注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　进入2008年，长沙房地产市场发展迎来了又一个新篇章。商品房批准预售量持续增长，销售量有所增加，商品房供销量均达到长沙有史以来单月最高点；90㎡以下住宅预售量持续增加，商品住宅供应结构有所改善；商品住宅均价环比有所回落，房价涨幅趋缓，长沙房地产市场正朝着一个更加健康、和谐、有序的方向迈进。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　1月，全市商品房累计批准预售156.48万㎡，同比增长45.05%，环比增长14.70%；其中住宅批准预售115.96万㎡，同比增长20.24%，环比增长11.91%。

　　同期全市商品房累计销售94.94万㎡，同比增长8.40%，环比增长15.63%；其中住宅销售81.99万㎡，同比增长4.41%，环比增长20.01%，占商品房销售面积的比重为86.35%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市商品房批准预售量猛增，同比、环比增幅均较大；销售量绝对值也较大，但同比、环比增幅相对较小。开福区、芙蓉区批准预售同比负增长，其他三区批准预售同比增幅达70%以上，特别是岳麓区，预售量为去年的2.56倍，一改去年颓势；雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售面积同比呈现负增长，开福区、天心区商品房销售同比增幅仍较大。商品房预售量的快速增长，有利于改善全市供求状况，平抑房价，但较大的市场供应量，将使未来商品房销售面临一定压力。

　　2.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1月商品房供销比为1.65：1，其中商品住宅供销比为1.41：1，供应量明显高于销售量。分区来看，除开福区外，其他各区均供大于销，岳麓区商品房供应量更是达到销售量的2.69倍以上。

　　3.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　1月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为6.33：1，比例有所缩小；商品房非住宅成交比例有所增大。

　　（二）2008年1月纯商品房供销量分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房）

　　1.本月商品房供应量分析

　　1月份，全市商品房批准预售134.83万㎡、11389套，同比增长59.28%、47.51%，环比增长14.52%、12.24%；其中住宅批准预售94.81万㎡、8723套，同比增长26.58%、23.31%，环比增长11.45%、15.49%，占商品房的批准预售比重为70.32%、76.59%，商品房批准预售量从去年下半年起开始逐月增长，特别是10月后增幅较大，今年批准预售量延续了这一趋势，并达到有史以来长沙单月批准预售量最高点。

　　2.本月商品房销售量分析

　　1月份，全市商品房累计销售86.86万㎡、7926套，同比增长5.74%、1.84%，环比增长19.17%、30.62%；其中住宅销售74.55万㎡、6652套，同比增长1.89%、0.64%，环比增长24.58%、27.63%，占商品房的销售比重为85.83%、83.93%。商品房销售量继续维持高位，达到了有史以来长沙单月销售量最高点（注：数据为备案数据，约比市场上即时签约数据晚1-2月）。

　　1月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为6.05：1。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1月份商品房供销比为1.55：1，其中商品住宅供销比为1.27：1，本月非住宅批准预售所占比例较大。商品住宅中，仅开福区、芙蓉区供销比小于1，其他各区供销比均较大，特别是岳麓区，本月住宅供销比达1.96：1，接近两倍，商品房上市量猛增，但同期销售量较少。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.本月商品房均价分析

　　1月份，全市商品房平均价格为4361元/㎡，同比上涨37.00%，环比上涨4.96%。其中，商品住宅平均价格为3963元/㎡，同比上涨37.77%，环比下跌2.27%。岳麓区商品房、商品住宅均价最低，约比全市均价低23.87%、22.74%；开福区商品房、商品住宅均价最高，约比全市均价高11.28%、19.45%。

　　2.商品房期、现房量、价分析

　　1月商品房期房、现房成交量分别为77.96万㎡、8.90万㎡，同比增长16.24%、-41.80%，环比增长26.62%、-21.38%，期房占总量的89.75%；商品住宅期房、现房成交量分别为67.92万㎡、6.63万㎡，同比增长9.37%、-46.61%，环比增长23.40%、38.13%，期房占总量的91.11%。

　　1月商品房期房、现房均价分别为4397元/㎡、3986元/㎡，同比上涨36.72%、30.86%，环比上涨3.75%、9.36%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4064元/㎡、2803元/㎡，同比上涨37.58%、14.69%，环比上涨-2.40%、7.27%。

　　3.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2008年1月总体市场商品住宅成交价格指数为141.86，较上月增长0.68点，指数涨幅较小。从指数走势来看，去年1-7月指数缓慢增长，8月指数略有下降，9月以后指数继续上升，上升速度较之前有所加快。

　　从面积子市场指数来看，今年1月，60㎡以下面积段价格指数有较大上升，较上月增长9.16点，其余面积段价格指数均有不同程度的下降，120-144㎡、144㎡以上面积段价格指数下降最为明显，分别较上月减少7.12点、8.25点。

　　从区域子市场指数来看，今年1月，中心城区住宅价格指数较上月增长8.66点，一环与二环之间区域指数较上月下降2.18点，二环与三环之间区域指数较上月下降3.27点。

　　从板块子市场指数来看，今年1月，河西板块指数变化幅度较大，较上月下降9.66点，北城板块、中心板块指数也有所下降，东城板块、新南城板块指数略有上升，分别较上月增长0.13点、2.94点。

　　综合来看，07年以来，商品住宅成交价格指数除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势，9月以后指数增长较为明显，08年1月指数涨幅趋缓。从各类子市场来看，本月主要是60㎡以下面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数增长拉动总体市场指数略有上升。

