注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2007年以来，在市委、市政府的正确领导下，我市深刻领会国务院24号文件精神，继续贯彻落实建设部“国六条”政策，加强了对房地产市场监控和引导，加大了住房保障力度，使我市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的良好势头。全年完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40%，占全市固定资产投资达27%以上，全年商品房施工面积约3100万㎡，其中新开工面积约1100万㎡，竣工面积约530万㎡，与去年同期比分别增长约25%、19%、4%。全年累计批准预售937万㎡，同比增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长29%和59%。市场运行具体情况如下：

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　2007年，全市商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万㎡，同比增长12.81%。

　　同期全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万㎡，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。

　　2.商品房累计供销量分区分析

　　从批准预售和销售数据来看，全市商品房供给和销售同比保持同向增长，供应量在年末超过销售量，达到供销平衡。分区来看，岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，芙蓉区供应量仅增长11%，岳麓区供应量甚至为负增长；销售量虽同比有所增长，但增幅在全市五区中位置靠后。开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大，销售量增幅也居于全市第二位，是今年以来全市各区中房地产市场成长最快区域；天心区商品房销售面积同比增幅最大，去年以来的商品房存量得到良好消化；雨花区继续保持供销两旺，供给、销售所占比例继续在全市中保持首位。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　2007年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销已基本平衡。这表明虽然受去年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了今年上半年商品房供应有所脱节，但随着今年下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。

　　4.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2007年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.89：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的16.14%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.22%。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万㎡，同比增长115.94%、132.35%；累计成交7300套，81.10万㎡，同比下降13.44%、13.56%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为118.15㎡，面积同比增加7.60%；登记销售套均建筑面积为111.09㎡，面积同比缩小0.14%。

　　2007年全市非市场定价类住宅成交均价为1619元/㎡，同比上涨3.80%。

　　（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房）

　　1.商品房供应量分析

　　2007年长沙市商品房、住宅各批准预售804.70万㎡、635.34万㎡，同比增加13.02%、2.74%，住宅占商品房批准预售总量的78.95%。

　　从各季度商品房预售情况来看，今年总体呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态势。全年预售量在第二季度达到最低点，此后第三季度、第四季度预售逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万㎡，有效缓解了今年以来商品房的供求紧张状况。

　　分区来看，今年雨花区、岳麓区商品房批准预售量保持逐季增长；开福区、天心区商品房批准预售量在第二季度有所减少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉区商品房批准预售量前三季度在低位波动，第四季度预售量有所上升。

　　从各月情况来看，全年单月商品房批准预售平均值为67万㎡，上半年除1月外，其他各月预售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月预售量均大于平均值，表明在开发商在经历了上半年政策观望期后，重新部署了年度推盘计划，从而形成了下半年，特别是10月、11月、12月楼市集中放盘现象。

　　2.商品房销售量分析

　　（1）销售总量分析

　　2007年长沙市商品房、住宅累计销售810.45万㎡、722.67万㎡，同比增长35.80%、35.87%，住宅销售占商品房销售总量的89.17%。

　　从各季度商品房销售情况来看，今年商品房销售总体呈现高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过200万㎡。

　　分区来看，今年开福区、天心区商品房销售量呈逐季上扬态势；芙蓉区今年以来商品房季度销售量持续下滑；雨花区、岳麓区前三季度商品房销售量逐季递减，第四季度销售量有所回升。

　　从各月情况来看，今年商品房销售有三个明显的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其实际的预售期却较备案时间稍早：今年1-4月基本属于去年11月、12月及今年年初预售楼盘备案；6-8月基本对应于4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘备案，这基本与我市每年商品房旺销期对应，表明虽然新政对居民购房有一定影响，但我市居民购房热情依旧不减，没有形成明显的观望期。

　　（2）期、现房销售分析

　　2007年商品房期房、现房成交量分别为671.43万㎡、139.02万㎡，同比增长55.47%、-15.74%，期房占总量的82.85%；商品住宅期房、现房成交量分别为629.03万㎡、93.64万㎡，同比增长53.62%、-25.57%，期房占总量的87.04%。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　2007年商品房供销比为0.99：1，其中商品住宅供销比为0.88：1，商品房供销基本平衡。从各区情况来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销基本平衡，岳麓区、芙蓉区商品房供求关系相对紧张；单从住宅供销情况来看，全市仅开福区供大于销，住宅市场供应较为充足，其他各区均供小于求，全市普遍的供求紧张的状况，在一定程度上刺激了我市住房价格的上涨。

　　从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大，对下半年我市房价也起到了一定的平抑作用。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.商品房累计成交均价分析

