2006年宏观政策已经出现了下行的趋势

　　黄：刚才你也把自己的观点提了一下，在2005年马上要结束了，2006年就要开始了，那现在新的政策还没有完全出来之前，你对下一步的调控政策提一点建设性的建议，能够有一个参考。

　　任志强：我们的工作报告在一季度报告中做的专题报告就是关于中国土地政策的分析和研究，二季度报告就是做了关于解决中低收入家庭住房问题的一个研究，我们年底的报告中会说解决中低收入家庭问题的对策，是把二季度报告和年底报告结合成完整的现状调查、问题以及解决方案的方法。三季度报告主要是提出房地产金融的一些情况，也做了国内外一些情况的对比，年底报告仍然会出台一些相关建议。我想这些研究和报告就是想对政府提出一些建议。比如去年我们的报告就明确提出了，中国的发展模式和美国对应的发展模式的不同发展阶段的不同准则，有政府的政策选择和刚刚说的其他金融机构的选择这样等等，目的就是想让政府知道，我们现在的房地产发展阶段，基本上相当于美国1950年到1960年的发展阶段，当时美国在1960年的时候政府提出要扩大房地产和市场金融，我想中国这种可能也会研究到这个问题，认识到这个问题，会在现在这个阶段恰恰要开放，解决单一依赖于银行贷款或者说单一由银行承担市场风险的金融集团方式，而转换成市场的直接融资和社会直接融资等等，其他的融资方式解决房地产的各种问题。

　　虽然到目前为止我们的银行消费都在下降，而各个国家，像发达国家的银行，大部分的消费信贷占到了30％到50％，而我们的七大银行只占到13％，离30％和50％还有一个很大的增长空间，差的很远。央行的报告中也提出来，我们差得很远，所以未来的发展空间是巨大的。如果政府下决心对金融融资问题做一些改革，我想很快就会见效。因为我们进入WTO开放的最后期限就是2007年的11月份，我们没有多少时间了，如果现在还不进行国内市场的改革，境外银行或者境外的金融机构，他们那个时候进来就不再受任何限制，也不需要审批，那会对我们的现行反而会造成更大的伤害，不如我们现在积极的态度，我想我们可以看到建行的资产民间化的问题，这表示我们央行已经开始了内部这样一个动作。未来更多的企业会看到，在市场之间融资的过程中，替代银行的解决方案，我们也期待06年会出现这样的状况。

　　从我们的整体来看，除了我们向政府提出各种各样的建议之外，宏观政策已经出现了下行的趋势，而且下行的趋势表示着中国政府一定会提出新的改革才是，包括十一五计划提到的，要用扩大内需，用住房、用汽车，用其他的内需来扩大我们的消费。我想住房是任何一个国家都面对的问题，前几年我们消费增长的比重，在99年以前，大部分农村比重占大多数，城市比重占少数，到2003年以后我们可以看到，农村的消费所在的比重在逐步缩小，从50多已经降到30多，而城市这一阶段的消费在总的量上大幅度上升了，为什么会出现这样的情况，很重要的是因为我们这一段时间的住房消费。住房是98年以后开始市场化的，不管是房改购房也好，商品房购房也好，都会让城市的消费迅速提升，因为有了房地产可能要买电视，买家具，买窗帘，买其他的东西。所以这一个阶段很明显的就是由农村向城市转移的过程中，其中重要的拉动力是我们的住房。在未来的集中消费或者扩大消费的主导之下，可能会更多出现我们对消费信贷的支持的问题，就像我们在98年以后开始出现了对住房消费信贷的支持，从30％变成20％，从20年变成30年。我们想这一轮的十一五规划提出的扩大内需，也会出台类似或者可能相当于住房、汽车、各种消费信贷的一些方式来促进我们的内需，促进我们的消费。

　　06年土地供应下降，房价上涨压力大

　　黄：2006年马上就要来了，任总对于2006年的预期有一些什么样的观点呢？

　　任志强：我们认为前几轮的土地和金融的两个观点，可能会对06年产生一个意义，因为房地产不同于其他的行业，所有的政策都会有一个严重的滞后性，个滞后性大概在一年半到两年之间。矛盾更加突出的可能会在06年出现，前面讲的是土地供应的问题，现在来看，06年的土地供应是不足的，或者说05年本身的土地供应量就不足，06年就显示出更严重的土地饥荒的矛盾。实际上我们在04年就提出了土地饥荒论，我们的国土部门并不是肯定这个土地饥荒，总体的供应量还是巨大的，但是具体到能用于住宅建设或者直接用于投放市场的土地总量很多，因为有的土地以前还没有进行开发的，有的还没有用于市政建设，有的没有完成规划审批的，所以一定会有比较长的滞后期，这个时间比较长，可能是一年到一年半。

　　那从05年的土地供应量减少就可以看出，06年肯定会下降，土地是作为整个开工的的先期指标之一，如果土地的供应量下极具降的话，一定会在06年产生一个矛盾加剧的问题。按现有的土地供应量情况来看，06年我们估计它的供应量继续下降，总量会仍然不足，即使政府想用住房来拉动，没有先期的指数，也就是土地供应的总量，存量问题，我们是不可能你下个令就可以投资的。我担心的是06年的宏观调控这个具体情况下，可能还忌讳出现房价的高度上涨，可能你想放宽也来不及，因为没有先期的土地供应，这个恶性循环就像我们的电力供应一样，几年以前我们的电力供应，国家管理部门说我们几年不干电站电也够用，但实际情况是很不够用。几年以后打了技术转变，现在的电得到了缓解，能够满足了。如果有一个高速投资增长过程或者是消费增长过程，电可能仍然不够用，这是一个恶性循环。多的时候你就说限制，突然发现少了，再赶快拿上。

　　其实市场是看不见的手，有自我调节的功能，但是政府从来没有让市场这个看不见的手去发挥它的功能。因为每次预见可能出现某些问题的时候，他们体现就会出来调控措施，所以我们市场这只手也没有机会去显示自己，也永远没有机会让市场去认识这个教训，或者说参与接受实际上看不见的手的调节作用。该破产的破产，该罚单的罚单，他们一定会说有缺陷我们就拿下，有结果我们就拿上，上多了以后反正政府会管我们，会调节的，那个时候下去还来得及。我想这个在房产企业和行业中的也是居于这样的情况。确实，我们担心市场的刚健会对没有提前进行调控的企业造成一些损失，恰恰是由于我们是国有资产为主的一个国家，所以政府永远担心国有资产投资会受到损失，如果是非国有企业进行投资的话，那损失就不是国家承担了，这个看不见的手发挥作用之后，就会持续的发挥作用，起到调节的作用。如果你永远不让它发挥一次作用的话，那也永远没有机会去显示看不见的手和市场经济功能对整个经济产生的影响，这样的话我们仍然处于不被更多的国家承认是完全市场经济化的国家。很高兴看到十一五规划当中，我们中央的建议和国务院的文件中明确的提出来了，我们要更多采用市场化的方式去解决，然后是行政化的方法去解决。这是在主席的讲话中明显可以看到的一些文字。那已经表示我们政府已经从这一轮的宏观调控中更多学会了用市场经济的办法去解决市场的问题，应该说这是中国的一个进步，可能下一步的调控中不会再出现用微观管理去调整市场，而是用宏观总量的控制等等，用经济手段去解决市场的一些问题，我想这一定会比现在好得多。