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经过2005年的房地产调控和各项政策的落到实处，我国宏观调控的积极效应已开始显现，房地产价格也开始理性回归。2006年我国房地产业的走势正紧紧围绕我国宏观经济的发展态势，根据国家“十一五”规划的战略目标，进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段。
今年上半年，全国国民经济平稳快速增长，总体形势良好。固定资产投资14463亿元，同比增长21.5%；其中房地产开发投资7695亿元，同比增长24.2%，低于一季度同比增幅。6月份，“国房景气指数”为102.93，比5月份上升1.06点，比去年同月上升0.85点。总体上看，房地产市场投资依旧在高位运行。
上半年全国房地产开发市场运行呈现如下以下特点：投资结构上，住宅投资比重上升，经济适用房投资比重继续下降。开发资金来源上，国内开发贷款依旧占据主导，定金及预收款保持负增长。土地市场，开发速度低于一季度水平，但仍较快；土地供应紧缩导致购置面积持续下降。商品房销售面积增幅回升。在售价方面，6月份大部分城市房屋销售价格同比有小幅的回落，部分城市则逆势高位上扬，拉动整体增幅。
政策层面，上半年特别是第二季度，国家宏观调控的政策的出台再次显得又密又急，凸现中央调控整顿房地产市场、抑制过热投资的决心。预计下半年政策重点将是各地方细则的出台以及实施到位，“限外”及金融政策可能根据市场反应适机出台。
一、全国房地产市场概况
经过2005年的房地产调控和各项政策的落到实处，我国宏观调控的积极效应已开始显现，房地产价格也开始理性回归。06年3月国家发改委、建设部纷纷出台06年房地产行业的工作要点和工作重点和政策重点，为06年房地产行业政策面奠定了一个基调，并在第二季度后续的宏观调控中得到了体现。
首先，继续稳定房价仍是今年政策的基调。稳定是既抑制大涨，又防止大跌的。在市场3月份观望城市似在回暖，华北、华南地区房价持续大幅攀升的情况下，5月国家出台“国六条”新政。其次，调整房地产业供给结构，房地产业供给结构的不合理拉高了房价。在市场自行供给结构不力的情况下，国家采取了行政手段。5月27日颁布“国六条”，规定“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”第三，住房保障体系的建立和完善。国家有关部门和地方政府不断出台了一些关于经济适用房和廉租房的新的思路、新的措施，尤其是廉租房制度的建设方面，除了建设部通报督促70个城市今年内建立起廉租房制度，国土资源部明确表示今年将增加廉租房土地供应外，各省市也将会在廉租房制度的建设和实施上有具体的政策出台。在“国六条”中，政府再次提倡“廉租房”，这意味着政府将加大保障力度和分流市场，而廉租房可能成为保障中优先部分。
在土地出让方面，别墅用地多次叫停，不仅在供应而且在建设环节也设卡，一时令别墅市场逆势火爆，在遭遇“限外”新政后才有所回调。但实际上，这个国土资源部出的条文中对别墅的界定一直却没有到位，以致于喊了多年，到今年才有所表现。其次，8月1号开始实施新的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，这项类勾地制度将把市场引向何方尚不明朗，并且目前具体文本还未在网络上公开发布。
税收方面，2005年年末，国家税务总局就再三强调对个人转让房产增值部分开征个人所得税，在今年1月1日，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20%税率征收个人所得税后；今年7月国家税务总局发布强制征收二手房交易个税的通知。此外，3月6日国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文）规定，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率。
总的来看，上半年，特别是第二季度，国家宏观调控的政策的出台再次显得又密又急，凸现中央调控整顿房地产投资的决心。
二、发展环境分析
今年上半年，我国国民经济平稳快速增长，总体形势良好。初步核算，初步核算，今年上半年我国国内生产总值为91443亿元。其中，第一产业增加值8288亿元，同比增长5.1％；第二产业增加值46800亿元，增长13.2％；第三产业增加值36355亿元，增长9.4％。
数据来源：国家统计局
上半年，全社会固定资产投资14463亿元，同比增长21.5%，增幅比一季度提高1.9个百分点；其中，房地产开发投资完成7695亿元，同比增长24.2%。6月份，“国房景气指数”为102.93，比5月份上升1.06点，比去年同月上升0.85点。
数据来源：国家统计局
三、房地产开发
（一）房地产投资
上半年，全国完成房地产开发投资7695亿元，同比增长24.2%，增幅比去年同期提高0.7个百分点，比今年1-5月提高2.4个百分点。
数据来源：国家统计局
从投资比重来看，住宅投资比重明显上升，经济适用房投资比重继续下降。全国商品住宅完成投资5318亿元，同比增长28.2%，占房地产开发投资的比重为69.1%，比去年同期上升了2.1个百分点。其中，经济适用房完成投资217亿元，同比增长6.1%，占房地产开发投资的比重为2.8%，比去年同期回落0.5个百分点；办公楼投资346亿元，增长16.3%，所占比重为4.5%，同比回落0.3个百分点；商业营业用房投资938亿元，增长20.7%，所占比重为12.2%，同比回落0.4个百分点。
