房地产“泡沫”之争

　　４月３日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了由国务院办公厅发布的名为《关于切实稳定住房价格的通知》的主要精神，被舆论称为”国八条”，这与央行公布的针对房地产提高按揭贷款的政策相隔仅半月。且该《通知》此前已经下发至各地政府和其他有关部门。“由国务院针对调控房价下发文件，这还是第一次，同时也表明，国务院各部门已经达成一定共识。” 国家信息中心经济预测部牛犁认为。

　　“国八条”公布的背后正是高企的房价。2004年全年的最新统计显示，全国房屋销售价格比上年上涨了9.7%。其中以上海尤甚。2002年以来，上海市区房价涨幅每年都超过30%。因此，也有很多人将本次调控看做是“上海发烧，全国吃药”。

　　然而，对于上海乃至全国的房地产是否有“泡沫”至今仍有很大争议。无“泡沫”论者认为，上海是未来的全球金融中心，上海的房地产价值要放在全球格局中去考量。与东京、纽约等国际化都市相比，上海的房地产价格还偏低，还有上涨空间。还有一种颇为主流的声音更是认为：既然需求是如此之大，而土地的供应是有限的，土地的稀缺使得楼价飙升成为必然。

　　“泡沫”论者听起来也不无道理。上海虽然可能是未来的全球金融中心，但房地产毕竟是一个地方的不动产，需要与当地的消费能力相匹配。事实表明，房价飙升的同时，上海本地的消费能力并没有能与之匹配。

　　“没有人否认上海在未来的经济地位可能会赶上甚至超过东京或者纽约这样的大城市，但此构想变成现实至少需要十几年甚至几十年时间。不能把本来要10年20年的房价涨幅在短短2～3年中提前完成了。”有专家指出，无论房价是否有泡沫，高房价的负面影响已经逐步显现。这也是政府会加大对房地产的调控的原因。面对上海房价一路攀升的情景，投资者与投机者对房地产的热情近乎疯狂。“热钱流入、产业流出，上海高房价导致制造业流失、产业结构失衡以及产业空洞化。上海经济发展主要动力之一的外商投资，合同投资额的年增长率从2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%。同时，高企的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本。”瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬指出。

　　“如果不及时对高房价刹车，中国的城市竞争力将遭受重创，中国经济将受到更大的伤害。”国家发改委经济研究所研究员王小广说。

　　房地产“泡沫”之源

　　近两年，中国房地产市场的各种说法令人眼花缭乱。中国房地产协会会长杨慎委婉地拒绝了本刊的采访，称：“基础数据有问题，房价成本说不清。房价的高低谁说了算？”

　　的确，放到一个长的时间段去看，目前房价是否有“泡沫”很难说得清楚。 在房价一路飙升的过程中，现实的需求、政府的推手与投机者的炒作始终交织在一起，其中有形的强力调控之手可谓“居功至伟”。

　　谈到政府的支持，仍免不了要以房价涨幅最大的上海为例。在上海房地产发展初期，为了解决本地需求相对不足的问题，上海市政府连续推出多项扶持措施，房价上涨，各方获益。据相关统计显示，在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右。

　　但随着房价的上涨，本地需求已经与高高在上的房价不相匹配，上海政府开始力邀各路中外资本。一方面控制土地供给，一方面吸引投资，供需严重不平衡。在上海本地政府的支持下，上海地产市场历经2003年的”121文件”和2004年的宏观调控，不仅毫发未损，而且继续呈一飞冲天之势。

　　除了真实需求和政府支持，投机盛行也是房价猛涨的重要原因。王小广认为，此次房地产持续过热的一个主要因素就在于给不动产赋予了过多的投资属性，引发房价过度上涨，房地产业虚热。这是一些缺乏社会责任感的开发商们”操纵市场、恶意炒作”的一种手段。住宅90％以上是消费品属性，美国40多年的长期经验表明，买房并不能赚大钱，基本是微利，有点像储蓄，具有保值功能，赋予它过多的投资价值就会产生“泡沫”。

