主持：大家好，我们的论坛开始，我们今天主题的论坛是讨论一下新加坡的住房理念，而且这个理念在中国的房地产开发当中的价值。寿险我介绍一下新加坡仁恒集团的情况。这个是一个国际的集团，业务分布在东南亚澳洲和内地。已经形成了良好的结构了有成效的开发格局，在20实际世纪的九十年代进入中国的高速发展的房地产开发之路，现在已经在中国开发了三个中心的核心板块，93年在中国开发以来，已经建成了225万平方米的建设，包括上海、南京、苏州、贵阳这样的城市，目前他们在中国的土地储备达到了223万平方公里。使他们保持强劲的发展势头，我想这种发展的能力跟他们的核心竞争力有关和他们的开发理念有关。就是善待土地用心造好房。首先请的是新加坡仁恒集团的陈跃先生。新加坡上海有限公司副总裁陈冰先生。总建筑师张春玲女士和陈晖女士。非常感谢大家给我们沟通一下新加坡的理念。谢谢大家。首先右倾陈跃先生致词。

　　陈跃：各位嘉宾，上午好，我代表新加坡仁恒集团感谢大家的光临，新加坡是土地资源稀缺的国家，但是它是众所周知的花园城市，中国地大物薄有待开发，新加坡在有限的空间营造了良好的环境。新加坡仁恒集团在用新造好房的开发里理念当中，作为新加坡仁恒集团在20年在中国的地产开发，一直都坚持三个主题，用心造好房的理念，以新加坡的居住理念，结合跟在中国进行的实践和探索，今天我们也跟新加坡的建筑师，吴先生，陈先生，和张女士，陈女士一起来共同探讨新加坡居住的理念在中国的实践和探索，希望给中国的房地产开开启和推动，谢谢。

　　主持：谢谢陈总的致词。让我们更深的了解新加坡的居住理念如何在中国产生很好的理念和成就的。我们就不能一直站着，我需要和各位嘉宾坐在一起。

　　按照程序，今天我们第一位演讲嘉宾是吴亚发先生，不好意思，我想问你一个问题。新加坡我没有去过，新加坡有没有这么多的人开这种会？

　　吴亚发：在新加坡非常了解自己的理念，他们会仔细的研究，所以仁恒在上海和国内造好房子的理念跟新加坡是一样的。

　　主持：我想你在新加坡不会看到如此大规模的住交会。

　　吴亚发：他们不是以一批人看房子，而不是以一个项目来看房子，因为人少，所以通常他们比较注重在一些人事项目的推广上。

　　主持：还是跟中国不同的。那中国的人很多，但是地方比较大，我们都知道新加坡的人也不少，但是比较比较少，这个是我们好奇的地方，在新加坡这么一个花园城市的国家，这么多的人居住的环境是什么样的，是不是非常的拥挤，是不是和上海的老城区浦西一样，还是跟浦东一样，给我们介绍一下。

　　吴亚发：我也带来一些资料，是介绍新加坡的小岛的规划，在这个理念当中，五来的五十年当中给新加坡一个优雅的生活，我可以给大家看一些图片。

　　主持：好的，我们看一些幻灯，来自于新加坡的图片。

　　吴亚发：其实新加坡只有600多平方米，主要是65恩个小区划分，里面有一些公共的建设和住宅。其实跟中国很将近的，然后比较注重在花园城市的概念。他们有每一个住户都喜欢种花，因为它是让热带的地方，花园城市都是选有花园的。

