的中心板块，本月增速较快，上涨8.86点，涨幅最大，其余板块指数也有所上升。

　　综合来看，今年9月、10月长沙总体市场商品住宅成交价格指数上涨速度加快，从各类子市场来看，本月主要是144㎡以上面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数较快增长拉动总体市场指数有较大上升。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-10月全市非市场定价类住宅成交均价为1578元/㎡，同比上涨1.20%，成交5805套，成交面积为63.44万㎡，同比减少22.39%、24.86%。10月全市非市场定价类住宅成交均价为1516元/㎡，环比下跌7.47%，成交1131套，成交面积为13.32万㎡，环比增加80.38%、110.52%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1.累计套型结构分析

　　1-10月累计住房供应（含经适）套均面积为111.63㎡，同比缩小0.90%。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90㎡以下中小户型供应占比为37.79%，比去年同期增长了8.38个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。

　　2.本月套型结构分析

　　本月住宅供应（含经适）套均面积为106.03㎡，环比缩小14.63%。从各户型供销结构来看，各户型供销比均大于1；由于房交会的刺激，各户型供应量全线增长。90㎡以下中小户型本月供应占比为42.28%，批准预售量比例环比增长了2.82个百分点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　1-10月，全市二手房成交面积179.84万㎡，成交金额为44.43亿元，成交套数为16184套，与去年同期相比分别增长3.35%、29.01%和4.80%；其中住宅成交121.35万㎡，成交金额为21.93亿元，成交套数为14060套，与去年同期相比分别增长-5.20%、14.46%和-3.55%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的67.48%、49.36%、86.88%，成交套均面积为86.31㎡。

　　（二）本月二手房交易量分析

　　10月份二手房成交面积为18.66万㎡，成交套数为2019套，环比分别增加17.95%和29.51%。其中，二手住房成交面积为16.49万㎡，成交套数为1866套，环比分别增加69.13%和65.72%；二手房非住宅成交面积为2.17万㎡、153套，环比增加-64.31%、-64.67%。

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　1-10月全市二手房成交均价为2471元/㎡，同比上涨24.82%。其中，二手房住宅成交均价为1808元/㎡，同比上涨20.73%；二手房非住宅成交均价为3847元/㎡，同比上涨15.82%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　（四）本月交易均价分析

　　10月份，全市二手房平均价格为2045元/㎡，环比下跌26.60%。其中，二手住宅平均价格为1866元/㎡，环比下跌2.86%；二手房非住宅平均价格为3401元/㎡，环比下跌18.64%。

　　（五）典型同质小区二手房交易价格分析

　　1-10月二手房典型小区同质价格均值为1682元/㎡，与去年同期比上涨16.84%，其中10月份价格均值环比上涨2.52%。

　　（六）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-10月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.00：1，比2006年全年比值增长0.83。

　　（七）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，10月份住宅类房源挂牌均价为4045元/㎡，环比上涨11.99%。其中，纯住宅挂牌均价为4003元/㎡，环比上涨12.00%。商住两用房挂牌均价为4503元/㎡，环比上涨12.97%。非住宅挂牌均价为5004元/㎡，环比下跌38.99%。其中，写字楼类挂牌均价为4523元/㎡，环比下跌13.50%；门面挂牌均价为6353元/㎡，环比下跌29.19%。

　　从出租采样分析来看，10月份住宅类出租房源挂牌月均租金为15.17元/㎡，环比上涨19.92%。其中，纯住宅挂牌月均租金为13.18元/㎡，环比上涨17.16%；商住两用房挂牌月均租金为21.72元/㎡，环比上涨31.88%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.55元/㎡，环比上涨18.26%；一般装修挂牌月均租金为11.47元/㎡，环比上涨22.28%；中等装修挂牌月均租金为13.76元/㎡，环比上涨15.53%；豪华装修挂牌月均租金为19.15元/㎡，环比上涨15.02%。非住宅挂牌月均租金为25.74元/㎡，环比下跌7.93%。其中，写字楼挂牌月均租金为31.92元/㎡，环比上涨55.86%；门面挂牌月均租金为22.28元/㎡，环比下跌46.78%。