从开发资金来源结构看，国内开发贷款高速增长，定金及预收款保持负增长。上半年，全国房地产开发企业到位资金12224亿元，同比增长29.1%，增速比去年同期上升了5.8个百分点。其中，国内贷款2743亿元，同比增长56.4%，增长速度连续6个月超过40%，增幅比去年同期提高52.1个百分点。
数据来源：国家统计局
分地区看，东部地区房地产企业国内贷款的增长速度达到58.8%，福建、山东、广东、江苏和上海国内贷款增长速度均超过了60%；房地产企业定金及预收款3350亿元，下降7.2%，占资金来源的比重为20.4%，比去年同期回落7.1个百分点。
（二）土地开发
今年上半年，全国土地开发快速增长，土地购置面积持续下降。上半年，完成土地开发面积10973万平方米，同比增长34%，增幅比去年同期提高31个百分点；完成土地开发投资459亿元，同比增长86.5%，增幅比去年同期提高82.8个百分点。与土地开发持续高速增长的趋势不同，房地产开发企业土地购置面积持续保持负增长。上半年，购置土地面积15684万平方米，比去年同期减少616万平方米，同比下降3.8%。
数据来源：国家统计局
全国房地产企业完成开发土地面积在2006年同比增幅十分明显，在一季度出现强劲的攀升后，第二季度土地完成情况同比较上季有所回落，但仍处在较高位。从绝对量上看，上半年开发土地完成量已超过去年第四季度值。
从土地供应方面，上半年大部分城市出让的土地不多。上海去年上半年拍出100多块住宅用地，今年上半年则基本没有住宅用地推出。供应不足，只能积极消化；同时建设部三令五申严格控制开发商屯地，限期内不开发者土地将回收，这些都对房地产经营者的土地策略产生影响，这是导致土地开发完成增长的重要因素。
四、商品房供求
（一）全国商品房销售竣工比
今年1-6月全国房地产竣工面积达到13391万平方米，同期增长20.4%；全国商品房销售面积增幅回升。销售面积22977万平方米，同比增长16.5%；其中，现房销售面积7321万平方米，与去年同期持平；期房销售面积15655万平方米，增长26.2%，期房所占比重为68.1%。商品房销售额7957亿元，同比增长24.5%。其中，现房销售额2114亿元，增长5.5%。期房销售额5844亿元，增长33.2%，期房销售额所占比重为73.4%。
数据来源：国家统计局
从房地产竣工和销售面积对比的供求比来看，今年供求比一路下降。供求比下降主要由于两大原因：首先，年初是房地产竣工的淡季，房地产竣工面积相对较少；其次，房地产销售面积仍保持较快的增长速度。
（二）区域商品房销售均价情况
数据来源：国家统计局
1-6月，从区域对比来看，中、西部地区投资和销售增长快于东部地区，京、沪、粤、浙地区低于平均水平。分地区看，上半年，东、中、西部地区房地产开发投资分别增长20.6%、35.5%和28.2%，商品房销售面积分别增长14.4%、23.5%和16.1%，中、西部地区均快于东部地区，其中中部地区增幅最高。
从物业类型看，今年来中部地区和西部地区商品住宅市场得到快速发展；写字楼市场发展缓慢，与东部地区存在很大差距，也是三大物业市场中发展最滞后的一个物业市场；商业营业用房稳定增长。
数据来源：国家统计局
（三）全国70大中城市房价对比分析
2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。从6月份的数据来看，国六条的出台似乎给意在回暖的楼市带来一股寒流，全国大部分城市房屋销售价格增幅回落甚至出现同比下滑，整体表现为增幅在[0，5%]区间的城市最多，其次[5%，9%]；增幅超过两位数的城市屈指可数，深圳、北京独占鳌头；增幅同比回落的仅上海。6月，房屋销售价格同比增幅低于全国平均水平的有46个城市，3个城市与全国平均水平持平，而环比增幅低于全国平均水平的也达到了44个城市。由此看来，6月份大部分城市房屋销售价格同比有小幅的回落，而部分城市则逆势高位上扬，拉动整体增幅。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高0.5个百分点；环比上涨0.8%，涨幅与上月持平。
数据来源：国家发展和改革委员会
分地区看，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有上海和锦州，降幅分别为5.4%和0.5%。分类别看，与去年同月比，高档住房销售价格同比上涨9.7%，涨幅比上月高2.8个百分点；经济适用房销售价格上涨5.5%，涨幅比上月高0.7个百分点；普通住宅销售价格上涨4.8%，涨幅比上月低0.9个百分点。与上月比，经济适用房、高档住宅销售价格分别上涨0.4%和1.1%，涨幅比上月分别高0.2和0.5个百分点；普通住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月低0.4个百分点。高档住房销售价格同比环比均高于总体平均水平；而普通住宅和经济适用房销售价格上涨分别为4.8%和5.5%，低于平均水平5.8%。在国家相继出台政策限制别墅等高等楼盘和大户型楼宇建设后，各地特别是一些一线城市市中心高档楼盘以及别墅的持续热销，拉动房价上涨。
二手住房销售价格同比上涨4.9%，涨幅比上月低1.8个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.2个百分点。
数据来源：国家发展和改革委员会