　　2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3372元/㎡；商品房非住宅平均售价为5485元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3419元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3195元/㎡。）

　　分区来看，2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3137元/㎡、2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。

　　2.商品房成交均价走势分析

　　从长沙市商品房、住宅均价季度走势来看，2007年季度均价呈现逐季上涨趋势，特别是第三季度环比涨幅较大；从数值上看，第四季度商品房比第一季度约上涨了857元/㎡，住宅约上涨了908元/㎡。

　　从单月情况来看，2007年长沙商品房月均价基本处于逐月上涨。从环比涨幅来看，商品房均价在1月、2月、5月、8月、10月环比有所下跌，住宅均价在1月、5月、8月、11月环比有所下跌；9月商品房、住宅均价环比涨幅均较大；住宅均价环比涨幅第二、第三的分别是12月和7月。

　　3.商品房期、现房均价分析

　　2007年商品房期房、现房均价分别为3690元/㎡、3157元/㎡，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3506元/㎡、2442元/㎡。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年12月总体市场商品住宅成交价格指数为141.18，1-12月平均每月上涨2.60点。从今年指数走势来看，指数除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势，12月指数较上月增长4.48点。

　　从面积子市场价格指数来看，今年以来，60-90㎡面积段价格指数涨幅最大，月均涨幅3.43点，60㎡以下面积段价格指数涨幅最小，月均涨幅2.20点。单从12月份来看，各面积段价格指数上涨较快，60-90㎡面积段价格指数涨幅最大，144㎡以上面积段价格指数涨幅最小。

　　从区域子市场价格指数来看，今年以来，各区域住宅价格指数波动均较明显，中心城区指数涨幅最小，平均每月增长2.03点，二环与三环之间区域指数涨幅最大，平均每月增长3.01点。单从12月份来看，各区域住宅价格指数均有所上升，二环与三环之间区域指数上升较明显，涨幅最大，中心城区指数涨幅最小，上涨2.75点。

　　从板块子市场指数来看，1-12月新南城板块指数涨幅最大，月均涨幅为3.61点；中心板块指数涨幅最小，月均涨幅为2.28点。单从12月份来看，各板块指数涨幅明显，北城板块指数涨幅最大，河西板块指数较上月增长1.07点，涨幅最小。

　　综合来看，今年以来，指数除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势，9月、10月、12月指数增长较为明显。从各类子市场来看，本月主要是60-90㎡面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数较快增长拉动总体市场指数有所上升。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　1.套型结构分析

　　2007年累计住房供应套均面积为110.23㎡，同比增大0.41%，销售套均面积为110.47㎡，同比增大3.61%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年累计住房供应套均面积为111.45㎡，同比增大1.52%，销售套均面积为110.53㎡，同比增大3.03%。）

　　从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90㎡以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点，今年以来中小户型商品住房预售比例增幅较小（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年90㎡以下中小户型供应占比为35.63%，比去年同期增长了2.85个百分点）。

　　2.价位结构分析

　　从2007年实际销售价位段来分析，3000元/㎡以下楼盘销售比例大幅降低，比去年比例减少31.41个百分点，已接近退出普通商品房交易市场；3000-4000元/㎡比例增幅较大，比去年同期比例增长15.24个百分点，是目前房产备案的主要房源；4000元/㎡以上楼盘销售大幅增长，比去年比例增加16.17个百分点，是目前市场上推出楼盘的主力价位。长沙目前房产销售均价正整体上行。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计量分析

　　1.二手房交易总量分析

　　2007年全市二手房成交面积219.29万㎡，成交金额为54.27亿元，成交套数为19611套，与去年同期相比分别增长0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60万㎡，成交金额为27.21亿元，成交套数为17258套，与去年同期相比分别增长-6.99%、12.99%和-3.79%。二手房非住宅共成交70.69万㎡，成交套数为2353套，与去年同期比分别增长20.20%、82.69%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面积为86.10㎡。

　　2.二手房交易分区分析

　　分区来看，2007年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交61.67万㎡和56.24万㎡，分别占总量的28.12%、25.66%，同比分别增长21.00%、-10.17%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2007年全市住宅与非住宅成交比例为2.10：1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的40.38%；开福区住宅成交比例最大，占总量的81.05%。

　　3．二手房交易走势分析

　　从各季度二手房成交走势来看，2007年各季度二手房成交面积较为平均，均超过50万㎡，且呈逐季增长趋势，表明虽然新政的出台对二手房市场交易产生了较大的影响，但随着时间的推移，二手房市场交易正缓慢复苏。

