从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。

　　一、2005年长沙房地产市场运行基本情况

　　1、房地产开发投资增幅较大，竣工速度减缓

　　2005年全市共完成房地产开发投资256.35亿元，同比增长46.04%，继续保持较大增速；房屋施工面积1913.57万㎡，其中新开工面积779.54万㎡，同比分别增长30.85%、25.21%；竣工面积515.16万㎡，同比增长-12.97%。商品房竣工面积同比下降约13%，其主要原因是由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢，预计2006年商品房竣工面积将有较大幅度增长。

　　2、商品房批准预售面积同步增长，商业、写字楼建设量上升

　　2005年长沙市共有584.19万平方米商品房批准预售，同比增长29.94%。其中, 批准住宅预售面积459.84万平方米,同比增长27.14%;批准办公用房预售面积31.78万平方米,同比增长48.16%;批准商业用房预售面积86.36万平方米,同比增长137.58%。写字楼、商业供应量大幅上升，其销售及租赁面临一定压力。

　　3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅平稳

　　2005年，全市共成交商品房56755套，比去年同期增长46.76%；成交面积639.02万平方米，比去年同期增长41.94%；成交金额169.79亿元，比去年同期增长71.20%，增幅较大，增速加快。我市商品房的销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为2539元/平方米，同比增长6.20%。商品房消费需求巨大，价格涨幅平稳。

　　4、住房二级市场增速放缓，房地产新政对二手房市场影响较大

　　2005年，全市共办理二手房交易17145起，比去年同期增长25.13%；成交面积187.54万平方米，比上年同期增长2.67%；成交金额33.71亿元，比上年同期增长13.62%。其中，房改房成交9457套，比上年同期增长49.42%；成交面积66.47万平方米，比上年同期增长53.12%；成交金额7.10亿元，比上年同期增长54.19%。从交易面积上来看，二手房交易量出现明显回调，其主要原因有二：一是上市房源减少，新购商品房二年内上市全额征收营业税，使得进入二级市场的房源大幅减少。二是新政的实施，许多人认为房价会下跌，持币待购的风气日浓，造成成交量下跌。

　　5、房地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓

　　2005年，全市共办理房地产抵押登记45897起比上年同期增长23.88%；抵押面积891.37万平方米，比上年同期增长-21.07%；抵押贷款金额161.58亿元，比上年同期增长-18.84%。其中，办理个人住房抵押贷款29936起，比上年同期增长-2.63%；抵押面积344.14万平方米，比上年同期增长-5.36%；抵押金额54.72亿元，比上年同期增长-3.03%。从抵押情况来看，其个人抵押量稍有下降，而抵押总量中抵押面积及贷款金额下降较大，说明单位在建工程抵押量减小幅度明显，其原因也是由于近两年商品房施工量较大且多为大盘，建设工期长；同时，银行贷款门槛提高，以至于在建工程抵押量相对减小，抵押总量中抵押面积及取得贷款金额下降，预计2006年在建工程抵押将会有较大幅度增长。

　　6、城市房屋拆迁量下降，旧城改造规模缩小

　　2005年，全市共拆迁房屋3930户，拆迁房屋建筑面积46.75万平方米，分别比去年同期增长-1.28%和-12.27%。其中拆迁住宅面积30.37万平方米，同比增长-34.42%。我市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目为数不多；同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。

　　7、经济适用房计划投资量增长，2006年上市量将有所放大。

　　2005年，长沙市经济适用住宅小区建设计划投资13.08亿元，比去年同期增长16.76%；完成投资5.94亿元, 比去年同期增长-43.89%；竣工建筑面积为51.49万平方米，比去年同期增长-53.50%；销售经济适用住宅面积51.24万平方米，比去年同期增长-55.81%。2005年受经济适用住房建设用地的限制，且目前部分新建经济适用住房项目处于筹备阶段，我市经济适用房的供应有所减小，2006年开发规模仍将维持原有水平，而竣工上市量将有所增加。

　　二、2006年房地产发展趋势展望

　　1、大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级。

　　近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇。

　　2、大动作调控政策将暂时告一段落，但仍将出台一系列规范市场的政府监管细则。

　　2005年出台的政策主要以“稳定房价”为导向，预计2006年将继续贯彻落实加强房地产调控的政策，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。大动作调控政策将暂时告一段落，但仍将会有一系列规范市场、促进房地产市场健康发展的文件陆续出台。

　　3、商品房供应量将有较大幅度增长，商品房销售面临一定压力。

　　由于去年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，且有部分开发商因为资金问题造成施工周期变长，有很大一部分项目将于2006年竣工，商品房的上市量将比2005年有较大幅度增长，商品房销售可能会面临一定压力。

　　4、市场需求继续坚挺，房地产发展前景广阔。

　　根据《2003至2020年长沙总体规划纲要》，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15%（据统计局数据），按3人/户，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米住房需求；2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，房地产发展前景广阔。

　　5、商品房价格仍将稳中有升。

　　2006年，受国家宏观调控和市场需求及国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格有下降的趋势，表现为房价震荡；价格较低、小面积的中低档住房、商业用房价格将稳中有升。

　　6、二手房成交增幅将会大于去年，成交价格仍将上涨。

　　2005年受“国八条”等政策波动的影响，长沙二手房成交量虽略有增长，但增幅明显小于2004年。随着2006年政策的逐步稳定， 58号文件的继续深入执行，促进住房二级市场新政策的出台，二手房成交增幅将有较大幅度的增长，成交价格也会稳步上升。

　　7、“品质住宅”建设将成为2006年房地产开发的重点。

　　2006年将以“品质住宅”建设为契机，提高住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，从整体上提高长沙房地产开发水准，为老百姓提供物美价廉的居所 。

　　长沙市房产信息中心

　　2006.1.11