　　主持：这个是花园城市的一个具体的表现？

　　吴亚发：对，也不怕太阳晒，而且中间有一些设施，类似于我们在上海滨江搞的这样的一个概念。还有最重要的它有其他一些辅助的设施，这个校区里面有生活所需要的设施。

　　主持：我们看到这些图片应该也有一些印象，这个跟浦东的一些小区非常的雷同，是不是把新加坡的方式都搬过来了？

　　吴亚发：这个跟中国的四季还是不一样的。

　　主持：新加坡这么多人，土地有限，怎么样有效的把土地价值，这个就是你们说的善待土地，这个不是你们做的事情，新加坡是怎么做的？

　　吴亚发：这归功于它的规格规划，把55个区规划的非常的完善。把小区深化，把这些精力深化在小区里面，我们用了很多水，花园，空中花园，这些都是新加坡一些设计的理念。

　　主持：规划的时候政府对土地使用的方式和方向有明显的规定？

　　吴亚发：对，它有房子的间距和道路的规划，这已经是相当的完善，最重要的还是绿化，整个外观的绿化都是比较著名的。

　　主持：随便跟你聊几句，因此我们中国买房子的时候有考虑到容积率，新加坡是多少？

　　吴亚发：我们新的理念郊区里面的容积率比较低，因为年轻人都选择在金融中心居住，市中心的容积率非常高，以前是4到5，现在已经走到8左右了。8个感觉就是全部都是屋顶花园。

　　主持：说新加坡有郊区吗？

　　吴亚发：在我们的感觉是卫星镇。

　　主持：我想八的容积率在中国是没有办法想象的。

　　吴亚发：这个一个屋顶的，就是水和天空融成一片的感觉。

　　主持：就是在有限的空间里面把建筑做好，所以我昨天跟陈总交流的时候有一个印象，所为善待土地，不是说一个土地上面把容积率盖低，而是让更多的人享受这个土地的价值，社会的价值。我把这个话题教给陈冰先生，你可能操作过很多的案例，上海的滨江园，你发觉中国的土地比新加坡好很多，你在做这个项目的时候，规划的时候纸和笔是不是游刃有余？

　　陈冰：实际上中国的比例跟新加坡不从，对我们设计师来讲非常的有影响。新加坡一个非常好的概念就是怎么样让我们利用土地，和利用土地周边的环境有非常多的经验，这样的话会体现在我们滨江园上面，我想当时还是96年来做的人，我们那时候分析的时候浦东还是比较的落后的，滨江非常好，有黄埔江和外滩还有建设当中的陆家嘴。我们的挑战就是怎么样利用我们周边的条件，都运用到我们的楼盘当中，使我们房型有多角度的融合，让我们的客户更大程度分享我们周边非常有利的资源。所以我们的当时做这种平面的时候得到很大的争论。那时候96年您可以想象。现在你觉得没有什么。

　　主持：当时的争论在什么地方？

　　陈冰：中国当时不能接受说有一定的角度。现在非常的平常说是我要买景观房，那时候是不可想象的。

　　主持：就是说你已经习惯于新加坡的思维了，但是在上海和南京你觉得资源比较的丰富，但是你所获得的有效资源并不是多，你怎么办？

　　陈冰：我们跟仁恒做了很多的项目，他们买土地非常的有眼光，有很多的环境资源可以发挥，我们在南京做的也是一样的，我们面对一个非常自然的湖的环境，后面又被雨花台一个好的环境，我们在上海有黄埔江，我们在南京利用很多自然的坡地，水井做很多好的低密度的住宅，这个跟滨江园不同。

　　主持：滨江园大家可以到上海去看，在南京的话他们的这个区域是最好的住宅。刚才二位讲的是新加坡的一些理念和实践。下面我们用两位女士来验证一下你们的。先请一下张春玲女士，我刚才才听说你是新加坡的媳妇，你发现，新加坡居住的方式和在中国的方式一样吗？

　　张春玲：我觉得华人的生活方式都大同小异，新加坡建筑的朝向方面不是非常的注重，只要不是朝西就可以了。我们现在就是不存在朝向的问题，最大的发挥我们的优势，所以滨江花园都是这种弧式的，使我们的房子卧室都面江，这个是我们建筑师给我们一个很好了理念。我们公司也是非常有前瞻性的一个公司，我们96年的时候放弃朝向来面对景观是一个非常前瞻性的决定。从这个决定来看一个好的设计师的理念，可不可以得到贯彻和实施，有一个好的开发商，有品位有前瞻性的东西才可以起到一个决定性的作用，就是你是不是达到到你想要的东西，给你的业主和客户提供一个好的东西。现在这个是另外一种生活的演绎，我们给客户一个什么样的生活方式，这个是发展当中监督整个系统来完成整个的设计达到一个非常好的精品给大家。

