麻雀虽小，五脏俱全！2005年是长沙小户型开始兴盛的一年。今年以来，随着国家倡导“节约型社会”，建设部等七部委曾就此发文，开发商若进行中小套型、中低价位的普通住房开发将获得“多项政策优惠”。这些新政策无疑为长沙小户型的火爆注入一剂强心针。

　　引用业内人士一句话说，小户型将是未来两年中长沙地产开发的主力军之一！

　　小户型鏊战星城

　　芙蓉公馆和YO’领域，这两个同在芙蓉路旁相隔不到5公里的小户型项目，在11月时启动，一战告捷。所有放出来的房号几乎都有超过十倍的客户抢着购买，而且两个项目定价从开始预计的3500元／平米，一路彪升，直逼4000元／平米，掀起了冬季市场一个小高潮。

　　如此强劲的市场需求，不仅让这两家直接竞争的楼盘皆大欢喜，而且让其他小户型项目愤愤不平。于是长沙四面八方陆续涌现出一批小户型项目，如自由.com、汀兰雅苑、书香名邸、银港水晶城等，又一轮小户型风暴来临了。

　　“对垒的日趋白热化，加速了小户型的品质提升与重新定位。”业内专家李湘文表示。 根据业内专家的调研，从区域分布来看，功能型的小户型主要集中在长沙市中心的核心地段，主要在商业成熟较高的五一核心商圈，其次是东塘、侯家塘等次极商圈，然后由中心区域向周边依次呈扇形扩展。根据统计资料，仅五一商圈的小户型项目就有15个，集中了长沙市主要的小户型产品，也代表了长沙市小户型的产品开发、营销创新水平。

　　此外，在其他大中型的社区中，也有部分小户型作为有效的补充，作为过渡型产品，主要是面积紧凑型小户型，如80平米的三房，或者60平米的两房，其主要目的是为了吸引年轻的置业者。如书香名邸的书香偶寓、华菱.香墅美地、星语林. 名园、珠江花城、银港.水晶城等项目中，都有相当量的小户型。

　　房地产市场的繁荣发展，必然要求房产产品走向功能化、细节化的趋势。小户型产品的涌现不仅是产品细分的表现，更受到市场发展趋势的影响。房价的不断走高，置业群体家庭结构的变化，普通房屋已经远远不能满足消费群体的现代化生活方式，置业、投资群体消费的理性化……这些都促使小户型产品在整个房地产产品中有了一席之地，而且逐渐呈现大量化、大盘化的趋向。

　　主流群体引领时代潮流

　　今年宏观调控后，除某些个盘比较火爆外，长沙的整体楼市销售都在一个平稳的走低状态。由于国家对普通住宅建设的重视，和开发商对市场情况的反思，人们似乎发现了“户型结构”不合理的问题。据了解，目前长沙空置率高的主要是大户型。于是星城酝酿了这场小户型热。就拿规划中的金土地.城南郡来说,在600余套住房中有近40％为小户型！

　　那么就长沙来说,小户型的购买人群的结构是什么？小户型分为楼中楼、商住投资型和住宅型三种。买小户型的人不乏两种目的：投资与自住。业内人士程雨清分析，从长沙的情况看，小户型产品的目标客户群集中在20多岁到40岁之间，虽然因为文化背景、发展程度，这个年龄段的人群被细分为很多种形式，但就长沙市场来看，这个群体大致可以分为：青年一族、有资金积累的投资者、还有一些属于过渡性置业的首次置业者。小户型的发展要根据不同需求的人来调整方向，随着人的成长他们对小户型的需求也会有所变化。刚开始，许多买小户型的人大多是以投资为主，他们希望通过低首付、低支出，实现最大利润点，而随着时代的发展，现在的小户型购买群体越来越多的是以自住的年轻人为主，他们逐渐成为了主流群体。

　　从目前小户型的价格来分析，小户型出现高起价、高均价的特色，而且商圈的成熟度越高，小户型需求也就越旺盛，价格也就越高。并且小户型价格明显高出其他商品房价格，2004年高出长沙商品房均价（2738元／平米）584.7元，同时地段不同，价格也出现很大的差距，五一商圈内的小户型项目均价逼近4000元／平米，但随着五一商圈可供开发的土地减少，芙蓉路、韶山路、火车站等繁华区域的小户型项目逐步成为发展的热点。虽然大部分小户型由于地处城市中心地段，单位面积价格比较高，但由于其总价相对较低而倍受年轻人的追捧。由于小户型地处都市区域，不仅城市繁华景观资源非常优越，投资前景也被看好，成为众多单身白领和投资客的首选。

　　商务人群将成开发新靓点

　　小户型投资是房地产市场成熟的惯例。根据对长沙房地产市场多年来发展的规律性把握，许多业内人士认为小户型市场的未来走势良好，但是竞争也将异常残酷。

　　那么小户型将怎样发展呢？今年以来，由于城市中心的土地资源稀缺，小户型物业向市场群附近转移，目标为新进城市创业的客户。业内人士认为，如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈，这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。

　　同时，某调查公司通过对城市小户型公寓居住者的调查发现，很多小户型成为了成长型商务办公物业的集结地。年轻白领对于小户型的追求，除了工作紧张以及购买力的原因外，还倾向于选择一种生活方式及生存质量。今年以来，很多消费者排除价格因素，一些户型有优势、地段优良的小户型更受欢迎。

　　从长沙大部分小户型项目的成交情况来看，目前购买小户型的业主以年轻人为绝对主体。从购买者收入状况看，以月入2000元左右的上班族居多。从购买动机看，自用的比投资的要多。那么，未来小户型的购买人群会有一些什么变化呢？有业内人士认为，未来会有越来越多的创业型小公司选择小户型作为商务办公地点。此外，被称为“候鸟式商务人群”的高收入者，也会成为小户型的客户群。从目前小户型转型的情况来分析，小户型在向高端客户和投资客户靠近，产品具有高品质、低总价的特征。

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