任志强：我预见到宏观调控，但是没预见到影响

　　主持人：各位网友大家好，搜房网组织的2005年我这一年的对话节目中请到的是任志强先生，漫长冬天的到来提醒我们一年又将过去，在这一年即将过去的时候，我们回头看看，不多不少的365天虽然平凡，但是也有一些不一样的东西夹杂在里面。那我想问一下任总，你这一年中最难忘的事情是什么？

　　任志强：我好像所有的东西都没有忘记，找不到最难忘的，我们觉得这一年发生了很多，我们可能预见到了，但是不知道实际怎么样的政策调整。从去年年底我们就预见2005年可能会做一些更进一步的宏观调控政策，会有一些政策出台，但是我们不知道有什么样的影响，后来中央出台了一系列政策，不是怎么样进行宏观调控，而是从微观上进行管理，房地产行业整个管理已经到了政府要管，如何进行交易，政府也想管具体的签约方式，但是政府没有把管理的信息披露给公众，政府已经披露的土地信息基本上没有按计划完成。

　　信息不对称造成人们对于未来预期的怀疑

　　北京市政府披露了一个土地年供应量，让市场看到希望，希望供给增加量来解决民众的需求，但是我们实际上的市场供应土地和计划市场之间有天壤之别，有巨大的差异，因此可能有人不相信政府提出的年度计划的完成，而实际上也完不成，那如何相信政府提供的其他信息呢？这个可能是我们目前遇到的市场上的一个重要的原因，信息的不对称造成人们对于未来预期的怀疑态度。包括我们一些城市的销售量大部分下降，尽管在今年之后有所回升，但是还没有达到宏观调控政策出台之前的时候。但另外一些城市早已经把这些预期问题扔到一边，而更现实的看到眼前，我们的房价不能只稳定或控制在上海，像北京这种城市房价不断在上涨过程中，交易量不断上升，而且恢复或者超过了三个月以前的一个状态。仅11月份北京的销售超过了2万套，也超过了800万平方米，这个量非常大，按照这样计算是每天600多套，这样的发展速度已经超过了今年三月份以前的销售增长速度，也就是说并不是所有的城市都按同一个方式来运行。市场是有巨大的差异性，地区性的差异恰恰是由供求关系来决定这个市场会产生的结果，当供应量减少的时候，而市场需求量加大的过程中，房价是上升的，而且交易量是稳定的增加。当供应量较大的地区，或者是采取严格的微观管理措施的地区，肯定会产生交易量萎缩或者房价波动的现象。

　　目前的房价不高

　　没有一个国家的经济学会把房价落在一天、一个月或者一年的时间里判断，整个区域走势总是用比较长的时间段来衡量，所以短期的波动不代表整个地区和整个城市的状况。世界经合组织在七八月份的时候曾经出台了关于全球的房价分析报告，得出的结论是房价增长是必然的。目前的房价不高，包括中国，包括一些被认为已经出现泡沫的地区。世界经合组织是把所有的房价放在35年的区间中进行评价，因为住房是长期的过程的产品，我们国家也是有70年的年限，所以他们认为房地产要放在一个比较长的区间运行，过了35年或者更长时间你会发现，房价上涨是一个必然的趋势，绝不可能出现——任何一个国家都是——在一个地区内出现下降的趋势，可能在某一个时段内会有一些波动，但是最终趋势还是波动之后继续上升，变成一个合理的上升。因为任何一个国家的房地产一定会和国家的宏观经济联在一起的，而整个宏观经济的总量变化是决定它上行和下行的具备条件。如果中国的GDP在高速增长过程中，而且我们的经济始终保持着一个高速增长的历史过程中，人们的消费在不断增长过程中，也必然会出现房价持续的遁迹了增长状态。

　　2005年为我的女儿而欣慰

　　主持人：你感觉今年比较欣慰的事情是什么？有没有什么事情有深刻的记忆？

　　任志强：比较欣慰的就是我女儿已经10岁了，已经上四年级了，我女儿经常给我打电话，用手机跟我聊天，跟我发短信，所以看到一个新生事物增长的过程是非常高兴的事。

　　明年房价增长应该保持在10％—18％之间

　　现在总的房地产市场还是增长的，所有的数字表示我们的总体增长在仍然保持在20％左右，我想明年也是保持10％—18％之间，也仍然是有一些增长的。可能有一些外方人或者地产商、媒体认为我们房地产遇到了多大的一道障碍。其实任何一个行业，年投资增长过程中能够维持10％以上仍然是一个高增长，因为我们的GDP增长只有5，高于GDP增长就是这个行业高速增长的过程，我想明年还会有一个高于GDP增长的过程，说明这个市场总体来说是没有问题的，可能局部出现一些问题。上海从两万五左右的房子销售价格和销售量来计算，也没有发现出现什么问题，平民价格的上涨是因为高档房的推出量和低档房推出量不同，局部城市局部地区局部楼盘可能出现问题，不代表一个全局的问题。

