2006年全国房地产市场表现出诸多特征：房地产开发投资额仍在高位，涨幅高于去年同期涨幅2.5个百分点；房地产开发贷款增速进一步提高，国内贷款高速增长；地根紧缩显现，购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。在市场供求方面，商品房销售额继续增加，但同比增长率明显低于2004年和2005年同期水平；商品房销售面积环比涨幅也有所回升；商品房竣工面积同比增长率回落11.1个百分点。

　　从发改委商品房销售价格指数来看，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅与上月持平。

　　在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。

　　然，2006年里“中央与地方博弈”，“各部委之间的利益冲突”字样频现各大媒体报端；个别一线城市2006年房价继续飞涨，二线城市是在重蹈一线城市覆辙——楼价持续上扬，都让2006年的宏观调控看起来不那么完满。政策有其时效性这点不容置疑，但是上述原因与结果也不得不引人深思，2007年随着宏观调控以及反腐行动的继续深入，来自多方的压力必然要求地方政府有所作为，各部委有更长远打算，“2007政策执行年”的概念跃然而出。

　　一、房地产政策回顾

　　从政策层面上看，2006年则毋庸置疑的又是地产调控年。

　　1、各部委调控措施

　　2006年各部委出台政策来看，上半年各部委主要是对住宅增量市场出台了一系列的调控措施，其中包括“国六条”、“国十五条”等；下半年则针对存量房市场的一系列整顿拉开。先后发出的政策有“中国房地产经纪执业规则”、“房屋权属登记信息查询”、“二手房交易上网备案”以及二手房交易营业税、个人所得税的征收等等。除此之外，各部委政策的出台还有一条比较明显的主线是，住房建设和土地出让。上半年各项调控政策的重点集中在住房建设方面，调控住房结构、抑制房价迅猛上涨…；而下半年在地根上的调控则频频，“深化改革严格土地管理的决定”、“加强土地调控有关问题的通知”、“《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行”、“土地出让金管理办法草案”等等。在这样全方位的调控基础上，各部委今年调控的一个特点——加强监督也在今年下半年的各部委政策及有关的行动中得到了积极的表现。从7月下旬出台“建立国家土地督察制度有关问题的通知”，到对新开工项目的全面清理 ，再到对土地违规项目的督察，税务审查、楼盘稽查等等。

　　2、金融政策

　　金融政策方面，银行在2006年更加紧对部分行业的专项检查，收紧银根，抬高房屋贷款、收紧房地产开发贷款等等。央行的货币政策今年也格外闹腾，一年内央行二次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”明确指出要警惕房地产金融风险，可见对房地产金融风险的忧虑已经升级。

　　3、政策简评

　　风声急，雨声更骤。在这个“调控年”里，囊括了九部委、央行以及各大商业银行在内的调控大军无不倾囊上阵，在陆续出台的房地产调控政策中涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。但一年下来，效果确是令人尴尬的，房价依旧飞涨，各地违规项目清查不力，屯地依旧在继续。地方对政策的实施不力令中央部委发言人怒称“地方对政策理解不够”，然各部委之间呢，博弈在中央这个中枢系统内部也在进行。各部委、央行以及银行机构，这些个与房地产行业有关的部门，一方面大家都希望在这场“房地产软着陆”的调控风暴中，有所成绩，相互邀功；另一方面，大家又都在避免侵害到自身的利益。

　　二、发展环境分析

　　1—11月，全国城镇固定资产投资79312亿元，比去年同期增长26.6%，其中房地产开发完成投资16416亿元，增长24.0%。从产业看，第一、二、三产业分别完成投资898亿元、34073亿元和44341亿元，分别比去年同期增长36.8%、26.9%和26.2%。

　　11月份，“国房景气指数”为103.92，比10月份上升0.52点，比去年同月上升3.23点。房地产开发投资分类指数为101.46，比10月份下降0.22点，比去年同月上升1.17点。

　　三、房地产开发投资

　　1、房地产开发投资额涨幅高于去年同期涨幅2.5个百分点

　　2006年1-11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24.0%。完成商品住宅投资11550亿元，同比增长28.4%。其中，经济适用房投资526亿元，增长10.4%。

　　从2003-2006年全国房地产开发投资完成额及其同比增长对比来看，虽然今年房地产开发投资完成额有缓慢下降的趋势，但是与去年相比，仍维持在较高的水平。

　　2、房地产开发贷款增速进一步提高，国内贷款高速增长

　　11月全国房地产开发资金资金来源分类指数为103.30，比10月份下降0.12点，比去年同月上升3.86点。1-11月，全国房地产开发投资自年初累计资金为28344.20亿元，比去年同期增长31.1%。上年末结余资金5579.93亿元，比去年同期增长36.7%。1-11月，全国房地产开发企业到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。

　　3、购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。

　　2006年1-11月全国购置土地面积29459.5万平方米；全国购置土地面积同比增长-5.2%，全国购置土地面积同比增长率连续10个月出现负增长。

　　2006年1-11月全国累计完成开发土地面积19844万平方米，同比增长38.1%。累计完成房屋施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%。其中，住宅施工面积13.77亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积6698万平方米，增长11.5%；商业营业用房施工面积2.13亿平方米，增长12.4%。截止到11月底，全国商品房空置面积为12355万平方米，同比增长7.9%。其中，空置商品住宅6723万平方米，增长6.4%。完成开发土地面积的增长率较快，与近期出台的相关土地政策有密切的关系。

