一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　2006年1-9月，全市商品房累计批准预售497.35万㎡，同比上升43.38%；其中住宅批准预售432.54万㎡，同比上升35.02%。

　　同期全市商品房累计销售486.21万㎡，同比上升0.72%；其中住宅销售440.46万㎡，同比上升3.07%，占商品房销售面积的比重为90.59%。

　　从批准预售数据来看，全市商品房批准预售总量增幅较大，市场供应量大幅增长。岳麓区商品房、商品住宅批准预售量增幅最大，其增幅分别达197.95%、170.67%；开福区商品房、商品住宅批准预售量增幅较小，基本与去年同期持平；芙蓉区商品房、商品住宅批准预售量有2成左右的减少，呈现负增长。雨花区、岳麓区、天心区商品房、商品住宅批准预售的绝对量较大，表明新近推出的商品房主要位于此三区。

　　从销售数据来看，全市商品房销售总量基本于去年同期持平。岳麓区销售同比增幅较大，销售力最为强劲；天心区销售与去年同期相比下降近3成，呈现负增长。雨花区、岳麓区商品房商品住宅销售绝对量较大，表明此二区商品房销售情况较为良好。

　　2、商品住宅供销对比

　　2006年1-9月商品住宅累计供销比为0.98：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），商品住宅供应量已基本和销售量持平。天心区供销比最大，已有大量住宅待售；雨花区供应与销售基本相等，结合其供销绝对量来看，均为全市最大，表明其供销结构较为合理；岳麓区供略大于求，基本位于合理水平。

　　3、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2006年1-9月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.63：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的14.27%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的96.01%。

　　（二）第三季度供销量分析

　　1、第三季度商品房供应量分析

　　2006年第三季度，全市商品房批准预售191.84万㎡、17085套，环比增长-2.37%、-4.74%；其中住宅批准预售165.16万㎡、14838套，环比增长-0.65%、1.95%。

　　就批准预售套数来看，雨花区商品房、商品住宅批准预售量最大，占批准预售总量的28.84%、26.64%；开福区商品房、商品住宅批准预售量最小，占批准预售总量的8.65%、8.75%。从与第二季度数据对比来看，除芙蓉区以外，各区批准预售增量都有不同程度下降。

　　2、第三季度商品房销售量分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）

　　2006年第三季度，全市商品房累计销售155.34万㎡、18082套，环比增长13.69%、49.78%；其中住宅销售137.88万㎡、15923套，环比增长15.51%、56.17%，占商品房销售面积的比重为88.76%、88.06%。

　　就成交套数来看，雨花区商品房、商品住宅成交量最大，分别占全市成交量的30.58%、31.15%。天心区商品房、商品住宅环比成交增量最大，对比第二季度分别增加了114.68%、159.06%，销售量明显增加，一定程度上缓解了其销售不畅的局面。

　　第三季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为7.90：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的18.87%；天心区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.04%。

　　（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1、商品房累计成交均价分析

　　2006年1-9月，全市商品房均价为2904元/㎡，同比上涨3.24%；其中，商品住宅平均售价为2604元/㎡，同比上涨10.42%；商品房非住宅平均售价为5318元/㎡，同比下降6.91%。

　　分区均价来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3360元/㎡；开福区商品房成交均价最低，均价为2435元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2814元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2294元/㎡。

　　从各区同比涨幅来看，岳麓区涨幅最大，商品房、商品住宅同比分别上涨22.62%、26.70%；芙蓉区商品房、商品住宅跌幅最大，同比分别下跌5.40%、3.49%。

　　2、第三季度商品房均价分析

　　第三季度，全市商品房平均价格为2949元/㎡，环比下跌1.77%。其中，商品住宅平均价格为2671元/㎡，环比下跌0.09%。非住宅商品房平均价格为5147元/㎡，环比下跌2.48%。从单月情况来看，在经历7月、8月上涨后，9月商品房均价有所回落。

　　从分区均价来看，第三季度芙蓉区商品房成交均价最高，均价为3485元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2597元/㎡；雨花区商品房住宅成交均价最高，均价为3002元/㎡，岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2309元/㎡。

　　从各区价格变化来看，商品房三涨二跌，芙蓉区涨幅最大，环比上涨10.99%；天心区跌幅最大，环比下跌13.18%。商品住宅价格波动较为平稳，各区均价基本与上季度持平。

　　3、成交楼盘均价分析

　　2006年1-9月住宅楼盘均价为2930元/㎡，与去年同期相比上涨了5.62%；第三季度住宅楼盘均价为2958元/㎡，环比下跌了0.30%。

　　（四）新建商品住房供求结构分析

　　1、累计量分析

　　（1）套型结构分析

　　从市场供应套数来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为30.29%，对比1-8月比例下降了1.3个百分点；90㎡以下的户型供应占比为29.68%，对比1-8月比例上升了2.13个百分点。