　　主持：中国有句话说有条件要上，没有条件要创造条件要上，所以新加坡是不断的创造条件。中国的条件很好。所以你要发掘更好的条件，所以国内大部分的建筑还是有朝向的，通风采风比较好，在南京也有这样的房子，很单行的就是看到湖，一开始大家不能接受。但是一个有责任感的企业把这个价值发现以后，能够引导公众的观点和价值这个是一个比较重要的问题。在你上海项目的操作过程当中，你是如何把新加坡的一些理念、方式，观点用在实质的项目工作当中去呢？给我们举一些例子。

　　张春岭：我觉得是这样的，一个地方的设计理念只能说给我们开发商思维上一个启发，而不是绝对的照搬，我想在中国这个地方也不可能生存。所以我觉得包括新加坡，我们也只是说把好的理念，怎么把它发挥，怎么结合当地实际的状况，把它做到更完善，更有自己的一个存在的价值。所以比如说新加坡给大家的印象是花园城市，居住良好，空气好，气侯好。这在上海有很多的条件是没有办法获得这方面的资源的。比如说上海它一年有四季，就不可能有新加坡这种一年四季都是鲜花绿树水景。这样的话我们有了一个良好的建筑外形以后就创造我们的景观，我们怎么在非常有限的空间里面，尽可能体现出四季分明的个性，同时还要带给大家不同花海温馨的感觉，因此在这种方面，我们要求有很多的植被，一年四季不同的时节有花季，春天更不用说的，哪怕有这种灌木，但是我们景观软景灌木的配制我们还是非常的丰富的。还有我们在有限的空间创造一些室外的游泳池。在上海一年有三个月的时间可以开发室外游泳池。在冬季不能使用的时候我们把游泳池作为景观成为欣赏的价值。其实整个滨江园的面积来看，我们这三个期，每个区里面有不同的主题，第一期里面希望给大家比较自然的园林，有一些高尔夫球场，提供我们客户休息的时候有放松的地方。我们滨江园的两期是比较规整的，就是让我们的业主休息的时候可以让他带着孩子在广场上散布，晒晒太阳，是一种很温馨的周末的休息日，一个家庭日。在我们三期也同样，我们用了这种度假和放松性的概念，就是给总的我们的出发点就是我们所有的这些的设置，不仅仅是设计本身，同时我们希望带给我们的业主我们的社会一种生活的理念，消费的方式。

　　主持：看起来建筑方面你们花了很多的钱做了很多的成本和投资，房价上去了。这个非常符合我们说的那句话就是善待土地，发掘土地的价值，比如说你有限的土地建了很多的楼，另外的空间做了很多的绿化和设施，其实也是发掘土地的价值。

　　张春玲：对，我们外面可以看到景观，在室内里面我们设计另外的一个景观。虽然远离了市区，但是我们有世外桃源的感觉。

　　主持：对，这个地是我们花高价买来的。我们再聊一些南京的项目，这里面典型的新加坡理念，它非常的高，然后很重视景观资源的，最不典型的是雨南山庄，这个怎么操作的？

　　陈晖：刚才我们谈到的是发掘土地的价值。我去过新加坡，我看到的就是他们没有毛坯房，只有成品房。我们不希望社会资源的浪费，所以我们上海人十年前推出成品房，这可能也是新加坡居住里面给我们的一个启发，因为我们在南京是2000年推出的，我可想而知就是10年前对这个的抗性。我以前在南京的时候去售楼处看到有1/3的退单。所以我们也有过摇摆，但是我们看到发达国家成长的历程，所以我们要有一种前瞻性，所以眼前的利益我们摒弃掉了。所以就是说你眼前利益的诱惑对你长远的发展，这个也是新加坡理念给我们一个大的启示。我们不知道社会发展顺着这个方向走，如果没有这个支撑，仁恒也没有今天，作为开发商，我们应该是经历了非常多的痛苦，有一种执着。你刚才说的一个问题我没有回答，其实这个是对我们做研发的一个最大的启发就是资源的节约化。