　　四、商品房供求

　　1、商品房销售额同比增长率明显低于04年和05年同期水平

　　2006年1-11月全国商品房销售额达到16141.36亿元，同比增长17.9%。

　　与2004年和2005年相比，全国商品房销售额同比增长率明显放缓，明显低于2004年和2005年同期水平。

　　2、销售面积环比涨幅有所回升，但明显低于去年同期水平。

　　2006年1-11月商品房销售面积达到46113.93亿元，同比增长12%；其中住宅销售面积为41560.49亿元，同比增长12.6%。

　　3、商品房竣工面积同比增长率回落11.1个百分点

　　2006年1-11月全国商品房竣工面积达到30471.50万平方米，同比增长8.8%；其中商品住宅竣工面积为25116.28万平方米，同比增长8.9%。

　　五、房地产投资销售区域对比分析

　　1、东部、中部、西部三大区域房地产投资对比分析

　　（1）东部地区：增幅高于去年同期水平2.5个百分点

　　2006年1-11月东部地区房地产投资完成额为10502.37亿元，同比增长19.5%，增幅高于去年同期水平2.3个百分点。

　　（2）中部地区：同比增幅高于去年同期1.3个百分点

　　2006年1-11月中部地区房地产投资完成额为2919.85亿元，同比增幅33.1%，为三个区域中同比增长率最高的。

　　（3）西部地区：同比增长率最高

　　2006年1-11月西部地区房地产投资完成额达到2280.5亿元，高于去年同期713亿元；同比增幅高于去年同期0.9个百分点。

　　2、70个大中城市房屋销售价格对比分析

　　2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。

　　新建商品住房价格同比上涨5.8%，涨幅比上月回落0.8个百分点，比去年同期回落2.5个百分点。

　　六、二手房交易分析

　　对于二手房市场来说，2006年系列税收政策如营业税、个税、土地增值税的出台在一定程度上增加交易成本、抑制部分投资需求，但这并未抵挡住房价上涨的步伐。

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.3个百分点。与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括: 深圳12.5%，大连12.2%，北京9.5%和南昌8.6%等。与上月比，涨幅超过1%的城市有18个，主要包括：湛江3.8%，南昌2.8%，洛阳2.5%，贵阳1.7%，沈阳1.6%，兰州1.5%和大连1.4%等；下降城市有11个，主要包括：南宁4.5%，海口2.1%，广州和呼和浩特均为0.2%等。

　　从几个重点城市来看，北京呈现价量背离明显，二手房均价逼近9000元/平米；上海二手房标价破1.3万元，年底开始回暖；“限外”令中心区下跌；广州2006年二手房市场则表现为涨跌互现，总体涨势难挡；深圳二手房市场则逐步摆脱观望氛围11月指数为1580点，涨势较10月份迅猛。

　　七、综述和展望

　　1、投资依旧过热，商品房销售总体上扬

　　2006年全国房地产市场表现出诸多特征：房地产开发投资额仍在高位，涨幅高于去年同期涨幅2.5个百分点；房地产开发贷款增速进一步提高，国内贷款高速增长；地根紧缩显现，购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。在市场供求方面，商品房销售额继续增加，但同比增长率明显低于2004年和2005年同期水平；商品房销售面积环比涨幅也有所回升；商品房竣工面积同比增长率回落11.1个百分点。

　　从四季度各地房地产交易中心数据以及发改委商品房销售价格指数来看，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。从重点城市来看新增量房市场各有千秋，总体上扬。华北、华南地区房价上涨迅猛，势头很难在年关可能还会向上冲一冲。楼市"旺季不旺"是沿江地区各大城市"金九银十"一致面临的困局，11月销售依旧平平，但房价也并未出现调整下跌的明显迹象，“缓涨”是普遍趋势。华中地区的郑州本月表现突出，交易量激增；西南地区的成都持续火爆，重庆再现疲软。而华北则依旧低迷，上海11月楼市依旧没有走出阴霾，价量双跌；杭州、苏州在经历了9、10月份的交易量高峰后重新回落，南京则在11月继续走高。

　　2006年11月，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅与上月持平。从重点城市存量房市场来看，四季度北京和上海二手房市场出现小幅调整，部分二手房客源转向一手房市场；而深圳和广州二手房市场需求释放，价格普遍走高，一手房市场促销热潮减退，客源回归二手房市场。

　　2、07年政策执行力度将进一步加强

　　在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。

　　2007年中央经济工作会议提出，经济工作的主要任务之一是“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处”，这是中央发出的执行力度加强的一个值得关注的信号。

　　从目前国内房地产市场的客观状况来看，在房地产供给环节的调控会进一步加强，而这主要体现在地根地缩紧，对高档住宅、别墅用地的进一步严控，并且有消息称上海将对远郊地区的大型商业用地以及娱乐用地也进一步严控，结合“70，90”的条件，这样会进一步确保市场制造出更多小户型、低总价的房地产产品。

　　当然，各级调控手已经开始意识到再度加强从市场供应环节发力已经不能适应市场形势的发展，在2007年中央可能会在抑制市场需求方面，特别是投资需求来强化调控效果，而这体现在具体通过“物业税起征（大房保有税等）”、“继续提高房贷利率”等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积落点套型产品的市场需求，在消费终端来解决问题，进而趋势于新政，成为中央调控市场的有力工具。

　　此外，2007年的政策执行还有“限外”一环特别值得关注。在2006年连下两政的基础上，外资在大陆的房地产投资似乎并没有得到抑制，反而更加火爆。有消息称，2006年上海上半年和下半年（限外政策颁布前后）外资购置物业的项目单数及金额基本相当。在加息以及升值等背景下，外商投资可能会在2007年得到进一步的管理和规范。