　　从实际销售套数来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为25.53%，基本与1-8月持平；90㎡以下的户型销售占比为27.87%，对比1-8月增加了0.99个百分点。

　　从同期商品房各户型供销对比来看， 120-144㎡、80-90㎡户型供销比分别为1.10、1.09，供应量较为充足；100-120㎡、144-180㎡、＞180㎡户型供销比小于0.9，表明目前销售主要以存量为主，未来其房屋销售将较为紧俏。

　　（2）价位结构分析

　　从批准预售来看，1-9月批准预售的商品住房主要集中在4000元/㎡以下的商品住房。其中，2500-3000元/㎡价位商品住房批准预售量仍然最大，共12977套，占总量的33.78%；3000-4000元/㎡价位商品住房批准预售量继续增大，今年已累计批准预售10976套，占总量的28.57%；小于2000元/㎡预售住宅比例继续缩小，其批准预售仅4418套，占总量的11.50%，且主要是经济适用房、定向开发房以及远郊商品房。

　　从登记销售来看，2000元/㎡以下的低价位住宅销售套数占销售总套数的30.58%，仍然占了一个较大的比例，但其比例继续缩小（1-8月是31.91%）。从普通商品住宅销售来看，以2500-3000元/㎡价位的房屋销售量最大，3000-4000元/㎡房屋销售量次之，其成交套数所占比例分别为25.82%和21.04%。3000-4000元㎡房屋销售量已经超过2000-2500元/㎡房屋销售量，标志着长沙商品住房市场销售价格将越来越靠近3000元/㎡。

　　2、第三季度分析

　　（1）套型结构分析

　　从市场供应套数来看，2006年第三季度供应总量为16347套，环比增长5.1%，793套，≤60㎡、60-80㎡的中、小户型本季度供应量大增，分别比上季度增长24.71%、33.24%。就各户型上市比例来看，120-144㎡区间户型占比最大，为28.42%；90㎡以下户型占31.91%，环比增长16.09%。

　　从登记销售情况来看，2006年第三季度销售总量为18005套，环比增长38.69%，5023套，销售量增幅较大。就各户型销售比例来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为26.78%；90㎡以下户型占30.82%，环比增长63.72%。

　　从同期商品房各户型供销对比来看， ≤60㎡、144-180㎡、＞180㎡户型供销比小于0.9，供应较为不足；其他各户型供销比均接近1，供求基本平衡。

　　（2）价位结构分析

　　从批准预售来看，第三季度批准预售的商品住房主要集中在4000元/㎡以下的商品住房。其中，2500-3000元/㎡价位商品住房批准预售量最大，共5436套，占总量的33.25%；其次是3000-4000元/㎡商品住房，共批准预售4604套，占总量的28.16%。≤2000元/㎡商品住房批准预售量仅1636套，占总量的10.01%。

　　从登记销售来看，2500-3000元/㎡ 价位商品住房销售量最大，占总量的28.28%，其次是3000-4000元/㎡商品住房，其销售量占总量的24.63%，此两个价位段是长沙目前市场交易的主要价位段。≤2000元/㎡商品住房销售量共销售4655套，占总量的25.85%，销售比例环比下降了7.37个百分点。

　　从同期各价位段商品住宅供销对比来看，第三季度＞4000元/㎡户型商品住宅大量上市，同期供应量为销售量的2倍，可能将面临一定的销售压力。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　1、二手房累计交易总量分析

　　2006年1-9月，全市二手房成交面积151.86万㎡，成交金额为30.73亿元，成交套数为13394套，与去年同期相比分别上升27.05%、50.44%和11.94%；其中住宅成交110.67万㎡，成交金额为16.68亿元，成交套数为12601套，与去年同期相比分别上升16.94%、33.70%和9.93%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.88%。二手房非住宅共成交41.19万㎡，成交套数为793套，与去年同期比分别上升65.47%、57.97%。二手房交易规模不断扩大，成交金额大幅上升，特别是二手房非住宅成交量同比增量更大。

　　2、二手房累计交易均价分析

　　2006年1-9月全市二手房成交均价为2024元/㎡，同比上涨18.17%。其中，二手房住宅成交均价为1507元/㎡，与去年同期相比上涨13.95%；二手房非住宅成交均价为3411元/㎡，与去年同期相比上涨6.78%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。

