一、房地产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　1-7月，全市商品房累计批准预售355.73万平方米，同比上升50.80%；其中住宅批准预售305.46万平方米，同比上升59.40%。

　　同期全市商品房累计销售363.81万平方米，同比下降7.49%；其中住宅销售330.99万平方米，同比下降5.92%，占商品房销售面积的比重为90.98%。

　　2、商品住宅供销对比

　　1-7月商品住宅累计供销比为0.92：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），商品住宅供销总量趋于平衡。

　　（二）本月供销量分析（去除经济适用房、定向开发、单位集资建房）

　　1、本月商品房供应量分析

　　本月，全市商品房累计批准预售54.93万平方米，环比上升4.87%；其中住宅批准预售47.61万平方米，环比上升1.44%。

　　2、本月商品房销售量分析

　　本月，全市商品房累计销售51.00万平方米、4367套，环比增长8.83%、-1.80%；其中住宅销售42.41万平方米、3623套，环比增长1.19%、1.46%，占商品房销售面积的比重为83.16%、82.96%。

　　（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1、商品房累计均价分析

　　1-7月，全市商品房均价为2885元/平方米，同比上涨3.50%；其中，商品住宅平均售价为2570元/平方米，同比上涨9.66%；商品房非住宅平均售价为4535元/平方米，同比下降5.89%。

　　2、本月商品房均价分析

　　本月，全市商品房平均价格为2986元/平方米，环比上涨3.68%。其中，商品住宅平均价格为2626元/平方米，环比下跌2.20%。非住宅商品房平均价格为4768元/平方米，环比上涨5.22%。

　　（四）新建商品住房供求结构分析

　　1、累计量分析

　　（1）套型结构分析

　　从市场供应套数来看，120-144平方米区间户型占33.65%，共8705套，其次依次为144-180平方米和100-120平方米两个区间段户型，大户型、中大户型所占的比例明显偏高。

　　从实际销售套数来看，120-144平方米区间户型套数占25.27%，共6988套，其次依次为144-180平方米区间户型和100-120平方米区间户型。

　　（2）价位结构分析

　　从登记销售来看，2000元/平方米以下的低价位经济适用房和定向开发住宅销售面积占销售总面积的36.58%，成交套数占33.27%，共9202套。从中等价位商品住房销售来看，中等价位商品住房以2500-3000元/平方米价位的房屋销售量最大，2000-2500元/平方米房屋销售量次之，其成交套数所占比例分别为24.57%和19.06%，共12068套。

　　2、本月分析

　　（1）套型结构分析

　　从市场供应套数来看，本月90平方米以下户型总计批准预售577套，占总量的14.43%；90平方米以上户型总计批准预售3423套，占总量的85.57%。144平方米以上户型共批准预售979套，占总量的24.48%。

　　从登记销售情况来看，本月90平方米以下户型总计销售1161套，占总量的28.03%；90平方米以上户型总计销售2981套，占总量的71.97%。大于144平方米的非普通商品住房总计销售868套，占总量的20.96%。

　　（2）价位结构分析

　　从登记销售来看， ≤2000元/平方米商品住房销售量共销售1156套，占总量的27.91%，比例仍然较大，但结合批准预售来看，其销售以存量为主；其次是2500-3000元/平方米、3000-4000元/平方米商品住房，其销售量分别占总量的1/4强、1/5强，是长沙目前市场交易的主要价位段。

　　二、房地产二级市场（二手房）

　　1、二手房累计交易总量分析

　　1-7月，全市二手房成交面积113.95万平方米，成交金额为23.62亿元，成交套数为9802套，与去年同期相比分别上升19.04%、47.72%和4.60%；其中住宅成交82.23万平方米，成交金额为12.49亿元，成交套数为9342套，与去年同期相比分别上升7.66%、25.78%和3.27%。

　　2、二手房累计交易均价分析

　　1-7月全市二手房成交均价为2073元/平方米，同比上涨24.09%。其中，二手房住宅成交均价为1519元/平方米，与去年同期相比上涨16.83%；二手房非住宅成交均价为3506元/平方米，与去年同期相比上涨11.84%。

　　3、本月二手房交易分析

　　7月份二手房成交面积为18.68万平方米，成交套数为1707套，环比分别增加了-1.74%和9.77%。其中，二手住房成交面积为13.75万平方米，成交套数为1623套，环比分别增加了12.80%和8.85%，究其原因是本月出台的二手房交易税收新政策即将实施的影响所致；但非住宅二手房成交面积为4.93万平方米，环比降低了27.70%。

　　4、本月交易均价分析

　　7月份，全市二手房平均价格为2077元/平方米，环比上涨2.57%。其中，二手住宅平均价格为1431元/平方米，环比下降1.31%；非住宅二手房平均价格为3879元/平方米，环比上涨27.16%。

　　5、典型同质小区二手房价格分析

　　1-7月二手房典型小区同质价格均值为1455元/平方米，与去年同期比上涨11.47%，其中7月份价格均值环比上涨1.04%。

　　6、住房一、二级市场交易量对比分析

　　1-7月全市住房一、二级市场累计交易量之比为4.03：1，二级市场的活跃程度还有待进一步激发。

　　三、抵押情况统计分析

　　1-7月，全市共办理抵押登记手续31067起，抵押面积507.51万平方米，贷款金额99.21亿元，同比分别增长8.87%、3.29%、12.98%。全市共办理在建工程抵押402起，同比增长31.80%；抵押面积239.41万平方米，同比增长102.29%；贷款金额35.82亿元，同比增长77.94%，说明今年以来房地产开发贷款增幅巨大。

　　7月份，全市共办理抵押登记手续4037起，抵押面积62.97万平方米，贷款金额13.96亿元，环比分别下降27.60%、24.32%、13.08%。

　　7月份，全市共办理在建工程抵押53起，环比减少25.35%；抵押面积48.34万平方米，环比减少19.97%；贷款金额6.49亿元，环比减少39.68%。

　　四、本期市场的基本特点

　　（一）商品房同期供销总量基本平均，供应总量略低于销售总量。但市场供销区域性结构存在失衡的现象，芙蓉区供应不足，天心区销售不畅已达到较为严重的程度。7月份单月供销关系出现拐点，供应量大于销售量。

　　（二）今年以来商品房、商品住房累计均价同比持续上涨，且住宅涨幅明显高于综合均价涨幅，非住宅累计均价同比反而下降。

　　（三）商品住房供应结构不尽合理，套型面积偏大。100平方米以下的户型供应量尚显不足，且本月100平方米以下的中、小户型商品住房销售趋强。

　　（四）二级市场交易量和成交均价同步上扬，与商品房均价涨幅保持了较好的相关性，新政对二级市场二手房住宅交易的影响在本月得到较强的反应。

　　（五）今年以来，房地产金融持续活跃，房地产开发贷款增幅巨大，但受新政影响，7月份环比有较大幅度下降，宏观调控的作用反映明显。

　　长沙市房产信息中心

　　2006-8-5