　　主持人：那你觉得高档楼房和普通楼房的比例多少合适呢？

　　任志强：从国土资源部公布的情况看，普通住房和高等住房的比例大概只有百分之二点几，历年的调查情况看，别墅高档房都算起来，这个比例从来没有超过5％，局部城市可能有差别，但是从全国的情况看，高档住房的比例从来没有超过总量中的5％比例。有的人说你这个5％的比例怎么核算，我认为分析总量要用套数来算，有的地区用面积来算，比如高档房的面积已经达到了5％甚至20％、30％，这也是有可能的，但是30％的建筑面积的总量你可能只产生了不大于5％的户数，因为高档房的面积可能是300平米一套，500平米一套，一套房子的总量很大，可能相当于普通住房的三套或者五套的容量，这么一比的话你最多只有1/4，如果你在总量上只有30％的话再1/4，真的很少。所以我们可以很清楚的看到，尽管它的价值很高，供应总量从面积上来看总量很大，但是我们知道一套房子里不可能住两个家庭，所以家庭的实际需求量和供应量应该用套来计算，在国际上从来都是用套计算，从来没有用米数计算。我们没有一个套的计算方式，只有米的计算方式，因此才产生了一个误差，好像我们的高档房用量有多大，好像我们的高档房需求量已经和市场上结合了这个位置，好像我们的高档房已经产生了大量的积压或者库存或者空置，其实市场完全不是这么回事，我们按照套数来统计，在1999年高档房的供应量按套数计算只有2.2，到2003年只有4.2，04年大概不超过4.7，05年我们估计在宏观政策的调整和压缩之下，不会超过4％，所以表面上很多人在说高档房怎么样，如果你看到2005年国土资源部提供的土地供应分类册上会看到，在2万2千5百多公顷的总用地供应量中，高档房住宅的供应量只有10公顷，我相信房地局一定搞错了，但是说明它的比例数很低，低的不得了，你们可以查一查，第一财经在前几天报纸上公布了2005年国土资源部土地供应的情况，那张表非常清楚的写着，高档住宅的供应量，土地只有10公顷，非常奇怪的一个数据，所以我们可以断定，高档房的很多城市的土地供应量按套数来算没有一个城市会超过5的。

　　潘石屹是个体户愿意干什么就干什么，但我是国有资产的代表我不行

　　主持人：我们的直播室又请来一位嘉宾，是我们指数研究院的院长黄瑜女士。

　　黄：我今天来主要是陪任总聊的，刚才在那边听潘总讲他的观点，他说2004年宏观调控他歇了一阵，拍了一部电影，05年又是宏观调控，所以他也是属于重整或者是休息的阶段，我不知道面对目前这个宏观形势，任总是怎么安排时间的，怎么打算？

　　任志强：潘石屹是个体户，所以可以任意安排时间，愿意干什么就干什么，不愿意干就不干。但是我是国有资产的代表，我是打工的，我不管市场发生什么变化，政府一定会让我拼命干，所以我一定要听政府的。潘石屹去玩的时候，我还得干活。王石可以去爬山的时候，我也在干活。也许我们干的活不一样，还有很多公众置业的活，是一般的民营企业或非国有控股企业不干的，比如我们每年要拿出大量的投资去做地铁，这种地铁的公益事业是和房地产完全不相干的，但是作为国有企业必须要替政府分担相当一部分公共财政开支的来源部分和事务。所以我们今年盖了地铁的好几个站，这是政府让我们干的事情。从房地产本身来说，我们今年的存储量比去年下降了一半多，但也许我们的销售总量并没有下降多少。因为我们在市场供应的高端产品，市场分类中去选择，所以可能一平方米的价格等于过去买几平方米的价格，所以说总的面积总量下降了，但是资产的总值是没有下降的，也和我们的运营有关。不同的企业会采取不同的办法，国有企业很明显，不管什么样的社会风险，也许国有企业是恰恰要承担政策风险或者政策改革成本的一部分，而民营企业和非公有企业更多是分享改革，而不是承担改革风险，所以他们可以任意的去拍电影，而我不能去拍电影。所以这中间主要是我们的体制差别，或者是身份差别，这是最主要的，我只是一个国有资产的代理，我的国有资产运营情况要向政府汇报。

　　黄：刚才听了任总的一席话，我也能够非常的理解，为什么政策出台之后，你能去大声疾呼，这个政策存在什么样的问题，希望是怎么样。我们在那边也谈了一下，就说明年宏观政策的调整情况是否改善，这是一个市场行为过程，和政府行为为什么会有所分开，另外一个就是制定政策的时候可能会因地制宜，你对他们这个声音有什么感想？

　　政府正在撤回那只“看得见的脚”

　　任志强：我觉得这是个好事，比如温总理报告中特别提到的，政府正在干一些自己不该干而又管不好的事，该管的事恰恰又没有管好，说明温总理已经充分认识到我们政府在市场经济的环境下还没有学会如何管好我们自己，管好我们的政府。政府经常出现一些缺位、错位的现象，政府今年特别是在十一五期间提出了一个重要目标是对政府自身的改善，也许我们会看到，通过政府的改革会促进市场化的一个进步。

　　比如国土局的讲话中特别强调了要改善我们宏观调控的一些方法，是从总量上进行调整，因为历史上所有的经济学教科书上都写着，宏观调控只是对经济总量的一种调控，其实使用的手段就是利率和货币手段，而实际上现在其实不是，而是采取了很多手段，等于是拿政府的看得见的脚踩住那只市场看不见的手，所以市场仍然不能发挥它因有的活力。因此我们的改革要进一步深化，这恰恰是在党十一五规划中提出的问题，也是温总理在报告中讲的。我想这个提出的改善，说明政府已经认识到市场需要开放，提出来要放宽金融机构债券和企业债券的发行，类似这些议题都是恰恰要解决的我们目前市场上存在的这两个问题。如果这些问题能够得到很好的解决，那不管是房地产市场还是其他的市场，都可以更加的规范，因为有市场的眼睛来监督了，一定比政府所监督的更加好。老百姓买不买你的债券，买不买你的股票，是否进行你一切的投资，最能决定你这个企业自身在市场中的价值。过去我们是靠官方来决定，而不是市场决定，今后我们市场改革主要就是要市场化，而不是官方化。