针对非理性繁荣的房地产市场，中央政府在短短两个月内连出三道金牌，被人们称为“房地产新政”。5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。

　　新政的威力已显现

　　6月1日是各地执行“七部委意见”生效以后，据有关媒体报道，北京的销售状态持续疲软，上海房价则每平方米比新政策执行前下降1000元，广州、深圳、重庆、南京、武汉等大城市的房地产价格涨幅已出现明显回落。北京、上海、杭州等地商品房成交量降幅已经超过了20%。与此同时，投资者的市场心理预期也发生了变化，投资性购房短期内明显减少。

　　专家们认为，新政主要是抑制投机性购房，而中高档住宅市场的投机型客户比例比较高，中高档住宅将会出现一定程度的疲软。北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，短期投机者的撤出，会使部分自住需求“持币待购”，从而带来供需关系的变化，房价可能受到一定程度的影响。对于新政效应的区域性差异，北京市国际投资发展公司总经理杜猛以珠三角和长三角受政策的影响为例指出，上海的情况比较特殊，虽然是国际大都市，但是有它的特殊性。因为近三年在房价的走势方面，上海走得太猛，2004年比2003年上涨了1／3，现在的下降是一个价值的回归，这个回归是有限的回归，无非是在涨幅中下降。而北京由于有首都效应，需求来自很多方面，所以政策对房价还没有形成很大的波动。

　　专家们同时指出，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。同时，市场发展也表现出明显的区域性差异。

　　细则浮出水面 操作性更强

　　七部委的新政策开始执行后，为了更好地落实新政策，各地陆续制定了配套细则，使之具有更强的操作性。配套细则制定的内容都明确了房产新政策中最受人们关注的两点：享受优惠政策普通住房标准和新营业税政策。

　　北京市建委的有关文件明确，该市满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房，享受政策优惠。在北京，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。也就是说，在北京，符合以上三个条件的普通住宅，超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

　　上海细则规定，可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的价格低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米的住房。据悉，上述标准已经国家有关部门确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年调整公布一次。

　　5月28日，浙江省政府办公厅发出通知，公布全省普通住房标准。其中，一度与上海楼市火爆情况不相上下的杭州市的细则规定，其市区（不包括萧山、余杭区）普通住房为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　广东省建设厅日前正式对外公布普通住宅标准，以单套住房套内建筑面积120平方米为界，各地级市可以在这一标准基础上适当上浮，幅度不得超过10％。据悉，广州市的标准正向省政府报批，不日将公布。

　　有关政府部门表示，此次区分标准将会促使楼市的开发结构转型，引导开发商更多建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，使普通老百姓能买到房子。有些地方甚至规定了要从财政中拨一定款项来建经济适用房。

　　针对配套细则，专家们也坦言，开发商不会仅为了享受政府优惠政策而去开发普通住宅产品，要顾及其开发利润和市场风险。调控政策对房地产市场的影响作用需要过一段时间才能显现出来。

　　促进健康发展是关键

　　稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求是这次房地产市场调控的三个关键点。前一时期，商品住房价格上涨过快，带来了一系列风险和隐患。国家对房地产市场进行宏观调控，其目的不是单纯为了打压房价，而是要通过消除住房价格和房地产投资过快增长等不健康因素，促进房地产业的健康发展。因此，在调控中一定要把握好力度，防止房价大起大落，促进房地产市场向着持续健康的方向发展。

　　据中国人民银行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。上海居民未来三个月准备购买住房的人数比上季下降了12个百分点，但北京、广州反而上升了2.2和0.7个百分点。专家认为，从目前各地不同的反应看，国家的宏观调控还是有些“一刀切”的意味。目前，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极“清泡沫”。对于上海、广州等比较成熟的房地产市场，政府其实不要太深介入市场。在西北的一些城市，房地产业才刚刚发展起来，还是需要细心扶持的，这时候统统“棒打”有些“殃及池鱼”的味道。

　　金融政策变化对房地产市场有着举足轻重的影响。从银行动态看，建设银行适应当前房地产市场形势，对房地产贷款结构进行大幅度调整，在贷款投向上，重点支持符合国家政策的普通住房类项目，截至3月底，全行住房类项目贷款余额1142.6亿元，占房地产开发贷款的71%；在区域分布上，贷款增长主要集中在房地产市场发达地区,对房地产投资过热地区的信贷投入已趋于审慎。

　　然而，仅有土地或者金融等方面的政策已不能治愈高房价的市场“顽疾”，七部委出台的《意见》正是对高房价的市场“顽疾”，从政府、金融、土地、开发商，用户等多个层面入手打出的“组合拳”。这次宏观调控是立足于以经济手段为主的综合调控，主要是采用土地、信贷和财税等经济政策调节。通过土地利用总体规划和年度计划，调节土地供应总量与供应结构，对房地产市场供应总量、供应结构产生直接影响。通过银行信贷和税收调节等措施，合理引导投资和消费的总量及方向。这次调控，还着重加强了各项调控措施间的协调和配合。宏观调控的目标是实现三个回归：一个是消费者的预期要回归，从原来看涨的预期回到理性的预期上来。二是增幅的回归，前段时间特别是2004年，房价的涨幅，从全国来看是比较高。这次房价的调控目标也要回归到一个理性上来。三是价格的回归，前段时间价格比较高、上涨幅度比较快的城市，价格有可能会下降。

　　对这次宏观调控的成效，建设部副部长刘志峰说，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。房产新政短期效应将会导致房价全面滞涨。稳定房价还有许多很复杂的环节需要逐步去完善。下一步，政府在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。

　　(作者：王晓欣)