　　具体到各月，今年1月二手房交易形成了第一个高潮，单月成交面积达24.42万㎡，这主要是由二手房税收新政影响，二手房买卖双方急于过户而形成的；此后，上半年二手房月交易量波动较大，2月、3月，5月形成两大成交波谷；进入下半年后，二手房月交易量较为平均，波动较小。

　　（二）二手房交易均价分析

　　2007年全市二手房成交均价为2475元/㎡，同比上涨24.83%。其中，二手房住宅成交均价为1832元/㎡，同比上涨21.48%；二手房非住宅成交均价为3828元/㎡，同比上涨16.93%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　从各区二手房成交均价来看，全市仅雨花区、芙蓉区成交均价高于全市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；各区二手住宅成交均价较为平均，这进一步证实了出于对二手房交易税的规避，二手房交易方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。

　　从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　（三）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2007年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.08：1，比2006年比值增大0.91，与国内房地产发展较为成熟区域相比仍有较大差距。岳麓区比值最大，达5.61，表明该区房屋交易以新房为主；芙蓉区比值最小，仅2.29，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表：

　　（四）12月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3970元/㎡，环比下跌0.70%。其中，纯住宅挂牌均价为3953元/㎡，与上月持平。商住两用房挂牌均价为4649元/㎡，环比上涨7.12%。非住宅挂牌均价为8306元/㎡，环比上涨7.95%。其中，写字楼类挂牌均价为6042元/㎡，环比上涨16.10%；门面挂牌均价为9805元/㎡，环比下跌5.59%。

　　从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为12.48元/㎡，环比下跌5.38%。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.22元/㎡，环比下跌1.41%；商住两用房挂牌月均租金为15.85元/㎡，环比下跌15.01%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为7.87元/㎡，环比下跌10.87%；一般装修挂牌月均租金为10.71元/㎡，环比上涨12.03%；中等装修挂牌月均租金为10.78元/㎡，环比下跌8.18%；豪华装修挂牌月均租金为15.41元/㎡，环比下跌2.59%。非住宅挂牌月均租金为31.33元/㎡，环比下跌17.31%。其中，写字楼挂牌月均租金为25.58元/㎡，环比上涨4.11%；门面挂牌月均租金为34.82元/㎡，环比下跌37.39%。

　　（五）房屋租售比

　　12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:325，表明我市新房价格相对偏高。

　　三、抵押情况统计分析

　　2007年全市共办理抵押登记手续89518起，抵押面积1368.09万㎡，贷款金额300.29亿元，同比分别增长51.24%、43.04%、55.83%。其中，办理个人抵押登记手续87690起，抵押面积998.26万㎡，贷款金额202.80亿元，同比分别增长了51.59%、54.13%、87.78%。

　　2007年全市共办理在建工程抵押733起，抵押面积532.08万㎡，贷款金额91.48亿元，同比分别增长0.55%、23.67%、25.88%。

　　从各季度个人住房抵押情况来看，今年各季度个人住房抵押呈现逐季增长，抵押户数、面积、贷款金额季度平均涨幅分别为9.68%、10.01%、17.67%，贷款金额涨幅较大，也从一个侧面反映了长沙房价的上涨。

　　四、产权发证情况

　　2007年长沙市共办理房屋产权发证81861本，产权发证面积1625.79万㎡，同比分别增长9.62%、0.50%。其中，办理栋证820本、492.57万㎡，同比增长-39.62%、-20.84%。

　　2007年全市共办理商品现房转移登记15236起，面积为167.05万㎡，同比分别增长4.15%、-3.43%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）。

　　五、2007年长望浏宁房地产发展情况

　　（一）商品房

　　1.商品房供销基本情况

　　2007年长望浏宁商品房累计批准预售476.53万㎡，同比增长73.62%，其中住宅批准预售420.48万㎡，同比增长68.44%。同期商品房累计销售405.87万㎡，同比增长175.22%，其中住宅销售385.09万㎡，同比增长285.09%，占商品房销售面积的比重为94.88%。

　　供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比为1.17：1，其中住宅1.09：1，商品房供应量较为充裕。分区来看，长沙县批准预售同比增幅最大，望城县销售同比增幅最大；长沙县商品房供给、销售量在四县中均为最大，供销均接近或略超过四县总量的一半；浏阳市商品房供应在四县中比例最小，但在各郊县中供销比也最小，呈现供不应求态势；宁乡县商品房销售占四县总量比例最小，但在各郊县中供销比却最大，商品房开发量相对较多；望城县批准预售全部为商品住宅，住宅销售比例也最高；宁乡县非住宅批准预售比例最大，浏阳市非住宅销售比例最高。