　　（八）房屋租售比

　　10月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：249。

　　三、抵押情况统计分析

　　1-10月，全市共办理抵押登记手续71236起，抵押面积1035.33万㎡，贷款金额231.93亿元，同比分别增长50.64%、30.43%和45.47%。其中，办理个人抵押登记手续69852起，抵押面积791.78万㎡，贷款金额156.68亿元，同比分别增长了51.45%、51.36%和83.77%。

　　1-10月，全市共办理在建工程抵押542起，同比减少11.73%；抵押面积408.61万㎡，同比增长37.84%；贷款金额71.83亿元，同比增长20.62%。

　　10月份，全市共办理抵押登记手续7907起，抵押面积116.73万㎡，贷款金额29.31亿元，环比分别增长17.12%、24.61%、14.54%。其中，办理个人抵押登记手续7795起，抵押面积91.86万㎡，贷款金额19.64亿元，环比分别增长17.95%、43.82%、26.06%。

　　10月份，全市共办理在建工程抵押63起，环比增长125.00%；抵押面积57.23万㎡，环比增长193.49%；贷款金额7.86亿元，环比增长221.22%。

　　四、本期市场的基本特征

　　（一）1-10月全市商品房供销同步增长，特别是商品住宅批准预售量自6月起连续五个月持续增加；销售量同比增幅较大，但增幅有所减缓，虽然10月由于房交会刺激，销售面积环比有所提高，但销售量低于今年来月平均水平。

　　（二）1-10月，全市商品房均价为3487元/㎡，其中，商品住宅均价为3256元/㎡，与去年同期相比分别上涨了18.63%、23.83%。

　　（三）10月份，全市商品房平均价格为3933元/㎡，其中，商品住宅平均价格为3782元/㎡，环比分别上涨-3.06%、1.97%，价格涨幅有所回落。

　　（四）10月商品房、商品住宅现房价格环比分别下跌24.26%、26.60%，占商品房、商品住宅总量比例却分别增加11.31、9.19个百分点，现房的量升价跌，是形成10月全市商品房、住宅均价环比回落的主要原因。

　　（五）2007年10月商品住宅成交价格指数为135.82点，月均涨幅为2.58点，今年9月、10月长沙总体市场商品住宅成交价格指数上涨速度加快，从各类子市场来看，本月主要是144㎡以上面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数较快增长拉动总体市场指数有较大上升。

　　（六）10月全市非市场定价类住宅成交1131套，成交面积为13.32万㎡，环比增加80.38%、110.52%，经济适用房等非市场定价类住宅成交量开始攀升。

　　（七）10月份二手房交易平均价格为2045元/㎡，二手住宅交易平均价格为1866元/㎡，二手房非住宅交易平均价格为3401元/㎡，环比分别下跌26.60%、2.86%、18.64%，由于本月二手房非住宅成交所占比例较小，从而二手房总体均价有一定幅度下跌。

　　（八）10月份长沙二手房住宅挂牌均价为4045元/㎡，非住宅挂牌均价为5004元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为15.17元/㎡，非住宅挂牌月均租金为25.74元/㎡。

　　（九）10月份商品住房租售比为1:249，由于本月住宅挂牌月均租金提高，租售价格差距有所缩小。

　　（十）10月份全市抵押登记起数、面积、贷款金额环比增长均超过14%；在建工程抵押起数、面积、取得贷款金额环比均超过100%，特别是抵押面积、取得贷款金额环比均达到或超过上月的3倍，抵押办理较为踊跃。

　　（十一）10月份,全市共办理退房644套，环比增长168.33%，其中签约退房582套,环比增长347.69%，由于新政的作用，签约退房明显增多。

　　长沙市房产研究中心

　　2007-11-5