在加息一系列政策之后，近日，北京市银行系统又再次“出招”，提高二次置业门槛，以期给虚高不下的楼市减压、降温。此番举措在今年以来系列宏观调控政策出台的背景下，已经有明显效果。据一个网络调查显示：已有34.4%的人表示会打消买第二套房的计划，打算提前还贷。

　　二次置业门槛提高

　　日前，北京市银行系统对个人住房贷款又加大了限制力度，联网对购房者信贷进行查询确认。一旦确定个人购房属于二次置业且首套住房贷款尚未还清的前提下，将严格执行6.12%的基准利率，并在原来首付20%的基础上提高10%甚至更高的首付款比例。

　　5月10日，记者分别与工行、交行、建行等银行取得联系，咨询个人住房贷款利率相关问题。各银行均表示，已经在3月中下旬对个人住房贷款的利率和首付款比例有不同程度地调整。

　　以15年个人住房商业贷款为例，工行表示如果贷款者属首次置业给予10%的优惠，即按照基准利率6.12%的90%，也就是5.508%进行放贷，首付款比例也依旧是20%。但如果确认属于二次置业，则按照5.85%的利率进行放贷，而且首付款的比例也相应地调整到30%(或根据具体情况调整到更高)。建行、交行、光大银行的首次住房贷款利率也均为5.508%，而二次置业贷款，除光大为5.508%之外，建行和交行均执行6.12%的基准利率。建行工作人员还告诉记者，目前首付款比例按照最低20%收取，但还得根据客户的信贷指数等各项指标进行总评估，可能是30%，也可能是40%，根据个人具体情况而定。

　　相对于前期调高房贷利率来看，各银行调整二次置业贷款利率已经准确地将“矛头”对准了二次置业人群，给投资购房亮了一盏红灯。银行业内人士预测，二次加息，以及提高二次置业门槛，对老百姓心理预期方面的影响是不言而喻的。今年年底到明年年初很可能会迎来还贷高潮。

　　投资利润减少

　　面对此次银行二次置业门槛的提高，尽管对利息的调整不是很大，但政府发出的“抑制投机性购房”的信号还是大大减少了炒房者的投资利润空间。

　　业内人士分析，现在一般房地产投资成本占房价的7%左右：其中利息成本大约占4%，持有一年的物业、取暖费等成本占1.5%左右，交易税占1.5%左右。如果再加上未来可能新增的房地产税等成本，可能还远远不止7%。而市场普遍预计，在一系列银根紧缩的政策打压下，未来房价的短期上涨空间还是非常有限的，换句话说就是投资者的利润缩水。在目前势态还不是非常明朗的状况下，大部分投资者还是选择了观望的态度。一位业内人士说，现在像以前那样一下子就买好几套房子做投资的人少了，一方面是因为投资成本提高，另一方面也是担心压在手上资金周转不灵。

　　除了利润空间减少外，投资者的活动空间也大幅度压缩。我爱我家投资专家分析，“近期，银行一系列政策的调整对投资性购房的影响还是比较大。提高了首付款比例，实际上就是降低购房多套房产的可能性。例如投资者有100万元，原计划买5套房子，每套20万元首付款，现在首付款上涨了10%，只可能买3套了；另外，提高了还款利率，就是增加了投资者的还款压力，特别是高端房产的投资压力。因为高端房产的还贷额明显增长，上百元甚至几百元很普遍，而相应的租金则不会有明显增长。”

　　投资风险增大

　　如果说相隔139天的两次连续加息是国家宏观政策抑制房产投机的一个信号，那么，北京市银行系统针对二次置业的新举措则是与投资者的近距离过招，给一些投资者带来很大的心理压力，部分已经获利不菲的炒房者选择趁早将房产抛出套现。

　　据我爱我家、链家、中大恒基几大中介公司的不完全统计，近来转按揭业务比3月增加了15%至17%。而且，咨询转按揭的客户也明显增多。有资料显示：虽然在北京市场上投资二手房的人群已超过50万人，但是随着国家一系列宏观政策的影响，目前投资型人群的增加速度已有所减缓，投资者人数下降了10%左右。

　　虽然现在投资房产者在数量上没有太大变化，但在相关政策的影响下，投资房产的比例在今后一段时间内会有所下降，这是市场宏观调控、平衡市场供求关系的必然结果。有关人士认为，对于利用贷款购买多套房产的投资客，风险因素已日趋明显。政策风险是无法预测或控制的，如央行二次加息，无疑将使依靠贷款的投资客每年要多支出不少资金；提高贷款门槛，则使投资者再入市需付出更多的资金。而在实际租金价格没有太大变化和提高的情况下，就会直接影响到投资收益。据中大恒基最新市场研究数据表明：目前70%投资者的房屋租金基本与月供持平，有部分投资者的租金还入不敷出。

　　二手房成交量下降

　　就现阶段而言，加息、提高投资门槛等一系列金融政策对一手房市场的影响还不太明显，但二手房市场却出现了不小的震荡。

　　记者从链家、我爱我家、中大恒基几大房产中介获悉，4月份二手房成交量均有不同程度地下降。链家4月份成交量下降了30.2%，全市的租赁价格为1619元/月，较上月的1682元/月下降了3.7%。我爱我家和中大恒基的成交量也比3月份有不同程度地下降，分别下降了16%和29.6%。

　　链家市场总监金育松分析，之所以4月租赁市场呈现“价量同跌”趋势原因有三。一是3月17日央行的再次加息加剧了消费者购房成本日益加大的心理预期；二是下半年新建商品房集中放量将引发价格下降趋势的影响，有70%拥有二手公房的业主纷纷选择将房屋出售代替出租，租赁房源供给量降低；三是近期银行系统提高二次置业门槛也是因素之一，要求投资者有更多的资金投入。在租金市场相对平稳甚至局部走低的情况下，投资者还是选择持币观望。