　　4.非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1月全市非市场定价类住宅共预售1767套、21.15万㎡，同比增长222.45%、271.58%，环比增长-10.03%、13.97%；成交640套，成交面积为7.44万㎡，同比增长13.68%、31.24%，环比减少4.90%、12.20%，成交均价为1965元/㎡，同比上涨21.03%，环比上涨8.19%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　本月住宅供应套均面积为108.69㎡，同比缩小1.39%，环比缩小3.49%。从各户型供销结构来看，各户型供应量全面超越销售量，全市商品住宅供应量较为充足。90㎡以下中小户型本月供应占比为39.86%，批准预售量同比比例增长7.43个百分点，环比比例增长5.44个百分点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）本月二手房交易量分析

　　1月份二手房成交面积为17.01万㎡，成交套数为1254套，同比分别减少36.50%、34.03%，环比分别减少0.53%和16.62%。其中，二手住房成交面积为9.40万㎡，成交套数为1113套，同比分别减少31.29%、30.57%，环比分别减少21.80%和21.23%；二手房非住宅成交面积为7.61万㎡、141套，同比分别减少41.94%、52.68%，环比增加49.80%、54.95%。

　　（二）本月交易均价分析

　　1月份，全市二手房平均价格为2754元/㎡，同比上涨27.98%，环比上涨7.62%。其中，二手住宅平均价格为2024元/㎡，同比上涨31.60%，环比上涨8.00%；二手房非住宅平均价格为3654元/㎡，同比上涨30.90%，环比下跌12.52%。（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　（三）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为5.58：1，比2007年全年比值增长1.50。

　　（四）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，1月份住宅类房源挂牌均价为3941元/㎡，环比下跌0.73%。其中，纯住宅挂牌均价为3922元/㎡，环比下跌0.78%。商住两用房挂牌均价为4617元/㎡，环比下跌0.69%。非住宅挂牌均价为7309元/㎡，环比下跌12.00%。其中，写字楼类挂牌均价为4159元/㎡，环比下跌31.17%；门面挂牌均价为9209元/㎡，环比下跌6.08%。

　　从出租采样分析来看，1月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.04元/㎡，环比上涨4.49%。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.96元/㎡，环比上涨6.60%；商住两用房挂牌月均租金为17.55元/㎡，环比上涨10.73%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.36元/㎡，环比上涨6.23%；一般装修挂牌月均租金为10.34元/㎡，环比下跌3.45%；中等装修挂牌月均租金为12.16元/㎡，环比上涨12.80%；豪华装修挂牌月均租金为16.17元/㎡，环比上涨4.93%。非住宅挂牌月均租金为23.07元/㎡，环比下跌26.36%。其中，写字楼挂牌月均租金为22.37元/㎡，环比下跌12.55%；门面挂牌月均租金为23.76元/㎡，环比下跌31.76%。

　　（五）房屋租售比

　　1月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：304。

　　三、抵押情况统计分析

　　1月份，全市共办理抵押登记手续9642起，抵押面积126.85万㎡，贷款金额30.34亿元，同比分别增长32.92%、17.90%、21.21%，环比分别增长24.96%、10.68%、-2.79%。其中，办理个人抵押登记手续9528起，抵押面积108.17万㎡，贷款金额24.95亿元，同比分别增长36.99%、38.91%、84.00%，环比分别增长24.78%、21.77%、13.87%。

　　1月份，全市共办理在建工程抵押102起，抵押面积74.07万㎡，贷款金额10.21亿元，同比分别增长9.68%、14.09%、26.99%，环比分别增长30.77%、29.95%、4.40%。

　　四、本期市场的基本特征

　　（一）1月份全市商品房预售量、销售量继续增长，均达到有史以来长沙商品房供销单月最高点；商品房批准预售量增幅更大，约为同期销售量的1.55倍，商品房市场供应量继续保持了强劲的增长势头；商品房销售量仍维持较高水平，这主要是邻近年底，各大开发商急于将手头已售商品房备案的结果。限于商品房备案数据有一定滞后性，猛增的上市量给销售量带来何种影响，将在后期逐步显现。

　　（二）1月份全市商品房平均价格为4361元/㎡，其中，商品住宅平均价格为3963元/㎡，同比分别上涨37.00%、37.77%，环比分别上涨4.96%，-2.27%，商品住宅均价涨幅趋缓。

　　（三）2008年1月商品住宅成交价格指数为141.86点，较上月增长0.68点，指数涨幅趋缓。从各类子市场来看，本月主要是60㎡以下面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数增长拉动总体市场指数略有上升。

　　（四）1月份90㎡以下商品住房批准预售量增幅较大，比例提升，约占总量的39.86%，同比比例增长7.43个百分点，环比比例增长5.44个百分点。

　　（五）1月份全市二手房、二手住宅成交量同比、环比均减少，二手房市场状态低迷。房产一、二级市场累计交易量之比为5.58：1，比2007年全年比值增长1.50，房产一、二级市场交易量差距有所增大。

　　（六）1月份长沙二手房住宅挂牌均价为3941元/㎡，非住宅挂牌均价为7309元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为13.04元/㎡，非住宅挂牌月均租金为23.07元/㎡。

　　（七）1月份商品住房租售比为1:304，比值有所缩小。

　　（八）1月份全市个人抵押登记起数、面积、取得贷款金额同比、环比均保持较高增长，但增幅与去年同期相比有所减小。

　　（九）1月份,全市共办理退房270套，环比减少35.56%，其中签约退房203套,环比减少47.27%，办理退房者大大减少。

　　长沙市房产研究中心

　　2008-2-2