　　2.商品房成交金额、成交均价

　　2007年长望浏宁商品房累计销售金额为101.23亿元，其中住宅销售金额为93.98亿元，约占总销售金额的92.84%。商品房均价为2494元/㎡，比去年全年房价上涨19.79%，其中，住宅均价为2440元/㎡，比去年全年房价上涨26.36%。

　　从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2932元/㎡、2924元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1572元/㎡、1431元/㎡。

　　（二）二手房

　　1.二手房成交基本情况

　　2007年长望浏宁三县一市共成交二手房161.48万㎡、10219套，同比分别增长28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65万㎡、6146套，二手住宅交易仅占总量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手房成交以二手住房交易为主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各县（市）二手住房交易量均未达到50%。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的38.10%，长沙县二手住宅成交在各郊县中比例最大，占总量的51.93%。

　　2.二手房成交金额、成交均价

　　2007年长望浏宁二手房累计成交金额为15.31亿元，同比增长92.34%，其中住宅为9.50亿元。二手房均价为948元/㎡，比去年全年均价上涨50.00%，二手房住宅均价为1149元/㎡。

　　从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1513元/㎡；宁乡县成交均价最低，均价为628元/㎡。

　　（三）抵押情况统计分析

　　2007年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续25638起，抵押面积710.58万㎡，贷款金额81.72亿元，同比分别增长165.73%、45.29%、137.14%；其中，办理个人抵押登记手续24775起，抵押面积487.12万㎡，贷款金额65.59亿元，同比分别增长176.60%、48.70%、306.38%。办理在建工程抵押292起，抵押面积130.78万㎡，贷款金额23.21亿元，同比分别增长19.67%、71.51%、107.23%。

　　（四）产权发证情况

　　2007年长望浏宁三县一市共办理房屋产权发证31857本，产权发证面积1063.84万㎡。其中，办理栋证793本、191.89万㎡。

　　2007年长望浏宁三县一市共办理商品现房转移登记6371起，面积为84.08万㎡。

　　六、本期市场的基本特征

　　（一）商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。

　　（二）2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万㎡，同比增长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。

　　（三）2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅均价为3372元/㎡，与去年同期相比分别上涨了20.77%、26.00%。

　　（四）2007年12月商品住宅成交价格指数为141.18点，月均涨幅为2.60点，今年以来，指数除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增长趋势。从各类子市场来看，本月主要是60-90㎡面积段、二环与三环之间区域、北城板块等子市场指数较快增长拉动总体市场指数有所上升。

　　（五）2007年累计住房供应套均面积为110.23㎡，销售套均面积为110.47㎡，90㎡以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。

　　（六）2007年全市二手房成交面积突破200万㎡，达到219.29万㎡，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。

　　（七）12月份长沙二手房住宅挂牌均价为3970元/㎡，非住宅挂牌均价为8306元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为12.48元/㎡，非住宅挂牌月均租金为31.33元/㎡。

　　（八）12月份商品住房租售比为1:325，表明我市新房价格相对偏高。

　　（九）2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支持； 但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。

　　（十）12月份,全市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套,环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。

　　（十一）长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一；销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.08：1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。

　　七、2008年长沙市房产市场形势展望

　　基于2007年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面。

　　（一）宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现

　　2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。

　　（二）货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度

　　2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。

　　（三）2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期

　　2008年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。

　　（四）住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求

　　2007年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对2008年今后三年住房保障工作进行了安排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标，并将建设任务分配到各个区，确保住房保障工作全面落实。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。

　　（五）市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化

　　根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。

　　（六）人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由

　　2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅达到6.12%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。2008年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。

　　（七）长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间

　　虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。

　　（八）价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间

　　2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。

　　（九）二手房市场难有起色，发展仍将缓慢

　　2007年，由于受房地产交易税收新规定的影响，长沙市二手房市场的活跃程度明显降低，2007年二手房成交面积同比增长仅为0.33%。其主要原因有几个方面：一是税收成本较高；二是“旧不如新，二手不如一手”的消费观念尚未完全转变；三是二手房中介市场发展不规范；四是新社区尚未成熟，影响换房者腾房时间和投资者次新房转手速度；五是金融信贷的趋紧。2008年，由于影响二手房市场发展的几大因素仍然不会改变，二手房市场仍将保持较慢的发展速度。

　　（十）市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化

　　近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈，在2008年的关键节点上，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。

　　综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年相比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。

　　长沙市房产研究中心

　　2007-1-5