　　国家统计局景气中心研究室副主任张海旺认为，在房价上涨的因素中，各种形式的房价炒作十分突出。2004年以来，国家先后进行了固定资产投资项目、土地和电站项目等专项清理检查活动，但对于过热的房地产，特别是违规行为比较集中的贷款、购置土地和价格制定等环节没有采取相应的专项措施，使房地产价格虚假和炒作问题仍很严重。

　　央行新政遭遇配套政策缺失

　　央行3月16日公布的关于“不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理”政策，被看做本轮房地产调控的导火索。从公布之日起，至今沪深股市的地产指数下跌了近10%。

　　对于央行这次调控的具体效果，似乎有着不同的声音。牛犁指出，央行的政策并不到位，有点虚虚实实的感觉。 而且普通百姓似乎未能从中受益。”银行不是慈善机构，我们要盈利。中低端购房者还款能力不强，银行当然会通过提高利率来规避风险；我们只会给能够为银行创造收益的贷款者比较优惠的贷款利率，比如经济实力强的中高端客户，或者一些有实力的炒房者。” 一家国有银行的信贷人员说。

　　这种结果，恐怕是央行始料未及的。

　　与很多舆论的抨击不同，张海旺认为，货币政策是真正的宏观调控手段，是对总量的调控，不能区别性的针对个体作用，不可能“精确打击”，错不在央行。但张海旺也同时表示：“应该严格取消对房地产的贷款优惠，同时加大加息力度”。

　　张海旺认为，平抑房价，短期措施应该以控制投资性需求为主，因为投资与投机很难真正区分，只能通过购房者事后的行为进行判断。可以对购买房屋后短期内转手的征收较高比例的利得税。但他同时表示，房价高位反弹的力量很大，稳定房价绝非一朝一夕之功。

　　“目前央行的政策难以奏效关键在于配套措施缺失，政府可以加大经济适用房的供给，对低收入者进行贴息或者直接发放住房补贴，对最低收入者还可以提供‘廉租房’。如上海推出的对中低收入购房者给予住房贴息就是一种很好的配套措施，既打击了炒楼虚抬房价的行为，又让老百姓受到的影响降至最小。“牛犁认为。

　　著名经济学家茅于轼指出，眼下股市大冷而房市大热，原因有两点：一是现在大家手上有钱却没地方去，不像国外，投资渠道很多；二是社会财富增加得快，贫富差距拉大，有一部分人手上有很多钱，但又不想投资股市，于是只能投资房地产。茅于轼强调，根本上要解决两个问题，一是健全金融市场，疏通投资渠道，但这不是一两年能够解决的；二是缩小贫富差距。

　　一位资深的地产观察家指出，宏观调控最终还是要落在微观政策和具体执行上，要使微观政策真正奏效，这对政府管理能力是一个巨大的考验。

　　事实上，已经出台的很多措施执行的偏差很大，而在专家们开出的药方中，有些也并不容易执行， “更多的差别待遇也许能带来对症下药的后果，但也可能意味着更大的寻租空间的诞生。”牛犁说。

　　“调控房价能不能达到预期，这取决于政府的决心。”中国社科院数量经济技术经济研究所所长汪同三说，“只要政府的决心足够大，政策不摇摆，消费者对房价预期改变了，目标就一定能够实现。”

　　专家点评

　　长短措施结合稳定房价

　　国家发改委经济研究所 王小广

　　要想长期稳定房价，必须建立抑制房地产泡沫化的长效机制。首先，改变销售模式，逐步取消期房销售政策，近期严格执行建设部规定的2／3封顶才可销售的售房政策，最终实现由“香港模式”转变为“美国模式”，即仅销售现房，不准销售期房。其次，征收房地产税，房地产税包括两部分，一部分是资产税，一部分是增值税，房地产增值税只是投资增值部分且在发生交易时才纳税。在现有阶段，自住住房（限一套）可实行适当的税收减免，自住房出售同时购买新房可免收增值税。第三，新房须住满一年后才准上市，以抑制住房的过度投机行为。

　　“国八条”把地方政府的政绩与调控房价的成效挂钩，这可能是短期内最有效的措施。要对“当地经济第一支柱”动真格，地方政府本身很难义无反顾。行政手段方面，还需要对房地产开发商炒作房价加大查处力度、同时削弱其话语权。