　　还有一个就是你觉得雨南山庄跟新加坡非常象。我可以描述一下新加坡是什么感觉，刚才也说了他们容积率是8，我们很难想象，我们上海的陆家嘴，金茂才做到8，我们的容积率只有3.5，我们天津那么大的项目只在这个范围之内。我想这个是什么样的说法呢？就是说遇难山庄出的位置比较的特别。雨南是在南京规划当中的一个绿化带的过渡阶段，因为刚才也说了很多非常漂亮的景观区。我们把容积率做到2、3、5也是对环境的一个破坏。

　　主持：我想问一个问题，如果吴总在新加坡有这样的一个地的话你怎么规划？

　　吴亚发：所以我们要善待土地。我补充一下，这个金融区里面，土地的价值是非常高的，我们现在有一个新的理念，就是把人口引进在CVD里面住，CVD有一个问题，就是说到了晚上，办公的人多回去了，整个CVD是静悄悄的，没有人的，死气沉沉，为了把整个城市赋予生命力，但是土地的价值太高，所以唯一能做的方法就是把容积率提高。当中我们空间的运用，花园的设计。以前我们的设计是花园城市，就是说房子在花园里面。现在我们整个城市的规划是花园包围城市。所以这个是不一样的，以前我们说都是一些花草，我们现在不考虑，只是集中在道路的花园，我们所集中的点是希望整个的花园可以链到其他的小区。也就是说你可以骑自行车去其他的小区，就是一个开放式的。

　　也就是说整个规划要根据城市的进展，所以城市的进展规划也就带动我们人民的生活，也因为是我们的房子从大套的还是小套的，小套又改成大套，这个是人居的需求，人口的需求。他们可能是父母一起住的，以前都是小两口，所以房子的要求不一样。所以这个都是关系到其他的一些设计的理念。

　　主持：地域不同，文化不同，所以生活是有区别的，所以我听了几位善待土地的说法非常的明确，尽可能用好资源，发掘资源，把仅有资源价值最大化。在我们新加坡仁恒集团的里面还有一个就是用心造好房，我们有很多的图片现在中国也有很多这样的房子。所以用心造好房这个问题，建筑本身在土地上生长出来的模式和方案你是怎么用它的，是把新加坡的方案原搬过来，还是改良的？

　　吴亚发：这个是团队的精神，重要的是仁恒的老总他们发扬光大这个理念，然后也把其他的员工，其他的领导都灌输这个理念。只要灌输这个理念的话，每一个人，每一个层次每一个岗位把自己的事情做好，所以我们在南京造好房子，上海也有几个老总在看这个。我们在姐妹公司里面是尽量的配合，把建筑的问题拿到最低点，这个是我们所做到的问题。

　　主持：你要回答我的问题，就是新加坡的建筑风格在中国，因为你的土地条件不一样，规划人员不一样，我想进入中国是通过改良和发展的，你能不能举个例子，在中国里面哪些改良的发展最印象深刻？

　　吴亚发：最深刻的就是滨江园。就是我们前面说的朝向是重要的一点，然后房子间距也是采用国内的一些。其实你看一下国内的房子跟香港不一样，香港的房子太小了，新加坡的房子的还是比较的宽敞的，重要还是要通风，主要的房间要有一个很大的落地玻璃，这个是我们所要提供的概念和理念。还有就是景观，我们每一套房子都考虑到如果你是简单的买主，你要买哪一套房子，所以我们也要想到哪一个房子是我想买的，所以我们每一套房子都值得你买的。

　　主持：我们现在买房子的时候三口之家买的时候是 三房两厅。在新加坡这样的条件可能高不可攀的。你在新加坡住多少的房子？

　　吴亚发：你不可以把我当做例子，因为我是有4个孩子，一般的话新加坡人都是两个孩子。

　　主持：因为人口和居住是有关系的，你发现中国的居住方式跟新加坡不一样，你会不会在中国设计房子的时候脑筋里面换一下？

　　吴亚发：是这样的，我们涉及房子的时候以不同的消费层来考虑，消费层次高的话要求也是不一样的。比如他们需要隐私权，它要有电梯直接到他的大厅他的门口，这个就是我们高档房子的理念。中档房子的话我们要尽量的考虑到他们多个房间，所以中档买房的理念也是不一样。低档的就是价钱便宜就可以了。所以我们重要的看产品的定位，我们都是以中高档为主的，所以基本上它的设备已经是相当的齐全的。他们不买靠毛坯房。我们成品房的设施都是非常的认人性化，你橱窗的设计厨房浴缸的设计都是在我们考虑的里面的。