　　3、第三季度二手房交易量分析

　　从成交面积、成交套数等方面来看，第三季度二手房成交面积为56.18万㎡，成交套数为5094套，环比分别增加了5.44%和6.61%。其中，二手住房成交面积为41.79万㎡，成交套数为4743套，环比分别增加了6.87%和4.70%，非住宅二手房成交面积为14.40万㎡，成交套数为351套，环比增加了41.53%。

　　4、第三季度交易均价分析

　　第三季度，全市二手房平均价格为1946元/㎡，环比下跌0.10%。其中，二手住宅平均价格为1461元/㎡，环比下跌7.25%；非住宅二手房平均价格为3353元/㎡，环比上涨12.71%。

　　5、典型同质小区二手房交易价格分析

　　2006年1-9月二手住房典型小区同质价格均值为1429元/㎡，与去年同期比上涨8.97%。

　　二手住房典型小区同质价格计算样本小区为：望月湖 德政园 国庆新村 广厦新村。

　　6、住房一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2006年1-9月全市住房一、二级市场累计交易量之比为3.98：1，二手住房市场交易仍有较大发展空间。各区比值具体见下表：

　　就第三季度成交面积来看，全市一、二级市场交易量之比为3.30：1，比上季度增大0.25。

　　三、抵押情况统计分析

　　2006年1-9月，全市共办理抵押登记手续41026起，抵押面积667.67万㎡，贷款金额131.80亿元，同比分别增长11.39%、6.19%、13.14%。其中，办理个人抵押登记手续39980起，抵押面积453.33万㎡，贷款金额73.76亿元，同比分别增长了11.04%、10.83%、14.59%。

　　2006年1-9月，全市共办理在建工程抵押519起，同比增长8.13%；抵押面积350.30万㎡，同比增长117%；贷款金额53.33亿元，同比增长89.38%。这一方面表明了今年以来房地产开发贷款增幅巨大，另一方面抵押面积增幅大于取得贷款增幅，表明今年银行加强了对开发贷款的审批，单位面积取得的贷款金额有所减少。

　　第三季度，全市共办理抵押登记手续13910起，抵押面积222.79万㎡，贷款金额46.24亿元，环比分别增加-7.72%、-0.74%、14.30%。其中，办理个人抵押登记手续13546起，抵押面积153.63万㎡，贷款金额25.83亿元，环比分别下降了8.40%、8.86%、5.45%。

　　第三季度，全市共办理在建工程抵押166起，环比减少25.56%；抵押面积170.36万㎡，环比增加了30.10%；贷款金额23.40亿元，环比增加了5.50%。

　　四、产权发证情况

　　2006年1-9月，长沙市共办理房屋产权发证52415户，产权发证面积1103.90万㎡，同比分别增长2.83%、-8.15%。其中，办理栋证1040栋、405.52万㎡，同比增长31.81%、-9.53%。

　　2006年1-9月，共办理商品现房转移登记11215起，面积为135.03万㎡，同比分别下降20.10%、22.36%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）。

　　第三季度，长沙市共办理房屋产权发证19778户，产权发证面积406.45万㎡，环比分别增长16.99%、15.30%。其中，办理栋证232栋、145.56万㎡，环比增长2.20%、14.54%。

　　第三季度，共办理商品现房转移登记3730起，面积为45.67万㎡，环比分别降低17.97%、21.03%。

　　五、本期市场的基本特点

　　（一）商品房同期供销总量基本平衡。但分区来看，雨花区供销同步增长，市场供销结构较为合理；芙蓉区供应量偏小，市场消化以存量为主；天心区供应量相对较大，未来面临一定销售压力。

　　（二）第三季度，全市商品房平均价格为2949元/㎡，商品住宅平均价格为2671元/㎡，非住宅商品房平均价格为5147元/㎡，住宅楼盘均价为2958元/㎡，四项指标环比都有小幅下降。在房地产宏观调控背景下，商品房价格上涨的趋势得到了一定程度的抑制。

　　（三）按户型的供销结构有所变化，90㎡以下户型供销套数在总量中占比有所提高。第三季度≤90㎡户型市场供应量环比有较大幅度增加，房地产宏观调控的有关政策作用得到了一定程度的响应。

　　（四）二手房销售量不断增长，销售均价稳步上涨。二手房销售均价涨幅高于全市商品房均价涨幅，反映了商品房市场与二手房市场拥有良好的互动、互补作用。二手房非住宅交易量增幅更大，表明目前二手商铺等成交较为活跃。

　　（五）第三季度，全市个人住房抵押套数、抵押面积、贷款金额三项指标环比都为负增长；在建工程抵押面积环比增长达30%，但贷款金额环比却仅增长了5.5%。说明银行等金融机构对房地产的信贷支持进一步从严，宏观调控的作用逐步显现。

　　长沙市房产信息中心

　　2006-9-30