分地区看，同比涨幅下降的城市有海口、大理和北海；环比增幅下降的城市有13个，主要包括：呼和浩特1.5%，南京0.7%，郑州0.5%等。从各项统计指标的纵向对比来看，同比变化幅度明显大于环比变动。5月份二手房变化幅度较大。华东以及华北地区二手住宅交易价格同比指数下滑比较明显。
非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。其中，与去年同月比，办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房销售价格分别上涨7.6%、4.9%和1.2%。与上月比，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格分别上涨1.1%、0.3%和0.2%。
（四）商品房空置情况
今年上半年商品房空置面积增速略有回落。到6月末，全国房地产开发企业商品房空置面积12147万平方米，同比增长17.2%，增长速度比5月末回落0.6个百分点，绝对量减少8万平方米。其中，商品房住宅空置面积为6715万平方米，增长14.1%。分地区看，东部地区房地产企业商品房空置面积为7218万平方米，占全部商品房空置面积的59.4%。从空置时间来看，空置一年以上的商品房面积为8010万平方米，占全部商品房空置面积的比重为65.9%。
数据来源：国家统计局
五、房地产市场综述及预测
第二季度房市在上季度末似有普遍回暖势头时，再次遭遇宏观调控。5月九部委联合发布的“国八条”在房地产界应起了很大震荡。从房地产销售市场来看，6月是新政后实施的第一个月，而炎热的夏季一般也是房地产销售淡季；在市场观望与销售淡季双重因素下，全国大部分城市6月房地产交易量锐减。在价格方面，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。各城市房价则表现不一，以深圳为代表的华南地区和以北京为代表的华北地区，6月这两城市房屋销售价格同比增幅就已达到了两位数的增长；华东地区的上海价量双跌，市场前景不明朗；而其它区域所受新政影响并没有立即在价格上反映出来，但成交量均有所回落，长期效应似大于短期效应。从房价的走势来看，华东地区短期内走出观望，就像让华北、华南的房价立即降下来一样，不容易。一般来说，新政起效都会有一定的时滞性，我们认为，此次新政的短期效应在3个月后会有一定的显现，而对于70%和90平方米这两个量化指标对市场的冲击到底如何，则要在1-2年以后才有定论。
从政策层面来看，2006年上半年，在年初国家各部委陆续发布工作重点后，经历了3月政策空白，在4、5、6月政策开始出台，并愈演愈烈。第二季度，随着5月“国六条”的颁布，6月各地细则频出。就调控力度而言，指导方针“国六条”可谓细致入微，但由于房地产行业本身具有周期性，其中部分政策可能要经过两年甚至更长时间才能起到可见的市场效应。和以前的调控措施相比，“国六条”的实施细则并没有多少更为严厉的措施，而是把之前的措施进行重申和量化。相比较国八条实施过程中出现的一些地方实施不力，地方中央博弈现象，此次政策的实施效果如何，依旧取决于地方政府下一步的执行决心和执行力度。在各地的细则中，海口、大连、西安、深圳、青岛、温州等地都在6月出台了稳定房价或调整住房结构的通知，其中深圳、西安和大连三地在具体细则中，将“国十五”条中“70%和90平方米”这两大量化指标从严落实到了具体项目。然时过半月，建设部就70%和90平方米有了解释。我刊预计这一细节的明确将督促各地细则尽快出台，然而对于已经出台细则的地方，特别是将量化指标限定在项目的地方来说，有可能会出台后补细则，减缓操作中的压力。166号文件，建设部则对房地产经纪的管理作了一些规定，看来此次调控意在进一步规范房地产市场的意图也渐明朗。
在建设部加强房地产市场话语权的同时，外管局、税务总局也纷纷发布新规或出台政策。7月建设部、商务部等多个部门联合日前会签了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。政策试图从多方面“卡位”原来基本上是对外资“自由开放”的房地产对外市场。此次新政看似“温柔”实则暗藏可能进一步调控的信息。预计如果境外基金继续火热，则政府部门及有可能进一步出台相应的监控措施。7月26日，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，随后各地操作细则相继出台。
在金融政策方面，尽管业界普遍认为央行有再度加息的可能，但暂时没有风声；存款准备金率却在7月下旬有了动向。短期内央行两次调高存款准备金率，尽管调整幅度在5%，但是我们认为这也可能是加息的信号。因为加息对经济的影响较大，因此央行采取了较为温和的调控方式，但是如果投资继续加速上扬，央行有可能再次加息。
总的来说，下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程，起码在7、8 月份时这种调整会比较明显。由于投资的持续过热，要迅速冷却绝非易事，但在国家宏观调控进一步加强的情况下，下半年房地产开发投资将依旧保持一个相对平稳的水平；尽管国土资源部依旧严守土地“闸门”，但部分城市上半年供应紧缩，可能在下半年有个土地集中放量的过程；在销售方面，各地区表现下半年依旧不会一致也不会平静，但在成交量和供应量可能萎缩。
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