　　主持：考虑的非常全面，这个也是不同的人群消费不一样的。我们内地可能有一些改变，只要有好的产品好的规划房子就很容易买。张女士，你是不发觉你的客户更喜欢你的房子？

　　张春玲：滨江园的时候上海的房地产成熟度不是很高，所以推出的时候也是一个痛苦的过程，现在发展到今天05年的时候，大家对我们仁恒公司全装修的房子非常的认可，尤其是从我们的设计到选材，到我们现场控制的过程是相当的严格的。因为目前市场上有很多人尝试这种做精装修的东西，但是往往是因为质量和材料的问题，会给客户有很大的隐患，还有对物业管理公司的话也带来很艰巨的工作和任务。所以我们整个仁恒公司我们运作的时候每一个过程大家都相当的认真。提到全装修，我说一下，现在市场上的这样的单位能力是有限的。比如现在你说中国大的这些设计院，都是以装修房的配合他们是没有任何概念的，所以他们因此出来的图纸往往是一种毛坯房的图纸，如果开发商按照这个建造的时候会有很大的后患，就是根据你工地上结合你的装璜不停的敲打，这个对你成本的控制是不利的，最大的隐患是你后面质量的。所以这一块整个仁恒对整个设计的资源也花了很大的精力，就是把新加坡管理理念引进了。按照开发商我们不应当做这样的工作，但是目前市场上没有一个公司提供这样的服务，各方面资源的整合，因此我们开发商自己兼顾这个重任。

　　主持：所以我说建好房子并不是说把房子盖的多么漂亮和舒适，还有一个社会的推动作用，创造一个标准一个标杆。我知道南京的那个项目是一个最大的小区，买的也不是很容易。但是现在看起来，现在要建的和翻新的都在往这个成品房靠拢。有没有？

　　陈辉：有的，我们已经有成套成品房的设计标准，现在这个行业里面都没有这个标准，因为我们有十年的经验所以有这个标准。这个实际就是说书本很多都认识，我觉得都是这样的一个学费教出来的。

　　主持：我觉得开发商这个群体里面，非常幸福的人是一是赚到钱，一个是实现自己的理想，还有就是找到自己的定位。目前在中国的房地产开发里面有一个动向，就是住宅本身的设计越来越好，所以我们看到新加坡的一一些图片四层相识。同样买房人买房的时候，他们的选项也非常多，我想问问吴先生，假如你在中国大陆做商业的房地产项目的时候，你觉得新加坡的模式容易过来吗？

　　吴亚发：建筑设计的理念是像服装。它每一段时间都会有一个更新的改变，当服装这个服装或是以汽车为主，汽车的消费每一个阶段只要是科技的研发进步的话，房子的设计肯定会不同。我打个比方，现在我们所盖的很多都是预置的，这个是一个建筑上的突破，实际上已经是十几二十年已经盖好了，以后将来的预置也就代表说，它会引导另一个潮流。所谓的另一个潮流所看到的是再多五年十年，它的设计里面因为有了新的建筑的材料进来，格局肯定你不能变太多，你居住的格局是不能变的，因为你的生活习惯，不可能把房间改成厨房，这个是不可能的事情。但是它的建筑的一些科技会往往影响到整个的外观。所以为什么说建筑会大同小异，是因为我们目前成本，还有你目前的技术，所以它所达到的一些建筑的风格，也是相似的。所以你会看到这些房子欧美也是大同小异，只要你肯花一些钱引进科技的话，它的建筑的风格会完全的改变。当然，还有一般复古的，还是喜欢一些比较老的建筑。新古典或是古典的，这些东西是个别而论的，但是大的趋势来讲，它是因为建筑材料的不同而改变它的风格。

　　主持：你这个观点非常的重要。科技和条件也是很重要的，我觉得买房人有前瞻性，开发商也有前瞻性，所以我们看到仁恒在中国还是在一个领先的地位。刚才的一个问题你只是补充我的问题，我说你设计住宅比较好，如果你做商业的话怎么做？

　　吴亚发：因为我是一个专业的设计师，所以我没有办法回答你的问题。

　　主持：好的，问陈总，我听说仁恒在一段时间会把商业地产作业业务的方向来操作，这一块我问一句你有这个经验吗？

　　陈晖：我想我有这个经验，这个是基于一个什么呢，刚才吴先生也说了这个也是国际上的一个规划，所以我认为新加坡这个仁恒集团又走上了这一派。其实南京的项目也是一个CVD，实际这个就是过程。我睡觉在这里，但是我要越过整个城市工作，我们开一个通道也是非常的拥挤，这个也是一个规划趋势。所以仁恒率先迈出一步。这个也是有代价的，CVD是建筑，这一块来说你不想研究商业就不行，我想这个也是时代给我们的机遇。

　　主持：我的意思是仁恒一直做住宅，现在又做商业，这个是不是原照用？

　　陈晖：我们跟新加坡不会照搬的，因为新加坡的理念和生活跟我们都不一样，他们是一个岛国。所以这一块仁恒也有一个概念，就是做住在没有突飞猛进的进步。比如说男士的西装不管什么牌子都是三个钮扣。我想就是品牌，我们追求的是品质，如果追求品质的话同质话就不可怕，我觉得这个是一个无限的东西。还有一个我们建筑理念给天才设设计师的空间很少，大牌的设计师，做这种歌剧院的，我们不吸收这种天才，但是我们如果转像商业地产，我们会请一些欧美的设计师。所以我们可以稍微聊一下，我们的成都的项目就请了外国的一些著名的设计师。所以我们新加坡的理念吃进去，这个已经溶进入我们的血液里面，引导我们做产品的一个思想，但绝不是说我们把新加坡的住宅或是商业模式搬过来。我代吴总回答你的问题，新加坡的住宅到中国来改变太多了。空城在新加坡是一个非常好的理念，因为新加坡是热带。南京和上海有非常长的冬季区，这样的话会觉得比较的灰暗。仁恒的管理非常得到慰，如果不到位的话会变得比较脏，在国外就是一个变成容易犯罪的场所。我们也做过，但是慢慢的我们发现我们没有必要了，我们的宅基地只有100米。中国污染有酸雨，所以我们在中国使用面砖。还有吴总说的大玻璃窗，在新加坡是可以的在中国就不行。

　　主持：这个是新加坡理念很好的改良，但是从目前我们从仁恒的掌握来看，在这方面的工作努力实际是非常有成效的，今天我们关于这个话题的探讨有一个非常重要的认识。就是作为开发商的责任是什么，并不是说房子盖好了，房价不要太高，实际还有一个重要的就是说，让一个全社会的公民也可以感受到一个企业的公民做设计的时候对社会的推动。最后让陈总给我们谈谈感受，你这么多年了，你最大的收获是什么，善待土地，用心造好房，你的成就是什么？

　　陈：仁恒在中国93年就开始投资，我们开发的理念，善待土地，用心造好房。善待土地就是我们今天谈的，新加坡的居住理念在中国怎么样实践和探索。实际上作为开发商实际对社会或是改变一个城市，要对城市做出什么样的贡献比你说开发商的力量很微弱。但是开发商是一个公民。我们为什么提出一个善待土地，因为这个土地既然交到你手上，我们在挖掘它内涵和潜质，怎么样提升土地的价值，把地用好，合理的用好。这样也就是说起码这个土地交到你手上，作为你的责任你要对得起这块土地，因为虽然你的力量很微弱，但是你的责任是什么你要很清楚。起码不会哪怕你赚钱也好，亏损也好，你做出来的产品是人家要看的，人家要用的，你是社会组成的一个部分。所以也就是说的作为一个企业的公民你要做到你自己应尽的一个责任。

　　主持：这一点我觉得陈总是感觉非常宽慰的。你这几年你的设计团队和工作团队也吃了很多苦，我们今天也这样的机会来讨论这个问题，公开谈论这个问题，而且这个问题是有价值的，也是你最好的成就，也是我们分享你的这种成就而感到非常的高兴，同时也感谢各位在现场的观摩，希望大家在上海过的愉快谢谢。